Gyldenløves gate 21B

Gyldenløves gate 21B, 3117 TØNSBERG
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 1010, bruksnummer 195, ideell andel 1/1
Andelsnummer 4, Heimdal II borettslag, organisasjonsnummer 953121956

Totalt bruksareal BRA: 120 kvm

BRA-i:
Kjeller 16 kvm: Råkjeller.
1. etasje 41 kvm: Entré m/trapp, kjøkken og stue.
2. etasje 42 kvm: Trapperom, bad og tre soverom.

BRA-e:
Garasje 21 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 23 kvm: Terrasse/platting.
2. etasje 5 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.06.2026 utført av Gulag Takst og Eiendom AS v/Gunnar Sverrisson. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et rekkehus i firemannsbolig, oppført i 1955. Grunnmuren er oppført i betong med pussede eller slammete overflater. Ytterveggene er oppført i tradisjonelt bindingsverk, utvendig kledd med liggende vestlandskledning. Etasjeskillene er utført som trebjelkelag. Bygningen har saltak med sperrekonstruksjon, tekket med betongtakstein og med undertak av rupanel. Takrenner og nedløpsrør er i plastbelagt stål. Vinduer med 2-lags glass og ytterdører er fra 2010-2011. Det er en vestvendt balkong på 5 m² og en platting på terreng på 23 m². Boligen har en mursteinspipe fra byggeåret.

Sikringsskapet er plassert i vindfang/hall. Anlegget har automatsikringer og jordfeilbryter.

Boligen har brann- og røykvarslere i hver etasje, samt brannslukningsapparat. Selger informerer om at det er brannstige fra balkong.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Rekkverket er for lavt i henhold til forskrift.
- Andre utvendige forhold: Det er ikke utarbeidet tilstandsanalyserapport eller vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget.

Innvendig
- Overflater - gulv: Stedvis "bom" (manglende kontakt) i fliser.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Målt lokal høydeforskjell større enn 15 mm.
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Aldersrelatert slitasje på pipe fra byggeåret.
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Indikasjoner på fuktgjennomtrenging i kjeller i form av saltutslag.
- Krypkjeller: Begrenset/ikke tilfredsstillende ventilasjon.

Våtrom - 2. etasje Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater, vegger og himling: Våtrommet har passert anbefalt teknisk levetid. Vindu er plassert i våtsone.
- Overflater gulv: Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Type vanntett sjikt/membran og usikker fremtidig funksjon: Tettesjikt på gulv og vegg har usikker fremtidig funksjon på grunn av alder.
- Sluk, tilslutning til sluk og andre gjennomføringer i gulv og vegger: Begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring av sluk.
- Sanitærutstyr og innredning: Riss/avskallinger på servant. Ikke tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon: Det er kun naturlig ventilasjon, ikke mekanisk avtrekk.

Kjøkken - 1. etasje Kjøkken
- Avtrekk: Avtrekksviften viser tegn til generell aldersrelatert slitasje.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid for kobberrør er oppbrukt.
- Innvendige avløpsrør: Støpejernsrør har usikker fremtidig funksjon på grunn av alder.
- Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannstank er ikke tilkoblet i henhold til forskriftskrav (tilkoblet via stikkontakt).
- Elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Punktvis avflassing/utfelling på puss/maling.

Radon
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - 2. etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt i våtsonen på grunn av bygningsmessige forhold.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverk for lavt iht, forskrift
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Varmtvannstanken er tilkoblet via stikkontakt.
- Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.
- Det foreligger ingen dokumentasjon på det elektriske anleggets tilstand eller bekreftelse på at arbeidet er utført i henhold til gjeldende forskrifter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad i 2013 med opplegg for vaskemaskin. I 2012 ble det utført rørfornying (rør-i-rør) i regi av borettslaget. I 2004 ble det utført arbeid med drenering, hvor kjeller ble pigget opp og sluk montert, ny grunnmurspapp og drenering lagt på øst- og sydvegg, og det ble montert avtrekksvifte i blindkjeller. Det ble installert varmepumpe i 2018.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Varmtvannstank byttet

2018:
- Installert luft-til-luft varmepumpe

2013:
- Garasje oppført

2004:
- Kjøkkeninnredning byttet
- Baderom i 2. etasje oppgradert

Ukjent årstall:
- Installert rør-i-rør-system med fordeler i kjeller

Vedlikeholdshistorikk Heimdal II Borettslag:

2025:
- Utskifting av 13 varmtvannsberedere
- Bytte av vindski og hjørnekasser
- Maling av parkeringsplasser
- Skifte av varmepumpe

2024:
- Riving og gjenoppbygging av 6 balkonger
- Utbygging av 5 nye parkeringsplasser

2012:
- Rehabilitering av avløpsrør fra kjeller til 2. etasje med strømpe

2004:
- Ny drenering lagt mot syd og øst

Endeleilighet i rekkehus fra 1955, fordelt over tre plan med kjeller, 1. etasje og 2. etasje. Boligen har en god planløsning med stue og kjøkken i 1. etasje, tre soverom og bad i 2. etasje, og råkjeller i underetasjen. Utvendige oppgraderinger er gjennomført i regi av borettslaget: vinduer og ytterdører ble byttet i 2010–2011, avløpsrør ble fornyet med strømpemetode i 2012, og ny drenering mot syd og øst ble lagt i 2004. Innvendig ble kjøkken og bad oppgradert i 2004, og en luft-til-luft varmepumpe ble installert i 2017. Platting på terreng på ca. 23 m² og en vestvendt balkong i 2. etasje gir gode utemuligheter. Boligen disponerer garasje bygget i 2013.

Entré:
Døren åpner inn til en romslig entré med flislagt gulv i mørk skifer. Panelkledde vegger i deler av trappegangen opp til øvre etasje gir rommet karakter. Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter er plassert i vindfanget/hallen. Fra entréen kommer man inn i stuen - et hyggelig og lyst allrom med god plass til både salong og spisestue.

Stue:
Den lyse stuen har parkett og store vindusflater mot hagen. En frittstående vedovn gir rommet varme i tillegg til varmepumpen. Luft-til-luft varmepumpen fra 2018 er plassert her og betjener etasjen effektivt. Det er utgang til platting og hage fra stuen, dette gjør det enkelt å nyte livet utendørs på de fine dagene i sommerhalvåret. Parkett på gulver.

Kjøkken:
Kjøkkenet er separat fra stuen, mange setter pris på at dette ligger adskilt fra oppholdsrommet. Kjøkkenet har innredning fra 2004 med fronter i finert utførelse og laminerte benkeplater. Rustfrie kummer og komfyrvakt over platetopp. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Innredningen utnytter veggplassen godt med skap i full høyde og har glassfrontede overskap. Frittstående kombinert kjøl-/fryseskap, frittstående komfyr og oppvaskmaskin medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Platting og hage:
Fra stuen er det utgang til en platting på terreng på ca. 23 m², tekket med trelemmer og med hvitmalt rekkverk. Plattingen har terrassemarkise - sørger for å svale den hyggelige uteplassen på de varmeste dagene og luner på kveldene. Hagen er velstelt med gressplen, grusganger, busker og trær.

2. etasje — gang:
I øvre etasje er det tilkomst til de tre soverommene og badet. Panelkledde vegger fortsetter fra entréen og gir etasjen et helhetlig uttrykk. Det er hyggelige lakkerte tregulv i gangen og på soverommene.

Soverom 2. etasje:
To av rommene har skyvedørsgarderobe og et soverom har utgang til den vestvendte balkongen på ca. 5 m². Balkongen vender mot hagen og gir utsikt over den grønne bakgården. Soverommene har plass til seng og nattbord, og ett av dem rommer også en arbeidsplass.

Bad 2. etasje:
Badet ble oppgradert i 2004 og har flislagte gulv med elektriske varmekabler, flislagte vegger med keramiske fliser, og himling med malt panel. Innredet med dusjkabinett, vegghengt klosett, servant i baderomsinnredning med høyskap og speilskap. Opplegg for vaskemaskin. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Fliser i entré/hall, hovedsakelig parkett i 1. etasje samt lakkerte tregulv i 2. etasje. Flislagte gulv på bad.
Vegger: Panel og malte plater.
Himling: Malt panel for det meste.

Lagring:
Garasje bygget i 2013, ca. 21 m². Kaldtloft med atkomst via nedfellbar trapp. Råkjeller med bod.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Boligen varmes opp med en luft-til-luft varmepumpe fra 2017 plassert i stuen, samt elektriske varmekabler i baderomsgulvet i andre etasje. Det er i tillegg vedfyring med mursteinspipe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 0,50 inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er oppført i 1955. Det foreligger ferdigattest for oppførelse av rekkehus og garasje i tre datert 21.11.1955. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er registrert en bygningsanmeldelse datert 19.04.1961 som gjelder endring/tilbygg i form av vindfang/tilbygg på gavlfasade. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

På eiendommen er det oppført en garasje på 21 m² med opplyst byggeår 2013, samt en platting på terreng på 23 m² inntil boligen.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for boligen datert 04.05.1954 og 19.04.1961, som stemmer med dagens bruk, bortsett fra en tidligere liten entré som er innlemmet i entré/trappegangen. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

2006/18700-1/91 08.12.2006 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3905 GNR: 1010 BNR: 167
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3905 GNR: 1010 BNR: 192
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Mikrobølgeovn følger ikke med.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Rekkehuset ligger i et etablert og rolig boligområde på Solvang. Fra den vestvendte terrassen har du direkte utgang til et stort, grønt fellesareal som er skjermet fra veien. Dette gir en følelse av å ha en privat hage, med deilige oppholdsplasser utendørs og fin tumleplass for barna.

Hverdagslogistikken er enkel med gangavstand til det meste. Barna har en kort og trygg vei til Byskogen skole, og Solvangkirkens barnehage ligger bare noen få minutter unna til fots. Nærmeste dagligvarebutikk ligger også i nabolaget, noe som forenkler de daglige innkjøpene.

Området kombinerer nærhet til sentrum med umiddelbar tilgang til fritidsaktiviteter. En kort spasertur tar deg til Tønsberg sentrum med Farmandstredet, bryggelivet og kulturtilbud. For lek og idrett ligger Camilla Collettsvei balløkke et par minutter fra døren. Gode bussforbindelser fra Severin Kjærs vei og gangavstand til togstasjonen gjør det enkelt å reise kollektivt.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Byskogen skole og Byskogen ungdomsskole. Greveskogen VGS og Færder VGS. Det er barnehager i området.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1702,7 kvm som tilhører borettslaget. Felles uteanlegg er opparbeidet med plener, busker, hekker og gruslagte stier. Beboerne har private hager, men dette er en bruk av borettslagets fellesareal. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Det medfølger en garasjeplass og en utendørs parkeringsplass. Garasjeleie på kr 375,- per måned er spesifisert i felleskostnadene for denne andelen.

Det er tilrettelagt for ladepunkt i garasjen.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 - 2035 datert 03.04.2024 avsatt til Boligbebyggelse - Nåværende.

Eiendommen berøres av hensynssone H310: Ras- og skredfare. Det er ikke tillatt med tiltak innenfor områder angitt som faresone H310 uten at den aktuelle faren er vurdert og sikkerheten ivaretatt. Ved arealplanlegging og søknad om tiltak innenfor områder angitt som faresoner skal det foretas undersøkelse av den aktuelle faren og redegjøres for nødvendige sikringstiltak.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 554,- pr. mnd. og inkluderer: Garasjeleie, kabel-TV/internett, bygningsforsikring, kommunale avgifter, drift og vedlikehold av fellesarealer m.m.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Garasjeleie: kr 375,-
- Kabel-TV: kr 556,-
- Andel felleskostnader: kr 6 623,-

Borettslaget har en avtale med Telenor for TV/Internett.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 811 818,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 3 247 272,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 7 045,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 456 276,26 pr. 23.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 9 158 329,- pr. 23.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 9481.72.24576
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 23.06.2026: kr 9 158 329,-
Andel av saldo: kr 456 276,26
Innfrielsesdato: 30.09.2045
Type Rente: Flytende
Rente: 6,05 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 700 000,00 Prisantydning
456 276,26 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 156 276,26 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 165 578,26 Totalpris inkl. omkostninger
4 175 528,26 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Nora Forwald og Alf Olav Forwald

Leiligheten er tilknyttet Heimdal II Borettslag.

- Borettslaget består av 20 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er Agio Forvaltning AS.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6595999.

Dyrehold er tillatt etter søknad til styret, så lenge det ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne.
Gressklipping og dugnad må påregnes.
Borettslaget har felles tørkestativer utendørs.
I henhold til husordensreglene skal det være ro etter kl. 23.00. Forandringer som berører bygningens eksteriør, inkludert montering av markiser eller varmepumpe, krever skriftlig samtykke fra styret.

Samtlige andelseiere har ansvar for renhold og snømåking rundt søppelkassene. Den enkelte andelseier har vedlikeholdsplikt for blant annet ytterdør, grunnmur, kjellervindu, trapp, samt egen andel av kjeller og hage.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Riving og gjenoppbygging av 6 balkonger (2024)
- Utbygging av 5 nye parkeringsplasser (2024)
- Utskifting av 13 varmtvannsberedere (2025)
- Dreneringstiltak ved en andel (2025)
- Diverse mindre vedlikehold som maling av parkeringsplasser og bytte av vindski (2025)

Planlagte påkostninger:
- Installasjon av vannstoppere i samtlige enheter er under vurdering. Det er innhentet tilbud på kr 10 122 per enhet. Styret tar stilling til gjennomføring.
- Borettslaget vurderer å overta driftsansvar for lyktestolper fra kommunen.
- Det er planer om å utarbeide en plan for taksteinrens og undersøke fuktkjellere og loft.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Årsregnskapet for 2025 viser et underskudd på kr 166 878. Underskuddet skyldes primært kostnader til dreneringstiltak og skifte av varmepumpe. Borettslagets disponible midler var kr 235 838 per 31.12.2025. Budsjettet for 2026 viser et beregnet overskudd på kr 493 097. Grunnet underskuddet i 2025 er ingen større arbeider budsjettert for 2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten kan forhåndsavklares, og fristen er da fem virkedager.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 44 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke, stor inkl. Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk kr 3000,- / Overtagelse, 1 stk inkludert 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOSE pakke 1  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Tønsberg kommune m/feier  kr 3 732,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 9 953,00
Fotopakke standard inkl 3 plantegninger og dronefoto kr 4 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 17 050,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0102/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.26102

Sist oppdatert: 03. august 2026 kl. 15:08