Finstadveien 82

Finstadveien 82, 1708 SARPSBORG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2003, bruksnummer 9, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 315 kvm

BRA-i:
Bolig:
1. etasje 198 kvm: Entré, toalettrom, vaskerom, kjølerom, bad, spisestue, 3 soverom, kjøkken, og stue(opprinnelig soverom)
Loftetasje 58 kvm: Rom benyttet som loftstue og 2 soverom

Loftetasje har 19 kvm ALH areal (ikke måleverdig areal) og 77 kvm GUA (Gulvareal)

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 44 kvm: Garasje
2. etasje 15 kvm: Lagerrom

Åpent areal:
Bolig:
1. etasje 62 kvm: Terrasse og balkongareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringssdato 28.1.2026 utført av Marcus Bratland v/Takstkonsulent1. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 1948, senere tilbygget 2001. Boligen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Ringmur av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag og betong. Yttervegger oppført med
bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Saltak takkonstruksjon med A-takstoler av tre, tekket med takstein (ikke besiktiget)

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Vaskerom- Rommet har ingen ventilasjon

TG2:
Taktekking- må sees i sammenheng med takkonstruksjon/loft- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen

Veggkonstruksjon- Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Det observeres generelt kuvinger og tørkesprekker i kledningsbord, dette er normalt med tanke på alder. Det er påregnelig med utskiftninger på sikt.

Takkonstruksjon/loft- Undertaket er misfarget. Det er registrert avføring fra mus på loftet.

Vinduer- loft tilbygg- Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt.

Etasjeskille/gulv mot grunn- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Avviket er målt i eldredel og entré.

Krypekjeller- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Asfaltplater er benyttet i stubbloftet. Det anbefales generelt å legge plast over grunnen for å redusere avdamping til konstruksjonen. Deler av krypkjeller har belagt plast mot grunn.

Innvendige trapper- Det er betydelig knirk i trapp.

Vaskerom- Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Bad - Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Toalettrom- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Kjølerom- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat.

Vann og avløpsledninger- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløps og-vannledninger.

Ventilasjon- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmepumpe- Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.

Varmtvannstank- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det bør settes inn fast tilkoblingspunkt for EL fra varmtvannsbereder for å få bedre tilstandsgrad.

Fuktsikring og drenering- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.Det er i dag en krypkjeller under boligen, noe som medfører økt risiko for fuktproblematikk og vanninntrengning, spesielt der det er fjell i dagen i kryperommet. Krypkjellere regnes som risikokonstruksjon med hensyn til avdamping og mindre vanninntrengning.

Grunnmur og fundamenter- Det er registrert løs puss på muroverflater.

TG IU:
Balkonger/terrasse- Balkonger/terrasse var snødekt på befaringstidspunktet og derfor ikke nærmere vurdert.
Pipe og ildsted- Boligen har elementpipe og mursteinspipe. Peis i tilbygg. Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen.
Terrengforhold- Tomten var snødekt på befaringstidspunktet og derfor ikke nærmere vurdert
Tilliggende konstruksjon våtrom- Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja - Oppfattes hullyd under deler av 1-2 fliser. Oppfattes ikke som løse fliser ei heller skade på fuging

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
2001- Tømrer reisverk og utvendig Blikkenslagerarbeid - beslag og pipehatter. Innvendig panel og plater samt maling (senere benyttet maler og snekker i 2016 for bytte av innvendige dører og maling tak og vegger samt sliping og lakking gulv
2018/2019 - Sprenging/utgraving/støping plate og vegger ny dobbeltgarasje. Tømrerarabeid og el-arbeid i ny garasje
2020- Oppføring av ny terrasse

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja - Nedre del mot syd i den gamle delen av bygget (ca 1 meter fra mur) er det registrert noe fukt, men ikke som har skadet plater eller treverk, dvs opp mot gulv 1. etasje - siste gang inspisert mars 2026.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja i 2023 - Gravearbeid Rørarbeid + kumarbeider. Rørlegger-arbeid ifm ny vannledning og trykkavløps-ledning og el-arbeid ifm ny vannledning trykkavløpsledning

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja-Nabo til kornproduksjon - mus forekommer tidlig høst på kneloft - musefeller stilner dette etter overgang vinter.

Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
Ja- Tillatelse gitt ifm tilbygg 2001 men ingen ferdigattest

Er det utført radonmåling?
Ja- 2004 - innenfor godkjente verdier innendørs (årsmiddelverdi 130 Bq/m3). Noe over på privat brønn - installerte radonanlegg. Nå kommunalt vann så uaktuelt.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja- Nabo rev en gammel låve. Nabovarsel på ny er sendt oss for et par år siden men bygging er ennå ikke startet.

Det er sentralstøvsuger i boligen. Denne funker ikke optimalt, da den slutter å fungere etter 7-8 minutters bruk.

Boligen er vesentlig påkostet gjennom 2000-tallet. Nytt tilbygg ble oppført i 2001, opprinnelig del ble ombygget og modernisert i 2015. Resultatet er en bolig med god standard og en innholdsrik, familieorientert romløsning der de alle fleste rom er utpreget store.

Flere innvendige arbeider er utført med hjelp av fagpersonell, deriblant malerarbeider samt sliping og lakkering av gulv. Ytterligere utskiftninger og tiltak er det stedvis naturlig å påregne, på bakgrunn blant annet av boligens alder.

Kjøkkenet ble i 2015 både ombygget og oppgradert med helt ny innredning fra Kvik som i dag er velholdt. Innredningen består av et rikt antall skap og skuffer med tilsvarende mange oppbevaringsmuligheter. Praktisk er det også med meterlange arbeids- og avlastningsflater på benker av heltre. Hvitevarene er alle integrert fra Siemens. Supplerende kjølerom finnes ved entreen.

Badet er også fra 2015 og hele 13 kvm. stort, hvilket i seg selv utgjør en prisverdig komfort i tillegg til den moderne standarden. Det generøse arealet er utnyttet med omfangsrike møbler og VVS-utstyr som legger til rette for samtidig bruk av to personer, deriblant dobbel servant og badekar med sitteplass for to. Et romslig dusjhjørne dels avskjermet med dekorativ glassbyggerstein inngår også på badet. Gulv og vegger er flislagt, i gulvet er det også varme.

I tillegg til badet inngår også både toalettrom og vaskerom fra 2001 i første etasje. Begge er lett tilgjengelig fra entreen, vaskerommet har i tillegg innerdør mot stuen og ytterdør mot gårdsplassen. Gjennom sistnevnte kan blant annet skitne tur-/uteklær eller husdyr tas rett inn til vask fremfor via entreen. Vaskerommet er større enn badet og har potensial for en vesentlig mer omfangsrik og bruksrettet innredning enn i dag.

I første etasje inngår tre soverom hvorav to er spesielt store, oppmålt til omkring 20 kvm. hver. Ett benyttes i dag som trimrom, men kan umiddelbart tas i bruk til det tiltenkte formålet.

Ytterligere to rom som i dag benyttes til soverom finnes i loftsetasjen og har ca. 17 og 15 kvm. gulvflate hver. I samme etasje inngår i tillegg til et stort rom med over 40 kvm. gulvflate, benyttet som loftstue.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat fliser
Innervegger: Panel tapet glatte flater fliser skifer
Himlinger: Panel glatte flater

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte grå fronter. Mørke benkeplater i heltre. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøle-/fryseskap. Ventilator i overskap.

Bad: Skapinnredning med glatte hvite fronter og dobbel, heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatterier. Speilskap med belysning. Dusjhjørne i glassbyggerstein med glassdør og to-greps blandebatteri. Frittstående badekar. Toalett montert på innbygget sisterne.

Toalettrom: Veggmonterte speil og keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alle hvitevarer kjøkken medfølger eiendommen. Biljardbord kan medfølge etter nærmere avtale med eier.

Boligen varmes opp av elektrisk gulvvarme i 1. etasje i tilbygget samt i stue og entrè. Det er peis i stuen i tilbygget. I den gamle delen er det luft-til-luft varmepumpe. Elektrisk gulvvarme finnes på bad,
soverom/treningsrom, vaskerom og toalettrom. Det opplyses at det er gulvvarme på hovedsoverommet. Eier opplyser at denne ikke fungerer ved test.

Det foreligger en anmerkning fra brannvesenet datert 31.3.2026. Denne omhandler at slukkeapparater må på service eller byttes da de er for gamle. Selger opplyser om at dette er blitt gjort.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1948 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen ei heller tegninger fra den gang eiendommen ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. På bakgrunn av at det ikke er mottatt noen tegninger av eiendommen fra kommunen, kan det ikke dokumenteres hva som er lovlig bruk av hvert enkelt rom. Rommenes betegnelse er angitt etter dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Det er søkt om tillbygg med godkjente byggetegninger (utvidelse av første og loftetasje, nye fasader, terrasse og innredning) datert 11.07.01. Vedtak om dispensasjon og tillatelse gitt 11.7.2001. Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest. Selger har igangsatt prosess med å få på plass ferdigattest for tilbygget og søknad skal sendes inn til kommunen. Det tas forbehold om at nødvendige offentlige tillatelser gis og at ferdigattest utstedes på tiltaket.

Det ble oppført ny dobbelgarasje med grunnarbeider (sprenging, utgraving og støp) i 2018. Det er ikke fremlagt byggemeldte tegninger fra kommunen som viser dobbelgarasje med loft, utvidet terrasse, utvidelse av bad og fasadeendring (balkongdør). Selger har igangsatt prosess med å få på plass ferdigattest for tiltakene og søknad skal sendes inn til kommunen. Det tas forbehold om at nødvendige offentlige tillatelser gis og at ferdigattest utstedes på tiltaket.

Det er ikke fullstendig samsvar mellom sist byggemeldte tilbyggstegninger (2001) mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen
Hovedetasje på den nye delen:
Ett soverom på tilbyggstegning er i dag stue.
Loft:
Rommene på loftet er ikke definert på fremlagte tilbyggstegninger. I dag er loftet innredet med to soverom, loftstue samt gang. Gangen er opplyst/registrert som ikke måleverdig areal. Selger har igangsatt prosess med å få på plass ferdigattest for tilbygget og søknad er sendt inn til kommunen. Det tas forbehold om at nødvendige offentlige tillatelser gis og at ferdigattest utstedes på tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ferdigattest for stikkledninger/trykkavløp datert 08.12.2023

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Selger opplyser: Rettighet vedrørende vann/kloakk er sendt Kartverket for tinglysing i skrivende stund.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Omgivelsene på Tunøya er meget landlige, fredelige og utpreget familievennlige.

I skogene omkring er det både turmuligheter og spennende terreng for barna å utforske. Glomma som renner forbi like nedenfor er ypperlig for padling med kajakk eller kano. Her er det også fiskemuligheter. Ved Kurland noen minutter sydover finnes lysløype som er perfekt for løpeturer og skigåing vinterstid.

Til Jelsnes barneskole tar det ikke mer enn 6-7 minutter å kjøre. Ved skolen finnes ballbinge, gressbane og lekeplass som representerer et aktivitetstilbud også utenom skoletid. Aktiviteter og sammenkomster arrangeres også på misjonshuset, som utgjør et naturlig treffpunkt for små og store i området.

Hverdagslige innkjøp kan enkelt utføres på Kurland, i dagligvareforretning som ligger langs veien videre utover Tunøya. Sentrumsområdet er innenfor ti minutters kjøring, det er også bussforbindelse til sentrum morgen og ettermiddag.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Jelsnes barneskole (1-7 kl.) 51 elever, 6 klasser 6.4 km
Kurland barneskole (1-7 kl.) 442 elever, 22 klasser 6.1 km
Lande barneskole (1-7 kl.) 421 elever, 22 klasser 7.2 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 553 elever, 38 klasser 7.7 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 366 elever, 23 klasser 9.2 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 7.8 km
Kalnes videregående skole 15 min 380 elever, 30 klasser 13.5 km

Barnehager:
Bergsvingen barnehage (1-5 år) 51 barn 5,1 km
Storeper barnehage (0-5 år) 129 barn 6 km
Sarpsborgmarka barnehage (0-5 år) 85 barn 6.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 389 kvm. Pent opparbeidet med plen, prydbusker og beplantninger. Belegningsstein rundt deler av hus samt ny asfaltering oppkjørsel og gårdsplass

Det gjøres oppmerksom på at det er uklar grense mot nord. Selger opplyser:
Det er igangsatt en grensepåvisning da det på grunnkart kan se ut som at den går midt i innkjørsel til eiendommen. Dette er tatt opp med nabo som bekrefter at han oppfatter grensen å gå midt i et felt mellom tomtene begrodd med eiketrær.

Med boligen følger det med en dobbelgarasje oppført i 2018 med elektrisk portåpner og elbillader. Isolert i garasje og rom over garasje. I tillegg er det en romslig plass for parkering på gårdsplass ved inngang.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar via Finstadveien Veilag

Eiendommen er nylig tilknyttet(2023) kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det foreligger rettigheter over naboens jorde der hovedledning er lagt, med stikkledninger til øvrige eiendommer i nabolaget. Selger opplyser: Rettighet vedrørende vann/kloakk er sendt Kartverket for tinglysing i skrivende stund.

I tillegg har eiendommen en privat brønn. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan 2024-2036 datert 10.10.2024 avsatt til: LNFR (areal for spredt bolig-fritids- eller næringsbebyggelse.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire. Kommunens aksomhetskart er imidlertid svært grovmasket.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12 438,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 6 510,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 22 500 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 12.8.2026 og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14 450,-
Finstadveien veilag kr 2 000 pr. år.
Veiavgift kr 1 000,- pr.år
Privat brøyting kr 1000,- pr år.
Boligen har parabolantenne fra Viasat og det vil være opp til ny eier å inngå avtale med leverandører av tv-pakke og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1. 514.438,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

5 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

132 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
153 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 433 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 453 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mette Molvig Sørum og Tormod Sørum

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger kr. 3 900,- pr. stk.  

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 425,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 28 550,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0059/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2659

Sist oppdatert: 23. mai 2026 kl. 14:09