Utgårdsveien 19

Utgårdsveien 19, 1684 VESTERØY
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 49, bruksnummer 474, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 260 kvm

BRA-i:
U.etasje - 99 kvm: Gang, stue/kjøkken, tre soverom, bad, bod og trapperom
1. etasje - 136 kvm: Gang, stue, kjøkken, vaskerom, fire soverom og bad

BRA-e:
Kjeller - 25 kvm: Utvendig bod

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.04.2026 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 1979. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og fasade/kledning har stående bordkledning. Taktekkingen er av betongtakstein og takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Malte trevinduer med 2-lags glass og malte trevinduer med 3-lags glass.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Vaskerom- TG:3 gis som en automatisk konsekvens av alder på våtrommet og at forskriftskrav ikke er oppfylt. Gjenværende brukstid er usikker grunnet alder og byggemåte. Bruken av rommet vil være avgjørende. Det er byttet sluk og lagt membram og fliser i 2018.

TG2:
Taktekking- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak
Nedløp og beslag- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Dører - Teak hovedytterdør. Døren har elde og bruksslitasje. Det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dør hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Boddør har elde og bruksslitasje.
Innvendige overflater- Overflater er av ulik tid, og fremstår således med forskjeller av slitasjegrad, utførelse og behov for vedlikehold.
Etasjeskille/gulv mot grunn- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 m i gang ved trapp. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Pipe og ildsted- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feierluke på pipe.
Rom under terreng- må sees i sammenheng med Drenering- Det er påvist indikasjoner på noe fukt gjennomtrenging inn i kjellermur. Det registreres bruk av diffusjon sperre på den varme siden i de utforede veggkonstruksjonene. Det er observert saltutslag og fukt i mur i bod.
Innvendige dører- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Dører subber i karm/terskel
Bad 1.etasje- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen og slukløsningen.
Kjøkken 1.etasje- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er registrert skader på sokkel og små sår i overflater.
Vannledninger -Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør. Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system
Varmtvannstank 2- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Grunnmur og fundamenter- Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk.

TGIU:
Bad 1 etasje- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Vegger rundt bad er av mur.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.  

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja i 2019. Total rehabilitering av bad i underetasje. Vegger, gul, memranarbeider og flislegging ble utført av Jørgen Rummelhoff som er faglært tømrer, og våtromsbevis modul 1, og Mesterbrev. Rørarbeider ble utført av Hvaler Rørleggerbedrift AS. Elektro ble utført av Strøm Elektro AS. Våtrom i 1-etg. Ble rehabilitert i 2003 av Jørgen Rummelhoff. Rørarbeider ble utført av Steinar Levernes AS.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja- Under en storm blåste tettingen under mønestein bort, og det kom vann inn på loftet, noe som forårsaker en fuktskade i gange i 1-etg. Det ble satt på ny tetting ved mønet, og himlingen i gangen ble revet, fuktighet tørket ut og ny himling montert.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2025 - Alle vinduer i huset er skiftet ut i tidsrommet 2014-2025 Arbeidet ble utført av Jørgen Rummelhoff, faglært tømrer

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja - Vanninntrengning i underetasjen under et flomregn i september 2019. Skadesak opprettet hos Gjensidige.

Er det utført arbeid med drenering?
Ja i 2014 - Gravd opp og drenert syd, øst og nordside. Arbeid utført av Herman Rummelhoff faglæ rt maskinfører og anleggsrørlegger. I 2025 ble deler av vestside gravd opp og drenert.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2019 - Ny installasjon i underetasjen, med nytt skap o egen måler og inntakssikring. Ny intakssikring og hovedkabel til strømskap i 1-etg.

Har det væ rt skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja- Mus på loft, og skrukketroll i underetasjen

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller næ rområdet?
Ja- Det eksisterer en tomt til som det kan bygges hus på, men det foreligger ingen planer om dette. Eventuell bygging vil ikke forstyrre solforhold eller utsikt.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Boligen er i senere år tilført flere vesentlige oppgraderinger, spesielt i underetasjen der en stor hybel er etablert. Ytterligere påkostninger kan stedvis påregnes, blant annet i enkelte rom med eldre standard. Mange av de mest kostbare utskiftninger og moderniseringer er imidlertid tatt.

Hoveddelens rom er samlet på én flate i første etasje og alle av utpreget god størrelse til sine respektive formål. Romløsningen er i det hele tatt meget familievennlig utformet, blant annet med en 55 kvm. stor stue hvor det er stor plass til felles opphold i hverdagen og ulike anledninger gjennom året. Stuen har både ildsted i form av en oppmuret peis og luft-luft varmepumpe av nyere dato.

Kjøkkenet er i senere år oppgradert med ny innredning fra IKEA som i dag er i god stand. Innredningen er bruksvennlig utformet og har alle hvitevarer integrert. Kjøkkenet er for øvrig stort nok til også å romme et mindre spisebord til hverdagens måltider.

Hoveddelens hele fire soverom er tilbaketrukne fra de aktive rommene og samlet omkring gangen - i praktisk nærhet av badet. Hovedsoverommet er på hele 15 kvm. og kan alternativt fylle rollen som en sekundær stue eller barnas helt egen avdeling til felles lek og opphold. Blant de øvrige soverommene er to på ca. 8 kvm. og ett på ca. 13 kvm.

Badet i første etasje ble renovert i 2003. Gulv og vegger er utført med fliser i lyse nyanser, gulvet også med varme. Sanitærutstyret inkluderer tradisjonelle møbler og en dusjnisje avskjermet med glassbyggerstein. Med ca. 8 kvm. gulvflate byr badet på god plass.

Vegg i vegg med badet finnes et separat vaskerom fra byggeåret som er naturlig gjenstand for modernisering, men funksjonelt. Fliser er lagt på gulvet i nyere tid. I gulvet er det også varme.

Underetasjen ble i 2019 ombygget med en stor hybel som har egen entré. Alle innvendige overflater i hybelen er fra dette året, i tillegg til vinduer og dører. Vegger og himlinger er utført med gips, himlingene med to lag samt akustikkskinner. I samtlige rom er det lagt varmekabler som gir lune og behagelige gulv. Gulvene er utført med laminat.

Romløsningen er hensiktsmessig utformet også i hybelen, blant annet med tre soverom av gode størrelser. Stuen og kjøkkenet er åpent forbundet og utgjør til sammen en sosial sone på ca. 30 kvm.

Kjøkkeninnredningen er en stilsikker løsning fra Mesterkjøkken, installert i 2019 med nye rør og nytt elektrisk anlegg. Samtlige hvitevarer medfølger også dette kjøkkenet.

Hybelens bad ble etablert i 2019, også dette med innredninger fra Mesterkjøkken. Dette like stort som badet i hoveddelen og smart innredet til kombinert bruk som vaskerom. Gulv og vegger er utført med fliser.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Innervegger: Panel, tapet, plater, teglstein og glatte flater.
Himlinger: Panel, plater og glatte flater.

Kjøkken hoveddel: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Plater på vegger over benker. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Kjøkken hybel: Skapinnredning med glatte sorte fronter. Laminerte lyse benkeplater. Plater på vegger over benker. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad hoveddel: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med berøringsfritt blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med profilerte hvite fronter. Dusjnisje med glassbyggerstein og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad hybel: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Benkeskap med glatee sorte fronter, laminert brun benkeplate og nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vaskerom: Veggmontert ett-greps blandebatteri og utslagsvask i stål. Benkeinnredning. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alle hvitevarer på begge kjøkken medfølger.

Oppvarming av boligen skjer via luft til luft varmepumpe, elektriske panelovner og -kabler, samt vedfyring. Balansert ventilasjonsanlegg.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca 1981. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen den gang eiendommen ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjente bygningstegninger som viser fasade samt hovedetasje med kjeller datert 1.10.1979.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring av kjeller med tegninger datert 20.04.2026.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser terrassen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Nåværende eier vil tinglyse følgende servitutter/rettigheter på eiendommen ved salg.
Adkomsrett med felles vedlikeholdsplikt samt bestemmelser om vann-og avløpsledninger med felles vedlikeholdsplikt mm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens kjelleretasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger har ikke bebodd eiendommen og den har vært utleid de senere år. Selger har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Eiendommen ligger for seg selv i landlige og meget fredelige omgivelser på Vesterøy, like syd for tettstedet Hauge. Her kan du bo omgitt av vakker kystnatur og nyte godt av umiddelbar tilgang til et mangfold av turmuligheter.

Med et kluster av store dagligvareforretninger i Ødegårdskilen er innkjøp enkle å utføre på vei hjem i hverdagen. Samme sted finnes blant annet også bakeriutsalg, take-away, frisør, tannlege, restaurant og apotek med mer. Spennende planer foreligger i tillegg for blant treningssenter og flere forretninger som vil komme beboerne til gode.

Tar du turen sydover til øyrikets hovedstad Skjærhalden finner du foruten et større tilbud av forretninger og Vinmonopol også spisesteder og summende folkeliv sommerstid.

Skolebuss besørger trygg transport av barna til og fra Hvaler barne- og ungdomsskole, med SFO. Barnehager er det flere av på Hvaler, både kommunale og private. Den nærmeste finnes på Hauge.

I øyriket er det nærmest utallige steder å kaste dreggen. På nordsiden av Vesterøy og de øvrige største øyene er det smul sjø, på sydsiden venter det åpne havgapet. Nærmeste småbåthavn ligger i Utgårdskilen, i sykkelavstand fra boligen. Bademuligheter er det naturligvis også flust av.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Hauge barnehage (1-5 år) 29 barn 0.9 km
Asmaløy barnehage (1-5 år) 48 barn 9 km
Huser gårdsbarnehage (0-5 år) 43 barn 11.2 km

Skoler:
Hvaler barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 374 elever, 24 klasser 9 km
Hans Nielsen Hauge vgs 18 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 180 elever, 6 klasser 19 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 151 kvm. Tomten er skrånende og består hovedsakelig av naturtomt med fjell i dagen, noe gressplen, gruset gårdsplass og noe beplantning.

Parkering på egen grunn med plass til to biler.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for et privat veilag. Det vil i skrivende stund, bli besørget tinglysning av adkomstrett for denne eiendommen av nåværende eier.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger gjennom et privat vann- og avløpslag til kommunalt nett. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Boliger, felles avkjørsel og jord-og skogbruk i henhold til reguleringsplan for Hauge datert 14.7.1987 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av Hvaler kommunes kommuneplan 2019-2031 med formål Bebyggelse og anlegg, LNFR - spredt bolig-fritids eller næringsbebyggelse.

Selger opplyser om at det eksisterer en tomt til som det kan bygges på, men det foreligger ingen planer om dette på nærværende tidspunkt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 388,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp (privat) renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør årlig kr 8 107,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som er ukjent da eiendommen har vært utleid.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca kr 10 000,-
Boligen er tilknyttet fiber.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 737 440,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

5 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 340,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
158 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
5 628 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 648 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jørgen Andreas Rummelhoff og Herman Rummelhoff

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (overtagelse og 2 stk. visninger inkludert - deretter kr 2 900,-/visning)  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 31 405,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann (Witek) - Enebolig  kr 20 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0060/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2660

Sist oppdatert: 22. april 2026 kl. 12:57