Erlends vei 32

Erlends vei 32, 0669 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 140, bruksnummer 37
Andelsnummer 497, Lohøgda Borettslag, organisasjonsnummer 850429162

Totalt bruksareal BRA: 84 kvm

BRA-i:
2. etasje, 72 kvm: Entré, to soverom, toalettrom, bad, stue, kjøkken og bod

BRA-b:
2. etasje, 9 kvm: Innglasset balkong

BRA-e:
Underetasje, 3 kvm: Bod

Boligen disponerer én bod i blokkens underetasje (som beskrevet i avsnitt over under BRA-e). Denne er merket nr 2158.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.05.2026 utført av . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte:
Grunnmur og bæ rende konstruksjoner i hovedsak av betong med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Bygget er oppført med underetasje. Utvendige fasader er kledd med teglstein, fasadeplater og liggende trekledning. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran/takpapp (ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med dørkikkert. Brannklasse B30 og lydklasse 40dB.Balkongdør med karmer av tre, som er utvendig belagt med metallplater. Vinduer med karmer av tre, som er utvendig belagt med metallplater. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Ventilasjon på bad: Kun naturlig ventilasjon på rommet
- Vannrør på kjøkken: Ikke montert automatisk lekkasjestopper
Innerdører på andre rom: Dørblad til stue kommer i kontakt med terskel

Det er gitt TGIU (ikke undersøkt på følgende):
- Innvendig stakeluke ikke påvist

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Flott beliggende leilighet i et populært boområde.

Entré: Plass til garderobeløsning.

Stue: Plass til spisebord og sofaløsning. Store vindusflater med flott utsikt.

Innglasset balkong: Solrik og innglasset balkong på 8 kvm. God plass til sofaløsning, sittegruppe, m.m.

Kjøkken: Skap- og benkeplass. Utslagsvask. Fliser mellom benk- og overskap. Hvitevarer følger; integrert stekeovn, integrert platetopp og frittstående kjøleskap med frysedel.

Bad: Fra 2019. Flislagt gulv og vegger, malt himling. Gulvvarme. Downlights i himling. Baderomsinnredning. Dusjhjørne.

Separat wc: Fra 2019. Flislagt gulv og vegger, malt himling. Gulvvarme. Downlights i himling. Toalett. Servant.

Soverom 1: Romslig rom med god plass til dobbeltseng og garderobeløsning.

Soverom 2: God størrelse.

Bod: Gode lagringsmuligheter.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Gulvvarme på bad og separat wc. Forøvrig elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det ble gitt midlertidig brukstillatelse på Erlends vei 32 m.fl. den 03.12.1965. Det fremgår av brukstillatelsen at det gjenstår noen mindre arbeider og at hageplan må innsendes. Det er usikkert om disse arbeidene er utført. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger det følgende vedtak på eiendommen:
- Brukstillatelse for boligblokk datert 03.12.1965.
- Ferdigattest for kledning av gavler datert 16.04.1982.
- Brukstillatelse rehabilitering og utvidelse samt innglassing av balkonger 19.11.1998. Det manglet innglassing før ferdigattest kunne gis.
- Ferdigattest for rehabilitering av fasader 07.03.2008.
- Ferdigattest for rehabilitering av våtrom datert 14.12.2021.
- Ferdigattest for etablering av energipark 04.01.2021.

Brukstillatelsene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., samt en midlertidig dispensasjon fra vegloven. Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.  

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Radonmålinger er blitt gjennomført i de fleste av blokkene. I følge styrets årsrapport har alle leiligheter i underetasjer og første etasje i hele borettslaget har fått utdelt måler. Enkelte leiligheter i 2.etasje har blitt utdelt målere. Det er ikke målt radon i denne leiligheten.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.
Boligen er vasket før visning, og vil ikke bli ytterligere utvasket til overtagelse.

Lohøgda Borettslag ligger i vakre omgivelser sentralt på Tveita. Her finner du fredelige, grønne omgivelser i et samtidig sentralt bomiljø noe som gjør dette til en meget attraktiv område. Borettslaget har en populær beliggenhet i nærheten av Tveita senter, et av de største og mest komplette sentrene i området med over 70 butikker og servicetilbud. Alna Senter og Bryn Senter er også bare en rask kjøretur unna.

For de som er glad i skog og mark, er det nærhet til naturskjønne omgivelser i Østmarka. Her finner du flotte tur- og rekreasjonsmuligheter hele året; bade og fiskevann, kajakkpadling, turstier om sommeren og lysløyper om vinteren. Videre finnes det mange andre fritidsaktiviteter i nærområdet som bl.a. ridesenter, kunstgressbane og treningssenter. Det er et aktivt idrettsmiljø i Haugerud idrettsforening.

Tveten Gård, som ligger like ved, har fine turstier og det arrangeres aktiviteter året rundt.

Det er god offentlig kommunikasjon i nærheten. Bussholdeplassi Nåkkves vei, med linje 58, finner du 8 min. unna i gangavstand. Tveita T-banestasjon ligger på på Tveita senter (linje 2) 6 minutter gange unna. Det tar i underkant av 15 minutter til Oslo sentrum med t-banen fra Tveita. Flere busser stopper på eller i nærheten av Tveita senter, inkludert nattbuss.

Erlends vei har adkomst fra Sigrid Undsehs vei.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger

Boligen sogner til Tveita skole og det er ca. 9 min. å gå til skolen. Haugerud skole (8.-10. klasse) ligger 21 min. unna og Hellerud 8 minutter til fots.

Det er gangavstand til flere barnehager i området:
Lohøgda barnehage (1-5 år) 4 min
Smalvollskogen barnehage (1-5 år) 7 min
Vassenga Fus barnehage (1-5 år) 6 min

Se for øvrig vedlagt nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 100 020 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, belegningsstein, støpt trapper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Borettslaget har 120 garasjer og 324 parkeringsplasser. Disse leies ut til beboerne etter ventelister (pr nå ledig på "stor" parkering i Erlends vei, ventelister langs gatene og i Kristins vei). Venteliste på garasjeplass er pr nå på flere år.
Kostnad for leie av parkeringsplass er ca kr. 110,- pr mnd og kr 441,- pr mnd for garasje (med kr. 18.000,- i depositum).

Infrastruktur til elbillading er installert på 413 av borettslagets parkeringsplasser og garasjer. Ladere kjøpes gjennom vår samarbeidspartner BlueTec, og strømforbruket faktureres den enkelte leietaker ved å opprette avtale med Laddel.

Borettslaget har et fåtall gjeste parkeringsplasser. Det er offentlig parkering i hele Sigrid Undsets vei.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Borettslaget har ansvar for fellesarealer.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser (planId S-951) vedtatt 12.11.1963. Det foreligger i tillegg en bebyggelsesplan for området med planId 599/63.

Eiendommen inngår i Strategisk plan for Hovinbyen, for byutvikling av Hovinbyområdet de neste tiårene. Planen viser et overordnet grep, samt strategier og tiltak for videre utvikling.

Utdrag av pågående plan- og byggesakeri området:
- Saksnummer 2025/06831 - Plansak. Detaljregulering , Gunnulvs vei 38 mfl.
OBY ønsker å samle 2 eldre barnehager til en større enhet med mer rasjonell drift og oppdatert bygningsstruktur og mer miljøvennlig drift og utforming. Trosterud senter barnehage vurderes også innlemmet i prosjektet. Prosjektet vi gi området en oppdatert barnehage med visuell og miljømessig forbedrede forhold og driftsmessige fordeler. Prosjektet tilbakefører i tillegg øket areal til friområdet ved rivning av Lohøgda barnehage.

- Saksnummer 2025/06918 - Plansak. Detaljregulering , Haugerudsenteret 45 m.fl.
Eiendoms- og byfornyelsesetaten foreslår å omregulere Haugerudsenteret 45 m.fl. til boligbebyggelse. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for riving av all eksisterende bebyggelse innenfor planområdet, med unntak av Haugerud kirke, og tilrettelegge for ca. 500 boliger, utvidelse av Solfjellet barnehage, omsorgsboliger, torg, grønnstruktur og bevaring av Haugerud kirke. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget med forbehold om bl.a. at planområdet utvides,
ambisjonsnivået for Tvetenveien økes, torget utformes som et bytorg, støybestemmelsen endres, minstestørrelse på bolig sikres og at forslagsstiller undersøker mulighetene for at Solfjellet barnehage utvides til en barnehage med kun 8 avdelinger. Planforslaget ble sendt til offentlig ettersyn 10.11.2025.

- Saksnummer 2025/06740 - Plansak. Detaljregulering , Haugerudsenteret 7 m.fl. Det legges opp til bymessig bebyggelse med høy arealutnyttelse og mange nye boliger. Offentlige rom og møteplasser etableres eller oppgraderes. Forholdene for gående og syklende forbedres. Blå-grønne kvalit et er ivaret as og forbedres. Nye moment er i forhold til planprogrammet er at det utredes mulighet for et ablering av omsorg+ boliger og et sykehjem. Det kan også være aktuelt å ut rede kjøreatkomst til søndre del av felt A fra Tvetenveien. Videre skal det nærmere vurderes hvordan det kan legges tilrette for sosial bærekraftig boligbygging, herunder oppfølging av byrådssaken «Nye veier til egen bolig».

- Saksnummer 2025/06834 - Plansak. Detaljregulering , Ytre Ringvei fra Stordamveien til Ulsrud VGS. Sykkelfelt fra Stordamveien til Ulsrud videregående skole.

- Saksnummer 2021/02096- Plansak. Detaljregulering
Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)

- Saksnummer 2019/01193 - Plansak. Detaljregulering. Haugerud skole/Trosterud skole m.m.
Ny barne- og ungdomsskole m.m 141/109

- Saksnummer 2025/21527 - Byggesak. Wilhelm Stenersens vei 4-6 - ombygging og oppgradering av deler av underetasje, 1 og 2 etasje - Hellerud vgs - Bygg G. Rammetillatelse ble gitt 02.02.2026.

- Saksnummer 2025/21296 - Byggesak. Wilhelm Stenersens vei - endring av bygg, innvendig og utvendig - Foreløpig sak. Det ble gitt samtykke fra Arbeidstilsynet for arbeidene 30.10.2025.

- Saksnummer 2026/07688 - Byggesak. Smalvollveien 46 - etablering av solcelleanlegg på tak. Søknad om tillatelse i ett-trinn ble sendt inn 30.06.2026.

- Saksnummer 2025/18916 - Byggesak- Stubberud - tunnel og bergrom med anleggs- og riggområde - Ny vannforsyning - Oslo Stamnett. Tiltaket omfatter opparbeiding av hele anleggs- og riggområdet tilknyttet arbeidene med ny vannforsyning fra Stubberud (Stamnett), øst i Oslo, bestemmelsesområde #4 etter reguleringsplanen. I tillegg omfatter arbeidene tiltak under terreng, som innebærer tunneldriving, nødvendige konstruksjoner, anlegg og installasjoner for vannforsyningsanlegget under terreng. Over terreng utgjør synlige konstruksjoner inngangsportal med betongvanger og sikkerhetsgjerde. Igangsettelsestillatelse nr. 5 ble gitt 23.05.2024.

- Saksnummer 2025/12654 - Byggesak - Alnaelva
Erosjonssikring i Alnaelva sør for Tvetenbrua

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 532,-  pr. mnd. og inkluderer: A-konto varmtvann, nedbetaling av andel fellesgjeld, internett, trappevask, kommunale avgifter, diverse forsikringer mm.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto forbruk av varmtvann kr. 51,-
TV kr. 29,-
Bredbånd kr. 139,-
Trappevask kr. 105,-
Felleskostnader kr. 6 208,-
Felleskostnadene skal dekke borettslagets utgifter til drift, nedbetaling av gjeld og rentekostnader. felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsfører og liknende. Felleskostnadene er fordelt på boligbrøk.
Renter og avdrag på felles lån utgjør kr. 2 447,- pr- måned for denne leiligheten.

Borettslaget har avtale med Obos OpenNet på fiber-bredbånd. Bredbåndslinjen er den raskeste linjen som leveres; 1000/1000 Mbps.
Borettslaget har også en avtale med RiksTV på leie av en dekoder/tv-boks per leilighet. TV-kanaler utover NRK kanalene må andelseier og beboere selv bestille og betale for.
Utstyr fra OBOS Net (modem + trådløs ruter) følger leiligheten ved salg.

Borettslaget har avtale med Techem om individuell måling av varmtvann. OBOS fakturerer den enkelte beboer a-konto sammen med innkreving av felleskostnader. Techem avregner faktisk energiforbruk mot innkrevd akontobeløp. Avregning og evt. justering av a-kontobeløp skjer årlig.
Varmtvann leveres gjennom bergvarme og faktureres gjennom fellesutgiftene. Avlesningen gjennomføres automatisk av teller i fordelerskapet på toalett eller bad, og avregnes årlig (periode juli til juni). Målingen gjøres av Techem og avregningen av Obos.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 172 857,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at det ikke forekommer eiendomsskatt på boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten

Andel formue er kr 2 757 pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 359 309 pr. 17.08.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 251 989 277,- pr.17.08.2026 og lånevilkårene er:
Lån 1
Rentesats: 5,14%
Restsaldo 119 207 636,00
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Type rente: Flytende rente

Lån 2
Rentesats: 5,14%
Restsaldo 55 458 157,00
Innfrielsesdato: 30.10.2051
Type rente: Flytende rente

Lån 3
Rentesats: 5,14%
Restsaldo 68 638 006,00
Innfrielsesdato: 30.10.2042
Type rente: Flytende rente

Lån 4
Rentesats: 5,14%
Restsaldo 8 685 478,00
Innfrielsesdato: 30.04.2033
Type rente: Flytende rente

Styret har vedtatt at lån med ramme kr 15 millioner utvides til 20 millioner ifb. strømpetekking av resterende bunnledninger. Lånet tas ut i 4 (?) delutbetalinge. Pr. 06.03.2026 er 11,5 millioner av lånerammen tatt ut (og fellesgjeld
fordelt).

4 290 000,00 Prisantydning
359 309,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 649 309,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 658 805,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 668 755,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sølvi Erna Moe Olsen

Leiligheten er tilknyttet Lohøgda Borettslag. Borettslaget har en egen nettside med mye informasjon, se https://vibbo.no/lohogda
Borettslag består av 777 andelsleiligheter, fordelt på 94 oppganger i 15 lavblokker.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt såfremt det ikke er til betydelig sjenanse for øvrige beboere. Det skal sendes skjema til styret senest 8 dager etter anskaffelse, og naboer i oppgangen skal varsles i forkant av anskaffelse.
Det er totalt 27 fellesvaskerier i borettslaget. Vaskeriene er pr i dag et gratis tilbud til beboere i Lohøgda borettslag, men det er besluttet at det gradvis skal innføres betalingsløsning for bruk av vaskeri og tørkerom. Innføringen vil skje når maskiner er modne for å skiftes ut.
Det er etablert rundt 30 uteplasser med bord og benker i borettslaget. Ved alle blokker er det mulighet for grilling ved uteplasser.
Det er 17 sykkelskur i borettslaget for plassering av sykler.
Borettslaget har etablert en tuftepark mellom Erlends vei 30-44 og 46-60 for fri bruk for beboerne i borettslaget.
Det er 4 veletablerte lekeplasser fordelt i borettslaget, disse er bygget for å dekke ulike alderstrinn for barna.
Lokalet Gimle - møterom og utleielokale, lokalisert i Kristins vei 39 kan leies av beboere for selskap, møter etc. Lokalet har plass for 17 personer og er utstyrt med et lite kjøkken med kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin. Det er servise, bestikk og kokeutstyr tilgjengelig på kjøkken.
Nøkler, låser til vaskeriet, plastlister til innglassede balkonger, samt skilt til ringeklokke og postkasse, kan bestilles ved henvendelse til vaktmester. Tlf: 901 77 022 og e-post: vaktmester@lohogda.no

Foretatt påkostninger de senere år:
2011:
- Utskifting av lamper i oppgangene og omtrekking av elektriske ledninger, utskifting av garasjeporter, utskifting av skillevegger i samtlige pipeløp, utskifting av beredere i 160 leiligheter.
2012:
- Oppussing av samtlige vaskerier, nye vaskemaskiner, nye kjellervinduer, sikringsskap i vaskeriene ble skiftet ut, oppgradering av hovedtavlene, dreneringsarbeider ved Kristins vei 20-24, merking hovedstoppekraner til leiligheter, oppussing av vaktmester- og styrekontoret.
2013:
- Drenering flere blokker, nye sikringsskap til leiligheter, ny gavlbelysning, oppgradering uteområdene.
2014:
- Nytt avfallssystem, utskifting av entre- og kjellerdører, brannsikring i kjellere, varmekabler på stikkveier.
2015:
- Borettslagets 50-års jubileum. 2 nye lekeplasser, utskifting av samtlige oppgangslamper (reklamasjon), oppgraderte hovedtavler (hovedfordelinger for strøm), hovedvask av alle oppganger, nye vaskeritavler og styringsur, forlengelse av varmekabler, ny traktor.
2016:
- Etablering av 26 uteplasser og 4 nye lekeplasser. Legging av kantstein ved 4 blokker i Kristins vei. Utskifting av oppgangsvinduer i Kristins vei. Bygging av 17 sykkelboder. Legging av varmekabler og 4 nye utelamper.
2017:
- Etablering av 4 uteplasser. Legging av kantstein i resten av Kristins vei og i hele Erlends vei. Legging av varmekabler 4 steder. Oljet alle utgangsdører.
2018-2021:
- Bergvarme, rør- og våtromrehabilitering.
2022-2023:
- Vindus- og balkongdørsutskiftning.
2023-2025:
- Bunnledninger.
En detaljert oversikt over gjennomført vedlikehold og prosjekter kan finnes i innkalling til årsmøte for 2026 som ligger tilgjengelig i salgsoppgaven.

Vedrørende bunnledningene ble det en tidligere låneramme på 15 millioner (ca 11,5 millioner var brukt, og ca 10 mill gjensto som gjeld, ble økt med maksimalt 20 millioner). Det er pt ikke planer om å øke felleskostnadene på bakgrunn av dette prosjektet, men fellesgjelden kan øke med opptil 10 millioner (dette vil fordeles på de 777 leilighetene (tilsvarer i snitt ca kr. 12.900,- pr leilighet - avhenger av leilighetenes størrelse).

Det fremgår av protokoll fra årsmøtet i 2026 at det skal lages faste parkeringsplasser til el-sparkesykler samt det skal sees på å bruke deler av parkeringsplassen for parkering av motorsykler eller om parkeringsplassen skal utvides.

Styret legger til at det har noen beboere hatt kre i leilighetene, som har blitt håndtert av anticimex. Det har vært tilfeller av rotter i avløpsrør som har gjort skade, når bunnledningene nå tas settes det inn rottestoppere.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten parallellavklares - kontakt megler for nærmere informasjon.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Ny eier skal godkjennes av styret. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Forkjøpsretten parallellavklares - kontakt megler for nærmere informasjon.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger - Oslo kommune  kr 2 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige (2,69 promille av prisatydning - v/pris 4.290.000 utgjør dette)  kr 11 540,10
Boligstyling/rådgivning  kr 35 000,00
Fotograf - ca  kr 4 500,00
Tilstandsrapport (rapport fra "taksmtann")  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0072/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2672

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 09:38