Sandakerveien 48A

Sandakerveien 48A, 0477 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 224, bruksnummer 336, seksjonsnummer 20, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 224, bruksnummer 338, ideell andel 1/200

Totalt bruksareal BRA: 39 kvm

BRA-i:
3. etasje 34 kvm: Entré, bad/vaskerom, soverom, stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: To boder (ca. 2,8 kvm og 1,8 kvm).

Terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje 3 kvm: Sydøstvendt balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.01.2026 utført av NIELSEN TAKST OG ENERGIRÅDGIVER AS v/Ole-Martin Nielsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 1947. Bygningen antas å være fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong. Ytterveggene er oppført i betong/murverk med utvendig pussede og malte fasader, og etasjeskillere er av betong. Taket er en saltak-konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie (ikke besiktiget). Leiligheten har vinduer med 2-lags isolerglass, lyd- og brannklassifisert entrédør, balkongdør med 2-lags isolerglass og glatte innerdører.

Tilstandsgrad 2:
- Bad: Bomlyd i enkelte fliser. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Sprekk i servant. Kun naturlig ventilasjon.
- Betongkonstruksjon på balkong er tildekket med treheller og konstruksjon er dermed ikke vurdert.
- Kjøkken: Svelleskader i plate ved oppvaskmaskin. Kun kullfilterventilasjon.
- Mangelfull ventilasjon.
- Varmtvannstank har ikke tilfredsstillende el-tilkobling.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vinduer, balkongdør, gulvoverflater, badets overflater og membran, kjøkkenets innredning og varmtvannstank.

Tilstandsgrad ikke godkjent:
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Betongkonstruksjon.
- Avløpspumpe er montert i kjøkkenskap. Ikke fremlagt dokumentasjon på utført service.

Utvidet kontroll av elektrisk anlegg av fagperson anbefales.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Vi har gleden av å presentere denne attraktive og helhetlige 2-roms selveierleiligheten på populære Torshov. Leiligheten inneholder åpen stue-/kjøkkenløsning med utgang til balkong, soverom vendt mot en rolig enveiskjørt gate, pent flislagt bad og en innbydende entrè. Generøs takhøyde på opptil 2,68 m kombinert med store vindusflater sørger for en herlig atmosfære i boligen. Overflatene er holdt i tidløse nyanser som harmoniserer godt med parkettgulvet. Det er god oppbevaringsplass i to medfølgende kjellerboder.

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Entréen er lys og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det rikelig med plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko.

STUE
Lys og romslig stue med plass for sofa, tilhørende salongbord, tv-seksjon og annet møblement om ønskelig. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys, og som kombinert med den generøse takhøyden skaper en luftig atmosfære. I fin overgang mot kjøkkenet har stuen også en naturlig plass for å innrede med et spisebord.

BALKONG
Fra stuen kommer du ut til leilighetens sydøstvendte balkong på ca. 3 kvm. Her er det gode muligheter for å innrede med en koselig sittegruppe der årets varme dager kan nytes. Fra balkongen har du utsyn mot frodige parkområder.

KJØKKEN
Funksjonelt kjøkken holdt i en åpen løsning mot stuen der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Her skapes et naturlig samlingspunkt i boligen. Kjøkkenet har en moderne innredning med profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Sømløst integrerte hvitevarer inkluderer platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. En kullfilterventilator er installert over kokeplass.

BAD
Badet er utstyrt med flislagte vegger og gulv, samt malte plater med innfelte downlights i himlingen. Rommet har gulvstående klosett, baderomsinnredning med heldekkende servant, speilskap og dusjvegger. Opplegg for vaskemaskin er tilgjengelig, og det er elektrisk gulvvarme. Ventilasjonen er naturlig via lufteluke. Det er registrert sprekkdannelser i servant. Noen fliser har bom (hulrom under) i dusjsonen, og det er påvist flere borehull i fliser som er tekket med silikon. Høydeforskjellen fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

SOVEROM
Leilighetens soverom er av god størrelse og kan enkelt innredes med dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er rikelig med oppbevaringsplass i et romslig garderobeskap. Soverommet vender mot en rolig enveiskjørt gate.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Vaskemaskin, komfyr, platetopp og kombiskap medfølger.

Boligen varmes opp med elektrisitet. Det er elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for bruksendring fra industri til bolig datert 03.11.2004.

Videre foreligger det ferdigattest for fasadeendring med balkonger datert 18.08.2009.

Det foreligger ikke tegninger fra byggeår i kommunens arkiv og rommenes lovlighet kan derfor ikke garanteres. Dagens planløsning stemmer dog overens med seksjonering.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av andel fellesgjeld.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler en erklæring/avtale med bestemmelse om felles gårdsplass tinglyst i 1959.

Videre er det opprettet realsameie. Det er tinglyst 8 servitutter i realsameiet som omhandler blant annet diverse bestemmelser og erklæringer/avtaler om bebyggelse, vann og kloakkledninger og bestemmelser om gårdsplass.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger meget sentralt til på Torshov med gangavstand til alt av kollektivtilbud, restauranter, butikker og utesteder. Like rundt hjørnet finner du Torshov torg med blant annet Rema 1000, Torshov Torg blomster, Panduro Hobby, Apotek 1 m.m. Her finner man for øvrig også post i butikk. Kort vei til flotte turområder med Akerselva og nærliggende parker som Ila, Sofienbergparken og Torshovdalen. Det er etablert sandvolleyballbaner, basketballbane og minigolfanlegg i Torshovparken. Akerselva med omkringliggende grøntområder i gangavstand fra leiligheten. I tillegg ligger Sandakersenter en liten spasertur fra leiligheten med bl.a. Vinmonopol, bokhandel, Apotek, Samson bakeri og Coop Mega matforretning.

Torshov er i stadig utvikling med mange kafeer og flere kulturelle tilbud i området som bl.a. Grisen, Trikkestallen, Kaffebrenneriet, Espresso House, Åpent Bakeri og Soria Moria med Nieu, samt Månefisken langs Akerselva. Et steinkast unna finner man også Ringnes park med flere butikker, kino, treningssenteret Sats-Elixia og Ringen kino.

Gode handlemuligheter med butikker Rema 1000 på Torshov torg, Kiwi, Coop Extra, diverse andre grønnsaksbutikker og slakter Strøm-Larsen, samt døgnåpne Deli de Luca og 7-Eleven. Søndagsåpne butikker som Bunnpris og Joker ved Ringnes park.

Kort vei til Storo Storsenter med en rekke butikker og serveringssteder, et flott alternativ til sentrum. Myrens Sportssenter med treningssenter, squash, klatrevegg og golfsenter. Videre er det kort vei til Oslo sentrum, og enkel adkomst til både Blindern og BI Nydalen. I tillegg er det gangavstand til et godt tilbud av offentlig kommunikasjon med 3 trikkelinjer og 3 busslinjer. Flybussekspressen har også holdeplass rett ved leiligheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Sagene skole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 856 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal der bakgården er et realsameie hvor hver seksjonseier har en ideell andel på 1/200.

Det er mulig å leie parkeringsplass i bakgården. Ønsker du å leie parkeringsplass sender du e-post med navn og telefonnummer til parkering@usbl.no. Prisen er 580,- pr. mnd. I tillegg kommer det et administrasjonsgebyr på 385,- og produksjon av p-kort til 200,- + forsendelse og mva. Prisene kan endre seg etter utarbeidelse av denne salgsoppgaven. Forretningsfører opplyser at pr. 18.09.25 er det 26 stykker på venteliste og at det er ca. ett års venteliste.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende.

Eiendommen berøres av KDP-17: Områdeavgrensning for indre Oslo. Planen skal tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne.

Saker i nærheten av eiendommen:

Saksnummer 202212601 - Reguleringssak. Hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe. Gående skal også oppleve bedre trafikksikkerhet og fremkommelighet ved at gater og byrom rustes opp langs trikketraseen. I tillegg skal fremkommelighet for kollektivtrafikk ivaretas. Det er ønskelig å utvikle Storokrysset til et mer attraktivt byrom og et effektivt trafikknutepunkt. Denne saken fortsetter i sak 2025/06693.

Saksnummer 202315257 - Reguleringssak. Vogts gate - Toftes gate - Utarbeidelse av planforslag - Fremkommelighetstiltak for trikk. Hovedhensikten med tiltaket er fremkommelighetstiltak for trikk i Vogts gate-Toftes gate, på en ca. 1,2 km lang strekning. Vogts gate og Toftes gate er en tung kollektivtrasé for tre trikkelinjer og en viktig gangtrasé mellom Torshov og Grünerløkka. Det er behov for i større grad å legge til rette for gående samt sikre fremkommelighet for kollektivtrafikken. Denne saken fortsetter i sak 2025/06795.

Saksnummer 2025/08449 - Byggesak. Bentsebrugata 15 - 19 - Påbygg en etasje med uteoppholdsareal på tak. Det ble gitt avslag på søknad, og det er sendt klage på avslaget.

Saksnummer 202217080 - Reguleringssak. Sandakerveien 56 - Detaljregulering. Det er planlagt ca. 21 leiligheter i boligblokk. Denne saken fortsetter i sak 2025/06933.

Saksnummer 202507160 - Byggesak. Sandakerveien 56 D-F - oppføring av boligblokk - Blokk A2.

Saksnummer 202507141 - Sandakerveien 56 C-G - rehabilitering og bruksendring av høyblokken til leiligheter og næring i første etasje - Blokk A.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i planer på Oslo sine hjemmesider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 1 932,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 1.572,- pr. md.
Lånekostnad kr 360,- pr. md.
Totale felleskostnader pr. d.d: kr 1.932,- pr. md

Megler har ikke mottatt informasjon om selgers strømforbruk.
Boligen er tilknyttet NextGenTel som leverandør av internett der avgiften er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 997 633 når boligen benyttes som primærbolig.
Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.

Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:

Primærbolig 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi
Sekundærbolig 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 12 099,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 46 400,- pr. 01.01.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 158 200,- pr. 01.01.2026 og lånevilkårene er:
Informasjon om lån -
Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 9492.70.36392
Nominell rente (flyt): 6,94 %
Innfrielsesår: 2045
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr år: 4
Saldo pr 01.01.2026: 3 158 200 kr
Andel av saldo: 46 400 kr
IN-ordning: Nei

4 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

110 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
121 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 521 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Terland Nilsen, Sindre Terland Nilsen og Roar Nilsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sandakerveien 48 sameie.
Forretningsfører er Solibo AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Sameiet kan likevel forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene. Har sameiet forbudt dyrehold, kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Planlagte påkostninger:
Styret planlegger flere vedlikeholdstiltak, inkludert utskifting av ventilasjonsrister, reparasjon av tak, gjennomgang av elektrisk anlegg og maling av fellesområder. Styret antar at disse prosjektene ikke vil kreve innhenting av ekstra kapital i løpet av året. Styret informerer pr. 11.01.2026 at det ikke foreligger store planlagte prosjekter som kommer til å påvirke beboeres økonomi nevneverdig.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonslovens § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det er kommet inn en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kunderabatt SELGER; kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 20 152,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0006/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.266

Sist oppdatert: 24. januar 2026 kl. 17:10