Kanalveien 4

Kanalveien 4, 2004 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 2477, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1
Andelsnummer 36, Portalen Lillestrøm Borettslag, organisasjonsnummer 915565158

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
4. etasje 53 kvm: Entré, bad, to soverom, innvendig bod, stue og kjøkken.

BRA-e:
Mesanin 6 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
4. etasje 10 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass (nr. 4012) med elbillader i felles parkeringskjeller.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.01.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong med utfyllende bindingsverk. Bygget er fra 2017. Fasader er forblendet med granitt og fasadeplater, samt pusset og malt fasade. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon som er utvendig tekket med takpapp.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon.
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Dette er en arealeffektiv og moderne 3-roms leilighet fra 2017. Planløsningen er praktisk med en åpen stue- og kjøkkenløsning, med utgang til en romslig, overbygget balkong.
Leiligheten har to soverom, et moderne bad og god lagringsplass, noe som gjør den til et lettstelt og komfortabelt hjem med balansert ventilasjon, og oppvarming skjer via radiatorer tilknyttet fjernvarmeanlegg.

E n t r é
Du kommer inn i en entré med plass til heng av yttertøy og plassering av sko.
Dørcalling med skjerm er montert ved dør.

S t u e /
k j ø k k e n
Stue og kjøkken i en åpen sosial sone.
Kjøkkenet har en stilren innredning med hvite, glatte fronter og en laminert benkeplate.
Det er utstyrt med integrert komfyr med nedfelt keramisk platetopp, komfyrvakt, integrert oppvaskmaskin og en nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål.
I tillegg er det frittstående kjøleskap med fryser.

Fra stuen er det direkte utgang til en overbygget balkong på 10 m².
Gulvet er belagt med spaltegulv av tre, og rekkverket består av stålprofiler med glassfelter.
Med utelys og utvendige stikkontakter er dette en fin plass å tilbringe svale sommerdager.

S o v e r o m
Leiligheten har to soverom, begge utstyrt med garderobeskap for oppbevaring.

B a d
Badet er en prefabrikkert baderomskabin fra byggeåret.
Rommet har flislagte overflater på gulv og vegger, og varme i gulv.
Innredningen består av et vegghengt servantskap, overskap med speildører og overlys, samt et vegghengt toalett.
I tillegg er det en dusjnisje med innfellbare glassdører og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.
Rommet har mekanisk avtrekk og integrerte downlights i himlingen.

Leiligheten har gode lagringsmuligheter med en innvendig bod på 3 m² med hylleløsninger, samt garderobeskap på begge soverom.
I tillegg disponeres en ekstern bod på 6 m² på mesaninen.

Leiligheten er oppgradert med innvendig solskjerming på vinduene.

Det er kun de integrerte hvitevarene som medfølger handelen.
Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Leiligheten er oppvarmet med fjernvarme via radiatorer. Det er vannbåren gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for "Nybygg bolig/næring/hotell og torg" datert 22.10.2018.
Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente oversiktstegninger for bygget, sist revidert 04.09.2017.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst servitutter på borettslagets eiendom.
Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, parkering for sykkel, vann-/kloakkledning, bebyggelse m.m

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Med en adresse i Kanalveien 4 bor du midt i smørøyet av Lillestrøm, med alt du trenger for en effektiv og innholdsrik hverdag rett utenfor døren.
Her kombineres en urban livsstil med en rolig og tilbaketrukket atmosfære.
Dagligvarehandelen er unnagjort på et par minutter hos Rema 1000, og apoteket ligger like nært.
For et bredere utvalg er det kun en kort spasertur til Lillestrøm Torv, mens Strømmen Storsenter er en rask kjøretur unna.

Beliggenheten er et knutepunkt for pendlere og reiseglade. Lillestrøm stasjon, bare to minutters gange unna, tar deg til Oslo S på rundt ti minutter og direkte til Oslo Lufthavn.
Dette gjør reiseveien til jobb og fritid usedvanlig enkel, enten du jobber i hovedstaden eller reiser ofte.

Når arbeidsdagen er over, byr Lillestrøm på et rikt og variert tilbud.
Treningssentre som SATS og Fresh Fitness er rett i nærheten.
Byen har et levende kulturliv med blant annet Lillestrøm Kultursenter og Nitja senter for samtidskunst.
Restauranttilbudet er mangfoldig, med alt fra italiensk hos Casa Mia til middelhavsretter hos Mirabel.
Langs Nitelva kan du følge turstien Nebben-runden, som gir en fin avkobling fra bylivet.
På varme sommerdager er det kort vei til Nebbursvollen friluftsbad for en forfriskende dukkert.

Med bil fra sentrum tar det ca. 5 min til Strømmen, 8 min til Lørenskog, 16 min til Oslo S og 23 min til Oslo lufthavn.

Skoler:
- Volla skole (1-7 kl.)
- Vigernes skole (1-7 kl.)
- Kjellervolla skole (8-10 kl.)
- Lillestrøm videregående skole
- Strømmen videregående skole

Barenhager:
- Sølepytten barnehage (1-6 år)
- Torva barnehage (0-6 år)
- Lillestrøm barnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8911 m² som tilhører sameiet. Fellesarealene er pent opparbeidet med gangarealer, plenareal, prydbusker, diverse beplantninger, sittegrupper og lekeapparater.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass (nr. 4012) med elbillader i felles parkeringskjeller. Det er også mulighet for gjesteparkering.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til forretning/kontor/bolig innenfor felt FELT B, og en mindre del er regulert til gatetun (felt F_GATETUN 1), i henhold til detaljregulering for Jernbanetomta - Felt 1 (plan-ID 412/06), vedtatt 13.09.2006.

Eiendommen omfattes også av en eldre reguleringsplan, Reguleringsbestemmelser for Tærudgårdene (plan-ID 337/01), vedtatt 11.05.2001. Den nyere detaljreguleringen (plan-ID 412/06) har forrang.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til "Sentrumsformål, nåværende".

Eiendommen berøres av hensynssone for støy fra vei og jernbane. I henhold til gjeldende reguleringsplan (412/06) må vegtrafikk- og jernbanestøy ikke overskride grenseverdiene i Miljøverndepartementets rundskriv T-1442.

Eiendommen ligger i et sentralt utviklingsområde definert som 'Lillestrøm knutepunkt' i kommuneplanen. Dette innebærer at området er gjenstand for en overordnet og koordinert byutvikling med høy tetthet. Det er krav om områderegulering for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader kr 12 767,- inkludere: betjening andel fellesgjeld, tv/internett, bygningsforsikring, kommunale avgifter, energi/fyring fellesareal, forretningsførsel, drift og vedlikehold m.m
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert opp 6% den 01.01.2026.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 042,-
- A-konto renter IN-lån (lån nr: 9820752117): kr 6 612,-
- A-konto avdrag IN-lån (lån nr: 9820752117): kr 1 738,-
- Garasje: kr 375,-
- A-konto oppvarming: kr 0,-
(A-konto for oppvarming er satt til kr 0,- da selskapet har byttet leverandør fra Techem til Lyse Energi)

Faktisk forbruk av fjernvarme måles og etterfaktureres direkte til den enkelte andelseier av Lyse Energi.

Forbruk for el-bil lader faktureres separat.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Lillestrøm kommune. Det er pt ikke beregnet eiendomsskatt for denne boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 000,- pr. år. / 1 200 kwh. pr. år.
Boligen er kollektivt tilknyttet Telia som leverandør av tv/bredbånd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eiendommen er tilknyttet alarm. Abonnement medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva.
Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 155 096,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 11 973,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 1 621 015,- pr. 27.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 146 620 449,- pr. 27.01.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: kr 146 620 449,.-
Innfrielsesdato: 28.02.2058
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 1 621 015,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 8 349,-.

3 030 000,00 Prisantydning
1 621 015,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 651 015,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 670 461,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Inge Hansen og Yrhild Marie Hansen

Borettslaget består av 144 andelsleiligheter.
Borettslaget utgjør seksjon 2 av Jernbanegata Lillestrøm eierseksjonssameie, som i tillegg til borettslagets samleseksjon for 144 boliger, består av to næringsseksjoner, en kontorseksjon, seksjon 1, og en forretningsseksjon, seksjon 3.
Portalen Lillestrøm Borettslag med organisasjonsnummer 915565158, har gårds- og bruksnummer: 81/ 2477.
Borettslagets garasjeplasser er organisert som tilleggsdeler til samleseksjon for boligene, og er lokalisert i plan U1 i eierseksjonssameiet.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS
Borettslaget har i dag avtale med Aimo park om gjesteparkering på næringsdelen av parkeringshus fra kl 16 til kl 08, neste dag samt alle helger og helligdager. Årsavgift på ca kr 500,-

Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.

Info fra Årsmøte 2025:
Ventilasjonsanlegget i Tærudgata 12 er en reklamasjons/ garanti-sak.
Siden dette er en reklamasjonssak som pågår, har borettslaget ikke hatt kostnader ifm. arbeidet med å utbedre anlegget.
Utbedring av ventilasjonen har mesteparten av tiden vært knyttet til feil og mangler når det er minusgrader ute. OBOS Nye Hjem og Portalen boliger AS har engasjert OBOS Prosjekt til å bistå i denne saken.

Det er ikke planlagt noen store vedlikehold fremover som vil øke felleskostnadene.

Borettslaget gjennomførte en vellykket dugnad i juni 2024 med meget bra oppmøte.

Styret er klar over at vedlikehold koster og har sett på hvilke oppgaver som bør prioriteres. De jobber med en avveining av hva beboerne kan utføre selv, og hva som må settes bort til profesjonelle håndverkere.
Her vil selvfølgelig dugnadshjelp være viktig for å redusere kostnadene. Styret vil gjennomgå befaringsrapporter fra overlevering av bygget for å se om noen av kostnadene kan deles med entreprenøren.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett.
Leiligheten er forhåndsutlyst med meldefrist 03.02.2026, og ingen har meldt seg.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 15 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse 1. inkl kr 2 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,-
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 869,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 374,-
Foto  kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0022/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2622

Sist oppdatert: 07. februar 2026 kl. 11:28