Elleskjærveien 8

Elleskjærveien 8, 1444 DRØBAK
Kommunenummer 3214, gårdsnummer 1, bruksnummer 256, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 294 kvm.

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 67 kvm: Entré/trapp/gang, tv-stue, rom benyttet som soverom, rom benyttet som garderoberom, bod/gang, kjølerom og bad/wc.
1. etasje 117 kvm: Stue m/trapp, kjøkken m/spiseplass og vaskerom.
2. etasje 65 kvm: 3 soverom, kontor m/trapp, bad/wc og bod.

BRA-e:
Garasje:
Underetasje 42 kvm: Garasjerom og bod.

Carport:
1. etasje 3 kvm: Bod.

Åpent areal:
Underetasje 81 kvm: Terrasse.
1. etasje 133 kvm: Terrasser.

I underetasjen er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Rom som i dag benyttes som soverom og garderoberom er opprinnelig byggemeldt som "diverse" og "kjellerstue".
- Kjølerom er ikke inntegnet på plantegningene.
Rommene nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.01.2026, utført av Takstmannen AS v/Erik Slæperud.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over tre plan, opprinnelig oppført i 1979. Bygningen er fundamentert med grunnmur i Leca og betong på fjell, med støpt betongdekke mot grunn. Det er krypkjeller under del av bygningen mot øst. Yttervegger er oppført i Leca og tradisjonelt bindingsverk, utvendig kledd med pusset Leca og trepanel. Yttervegg mot syd ble etterisolert og fikk ny kledning i 2021. Etasjeskillere er i tre mellom etasjene. Takkonstruksjonen er av type saltak med sperrekonstruksjon, tekket med Derbigum takpapp i 2021. Vinduer er hovedsakelig i tre med isolerglass fra 2012, med unntak av ett forblendet vindu fra byggeåret og et nyere takvindu. Boligen har en Lecapipe med en innsatspeis fra byggeåret. Adkomst til boligen skjer via en overbygget utvendig betongtrapp belagt med skifer. Det er flere sydvestvendte treterrasser fra 2022, samt terrasser mot øst og nord. Innvendig er det en tretrapp som ble modernisert ca. 1998.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
- Bad/wc (underetasje): Sluk, membran og tettesjikt: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Hovedsluket er ikke tilgjengelig for inspeksjon eller rengjøring.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig
- Nedløp og beslag: Frostspreng nedløp ved adkomst. Det mangler snøfangere på del av tak mot øst.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det ble observert at ytterkledningen ikke er luftet. Merk at dette var normal byggeskikk på oppføringstidspunktet. Det er for liten glippe mellom utvendig belistning av vinduer og vannbrett. Glippe skal forhindre kapillært oppsug av fuktighet og forhindre råteskader.
- Vinduer - 2: Vinduet er forblendet i yttervegg 1. etg. (bak kjøkkeninnredning) mot øst. Glasset er sprukket.
- Terrassedører - 2: Merk at heve/skyvedør har passert mer en 50% av sin brukstid.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det ble observert en del løse fuger skiferlagt dekke ved adkomst.
- Utvendige trapper: Det ble observert en del løse fuger skiferlagt dekke ved adkomst.

Innvendig
- Overflater: Slitasjeskade gulv pga. juletre stue 1. etg. forøvrig normal bruksslitasje. Sotmerker rundt spiker i paneltak er et ganske vanlig fenomen, spesielt i eldre boliger. Kort forklart skyldes det nesten alltid luftlekkasjer + temperaturforskjeller. Spikeren leder kulde fra loft/kald sone.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble foretatt nivellering av gulv i entre u. etasje, hvor det ble målt et helningsavvik på ca. 10-15mm. Det ble foretatt nivellering av gulv i stue 1. etasje, hvor det ble målt et helningsavvik på ca. 20mm. Det ble foretatt nivellering av gulv i kontor/gang 2. etasje, hvor det ble målt et helningsavvik på ca. 15mm. Etasjeskillere er fra byggeåret og knirk og stedvise skjevheter må påregnes.
- Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Rom Under Terreng: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Det ble foretatt hulltaking i utforet yttervegg under terreng i garderoberom. Ved fuktmåling med pigger i treverk ble det målt ca. 17,2 % fukt (vektprosent). Fuktmålingene viser at det er vekstvilkår for mugg inne i den lukkede konstruksjonen. Sintef byggforsk anbefaler at verdier i lukkede konstruksjoner er under 15%.
- Krypkjeller: Det er manglende fuktsperre på bakken. Det ble målt en vektprosent på 21% i trevirket. Fuktmålingene (vektprosent mellom 18 og 21%) viser at treverket er noe fuktig. Enkelte råtesopper vil kunne vokse. Sintef byggforsk anbefaler under 20% vektprosent ved åpne konstruksjoner. Det ble observert edderkoppballer i tak. Dette er en indikasjon på for høy luftfuktighet i rommet. Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger og avløpsrør: Pga. alder.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Overvann følger naturlig fjellet inn i krypkjeller. Det har vært slik siden byggeåret iht. eier.
- Forstøtningsmurer: Det er stedvis behov for vedlikehold av fuger natursteinsforstøttningsmurer. Noe flass av støttemur ved trapp mellom terrasser mot syd.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Eiendommen skråner mot vest og det er stort vanntrykk på boligen som er synlig i krypkjeller.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Underetasje - Kjølerom
- Teknisk anlegg: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat.

1. etasje - Vaskerom
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Sluk, membran og tettesjikt: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

2. etasje - Bad/wc
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist sprekker i fliser.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Utvendig
- Andre utvendige forhold: TG vurderes ikke for dette elementet da dette er ment som en byggebeskrivelse. TG er vurdert for hvert enkelte element.

Innvendig
- Fast inventar: Inventar er ikke funksjonstestet. TG vurderes ikke for inventar.

Tekniske installasjoner
- Andre installasjoner: Varmekilder er ikke funksjonstestet av takstmann og det er ikke foretatt kontroll om hvorvidt alle rom har en varmekilde. TG vurderes ikke for varme.

Underetasje - Bad/wc
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Våtrommets vender ut mot murvegger, fysisk hindring. Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det ikke påvist indikasjoner på fukt/fuktskader (overflatesøk med fuktindikator type Protimeter MMS).

Helse, miljø og sikkerhet:
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke montert rekkverk på balkong eller terrasse. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Eiendommen ligger i et rasfarlig /skredutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper. Det er ikke etablert rekkverk på terrasse nord. Rekkverk anbefales montert der høydeforskjell er over 0,5m. Åpning mellom rekkverk og naboens garasje mot syd er større enn 10cm. Det er ikke montert rekkverk i trapper mot nord. Rekkverkshøyde i trapp mellom terrasser mot syd er under 90 cm.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Rotoravfukter installert i krypkjeller.
- Elektrisk styrt vifte på vaskerom.
- Elektrisk styrt vifte på bad i 2. etasje.

2025:
- Ytterkledning overflatebehandlet.
- Utvendige trapper mot nord fornyet.
- Ny ytterdør med kodelås montert.
- Termostater til gulvvarme byttet.
- Motor til garasjeport fornyet.

2024:
- Elektrisk anlegg delvis oppgradert.

2023:
- Varmepumpe installert i garderobe underetasje.
- Motorisert markise og 4 manuelle markiser.
- Carport utvendig overflatebehandlet.

2022:
- Terrasser og rekkverk oppgradert.
- Elbillader installert i carport.

2021:
- Ny taktekking, takrenner og beslag.
- Sydfasade etterisolert og kledd på nytt.

2020:
- Ny varmtvannsbereder installert.
- Garasjetak fornyet.
- Drenering rundt garasje fornyet.
- Ny strømkurs lagt inn i garasje.
- Garasjeport fornyet.

2019:
- Varmepumpe installert i stue.

1996:
- Bad/wc i underetasje oppgradert, kvittering på membran foreligger.
- Bad/wc i 2. etasje oppgradert, kvittering på membran foreligger.

Denne eneboligen strekker seg over tre plan og tilbyr en gjennomtenkt planløsning med store terrasser som fanger utsikten mot fjorden. Boligen, opprinnelig fra 1979, har gjennomgått flere oppgraderinger, inkludert nytt tak i 2021, etterisolering av yttervegg mot syd samme år, samt nye terrasser i 2022.

Underetasje:

Entré: Entréen i underetasjen ønsker velkommen med flislagt gulv og gulvvarme, og herfra fører en innvendig tretrapp, modernisert i 1998, videre oppover i boligen. Sikringsskapet er plassert i et garderobeskap i entréen.

TV-stue: I underetasjen ligger en tv-stue, et rom som gir mulighet for en egen sone for underholdning eller avslapning.

Rom benyttet som soverom: Videre finnes et innredet rom som i dag benyttes som soverom, et privat tilfluktssted i boligens nedre plan. Rommet er definert som "diverse" på godkjente tegninger, og bruksendring kan være søknadspliktig.

Garderoberom: Et garderoberom i underetasjen er utstyrt med skyvedørsgarderobe og en varmepumpe fra 2023, noe som sikrer et komfortabelt inneklima og god lagringsplass. Rommet er definert som "diverse" på godkjente tegninger, og bruksendring kan være søknadspliktig.

Kjølerom: Eiendommen har et unikt kjølerom, bygget i 1999, med plassbygde vinhyller og et Norcool kjøleaggregat. Kjølerommet er ikke inntegnet på plantegningene.

Bad/WC underetasje: Badet i underetasjen, renovert i 1996, har flislagte vegger og gulv med gulvvarme, samt malt panel i taket. Rommet er utstyrt med søyleservant, dusjhjørne og gulvstående toalett.

1. etasje:

Stue: Hovedetasjen åpner seg med en romslig stue, preget av store vindusflater som rammer inn utsikten mot fjorden. En innsatspeis fra byggeåret gir varme, supplert av en varmepumpe fra 2019. Herfra er det utgang til de sydvestvendte terrassene. Eiendommen har flere store terrasser med et samlet areal på ca. 214 m². Fra stue og spisestue i 1. etasje er det utgang til sydvestvendte treterrasser over to nivåer, på henholdsvis ca. 81 m² og ca. 86 m². Disse terrassene er fra 2022 og har frittliggende overbygg, hvorav noen ikke er byggemeldt. I tillegg finnes en østvendt treterrasse på ca. 14 m² fra vaskerommet og en treterrasse mot nord på ca. 33 m² over ulike nivåer.

Kjøkken: Kjøkkenet fra Norema (1996) presenterer seg med hvite glatte fronter, heltre benkeplate og integrerte hvitevarer som komfyr (2020), platetopp, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin (2020). Et praktisk kjølehjørne er også installert. Frosted glassplate over benk og lys under overskap bidrar til en stilren atmosfære, og en Verisure komfyrvakt er installert for sikkerhet. Veggen mellom spisestue og kjøkken er fjernet for å skape en åpen og sosial løsning, en endring som er et avvik fra byggetegningene.

Vaskerom: Fra kjøkkenet er det adkomst til et praktisk vaskerom med innredning, utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. En elektrisk styrt vifte fra 2026 sørger for god ventilasjon, supplert med naturlig avtrekk. Fra vaskerommet er det utgang til en østvendt treterrasse.

2. etasje:

Kontor: En åpen tretrapp leder opp til 2. etasje hvor et kontor gir en fleksibel arbeidsplass med utsikt over stuen.

Soverom: 2. etasje rommer tre soverom. Hovedsoverommet har en skyvedørsgarderobe og vinduer med utsikt. De øvrige soverommene tilbyr fleksibilitet for barnerom, gjesterom eller hobbyrom.

Bad/WC: Badet i 2. etasje ble pusset opp i 1996. Badet har flislagte vegger og gulv med gulvvarme, samt malt panel i taket. Baderomsinnredningen inkluderer to servanter, dusjkabinett og gulvstående toalett.

Lagring: Innvendig finnes skyvedørsgarderobe i garderoberom, i underetasje og på hovedsoverom, samt flere garderobeskap. Kjølerom i underetasje med plassbygde vinhyller. Bod/gang i underetasje og bod i 2. etasje. Sentralstøvsuger med aggregat fra ca. 2015 er plassert i krypkjeller. Utvendig er det en frittliggende garasje (1983) med bod og plassbygde benker, en frittliggende carport (1997) med bod, et lite vedskjul/overbygg (ca. 4 m²) mot nord og et lite lekehus mot nordøst.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Boligen varmes opp med vedfyring og elektrisitet. Det er gulvvarme på kjøkken, entré, garderobe i underetasje og begge bad. To varmepumper er installert, én i garderobe i underetasjen (fra 2023) og én i stuen (fra 2019). I stuen er det også et ildsted av type innsatspeis.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 28.05.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetillatelse for nybygg garasje/hobbyrom datert 10.05.1979. Det foreligger ikke ferdigattest for tiltaket.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for eneboligen, godkjent 21.02.1979. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

Følgende avvik er registrert:
- I underetasjen er rom som på byggetegningene er definert som 'diverse' i dag innredet og i bruk som soverom og garderoberom. En slik endring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig.
- Kjølerom i underetasjen er betegnet som 'diverse' på de godkjente byggetegningene.
- I 1. etasje er veggen mellom spisestue og kjøkken fjernet. Fjerning av vegg kan være søknadspliktig dersom den er en del av bærende konstruksjon.
- Terrassen i 1. etasje er utvidet, og det er oppført overbygg på terrassene mot syd som ikke er byggemeldt.
- Det foreligger tegninger for en carport, men det er ikke funnet byggetillatelse eller ferdigattest for oppføringen i kommunens arkiver.

Det gjøres oppmerksom på at rom benyttet som soverom og rom benyttet som garderoberom i underetasjen ikke er godkjent til varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må benyttes som bod.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen:
Dagboknr. 1295, tinglyst 07.02.1979, type heftelse: Bestemmelse om veg: Servitutten omhandler rettigheter rundt bruk av vei. Undertegnede eier av gnr. 1, bnr. 1 i Frogn samtykker herved i at følgende eiendommer med gnr. 1 bnr. 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 263, 264 og 265, Frogn skal ha stedsvarig vederlagsfri bruksrett til adkomstveien, Klokkeveien, som går fra Elleveien til det regulerte området "Elleskjær".

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd gul D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Elleskjærveien 8, et rolig og veletablert boligområde med en fantastisk utsikt over Oslofjorden. Herfra kan du nyte synet av båtlivet og de store cruiseskipene som glir forbi, fra en solrik og usjenert beliggenhet. Området kombinerer nærhet til sjøen med tryggheten i et nabolag, preget av eneboliger og gode naboforhold. En kort spasertur tar deg ned til svaberg og bademuligheter, perfekt for en morgendukkert eller en avslappende kveld ved vannet.

Hverdagslivet er enkelt med kort vei til både barnehager og skoler som Sogsti skole og Drøbak Montessori. For den aktive familien finnes det et mangfold av tilbud. Badeparken byr på sandstrand og lekeplass, mens Bølgen Bad og idrettsanlegg som Skrubben-Fotballbane er en kort kjøretur unna. For golfentusiaster ligger en av landets mest besøkte golfbaner, Drøbak Golfklubb, også i nærheten.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Matkroken Drøbak eller Kiwi Ullerudsletta, begge bare fem til seks minutter med bil fra boligen. Når du ønsker mer enn hverdagsinnkjøp, er det kun en kort kjøretur til AMFI Drøbak City og sjarmerende Drøbak sentrum. Som «søndagsbyen» byr Drøbak på en unik atmosfære med nisjebutikker, gallerier og et yrende restaurantliv langs torget og havnen, hvor steder som Handelshuset Gastrobar og Skipperstuen serverer alt fra italienske retter til fersk sjømat.

Området har gode bussforbindelser, med nærmeste busstopp kun seks minutters gange unna. For pendlere er det enkel tilgang til E6, og Oslo sentrum er innen rekkevidde. Dette er en bolig som gir deg det beste fra to verdener: roen og den storslåtte naturen ved fjorden, kombinert med umiddelbar nærhet til alle servicetilbud en moderne familie trenger.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Nærmeste barnehage er Sogstieika barnehage, Bjerkeveien barnehage og Tertitten barnehage. Det er gang- sykkelavstand til Sogsti skole og Drøbak Montessori. Videregående skoler finner man i Drabak og Ås.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 708,4 kvm. Tomten er skrånende mot vest og er pent opparbeidet med plen, beplantninger, asfaltert gårdsplass og terrasser over flere plan.

Eiendommen har egen garasje og en frittliggende carport. Carporten er utstyrt med elbillader fra 2022. Det gjøres oppmerksom på at carporten delvis er oppført på naboeiendommen, som er kommunens tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med tinglyst veirett.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 19.06.2023 avsatt til: Boligbebyggelse.

I kommuneplanens arealdel 2023-2035 fremkommer følgende hensynssoner:
- H430_4: Rekkefølgekrav infrastruktur.
- H310_1: Ras- og skredfare.
- H550_2: Hensyn landskap.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 30.265,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18.000,- pr. år/20.000 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.000,-

Velavgift er kr 3.000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia (750 MB) som leverandør av kabel-tv og internett. Avgiften er på kr 1.200,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet Verisure alarm som koster kr 2.500,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 2.233.879,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8.935.514,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 15.764,-  pr år.

12 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

322 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
343 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 243 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Steinar Brændeland og Cecilie Kolderup

Etter nærmere avtale.

Torkildbyen Vel

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen.
Minimumsprovisjon er kr 100.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2.900,-
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: Markedsføringspakke: (belastes megler) kr -7.000,-
Markedsføringspakke ny pris fra 01.01.2026 kr 29.900,-
Oppgjør kr 7.500,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Trykte salgsoppgaver kr 3.600,-
Visninger pr. stk/Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Frogn kommune ny pris fra 01.01.2026 kr 4.185,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning (5,71 promille av salgssum. Maks. pris 65.000,-) kr 65.000,-
Fotopakke Enebolig inkl. høydefoto kr 5.500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde.
Utefoto kr 3.394,-

Oppdragsnummer 46-0034/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2634

Sist oppdatert: 31. mars 2026 kl. 00:16