Årvollveien 55

Årvollveien 55, 0590 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 625, ideell andel 1/1
Andelsnummer 44, Stig borettslag, organisasjonsnummer 848 531 952

Totalt bruksareal BRA: 122 kvm

BRA-i:
2. etasje 71 kvm: Entré, stue, kjøkken, baderom og to soverom.
3. etasje 30 kvm: Trapperom, gang, baderom og soverom.

BRA-e:
-1. etasje 21 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
2. etasje 11 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod på 21 kvm.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2026 utført av Anticimex AS v/Hans-Kristian Brekkås. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur og betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - Alvorlige avvik som krever tiltak)

Baderom 2. etg.:
- Baderommet er fra midten av 80-tallet og har med bakgrunn i alder fått en helhetsvurdering til TG3. Det bør påregnes fornying/oppgradering av våtrommet for at det skal møtes dagens krav om standard, og for å gjøre det fukt-/lekkasjesikkert.

Skjevhetsmåling:
- I gangen i 3. etg. er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 50 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket store og merkbare skjevheter. Årsak er vurdert til å være funksjonssvikt i den underliggende
konstruksjonen, uten at det er kjent nøyaktig hvorfor dette har skjedd. Konsekvens er at forholdet kan skyldes underliggende feil, som krever behov for utbedring.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Baderom 3. etg.:
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Det er for øvrig mekanisk avtrekksvifte på vegg.

Kjøkken:
- Kun naturlig ventilasjon med kullfilterventilator. Naturlig ventilasjon gis som regel TG2.

Teknisk anlegg:
- Det er etablert fordelerskap for rør-i-rør. Skapet er utført med plate i tre som front, og fremstår ikke som en tett løsning. Dør/front tilfredsstiller ikke krav til vanntette og lekkasjesikring etter anbefalt utførelse og det anbefales at denne byttes ut.

Andre rom:
- Himlingsflater bærer preg av noe slitasje og har enkelte, mindre skader på soverom i 3. etg. Dette vurderes å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Skjevhetsmåling:
- I entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm. Dette må ses i sammenheng med at det er en eldre bygning hvor dette ofte forekommer, og det vil ikke være rasjonelt å gjøre noe med, med mindre man skal totalrenovere i fremtiden.

Yttervegger:
- Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Vinduer og ytterdører:
- Takvinduer viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Til info er det planlagt bytte av akryloverlys (kuppel) i.l.a. våren, som vil hindre kondens. Dette er borettslagets ansvar og bekostning.

Yttertak:
- Taket har fått TG2 som en helhetsvurdering med bakgrunn i alder og tilstand/slitasje. Verdt å nevne at taket er borettslagets ansvar.

Grunnmur:
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Drenering:
- Dreneringen er fra byggeår og TG2 gis derfor med utgangspunkt i alder. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren, det kan ikke bekreftes at grunnmuren har utvendig fuktsperre og vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger har en alder som gjør at fremtidig funksjon er usikker. Bunnledninger/avløp fra huset til kommunal ledninger ble strømpetrukket høsten 2025 i regi av borettslaget.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Til info ble størsteparten av el-anlegget i leiligheten byttet høsten 2025, og det var el-tilsyn i hele huset samme høst – med utbedringer vinteren 2026.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Ønsker du å bo et steinkast fra Lillomarka? Ha rådyr og ekorn i hagen?
Fra Årvollveien 55 kan du ta på joggesko, langrennsski eller kaste alpint-skiene på skulderen og gå bare noen hundre meter til markagrensen og Oslo skisenter.
Eller så kan du ta en rusletur opp til Grefsenkollen med uteservering og konserter som "over Oslo".

Denne boligen er virkelig en perle, en sjelden mulighet i området og bør oppleves!

Boligen går over to etasjer og byr på tre gode soverom, en romslig stue, et adskilt kjøkken og to baderom.

Boligen går over to plan og har tilgang til borettslagets fellesareal med sjarmerende frukttrær, opparbeidet plen, hellelagte plattinger og flott beplanting.
Hagen har meget gode solforhold og masser av boltreplass for både store, små og firbeinte.
Her får du en svært attraktiv beliggenhet med nærhet til det meste du skulle ha behov for.

Nærmere innhold:

STUE:
Romslig stue med en spennende utforming som byr på flere møbleringsmuligheter og mulighet for flere soner! Veggflatene er kledd i koselig, stående panel og på gulvet er det nyslipt parkett i ask. Rommet har en moderne peisovn fra 2025 som fungerer som et møbel i seg selv samtidig som den generer god varme. Store vindusflater på flere kanter bidrar til mye naturlig lys, som sammen med de lyse overflatene skaper et naturlig lyst rom. Det er montert downlights med dimming i del av himlingen som gir et lunt lys. Fra stuen tar en balkongdør deg videre ut til balkongen, som fungerer fint som en forlengelse av stuen på sommerhalvåret!

BALKONG:
Fra stuen er det videre adkomst til romslig balkong på hele 11 kvm. Her er det god plass til utemøblement som både sittegruppe og grill - det er tillatt med el- og eller gassgrill. På årets varme dager fungerer balkongen naturligvis godt som en forlengelse av stuen. Solskjerming i form av markise er montert og gjør uteplassen (og stuen) sval på de mest solfylte dagene. Dette er virkelig et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager vel som flotte kvelder. Uteplassene byr på sol fra tidlig formiddag til sen ettermiddag og kveld. I følge eier er solen her fra ca. 11-19.30 (treet foran gir skygg midt på dagen frem til ca.15/16).

KJØKKEN:
Flott, separat kjøkken med masser av lysinnslipp. Ny og moderne kjøkken fra Epoq ble satt inn i 2025. Glatte fronter i lys grå utførelse, benkeplate i stein og underlimt, rustfri oppvaskkum med ett-greps armatur. Godt med oppbevaring og mye benkeplass samt en plassbygd "sittebenk" med integrert oppbevaring. Stikkontakter og belysning mellom benk og overskap. Integrerte hvitevarer som stekeovn, koketopp med ventilator over og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap. De generøse vindusflatene slipper inn godt med lys og skaper en hyggelig atmosfære. God plass til kjøkkenbord med herlig utsikt mot Årvolllåsen og hyggelig morgensol hele året - perfekt for frokosten eller kaffekoppen på morgenkvisten. I og med at kjøkkenet er adskilt, tilfredsstilles de aller fleste behov hva gjelder størrelse, utsyn og et naturlig spisested.

SOVEROM I:
Boligens hovedsoverom er av god størrelse og har rikelig med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Veggflatene er malt i en lun tone og på gulvet er det lys, enstavs laminat. Rommet er utstyrt med en romslig garderobe med god lagringskapasitet, skjermet med takhengt gardin. Godt med lysinnslipp fra stort vindu - høyt og fritt beliggende uten innsyn, her kan du sove med vinduet åpent uten forstyrrelser.

SOVEROM II:
Boligens andre soverom er også av god størrelse og således fleksibelt i bruk. Også dette rommet er malt i en lun tone som står fint til den lekre laminatgulvet. God lagringskapasitet i garderobeløsning. Det store vinduet gir gode lysforhold.

BADEROM:
Baderom med flislagte gulv- og veggflater med varmekabler i gulv. Badet er utstyrt med gulvstående toalett og dusjkabinett. Videre er badet utstyrt med vegghengt servant med skapinnredning under og vegghengt speil med integrert belysning samt vegghengt skap og håndkletørker. Vindu på vegg gir gode lysforhold. Opplegg for vaskemaskin.

ENTRÉ:
Det første som møter deg er en lys og luftig entré, som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Lys, enstavs laminatgulv og malte veggflater. God plass til oppbevaringsmøbel etter eget ønsker og behov.

LOFTSETASJE:

Trappen i stuen leder deg opp til tredje etasje, med en romslig hylleløsning på trappeavsatsen samt tilgang til kneloft som gir gode oppbevaringsmuligheter. Takvindu gir godt med lys.

Denne etasjen har egen inngangsdør og det er mulig å låse døren mellom loftsetasjen og 2.etg. Etasjen hadde tidligere ett hybelkjøkken, og det er derfor røropplegget i veggen gjør det mulig å etablere et kjøkken om ny eier skulle ønske dette. Da vil man kunne leie ut loftet som en egen hybel. TIl info er det fellesvaskeri i borettslaget som en evt. leieboer kan benytte seg av.

SOVEROM III:
Det tredje soverommet i boligen er av god størrelse, og har et stort vindu som gir gode lysforhold. Her er vegg- og himlingflater malt i samme farge som gir en fin dybde i rommet, på gulvet er det enstavs laminat. I dag innredet som soverom med bred dobbeltseng og oppbevaringsmøbel. God plass til sofa og tv-seksjon om man heller ønsker en ekstra tv-stue. Perfekt for storfamilien med ungdommer i hus som trenger to stuer!

BADEROM:
Pent baderom fra 2012 med flislagte vegg- og gulvflater. Varme i gulv og utstyrt med gulvstående toalett, dusjnisje og servant med skap under og speil med belysning over.

GANG/LOFTSROM:
Lys og romslig gang med malte vegg- og himlingsflater og laminat på gulv. Her var det tidligere var ett hybelkjøkken og røropplegget er fremdeles i veggen.

DIVERSE:
- Forkjøpsretten er forhåndsutlyst
- Felles sykkel/sportsbod i kjeller
- Borettslaget har et eget hagelag med drivhus og pallekarmer med vekster, hvor man kan bli med om man ønsker
- Felles lekeplass for borettslaget
- Utvendige vannkraner gjør sykkel- og hundevask lett og praktisk.
- Grill, noe verktøy, hageredskaper og hagebord til utlåns for beboerne.
- Vinduer og balkongdør med to- og tre-lags glass fra 2007 og 2011
- Kjellerbod på hele 21 kvm!
- Mulighet for etablering av kjøkken i loftsetasjen og leie ut etasjen som en hybel!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger
- String-hyller i stue og gang medfølger ikke
- Vegghengt tv-benk og TV medfølger ikke
- Vegglampene på soverommene medfølger ikke
- Taklamper medfølger ikke (med unntak av baderommene og gang i 3.etg.)

Hvitevarer (kjøleskap, komfyr, platetopp og oppvaskmaskin) er fra høsten 2025, med gjenværende garanti. Kjøleskapet, platetoppen og oppvaskmaskinen kan fjernstyres med mobilapp.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med ny (2025) peisovn i stue. Gulvvarme på begge baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 13.12.1961. Videre foreligger det ferdigattest på innlemming av hybel i tredje etasje til hoveddelen datert 25.06.1990. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I sammenheng med innlemmingen ble det etablert et dusjbad på det opprinnelige toalettrommet i 2012. Soverommet i tredje etasje er byggemeldt som hybel på de godkjente tegningene.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet 5 bestemmelser om garasje/parkering, 1 skjønn, 1 erklæring/avtale (vedr. kabelgrøft) og 2 bestemmelser om bebyggelse (vedr: garasje. Midlertidig dispensasjon fra vegloven. Vedtak av visse vilkår vedrørende utskillelse/bebyggelse av denne matrikkelenhet).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tråden til markisen i tredje etasje fungerer ikke og bør byttes ut.

Fantastisk beliggenhet tett inntil markagrensen. Området er svært populært for både barnefamilier og mennesker med sans for trening, tur og friluft.

Like i nærheten ligger inngangsporten til Lillomarka. Både varierte sykkelstier, koselige turstier, Grefsenkleiva alpinanlegg og fantastiske skiløyper/lysløyper starter her! Alpinanlegget har bakker for både store og små. Hyppig preparering og lite folk i bakken, gir ofte nydelige skiforhold og til og med mulighet for pudderkjøring på de beste vinterdagene!

Inn til koselige betjente markastuer, som bl.a. Linderudkollen, Trollvannstua og Grefsenkollen, er det kun 20-30 minutter enten du går på ski eller til fots.

Idylliske Isdammen, kun en kort spasertur unna, er et yndet samlingssted for både store og små. Her står det grill til felles disponering hele året og flere hyggelige sittegrupper. Her kan de små boltre seg med orienteringsløp rundt vannet, naturlig klatrevegg, hinderløyper, kanopadling, fisking og bading. Vinterstid kan man gå på skøyter. Isdammen og bebyggelsen på tomten driftes av kommunen og arrangere flere aktivitetesdager der i løpet av året.

I nærområdet ligger også Årvoll Gård, som har en rekke kulturelle arrangement og aktiviteter for store og små. Årvoll Gård leier også ut lokaler til ulike arrangement.

Årvolldammen med barnevennlige badeforhold ligger ca. 400 meter fra boligen. Den er nylig oppgradert med lekeplass, grillplass, trimapparater og toalettanlegg. Vannkvaliteten er så bra at den har fått blått flagg (kun et av bare to badesteder i hele Oslo har dette.)

Kort gange til nærsenter på Årvoll og Tonsenhagen med matbutikker og kafé. Kort vei til offentlig kommunikasjon (buss), skoler og barnehager. Kort kjøreavstand til Linderud og Storo senteret.

Til tross for at Årvollveien 55 ligger like ved markagrensen, er det mindre enn 10 km til Oslo sentrum. Meget effektivt og godt kollektivtilbud fra Årvoll (Stig) til sentrum. (Buss nr. 25, 26 og 31). Buss 31 går døgnet rundt, hele året.

Med andre ord; en perfekt bolig for deg som setter pris på umiddelbar nærhet til marka og enkel adkomst til sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Årvollskogen barnehage (10 mnd-6 år) 2-3 min
Sletta barnehage (1-6 år) 4 min
FUS Skytterbanen (1-6 år) 4-5 min
Skauen barnehage (1-6 år) 5 min
Kilden barnehage (1-6 år) 5 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 17.212 kvm som tilhører borettslaget.

Fellesområder opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer , diverse beplantning og lekeplasser.
Det er hvert hus sitt ansvar å finne en ordning for vedlikehold av det ansvarsområdet for utearealet som huset er tildelt på plankartet. Oppgavene består i raking, beskjæring, vanning, gjødsling og ellers oppgaver som styret pålegger det enkelte hus.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.
Det er til tider mulighet for kjøp/leie av garasje i flere garasjelag i området.

Det finnes kommunale ladepunkter i Selvbyggerveien
(6 min gange, 3 min med bil)

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Årvollveien) og via private internveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Østreheimsveien 22 F - Ny enebolig m/dispensasjon fra avstandskrav til vei. Igangsettelsestillatelse ble gitt 15.04.2025. Saksnummer 202456648 hos kommunen.

Tomten i Østreheimsveien 28 A (ridesentertomten som ligger mellom Årvollskogen og Grefsenkleiva) er i dag regulert til bygging av ridesenter. Ridesentertomten er for øvrig solgt til entreprenørselskapet Vedal AS. Eier av tomten ønsker å utvikle eiendommene gnr. 86, bnr. 1001 og deler av 458 til boligformål. Forslaget legger til rette for et boområde bestående av ca. 250 boenheter. Til sammen planlegges det for at Årvolltunet inneholder ca. 250 boenheter, og prosjektet vil i stor grad preges av større enheter og rause grøntarealer. En andel rekkehus vil i tillegg gi en god overgang fra småhusområdet og nabobebyggelsen. Prosjektet tilrettelegger for grendehus som er tilgjengelig for hele nærmiljøet samt en liten sykkelbane/skøytebane og tuftepark. For mer informasjon om prosjektet se https://www.vedal.no/prosjekt/arvolltunet/.
Fylkesmannen gav tillatelse til oppstart av planarbeid 25. september 2020 og på oppstartsmøtet som ble avholdt i august 2020 sier Plan- og Bygningsetaten at de er åpne for å se på en omregulering av tomten. Utbygger varslet oppstart av planarbeid 30.10.2020. Per 06.01.2023 er det sendt planforslag til offentlig ettersyn og per 15.02.2023 ble det bedt om flere opplysninger for å fortsette behandling av planforslaget.
For videre informasjon konferer megler eller se saksnummer 202003584 hos Plan- og Bygningsetaten.

Bymiljøetaten har startet et arbeid for å regulere dagens alpinanlegg i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva. Det foreligger planer om ny stolheis, ny varmestue samt utvidelse av løypene. Per 17.01.2025 er det sendt planforslag. Se saksnummer 201802070 hos Plan- og Bygningsetaten.

Det er vedtatt bygging av forretning/boliger i Årvollveien 15 (gammel del av Årvoll senter). Riving av eksisterende bygning er utført. Tillatelsen inneholdt oppføring av blokk på syv etasjer inkludert to kjeller-/underetasjer. Tomten er solgt til en ny utbygger, som sendte søknad om rammetillatelse 11.03.2026. Søknaden viser et leilighetsbygg på syv etasjer med næringsarealer i 1. etasje og parkering i kjeller. Støy og byggearbeider vil forekomme når byggingen settes i gang, og ved ferdigstillelse vil det kunne ta noe av utsikten for denne eiendommen. Se saksnummer 2026/02959 hos Plan- og Bygningsetaten.

Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen.

Oslo kommune v/ Vann- og avløpsetaten bygger en reservevannforsyning stor nok til å gi hele Oslo tilgang på rent drikkevann. Nye vannanlegg i bydelene Alna, Bjerke, Nordre Aker og Sagene. Formålet er å føre rent vann i tunnel fra Sagene til Disen og videre østover til Trosterud, og i en tunnel fra vannbehandlingsanlegget på Oset (Kjelsås) til Disen. Østreheimsveien ligger innenfor planområdet. Den nye vannforsyningen skal være klar i 2028. For mer informasjon se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ny-vannforsyning-stamnett/.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 388,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift, plenklipping, snømåking, trappevask, vedlikehold, vaktmestertjenester, betjening av fellesgjeld, forretningsførsel m.m.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger etc.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 5 588,-
Avdrag felleslån kr 620,-
Renter felleslån kr 950,-
Dugnadstillegg kr 100,-
Trappevask kr 130,-

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17 200 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia, via Årvoll kabelnett som leverandør av kabel-tv og internett. Dekoder kan medfølge iht. selger.
En grunnpakke er inkludert i felleskostnadene og du kan velge mellom to forskjellige;

- Alternativ 1: TV + internett: TV med kanalpakken Start 35 + bredbånd 50/50 Mbps. Alternativ 1 leveres automatisk til alle som ikke har avtalt alternativ 2.
- Alternativ 2 : Kun internett: Bredbånd 1250/500 Mbps (uten TV-tjenester). For å velge alternativ 2: Bestill ved å ringe Telias kundesenter, telefon 924 05 050.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 563 530,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 254 120,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 6 162,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 199 393,- pr. 07.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 8 508 688,98,- pr. 07.04.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 15161360500, DNB Bank ASA
Rentesats per 07.04.2026: 5.05% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Siste termin: 30.09.2045

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

9 290 000,00 Prisantydning
199 393,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 489 393,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 345,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 295,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
9 498 738,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 508 688,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Dorthe-Beate Lia og Fredrik Eive Refsli

Leiligheten er tilknyttet Stig borettslag.
Stig borettslag er medlem av Ungdommens Selvbyggerlag (USBL) og består i dag av 55 leiligheter fordelt på 11 hus. Borettslaget ble etablert og bygget i 1951 og er beliggende i Selvbyggerveien 4 til 22, samt Årvollveien 55 i Bjerke bydel.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Forsikret i: Fremtind Forsikring AS med polisenr. 5396387
Dugnader vår og høst (alle betaler et dugnadstillegg på kr 100,- som blir tilbakebetalt til de som deltar på dugnad)
Tillatelse til dyrehold søkes styret og gis dersom ingen beboere i huset kan gi dokumenterte medisinske årsaker for avslag. Dyr som ferdes på fellesområdene skal holdes under oppsyn, og det skal tas spesielt hensyn til andre beboeres forhold til dyr. Ekskrementer fra dyr skal fjernes umiddelbart.

Andre spesielle opplysninger:
Borettslaget består av leiligheter samt noen mindre hybler. Det er åpnet for at andelshavere etter styregodkjennelse kan få innlemme hybel i (overliggende) 3.etasje eller underliggende kjellerareal i sin andelsleilighet. Dette er i stor grad gjort (det er gjennomført i denne boligen). Egne avtaler vedr. utbygging må godkjennes og skal signeres for dem som vil bygge ut.

Det er ønskelig fra borettslaget sin side at andelseier slår sammen boenhetene, og det gjøres oppmerksom på at styret kan kreve formell sammenslåing hos Plan- og bygningsetaten i fremtiden.

Fra vedtektenes § 5-3-1: Ved salg av andelsleilighet med ekstra utbygde arealer (kjeller, gang eller goder) overtas den ytre vedlikeholdsplikten av borettslaget. Unntatt her er vinduer (tak- eller kjellervindu) som går utover opprinnelig størrelse eller er innsatt på steder i bygget (takvindu) hvor det ikke var vinduer ved opprinnelig byggestart i 1950.

Borettslaget har utarbeidet en plan for uønskede småkryp, og har også inkludert forsikring fra Norsk Hussoppforsikring om skadedyr i vår forsikring, slik at slike ting blir tatt hånd om.

Planlagte påkostninger:

Vedlikeholdsoppgaver som ble vedtatt på generalforsamling 04.06.2025:

- Strømpetrekking av bunnledninger fra hus til kommunale rør kan bli ca kr.2 mill. (gjennomført høsten 2025)
- Rehabilitering av utestående balkonger ca. kr 3 mill. (gjennomføres i 2026, 27 og 28)
- Diverse andre tiltak som brann-tetting mellom etasjene til ca. kr. 200 000,- (gjennomføres i 2025/26)
- Installasjon av vannmåler og stoppekraner ca. kr 600 000,- (gjennomføres i 2025/26)
- Videre utredning luft/luft-varmepumpe ca. kr 100 000,- (gjennomføres i 2025/26)
- Videre utredning av "vertikale fellesrør i husene" til ca. kr 200 000,- (gjennomføres i 2025/26)

Prosjektene er forventet ferdig ila. 3-4 år og det vil påløpe fellesgjeld på ca. kr 130 000,- - 140 000,- for denne andelen, som vil resultere til en økning av felleskostnadene med ca. kr 800-900,- pr. mnd. Dette forutsetter uforandret rente.

Det ble godkjent IN-ordning på denne gjelden, slik at det kan nedbetales i sin helhet om ønskelig.

Iht. styreleder pr. 14.04.2026 strømpetrekkingen gjennomført. Videre er det usikkert om balkongene kan startes på i år, da det antakeligvis må legges ny drenering til dette huset (Årvollveien 55). Videre er planen å flytte stoppekraner, installere evt. vannmålere / annet i 2026. Mangelfull branntetting i tre hus skal også gjennomføres i år.

Det er planlagt generalforsamling/årsmøte 4 juni, hvor utredning av ventilasjon/luft/luft-varmepumpe forhåpentligvis kan presenteres.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsavklart og det er 11 stk. som har meldt interesse. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader i BBL Finans AS, Boligbyggelagenes Finansieringsforetak AS. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt kr 11 000,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk   kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet (eksklusiv boligselgerforsikring Gjensidige 2,69 i promille - valgfri)  kr 10 500,-
Boligstyling - konsultasjon   kr 2 500,-
Foto - Stor leilighet m/collage Lasse Lerdahl (valgfri kveldsfoto kommer i tillegg kr. 5.500,-)  kr 8 750,-
Innhenting av energiattest hos Ambita  kr 310,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0028/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2628

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 14:55