Røavegen 372

Røavegen 372, 2160 VORMSUND
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 51, bruksnummer 12

Totalt bruksareal BRA: 250 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 71 kvm: Trappegang, gang, bad, 2 boder, rom benyttet som kjellerstue og rom benyttet som soverom.
1. etasje 124 kvm: Entré, gang, bad, toalettrom, stue, kjøkken og 4 soverom.

BRA-e:
Uthus og garasje :
1. etasje 55 kvm: Boder og garasje.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 51 kvm: Terrasse og markterrasse.

Kommentar til areal:
- Terrasse er oppmålt til 9 m2 (TBA).
- Markterrasse er oppmålt til 42 m2 (TBA).
- Frittstående uthus på 55 m2 (BRA-e).
- Frittstående bod på ca 9 m2.
- Frittstående dukkestue på ca 3 m2.
- Disse bygninger er ikke tilstandsvurdert, kun oppmålt.
- Boligen inneholder 190 m2 P-ROM og 5 m2 S-ROM (2 boder).
- Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent innredning av kjeller og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Etasjen er av den grunn ikke godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Baderom 1.etasje :
- Overflater gulv: Misfarging/svertesopp påvist på elastiske fuger i dusjnisje. Fuger bør rengjøres/fornyes.
- Annet: Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av egeninnsats, med den risiko dette innebærer.

Våtrom - Baderom kjeller :
- Overflater vegger: Det er riss/sprekker i en veggflis . Ukjent årsak. Skade bør utbedres.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt i hovedsluk. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Fornying av slukmansjett og klemring bør påregnes.
- Avløpsrør (ink. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket.
- Annet: Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av egeninnsats, med den risiko dette innebærer.

Kjøkken:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved soverom 1, soverom 2 og bad har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved soverom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Informasjon: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 53,0 %, temperatur 17,7 grader C og duggpunkt 8,1 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. TG2: Hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygning som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for kondens-/fuktproblematikk, da det er benyttet papp mot yttervegg. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak: Ventilasjonsrør fra kjøkkenventilator er ikke isolert på loft. Fare for kondensering på loft. Tiltak anbefales.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ingen håndløpere. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er målt noe skjevheter i stue/kjøkken. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til ca 12 mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent.

Etasjeskiller - Kjeller :
- Skjevhetsmåling: Det er målt noe skjevheter i soverom. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til ca 13 mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent. Forøvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Stakeluke: Stakeluke er ikke tilgjengelig. Tilkomst må etableres.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer fra byggeår bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning. Utbedring/utskiftning anbefales.

Yttertak:
- Skorsteiner over tak: Skorsteinen har noe synlige slitasjesymptomer. Tiltak anbefales.

Frittstående byggverk:
- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger informerer videre iht. egenerklæringsskjema:
- Sprekk i en flis på vegg i badet nede.
- Membran på bad oppe av Johns grave og murservice og alt av vann og avløp utført av Ullensaker vvs. Alt utført 2016. Flislegging og montering av inventar på begge bad er utført av ufaglærte og på dugnad.
- Sveisemembran på bad oppe, samt nytt sluk.
- Kvitteringer på utført arbeid ligger trolig på tidligere arbeidsgivers e-post. Dokumentasjon kan muligens etterspørres fra leverandører.
- Alt av vvs arbeider innenfor huset ble skiftet ut i forbindelse med oppussing i 2016. Ullensaker vvs.
- Det har tidligere vært saltutslag på grunnmur. Drenering av grunnmur ble utført i 2016. Det var påvist noe fukt i betoggulv trolig pga kapilærtrekk da vi kjøpte boligen.
- Små riss i grunnmur.
- Det har vært mus på loftet og i kjøkkeninnredningen tidligere, men ingen de siste årene. Musebånd montert under kledning.
- Taket, med tette-sjikt, sløyfer og lekter samt ny takstein ble tekket om i 2016. Husker ikke navnet på firma.
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 13. SVAR: Ja, kun faglært. Alt ble byttet ut i forbindelse med oppussing i 2016 av Årnes elektro.
- Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag? SVAR: Ja. Montert på uthuset av Årnes elektro.
- Alt av tømrerarbeid i forbindelse med oppussing og tilbygg er utført av ufaglærte og på dugnad.
- Vi har tatt i bruk kjellerarealene som boareal. Større vinduer i enkelte rom er montert, og dør for enklere tilgang på kjelleren er montert. Bruksendring og fasadeendring på grunnmur er ikke søkt om til kommunen.
- Målt fukt i betonggulv ved takst utført i 2015.
- Alle arbeider som er utført av ufaglærte og på dugnad er utført etter beste evne, kunnskap og kompetanse på tidspunktet. Selger kjenner til at dampsperre ikke er korrekt montert med tape i skjøter på enkelte steder i boligen, men dette arbeidet ble utført i forbindelse med oppussingen i 2016, og har ikke vært noe problem så langt.

- Tilbygg av gang 2015/2016.
- Ytterdør fra 2018.
- Terrassedører med to-lags glass fra 2009/2016.
- Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2010/2015/2017.
- Baderom 1. etasje renovert i 2016.
- Baderom kjeller renovert 2016.
- Kjøkkenløsning fra 2016.
- Toalettrom fra 2016.
- Oppgradert elektrisk anlegg 2016.
- Drenering og utvendig isolasjon 2016
- Etterisolering og ny kledning i 2016.

Røavegen 372 – Velholdt enebolig med stor tomt og landlig sjarm i Vormsund.

En velholdt enebolig med kjeller, beliggende på en romslig og usjenert tomt på hele 8.686 kvm i idylliske Vormsund, Nes kommune. Her får du det beste av to verdener: fredelige, landlige omgivelser, kombinert med nærhet til viktige knutepunkter – kun 7 minutter til Neskollen og 18 minutter til Jessheim.

Eiendommen ligger på eiet tomt, pent opparbeidet med gressplen, trær, prydbusker og variert beplantning. Gruset gårdsplass gir god plass til parkering, både på gårdsplass og i det frittstående uthuset. Adkomsten er asfaltert, og tomtens flate utforming gir ypperlige muligheter for videre utnyttelse – enten du ønsker plass til dyr, hageprosjekter eller rett og slett bare god boltreplass for hele familien.

BOLIGEN

Eneboligen ble opprinnelig oppført i 1974, og har gjennomgått betydelige oppgraderinger og et tilbygg i perioden 2015–2016. Boligen går over to plan med kaldtloft, og har egen adkomst både til hovedetasje og kjeller.

Første etasje inneholder entré, gang, stue, kjøkken, bad, wc-rom og fire soverom. Her finner du også utgang til en markterrasse og en terrasse, perfekt for å nyte de solrike dagene.

Kjelleren, som har egen inngang, består av trappegang, gang, bad, to boder, ett soverom og en romslig kjellerstue. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at det ikke er søkt om, eller godkjent, innredning av kjeller til varig opphold, og det er heller ikke tatt stilling til om dette kan godkjennes i ettertid.

OPPGRADERINGER

- Store deler av eiendommen ble modernisert i 2016. Blant annet ble følgende arbeider utført:
- Tilbygg av gang og stue (2015/2016)
- Etterisolering og ny kledning
- Drenering og utvendig isolasjon
- Oppgradering av det elektriske anlegget
- Ny kjøkkeninnredning, nytt toalettrom og renovering av begge baderom
- Ny ytterdør (2018) og terrassedører (2009/2016)
- Vinduer med to-lags glass (2010/2015/2017)

Boligen har varmepumpe i stue og varmtvannsbereder på 294L fra 2004 plassert på badet i kjeller. Rør-i-rør-systemet har fordelerskap plassert i gangen.

UTEOMRÅDER OG MULIGHETER

Den romslige tomten gir rikelig med uteplass, og har tidligere vært brukt til hestehold. Her er det fullt mulig å etablere beiteområder eller andre former for dyrehold. For deg med grønne fingre er det utmerkede forhold for kjøkkenhage, drivhus og kreative hageprosjekter. Det medfølger også et frittstående uthus og garasje med god lagringskapasitet for verktøy, hageutstyr og andre fritidsbehov.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger handelen: oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, stekeovn og koketopp.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen oppvarmes av elektrisitet, herunder varmekabler og luft-til-luft varmepumpe i stue. Følgende rom har varmekabler i gulv: entré, baderom kjeller og baderom 1. etasje. Peisovn på kjøkkenet og vedovn i kjellerstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på "våningshus av tre i en etasje m/ kjeller", datert 14.02.1975. I tillegg foreligger det ferdigattest på "tilbygg enebolig", datert 28.02.2018. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Byggetegninger datert 09.11.1973 for enebolig. Byggetegninger for tilbygg er ikke datert, men foreligger hos kommunen.

Store deler av kjelleretasjen, herunder "rom benyttet som soverom", "rom benyttet som kjellerstue" og deler av baderom er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger datert 09.11.1973 og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 2637, tinglyst 28.03.1989, type heftelse: Jordskifte
Dagboknr 20366, tinglyst 09.01.2012, type heftelse: Best. om adkomstrett

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
 

Sentralstøvsuger er ikke ferdig oppkoblet og har ikke vært i bruk.
Automatisk vannstopper er montert, men sensor er ikke montert, og systemet er derfor ikke i bruk.

Boligeiendom med småbrukpreg i naturskjønne omgivelser – sentralt, men landlig.

Denne sjarmerende eiendommen ligger idyllisk til i landlige omgivelser, ca. 4 km vest for Vormsund i Nes kommune. Her bor du fredelig til, men likevel med kort vei til både skoler, barnehager, offentlig transport og et bredt utvalg servicetilbud.

Området byr på flotte rekreasjonsmuligheter med nærhet til badeplass, lysløype og turstier i vakre Tesiåsen. Vinterstid blir det preparert skiløype rett utenfor døren – perfekt for deg som liker å komme deg ut på ski uten å måtte reise langt. De lite trafikkerte veiene i området gjør det også ideelt for både løping og sykling, gjennom vakre jordbrukslandskap.

Nærmiljø og fasiliteter

På Neskollen, kun 5 km unna, finner du barnehager, barneskole, internasjonal skole, dagligvarebutikk, svømmehall, tennisbane og et moderne idrettsanlegg med både kunstgress- og gressbaner. Ca. 10 km unna ligger Hvamsetertjernet – et populært badested med liten strand og flytebrygge.

Golfentusiaster vil sette pris på Nes Golfklubb ved Vormsund – et golfanlegg med flott beliggenhet.

For den kulturinteresserte anbefales et besøk til Gamle Hvam Museum (ca. 6 km). Museet er bygget rundt en gammel storgård fra 1729 og byr på landhandleri, kafé, utstillinger og dyr på tunet i sommersesongen – et populært utfluktsmål for hele familien. Også Nes kirkeruiner er en flott historisk plass som viser hvor Glomma og Vorma møtes i et åmøte.

Servicetilbud og transport

Dagligvarehandel er lett tilgjengelig med butikker som Coop Extra eller Rema1000 på Neskollen, Kiwi på Vormsund mm. For et større utvalg av butikker og tjenester, finner du Amfi Eurosenteret på Vormsund, Amfi Årnes og Jessheim Storsenter. Her tilbys alt fra matbutikk og apotek til helsekost, mote, vinmonopol og spisesteder.

Det er gode kollektivmuligheter i området. Timesavganger med buss går fra Neskollen. Med bil tar det ca. 4 minutter til Vormsund, 7 minutter til Neskollen, 9 minutter til Årnes, 15 minutter til Jessheim, 22 minutter til Oslo lufthavn, 26 minutter til Lillestrøm og ca. 35 minutter til Oslo S.

Eiendommen ligger på Tokerud, og bussholdeplassen (kun skolebuss) med samme navn ligger rett utenfor – noe som gir enkel tilgang til offentlig transport.

Eiendommen omfattes av skolebussordning til Neskollen barneskole og Vormsund ungdomsskole. Det finnes et godt utvalg av både kommunale og private barnehager i nærområdet, og nærmeste videregående skoler er Hvam og Nes videregående.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen!

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8 686,4 kvm (beregnet areal fra matrikkel). Eiendommen ligger på en flat tomt med stor, idyllisk hage og gruslagt gårdsplass. Tomten er pent opparbeidet med store plenarealer, busker, hekk, bærbusker og frukttrær, som gir et frodig og innbydende utemiljø. På eiendommen står også et frittstående uthus/ garasje på ca. 55 kvm, som blant annet inneholder garasje og snekkerbod – praktisk for både oppbevaring og hobbyaktiviteter. Totalt er eiendommen på litt over 8,6 mål, hvorav omtrent 6 dekar består av dyrket mark. Den romslige tomten gir svært gode muligheter for hestehold eller annen småskala dyrehold.

Det er godt med parkeringsplasser på gårdsplassen og i garasje. Elbillader er montert på uthuset.

Eiendommen er tilknyttet fylkesvei.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann.
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp via en privat kloakk-kvern (pumpe) plassert på egen tomt. Det er mulig å inngå serviceavtale på denne med Rønningen Maskin AS, som er leverandør.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 19.03.2024 er avsatt til: LNRF areal (landbruks-, natur- og friluftsområder)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27.101,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 35.889 kwh. pr. år. (Herunder inkludert lading av to elbiler, i tillegg oppvarming av andre frittstående bygg)
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12.000,-.
Boligen er tilknyttet Fiber og Telenor som leverandør av kabel-tv/ Internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 549 477,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 197 908,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 1 689 pr år.

4 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

122 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
143 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 043 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arild Tyrihjell og May Elin Tyrihjell

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 50.000,- (fast)
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Rabatt kveldsfoto: kr. 3.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 24-0067/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR24.2567

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 16:03