Uelands gate 24A

Uelands gate 24A, 0175 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 218, bruksnummer 161
Andelsnummer 502, UELANDSGATE 24 BORETTSLAG, organisasjonsnummer 990578907

Totalt bruksareal BRA: 34 kvm

BRA-i:
Leilighet:
5. etasje 32 kvm: Entré, stue med åpen kjøkkenløsning, bad og soverom.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller: 2 kvm: Bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.09.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygning generelt:
- Bygård fra 1890 over fem etasjer samt loft og kjeller.
- Bygningen er oppført med støpt gulv mot grunn.
- Grunnmur og bærende konstruksjoner av murkonstruksjoner.
- Skillende dekker av trekonstruksjoner. Yttervegger av mur, utvendig forblendet med malt murpuss.
- Tak med saltaksform tekket med takstein. Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db38.
- Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra 1986.

Teknisk anlegg:
- Vannrør med rør-i-rør system.
- Vanninntaksrør i kobber.
- Leilighetens stoppekran er plassert i fordelerskap.
- Synlige avløpsrør i plast.
- Stakeluke er ikke lokalisert.
- Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken.
- Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert på bad.
- Mekanisk avtrekk på kjøkken og våtrom.
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler som har fått TG2:
- Bad.
- Overflater gulv.
- Innerdør ved soverom.
- Noe merkbare skjevheter i boligen.
- El-anlegg.
- Vinduer.

TGIU:
- Ventilasjonsanlegget er felles for bygningen. Bygningsdelen er ikke undersøkt.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene nevnt ovenfor. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Det oppsto brann i en leilighet i første etasje 20.06.25. Det brant i ventilasjonsanlegget på motsatt side av min leilighet. Brannen påvirket ikke ventilasjonsanlegget i min leilighet da den ligger på motsatt side. Brannen påvirket heller ikke leiligheten min utover at brannvesenet måtte bryte opp inngangsdøren. I august 2025 ble det derfor installert ny inngangsdør (branndør). Leiligheten ble nøye undersøkt av takstmann i forbindelse med dette. Selv om ikke brannen direkte påvirket min leilighet ble det allikevel tatt en sanering for røyklukt på møblene for å sikre at det ikke satt seg i tekstiler. Samt en overflatevask.

De berørte leilighetene og ventilasjonsanlegget på motsatt side er nå ferdig utbedret. Trappeløpet har også blitt renovert. Skal etter planen være helt ferdig desember 2025, men det kan oppstå forsinkelser.
Arbeidet dekkes av borettslagets forsikring. Jeg er ikke kjent med at utbedringen vil påvirke felleskostnadene.

Har vært problemer med fukt i kjeller da det er en gammel råkjeller. Styret budsjetterte fukt håndtering i kjeller i 2024.
I 2025 desember installeres det ventilasjonsanlegg i kjeller for bedre inneklima og for å unngå fukt.
Det har også vært problemer med fukt i kjeller etter brannen 20.06.25 da sprinkleranlegget i første etasje i leiligheten det brant i ble utløst. I tillegg ble det utført slukningsarbeid som gjorde at det kom vann i kjeller. Dette er utbedret ved hjelp av avfuktere og sanering utført av Ocab. Arbeidet skal etter planen ferdigstilles desember 2025.

Selger opplyser i tillegg at styret installerer ventilasjon i kjelleren i desember 2025 for å unngå fukt der i fremtiden.

Entré:
Lys og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk. Her er det praktisk plass til å henge fra seg yttertøy, samt mulighet for kommode, skoskap eller annet oppbevaringsmøbel.

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Lys og arealeffektiv stue med gode møbleringsmuligheter og fint lysinnslipp fra vinduene. Her er det plass til både sofa og spisegruppe.
Åpen kjøkkenløsning med kjøkkenøy og slette fronter. Benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum og ett-greps armatur. Fliser mellom benk og overskap, samt benkebelysning og stikkontakter under overskap. Frittstående hvitevarer og ventilator i overskap. Lekkasjestopper montert under kjøkkenbenk.

Soverom:
Romslig og behagelig soverom med god plass til stor seng, nattbord og eventuell ekstra møblering. Speilgarderoben gir både romfølelse og rikelig oppbevaringsplass, som bidrar til et ryddig og funksjonelt rom.

Bad:
Lyst og delikat bad med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant, samt ekstra skap ved siden av. Dusjhjørne med glassdører og veggmontert dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Mekanisk avtrekk i himling. Opplegg for vaskemaskin. Den elektriske håndkletørker på vegg fungerer ikke - da det ikke er kontakt til den på badet.

Innvendige overflater:
Boligen har gjennomgående parkett på gulv som gir en varm og helhetlig følelse. Veggene har malte overflater i lyse fargetoner som skaper et moderne og tidløst uttrykk. Himlingsflatene er også malt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger salget:
- Kjøleskap.
- Oppvaskmaskin.
- Komfyr.

Medfølger ikke salget:
- Lamper.
- Tv.
- Bilder.

Oppvarming med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument Vaaningshus datert i 1900. Ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet er ferdig attestert, og dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført. At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det foreligger ferdigattest for eiendommen (Loftsutbygging og oppdeling boenheter) datert 10.12.2007.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Velkommen til Alexander Kiellands Plass. Leiligheten ligger like ved Kiellands Hus med en stor Coop Mega, Vinmonopolet, apotek, Nille, Cutters frisør, skredder, blomsterbutikk, populære Go´Bento, Fargerike, Ark bokhandel, Synsam m.m. Her har du alt du trenger til hverdagen.

Området rundt Alexander Kiellands plass har de siste årene gjennomgått en omfattende forvandling og fremstår i dag som et pulserende knutepunkt mellom Grünerløkka og St. Hanshaugen. Få meter fra boligen finnes det mange hyggelige kaféer og restauranter med uteservering, nærbutikker og treningssentre.

Like rundt kvartalet for boligen finner du dagsferske bakervarer hos Åpent Bakeri på Tranen. Etter klokken 16 blir bakeriet til Lofthus Samvirkelag som serverer kanskje byens beste Pizza. På Alexander Kiellands plass finnes også flere andre gode restauranter og hyggelige uteserveringer på sommerstid, som blant annet Colonel Mustard og Los Tacos. Gutta fra Calcutta er også verdt å nevne samt fantastiske Bar Amour som i fjor fikk Michelinstjerne!

Flotte grøntarealer i nærområdet som blant annet parken på Alexander Kiellands plass rett utenfor døra, Ilaparken og parken på St. Hanshaugen. Hyggelige turområder rundt Akerselva. Av treningssentre kan man velge mellom blant annet SATS Ila rett rundt hjørnet, SIO (Vulkan), Sats (Ringnes Park) og Fresh Fitness.

Svært godt kollektivtilbud i umiddelbar nærhet med bussavgangene 21-, 33-, 54- og 34. Disse tar deg effektivt til Aker Brygge/ Tjuvholmen, sentrum eller marka. I tillegg er det få minutters gange til trikkeholdeplass på Birkelunden (linje 11, 12 og 13). Flybussen har adgang fra Alexander Kiellands Plass.

Kiellands Plass ligger midt mellom Grünerløkka og St. Hanshaugen med ca. 5 minutters gange til "Løkka" med sitt pulserende liv, kaféer, butikker, utesteder og hyggelige Birkelunden. Tilsvarende 5 minutters gange unna finner du Vulkan, som er et nytt og spennende byutviklingsområde med Mathallen (se https://www.mathallenoslo.no) utesteder, butikker, treningssenter, kunstskole, hotell med mer (se https://www.vulkanoslo.no). Gangavstand også til Sagene, Torshov og sentrum med alle byens fasiliteter. Ringnes Park ligger 5 minutters gange unna, med Meny, frisør, blomsterbutikk, kino og Jonoe sushirestaurant.

Dette er en perfekt beliggenhet for deg som vil ha kort vei til byens mange fasiliteter. Her vil du trives og bo godt!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Waldemars barnehage
- Akersbakken barnehage
- Den Jødiske barnehage

Barneskoler:
- Ila skole
- Sagene skole (1-10 kl.)
- Grünerløkka skole (1-7 kl.)

Ungdomsskoler:
- Kristelig gymnasium
- Bentsebrua skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget består av 25 andelsleiligheter og har felles tomteareal. Felles bakgård er opparbeidet med blant annet asfaltert innervei, sittebenker og sykkelstativ.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig m.tilh. anlegg iht. reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015- Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn). For øvrig ligger eiendommen i et område som er avsatt til områdeavgrensning for indre Oslo i kommuneplanens arealdel KDP-17, datert 22.04.2009.

Pågående byggesaker i området:
Waldemar Thranes gate 65 A - Bruksendring til pub
Saksnummer: 202116442
Siste bevegelse: Siste dok. 19.02.2024

Kommunen er for tiden ikke kjent med øvrige reguleringsmessige forhold som tilsier at det kan bli vesentlige endringer for området og eiendommens eksisterende kvaliteter.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved hendvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3519,-  pr. mnd. og inkluderer: forretningsførsel, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, bredbånd, varmtvann mm.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: 3 355,04,-
Kabel-tv: 164,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Styreleder opplyser 15.12.2025:
"Per i dag er det ikke vedtatt noen påkostninger som vil øke fellesutgiftene, men vi vet at det er ting vi må gjøre kanskje allerede ila neste år som kan kunne påvirke fellesutgiftene. Fasade og vinduer mot gaten er nødt til å fornyes. Vi er dog usikre på totalkost og om vi gjør alt i en "go" eller om vi fordeler litt utover. Vi har hatt mange oppsparte midler i borettslaget, men mye av dette er nå brukt ifbm oppgraderinger etter brannen."

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 029 580,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 118 320,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 61 052,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 28.10.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 8 872 802,83,- pr. 28.10.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: Annuitetslån 5,50%
Lånets løpetid: 30.11.2057

4 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 501 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jenny Flagtvedt Skaug

Leiligheten er tilknyttet UELANDSGATE 24 BORETTSLAG. Borettslaget består av 25 andeler.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen er løpende, såfremt premie med forfall 1. februar er betalt. Borettslag som har tegnet seg forsikring kan si opp innen 1. desember med virkning fra kommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Foto leilighet kvleld  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger kommune   kr 3 116,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel   kr 12 105,00

Oppdragsnummer 10-0223/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25223

Sist oppdatert: 27. desember 2025 kl. 14:24