Utgjerdsveien 20D

Utgjerdsveien 20D, 1580 RYGGE
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 101, bruksnummer 175, ideell andel 1/1
Andelsnummer 8, Al Rørskogen Borettslag, organisasjonsnummer 949000680

BRA (totalt bruksareal): 183 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Kjelleretasje:
87 kvm: Trappegang, vaskekjeller, gang, toalettrom, uinnredet rom og to boder.

1. etasje:
96 kvm: Entré/gang, bad, stue, kjøkken og tre soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
30 kvm: Terrasse.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.04.2026 utført av Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på støpt såle mot grunn og grunnmur samt etasjeskiller av lettkninkerblokker. Bærende konstruksjoner av trekonstruksjoner. Utvendige fasader kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takplater (yttertaktekke fra 2025, utført i regi av borettslaget). Boligen har entrédør med glassfelt. Terrassedør med karm/ramme av tre fra 2010 og vinduer med karmer/rammer av tre fra 2010 og fra byggeår. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Carport med takkonstruksjon av trekonstruksjoner pulttaksform utvendig tekket med takpapp. Veggflate kledd med stående kledning.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - Vaskekjeller
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på veggflater i våtsoner, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Selv om tilsvarende løsninger er vanlig i eldre bygninger, gir dette begrenset beskyttelse mot fukt. Vanntett sjikt på gulv har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Våtrom - Vaskekjeller
- Overflater vegger: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vannrør av kobber fra byggeår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Sanitærutstyr og innredning: Utslagsvask med armatur bærer preg av alder.

Toalettrom
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.

Andre rom - 1. etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Innerdører: Dørbladet på soverom 2 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Det mangler karmlister på en side av dør til soverom 2.

Rom under terreng
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens rom under terreng (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Overflater bærer stedvis preg av gjenstående arbeider, aldersrelatert slitasje, har enkelte mindre skader samt stedvis gjenstående arbeider. Det er registrert avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur mot grunn. Det observeres veggplater til vaskekjeller som vurderes å være asbestholdige.

Loft - Uinnredet/kaldtloft
- Inspeksjonsmulighet: Kaldtloftet ble kun inspisert fra takluken grunnet manglende gulvflate og lav takhøyde.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Gnagere er observert.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1. etasje: På kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 7 mm og i stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter i stue. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.
- Kjeller: I uinnredt kjellerrom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm, og i gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 6 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter i uinnredet kjellerrom. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det er registrert gnager i en felle ved takluke på kaldtloft. Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei, men det kan også være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kartlagt.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader. urderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Forholdet bør ses i sammenheng med øvrige opplysninger om ytterkledningens tilstand.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen ert tilstrekkelig sikret mot inntrekk av gnagere. Sett i sammenheng med at det er registrert tegn på gnagere inne i boligen, vurderes konsekvensen at det er åpninger bak kledningen som kan være en mulig inntrekksvei.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Kjellervinduer fra byggeår bæ rer preg av høy alder/slitasjegrad og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier og vannbord viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.

Terrasse/platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Henviser til avsnitt om "rom under terreng" og "drenering" vedrørende kalk/saltutslag på innvendig side av grunnmuren i deler av kjelleretasjen.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer på deler av vegger/grunnmuren fra innsiden i uinnredet kjellerrom, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen er ukjent. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Carport
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling.
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - Bad
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuelt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper overgang til døråpning. Det er registrert noe antydning til knirk og noe svikt i gulvet vurdert til å skyldes ujevnheter i underlaget.

Loft - Uinnredet/kaldtloft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l.) og kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Ikke inspisert grunnet redusert tilkomstmulighet.

Yttertak
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens utførelse og tilstand.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Grunnet fastmonterte takplater er undertaket ikke tilgjengelig for inspeksjon.

Terrasse/platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet skjulte konstruksjoner, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ingen håndløpere. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering elektrisk anlegg: Eier opplyser at sikringer i noen tilfeller har løst ut, men dette har kun vært ved bruk av flere strømkrevende komponenter på samme tid. Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget, for eksempel arbeider utført ifm automatsikringer i sikringsskap, varmepumpe, elbil-lader og baderomsrehabilitering.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Omfattende oppussing og modernisering av boligens indre ble utført rundt 2017. Nytt gulv ble lagt i de fleste rom, veggene ble i tillegg fornyet med hovedsakelig glatte flater og malt i aktuelle farger. Ytterligere oppgraderinger er bekostet av nåværende eiere som overtok boligen i 2018.

Kjøkkenet ble i anledning oppussing også oppgradert med helt ny innredning som i dag er velholdt. Innredningen er av et større omfang med flere arbeidssoner og et rikt antall skuffer med lett tilgjengelige oppbevaringsmuligheter. Hvitevarene er alle integrert - stekeovnen i hendig benkehøyde.

Badet ble i 2019 renovert med hjelp av innleid fagpersonell og bygget opp på nytt fra bunnen av. Både rør, elektriske installasjoner, overflater og innredninger er fra dette året. En spesielt nevneverdig kvalitet er badets meget romslige nisje med duplisert dusj.

I tillegg til badet inneholder boligen både et vaskerom og et ekstra toalettrom i kjelleren. Begge er fra byggeåret, men oppgradert i nyere tid; toalettrommet med moderne møbler, vaskerommet med blant annet oppgraderte overflater. I vaskerommet er deler av kobberrør og rør-i-rør samt deler av avløpsrør fra 2019, hovedstoppekran og vannmåler fra 2024. TG 3 er gitt forhold knyttet til vanntett sjikt/membran.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, fliser og betong.
Innervegger: Glatte flater, panel, våtromsplater, fliser og mur.
Himlinger: Plater, glatte flater og betong.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte sorte fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt stålvask med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte brune fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjnisje med skyvedører i glass og to-greps blandebatterier med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Toalettrom: Servantskap med glatt brun front og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Overskap med speilfront. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Veggmontert to-greps blandebatteri og utslagsvask i stål. Rør-opplegg til vaskemaskin. Plassbygget, flislagt benk.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder platetopp, mikrobølgeovn, stekeovn, kjøle-/fryseskap og oppvaskmaskin.

Fryser i kjeller medfølger.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Luft-til-luft varmepumpe og peisovn i stue. Gulvvarme på bad. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste tilsyn ble utført: 03.10.2023
- Det ble varslet om feiing for dato 16.03.2023, dette ble ikke avholdt.
Opplysningene er mottatt den 14.04.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av boligen i deres arkiv. I henhold til matrikkelen for eiendommen, er bygningen først registrert tatt i bruk i år 1974. Kommunen anfører i brev til megler datert 09.04.2026, at boligen er ansett godkjent tatt i bruk.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for eneboliger i kjede datert 17.01.1974.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Liten del av soverom (soverom 1 på plantegning) er opprinnelig byggemeldt som kott og en del av vaskerom er opprinnelig byggemeldt som tørkerom jf. Godkjente byggetegninger datert 17.01.1974. Delarealene er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at arealene ikke godkjennes og at arealet da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av:
Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelser om vann- og kloakkledninger. Denne har ikke direkte betydning for bruken av denne boligen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Boligen ligger bokstavelig talt helt innerst i Utgjerdsveien og er oppriktig tilbaketrukken i det veletablerte boligområdet Rørskogen ved Halmstad. I nabolaget er det ingen gjennomgangstrafikk, i stedet lite trafikkerte smågater der barna kan ferdes trygt.

Alle bygdas tilbud og fasiliteter finnes i praktisk avstand fra Utgjerdsveien. Dagligvareforretninger, assorterte småbutikker og ikke minst tjenestetilbud finnes i sentrumsområdet av Halmstad. Det samme gjør skole med tilknyttet idrettsanlegg.

Du vil også nyte godt av enkel tilgang til et velutviklet kollektivtilbud. Gjennom Halmstad passerer regionale bussforbindelser mellom de største byene i fylket. Ekspressbusser til Oslo og Gardermoen stopper ved E6. Til togstasjonen er det gangavstand eller kun få minutter å sykle. Reisetiden videre med tog til Oslo er omkring 40 minutter. Med bil tar du deg enkelt ut på E6 og videre til både Oslo og svenskegrensen på ca. 40 minutter.

Rygges langstrakte kyststripe med blankskurte svaberg og mange badeplasser er innenfor sykkelavstand, deriblant sommerperler som Larkollen og Fuglevik. En av landets mest anerkjente golfbaner, Evje Golfpark, er en kort kjøretur unna. Det fagre jordbrukslandskapet i Rygge er i seg selv også verdt gjentatte utflukter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Espira Fasanveien (1,2 km), Halmstad barnehage (2,1 km), Voldskogen barnehage (2,3 km).

Skoler: Halmstad barneskole (2,1 km) og Rygge ungdomsskole (6,8 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (9,5 km) og Kirkeparken videregående skole (10,3 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 2 832 kvm som tilhører borettslaget.

Eiendommen er en del av et borettslag og har ingen klare tomtegrenser, men det er naturlige skiller mellom eiendommene. Den del av borettslagets tomt som andelen/seksjonen disponerer, er opparbeidet med terrasse, hageareal, carport og gruset parkeringsområde.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i disponibel carport. Montert lader for el-bil i carporten.

Forøvrig er det parkering på disponibel gruset gårdsplass (3 biloppstillingsplasser iflg. selger).

All parkering utenom de opparbeidede biloppstillingsplasser er forbudt iht. husordensreglene.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning etablert i borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er hovedsakelig i et uregulert område men et lite delareal (36 kvm) er regulert til klimavernsone, i henhold til "Reguleringsplan E6 4-felt Råde grense til Moss grense" vedtatt 27.09.2001. Videre er eiendommen hovedsakelig avsatt til boligbebyggelse samt lite delareal (5 kvm) LNF-areal ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Eiendommen omfattes i tillegg av kommunedelplanen "Halmstad" vedtatt 14.12.2006 med arealer avsatt til boligområde samt liten del LNF-areal. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til kommuneplanen er deler av eiendommen (569 kvm) innenfor en rød sone og resten av eiendommen (2.830 kvm) er innenfor en gul sone iht. T-1442, i forbindelse med områder som er støyutsatt. Det gjøres oppmerksom på at støykartet er basert på beregninger og ikke konkrete målinger.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommunedelplan for Halmstad, se kommunens hjemmeside for mer info.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. kommunale avgifter (vann og avløp), renovasjon, renter og avdrag på andel fellesgjeld, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, felles driftskostnader, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer.

Felleskostnadene pr. mnd fordeles slik:
Faste felleskostnader kr 4.300,-
Renter og avdrag lån 1 kr 815,-
Renter og avdrag lån 2 kr 1.552,-

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 22.218 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av fiber, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2024 var kr 887 952,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 551 809,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 38 144,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 284 259,- pr. 09.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 4.548.149,- pr. 09.04.2026 og lånevilkårene er:
Nordea - Lånenr. 61188197883
Annuitetslån
Opprinnelig lånebeløp: kr 2.050.000,-
Opptaksår: 2013
Beregnet innfridd: 30.12.2032
Rente pr. 09.04.2026: 5,6%

Nordea - Lånenr. 60308123882
Annuitetslån
Opprinnelig lånebeløp: kr 3.760.000,-
Opptaksår: 2024
Beregnet innfridd: 30.06.2049
Rente pr. 09.04.2026: 5,6%
Flytende rente

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av fellesgjeld.

4 200 000,00 Prisantydning
284 259,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 484 259,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 643,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
8 733,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
18 683,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 492 992,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 502 942,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trym Berglie og Susanne Hoel

Leiligheten er tilknyttet Al Rørskogen Borettslag.
Borettslaget består av 16 andelsleiligheter.
Forretningsfører er Vansjø BBL.
Borettslagets årsregnskap for 2025 viser et underskudd på kr -1.248.254,-.
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025 kr 610.317,-.
Dugnader tilknyttet borettslaget må påregnes.

Det er forbudt å holde dyr uten spesiell skriftlig tillatelse fra styret. Innflytting med dyr må ikke skje før styrets avgjørelse av søknaden foreligger. Eventuelt tillatelse kan tilbakekalles dersom dyret er til sjenanse for øvrige andelseiere eller medfører ulempe for laget.

Foretatte arbeid/påkostninger i de senere år: Drenering rundt samtlige 16 boliger (nytt låneopptak i 2013). Skifte av tak på boligene (nytt låneopptak i 2024), herunder skifte av takplater, nedløpsrør, takrenner og pipehatt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring, polisenr.: 82400273.

Dokumenter vedrørende borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst før markedsføringsstart, forretningsfører bekrefter pr. 22.04.2026 at ingen vil benytte seg av forkjøpsretten. Dersom boligen ikke er solgt innen 3 måneder, må forkjøpsretten utlyses på nytt.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart (forkjøpsretten er forhåndsutlyst), samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -9 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 12 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - VBBL  kr 5 995,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport lkjedet enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje kr 12 105,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0066/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2666

Sist oppdatert: 07. mai 2026 kl. 13:44