Bregnestien 4

Bregnestien 4, 1528 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 197, bruksnummer 163, ideell andel 1/1
Andelsnummer 196, Øreåsen Borettslag A/l, organisasjonsnummer 953228807

Totalt bruksareal BRA: 99 kvm.

BRA-i:
1. etasje: 49 kvm: Entré, kjøkken, gang, WC, stue og bod.
2. etasje: 45 kvm: Gang, bad og 3 soverom.

BRA-e:
1. etasje: 5 kvm: Bod tilknyttet boligen.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje: 21 kvm: Sydvendt terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Bolig oppført i 1974. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning.
Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med shingel. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre, som er
utvendig belagt med metallplater. Terrassedør med karmer av tre, som er utvendig belagt med metallplater. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig
ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Oppsummering av tilstandsgrader:
TG 1, antall 43 - 63 %.
TG 2, antall 21 - 31 %.
TG 3, antall 2 - 3 %.
TG IU, antall 2 -3 %.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Ildsteder og skorstein inne i boligen:
Elementpipen har ikke to frie sider. Det skal være mulig å påse at deler av skorsteinens ytterflater er uten sprekkdannelser slik at forhold som kan påvirke brannsikkerheten kan oppdages tidlig.

Terrasse/platting:
Overflatematerialer på terrassen (og skillevegg) har betydelig slitasje, og det er registrert skader på skilleveggene.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - bad:
Lokalfallet i dusjsonen er mindre enn anbefalt. Tydelige rørslag (trykkslag) i vannrør registreres i armatur til servanten. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Kjøkken:
Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Toalettrom:
Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Avtrekksventil er blokkert, noe som påvirker ventilasjonen negativt.
Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.

Teknisk anlegg:
Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1 etasje:
Det observeres tegn til sprekker i flisfuger i entré. Dørbladet fra entré kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - innredet - 2 etasje:
Dørbladet på soverom 1 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Tilluftsventiler er blokkert, noe som påvirker ventilasjonen negativt.

Yttervegger inkl. fasader:
Ytterkledningen har begynnende råteskader på bodens hjørnekasse.

Vinduer og ytterdører:
Enkelte vinduer har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon. Skader på tettelister/pakninger er observert på flere vinduer. Enkelte vannbrettbeslag viser tegn til slitasje i overflatebehandling. Terrassedør med skader på tettelister/pakninger er observert.

Yttertak:
Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til stedvis slitasje og elde. Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje i overflatebehandling. Svekkelser i beslag rundt skorsteiner er et kjent risikopunkt.

Drenering:
Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker:
Utvendige vann og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Teknisk anlegg:
Avtrekksvifte er ikke lokalisert på befaringsdagen. Anlegget er derfor ikke undersøkt. Videre undersøkelser av tilstanden må påregnes.

Yttervegger inkl. fasader:
Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

HMS:
Loft - innredet - 2 etasje:
Rekkverket vurderes ikke å være utformet på en måte som hindrer klatring, noe som kan medføre økt risiko for fallulykker, særlig for små barn. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Innvendige trapper:
Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget. Eier informerer om at det er utført arbeider på det elektriske anlegget av en bekjent som har fagbrev i elektrikerfaget og minst tre års relevant praksis. Forholdet er derimot ikke dokumentert med samsvarserklæring.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:
Komfyrvakt er ikke montert på kjøkken. Det anses som sannsynlig at det foreligger krav om komfyrvakt i boligen.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Nåværende eier har siden 2012 bekostet en generell modernisering av boligens indre. Nær sagt alle overflater er oppgradert; gulvene med ny laminat mens vegger og himlinger i stor grad er malt. Spotter er innfelt i himlingene i flere rom, kjøkkenet inkludert.

Kjøkkenet ble i 2013 både åpnet mot gangen og oppgradert med ny innredning fra Kvik. Innredningen er i dag i god stand og har et større antall oppbevaringsmuligheter i tillegg til meterlange benker med praktiske arbeidsflater. Av hvitevarer medfølger frittstående kombiskap i tillegg til integrert platetopp og ovn.

Badet ble i 2013 renovert og gjenoppbygget med moderne standard. Både møbler og badets øvrige utstyr er fra dette året, inkludert dusjnisje med hånd- og regndusj. Gulvet og veggene er utført med fliser, gulvet også med varme. Spotter innfelt i himlingen lyssetter badet jevn og effektfullt.

Overflater og innredninger:
Gulv: Belegg i entré og fliser på bad, ellers laminat.
Innervegger: Fliser på bad og flisfelt på kjøkken, ellers glatte flater.
Himlinger: Glatte flater i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Skapinnredning med sorte høyglansede fronter. Helstøpt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjnisje med glassdør og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Servantskap med glatt hvit front og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Platetopp, ovn og kombiskap medfølger leiligheten.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) og ildsted plassert i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 30.09.1976. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er mottatt godkjente bygningstegninger datert 30.05.1974-

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av borettslagets tinglyste panterett:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om gjerde, generende virksomhet, vann-/kloakkledning, elektriske ledninger/kabler m.m. Ingen av disse har direkte betydning for bruken av denne boligen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Rekkehuset er en del av det veletablerte Øreåsen Borettslag. Velstelte fellesarealer med både store plener og skjermende skogholt bidrar til et meget fredelig nabolag. Positivt er det også at smågatene internt på eget og tilstøtende borettslags område i praksis er uten biltrafikk.

På Øreåsen bor du med praktisk nærhet til både barnehager, skole og dagligvareforretninger. Det er kun kort avstand også til et større handelsområde med kjøpesenter, flere store varehus samt et bredt tilbud av helserelaterte tjenester.

Umiddelbar nærhet til både barnehager og skole gjør i tillegg hverdagen litt enklere. I nærmiljøet finnes også en rekke fritidstilbud, både fotball, innebandy og håndball med mer.

Fra Øreåsen er det hyppig bussavganger mot byen og togstasjonen, dagen gjennom. Reisetiden videre med tog til Oslo S er fra kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.
Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 43 991 kvm som tilhører borettslaget.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har middels nøyaktige grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10 til 30 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering skjer på borettslagets eiendom/fellesarealer. Selv om nåværende andelseier leier en garasjeplass følger ikke denne automatisk med salget, og ny eier oppfordres til å sette seg på venteliste eller ta kontakt med borettslagets styre.

Hver andel gis anledning til å leie én fast parkeringsplass. Styret tildeler parkeringstillatelser forløpende etter søknad og kapasitet (ansiennitetsliste/ventelisteprinsippet), det må påregnes en månedlig leie for garasje-/carportplass.

Borettslaget har et begrenset antall parkeringsplasser til fordeling blant andelseiere og gjester (100 uten tak, 100 i garasje og 54 i carport - 254 tilsammen). Hver andel gis parkeringstillatelse for inntil tre parkeringer samtidig, så lenge det er kapasitet. Dette omfatter andelens egne parkeringer og evt. gjester.

Parkering inne på boligområdet er ikke tillatt jf. husordensreglene.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert i borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Noe private veier internt i borettslaget med felles vedlikeholdskostnader for borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål, offentlig friområde, parkeringsplass og kjørevei, i henhold til reguleringsplan for Øreåsen sentrale del vedtatt 08.04.1974. Det er flere eldre reguleringsplaner som eiendommen omfattes av (kun delarealer), dette gjelder: Øreåsen felt A-B-C vedtatt 27.11.1978, Ørekroken vedtatt 12.04.1985 og Øreåsen felt K vedtatt 08.06.1976. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse samt liten del næringsvirksomhet og offentlig eller privat tjenesteyting ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. kommunale avgifter, renter og avdrag på andel fellesgjeld, tv/internett grunnpakke, vedlikehold bygg/vvs/elektro og utvendig anlegg, felles driftskostnader, sommer-/vintervedlikehold, renhold/trappevask, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m..

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 1.405,-
Avdrag kr 874,-
Driftsutgifter kr 4.546,-

Det er planlagt rehabilitering av betong på balkonger i borettslaget, det er estimert kostnader på 30-40 millioner (bør tas høyde for at omfanget ikke er avklart). Det er også nødvendig med fasadevask og maling samt utbytting av noe treverk på rekkehusene. Det må påregnes en økning av felleskostnadene og en økning av andel fellesgjeld i tilknytning til dette. Pt. er det uklart hva økningen vil bli.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11.600 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke avtalt Norgespris på strøm på eiendommen.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 916.891,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 19 024,00 pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 292 399,00 pr. 18.08.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 55.041.320,- pr. 18.08.2026 og lånevilkårene er:

Lån hvor det betales både renter og avdrag.
Serielån.
Rente Pt.: 5,85 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 2.279,-, hvorav renter utgjør kr 1.405,- og avdrag utgjør kr 874,-.
Lånets løpetid: 2054.
Lånenr.: 95377045328.
Bankforbindelse: Handelsbanken.

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier, helt eller delvis, ikke kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget.

3 150 000,00 Prisantydning
292 399,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 442 399,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 643,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
8 733,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
18 683,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 451 132,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 461 082,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thi Ngoc Chau Tran

Leiligheten er tilknyttet Øreåsen Borettslag A/l.
Borettslaget består av 212 andelsleiligheter.
Forretningsfører er Vansjø BBL.

Borettslagets årsregnskap for 2025 viser et overskudd på kr 3.552.953,-.
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025 kr 2.243.616,-.

Dugnader samt noe snørydding/feiing ved inngangspartier tilknyttet borettslaget må påregnes.

Dyrehold er tillatt, med mindre det er til sjenanse for øvrige beboere. Det forutsettes at erklæring om dyrehold undertegnes og overholdes. Hund/katt skal føres i kort bånd innenfor borettslagets område jf. husordensreglene. En andelseier som ønsker å holde flere dyr må søke borettslaget eksplisitt om samtykke til dette (gjelder ikke dyr som utelukkende holdes inne). Et slikt samtykke vil kun bli gitt i de tilfeller hvor andelseier har dokumentert et særlig behov for ytterligere ett dyr, og at slikt dyrehold ikke er til sjenanse for borettslagets øvrige beboere.

Saker som styret har jobbet med og vedlikehold som har vært gjennomført i 2024 og 2025:
Det er byttet fellesdører i oppgangene på blokkene.
Byttet røykluker i de samme oppgangene.
De rekkehusdørene som hadde behov for utskiftning er også tatt.
Betongarbeider på blokkene.
Vannmålere.
Godkjenning av påbygg.
Parkering.
Vannskader Rådyrfaret og Lyngstien.
Brannskade Rådyrfaret.
Rensing av takrenner.

Vedlikehold og nyanskaffelser som er ønskelig i 2025 og 2026:
Det er innhentet tilbud på rehabilitering av betong på balkonger i borettslaget, estimatet viser en kostnader på 30-40 millioner (bør tas høyde for at omfanget ikke er avklart). Det er anbefalt å starte med en blokk, for så avklare omfanget samt få en bedre kontroll på kostnadsbildet. I løpet av 2024 ble det gjennomført flere viktige tiltak, herunder flere nødvendige sikringstiltak på bygningsmassen i forbindelse med rehabilitering av betong på verandaer i blokker. Dette arbeidet vil fortsette utover i 2025. Fasadevask og maling, samt utbytting av noe treverk på rekkehus er nødvendig.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsavklart og hvor det ikke ble meldt noen interesse. Konferer med megler for mer informasjon.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring ASA, polisenr.: 82400344.

Dokumenter vedrørende borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Foto kr 5 100,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,00
Kunderabatt markedspakke kr -7 900,00
Markedsføringspakke kr 29 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk) kr 14 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - VBBL kr 5 995,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger kr 3 500,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0137/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26137

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 10:41