Østreheimsveien 36

Østreheimsveien 36, 0590 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 68, seksjonsnummer 22, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 55 kvm

BRA-i:
3. etasje 52 kvm: Entré, baderom, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 7 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en bod på 3 kvm i byggets første etasje. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen og markert med 22.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.01.2026 utført av Anticimex v/Ståle Gran Skøien.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskiller av betong- og stålkonstruksjoner. Utvendige fasader med spekket teglstein og utfyllende felter i treverk. Takkonstruksjon utført i tilnærmet flatt tak utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget). Leiligheten har profilert entré dør med kikkhull, sikkerhetslås, dørpumpe, brannklasse B30 og lydklasse 35db. Vinduer og balkongdør med karmer av tre med to-lags glass fra byggeår.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak)

Baderom:
- Baderommet har fått TG2 som en helhetsvurdering med bakgrunn i alder og/eller slitasjegrad. Avvik som kan nevnes er høy alder på vannrør, avløpsrør samt tettesjikt/membran. Bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser og klemring i hjelpesluk er feilmontert og en eventuell lekkasje kan ikke utelukkes. Fordelerstamme for rør-i-rør er plassert i himling uten mulighet for sikker avrenning til sluk (hensikten er å unngå følgeskade ved en eventuell lekkasje fra systemet) og baderommet bør totalrenoveres for dagens standard.

Kjøkken:
- Varmtvannsbereder er fra byggeår, og har fått TG2 med bakgrunn i alder. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning.

Øvrige rom:
- Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale på soverom. Videre er det registrert sprekk mellom parkettbord i soverom med uviss årsak.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking for å sjekke evt. fukt på baderom. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert
- Ventilasjonsanlegget er felles for bygningen og er ikke undersøkt.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd i eiendommen i ca. 11 år som ble kjøpt i 2015.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Moderne leilighet med romslig planløsning og en gjennomgående, lun fargepalett. Svært attraktiv og frodig beliggenhet med en romslig terrasse og fri utsikt.

Fra stuen er det utgang til en herlig balkong med sol fra tidlig morgen og utover hele dagen. Uteplassen er på hele 7 kvm og overbygget av balkongen over, noe som gjør at soverommet holder seg behagelig svalt gjennom varme sommerdager.

Leiligheten har en stue av god størrelse med kjøkken i åpen løsning, et luftig soverom og et flislagt baderom med gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. I første etasje har leiligheten en bod på 3 kvm, og i kjelleren tilhører det en garasjeplass. Begge med heisadkomst.

Boligen inneholder:

STUE:
Tiltalende og moderne stue med en lys og luftig romfølelse. Det første som møter deg er store vindusflater og en frodig, fri utsikt. Her er det god plass til både sofa med tilhørende salongbord, tv-seksjon og spisebord med plass til en stor familie eller mange gjester. Rommet er romslig og ideelt for sosiale sammenkomster. Boligen ligger skjermet til og har lite direkte innsyn. Her ferdes du derfor fritt i stuen. Fra stuen er det utgang til en flott balkong. Moderne hvitpigmentert eikeparkett på gulv samt lysmalte veggflater som gir en herlig atmosfære.

KJØKKEN:
Delvis åpen kjøkkenløsning med stuen - her kan kokken fint sosialisere seg med gjestene. Kjøkkenet oppleves moderne og gjennomført. Kjøkkeninnredningen med benkeplate i laminat, nedfelt oppvaskkum og ett-greps armatur. Belysning er montert under kjøkkenskap, og på veggen er det montert stikkontakt. Hvitevarer plassert i nisje som stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilatoren over koketoppen er diskré og koblet til felles avtrekkskanal.

BALKONG:
Fra kjøkken/stue er det videre adkomst til en romslig balkong på 7 kvm. Balkongen byr på sol fra tidlig morgen til utover ettermiddagen (fra ca. kl. 08.30 til ca. 18.00 midtsommers iht. solkart). Her er det god plass til utemøblement som både sittegruppe og grill - det er tillatt med el- og/eller gassgrill på balkongene. På årets varme dager fungerer balkongen naturligvis godt som en forlengelse av stuen. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager, så vel som flotte kvelder. Belysning og stikkontakt er montert. Balkongen er overbygget av balkongen over, som gjør at du kan nyte balkongen selv på dager hvor været ikke er optimalt.

SOVEROM:
Soverommet er romslig og har godt med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Soverommet vender ut mot balkongen - her kan man sove med soveromsvinduet åpent uten støy. Klassisk eikeparkett på gulv og malte vegg- og himlingsflater. God plass til klær og oppbevaring i plassbygd skyvedørsgarderobe.

BADEROM:
Pent baderom med hvite fliser på gulv og vegger samt gulvvarme. Badet er utstyrt med frittstående toalett, dusjhjørne med skyvedører, heldekkende servant med skapinnredning og speil med belysning over. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Takstmann har gitt baderommetTG2 som en helhetsvurdering grunnet alder og slitasje, det anbefales å totalrenovere for å oppnå dagens standard.

ENTRÉ:
Lys og romslig entré/gang med god plass til oppbevaringsmøbel etter eget ønske og behov. Lys og lekker eikeparkett på gulv og malte vegg- og himlingsflater.

DIVERSE:
- God arealutnyttelse
- Bod på 3 kvm i byggets første etasje
- Garasjeplass - heis rett ned!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger:
- Stekeovn.
- Oppvaskmaskin.

Medfølger ikke:
- Kjøleskap.
- Fryser.
- Taklampe entré.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for flere år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 11.01.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 7 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet 6 erklæring/avtale (vedr. idrettsplasser og skibakker, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, vedr. sikkerhetssone for patroner og krutt, midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. utskillelse/bebyggelse av d.eid., tilleggsdel - bygning og tilleggsdel - areal) og 1 skjønn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Dette er en bolig for deg som ønsker å bo sentralt, men likevel med nærhet til grønne omgivelser!

Leiligheten har fredelig og meget hyggelig beliggenhet i et etablert og barnevennlig boligområde på Årvoll, i en vei med lite gjennomgangstrafikk. Sameiet er "nærmeste nabo" med Lillomarka.

Rett utenfor døren finnes fantastiske tur- og rekreasjonsmuligheter! Her finner du lysløype med brede turstier og grusveier innover i marka. Herifra kan du legge skituren til koselige Linderudkollen eller populære Lilloseter. Grefsenkollen alpinsenter ligger kun to minutters gange fra boligen. Om sommeren kan området by på flotte muligheter for sykkel, løping og spaserturer. I tillegg ligger det flotte bade- og fiskevann rett innenfor markagrensen.

Vakre Isdammen, kun 800 meter unna, er nærmeste lille badevann. Hit går turen for både barn som vil vasse i vannet, foreldre som vil ha seg en dukkert og for de som ønsker et idyllisk sted å grille pølser og drikke kaffe. Oppe på Isdammen ligger også en oppusset hytte, som kan leies i forbindelse med barnebursdager o.l. På vinteren er dette et populært sted for å gå på skøyter og ake.
Mange muligheter til Sport og spill ved Badedammen som volleyball, fotball, skøyter osv.

Årvoll senter er en kort gåtur unna, med Rema 1000, apotek, frisør og kafé. Også gangavstand til Tonsenhagen Torg med Kiwi og kafeen Kaffehjørnet.

Til tross for at Årvoll ligger ved markagrensen, er det kun 5 km til Grünerløkkas spennende fasiliteter og mindre enn 8 km til Oslo sentrum. Det er gode sykkelveier ned til sentrum.
Meget effektivt og godt kollektivtilbud fra Årvoll (Stig) til sentrum. Bussnr. 25,26 og 31. 31-bussen har hyppige avganger hele døgnet, hele uken.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Årvoll barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Årvollskogen barnehage (10 mnd-6 år): 3 min
Skytterbanen FUS barnehage (0-6 år): 5 min
Skauen barnehage (1-6 år): 7 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3.958,7 kvm som tilhører sameiet. Fellesområder opparbeidet med asfalterte internveier, sykkelparkering, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Boligen har tinglyst bruksrett til garasjeplass i felles, oppvarmet og lukket garasjeanlegg i underetasjen. Infrastruktur ligger til rette for at eiere kan søke styret og sette opp elbillader på egen plass, for egen regning.
Adkomst via heis og trapp. Automatisk portåpner til garasjen.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Østreheimsveien) og via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-3964 datert 07.05.2003 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Østreheimsveien 22 F - Ny enebolig m/dispensasjon fra avstandskrav til vei. Igangsettelsestillatelse ble gitt 15.04.2025. Saksnummer 202456648 hos kommunen.

Tomten i Østreheimsveien 28 A (ridesentertomten som ligger mellom Årvollskogen og Grefsenkleiva) er i dag regulert til bygging av ridesenter. Ridesentertomten er for øvrig solgt til entreprenørselskapet Vedal AS. Eier av tomten ønsker å utvikle eiendommene gnr. 86, bnr. 1001 og deler av 458 til boligformål. Forslaget legger til rette for et boområde bestående av ca. 250 boenheter. Til sammen planlegges det for at Årvolltunet inneholder ca. 250 boenheter, og prosjektet vil i stor grad preges av større enheter og rause grøntarealer. En andel rekkehus vil i tillegg gi en god overgang fra småhusområdet og nabobebyggelsen. Prosjektet tilrettelegger for grendehus som er tilgjengelig for hele nærmiljøet samt en liten sykkelbane/skøytebane og tuftepark. For mer informasjon om prosjektet se https://www.vedal.no/prosjekt/arvolltunet/.
Fylkesmannen gav tillatelse til oppstart av planarbeid 25. september 2020 og på oppstartsmøtet som ble avholdt i august 2020 sier Plan- og Bygningsetaten at de er åpne for å se på en omregulering av tomten. Utbygger varslet oppstart av planarbeid 30.10.2020. Per 06.01.2023 er det sendt planforslag til offentlig ettersyn og per 15.02.2023 ble det bedt om flere opplysninger for å fortsette behandling av planforslaget.
For videre informasjon konferer megler eller se saksnummer 202003584 hos Plan- og Bygningsetaten.

Bymiljøetaten har startet et arbeid for å regulere dagens alpinanlegg i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva. Det foreligger planer om ny stolheis, ny varmestue samt utvidelse av løypene. Per 17.01.2025 er det sendt planforslag. Se saksnummer 201802070 hos Plan- og Bygningsetaten.

Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen.

Oslo kommune v/ Vann- og avløpsetaten bygger en reservevannforsyning stor nok til å gi hele Oslo tilgang på rent drikkevann. Nye vannanlegg i bydelene Alna, Bjerke, Nordre Aker og Sagene. Formålet er å føre rent vann i tunnel fra Sagene til Disen og videre østover til Trosterud, og i en tunnel fra vannbehandlingsanlegget på Oset (Kjelsås) til Disen. Østreheimsveien ligger innenfor planområdet. Den nye vannforsyningen skal være klar i 2028. For mer informasjon se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ny-vannforsyning-stamnett/.

Fellesutgiftene er kr 3 568,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv/internett (grunnpakke), trappevask, vaktmestertjeneste, strøm til fellesarealer, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift, vedlikehold m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.
Det tas forbehold om at felleskostnadene på kort varsel kan endres av styret.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Megler har ikke mottatt opplysninger om selgers strømforbruk, men på tilsvarende boliger i sameiet er det årlige strømforbruket på ca. kr 10.000,-.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett, og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 079 973,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 32 267,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 08.01.2026

Det er ikke felles lån i sameiet.

4 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

117 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
128 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 828 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sigrun Sunniva Pramm

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Østreheim boligsameie, med sameiebrøk 87/3172.
Sameiet består av 46 seksjoner.
Forretningsfører er Bori bbl. tlf, 63 29 02 00.
Forsikret i Gjensidige Forsikring AS med polisenr. 76693911.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så fremt det ikke fører til urimelig sjenanse for naboene.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Utbedring av tak
- Nye inngangspartier
- Nye port-telefoner med kamera
- Ladeanlegg for el-biler installert ved samtlige parkeringsplasser og dermed tilrettelagt for fremtidige montering av ladere
- Installert nytt kamerasystem og sensorlys
- Byttet låssystem
- Installasjon av automatisk brannvarsling i garasjeanlegget
- Årlig kontroll av alt elektrisk anlegg i fellesanlegget
- Heisanlegg kontrollert. Sjekket og utbedret vifteanlegget. Sjekket rør. Vedlikeholdt alle ytterdører, boddører og garasjedører

Planlagte påkostninger:
I følge styreleder er det ingen planer om opptak av lån eller prosjekter i nærmeste fremtid. Styret kommer til å indeksjustere felleskostnadene med noen prosenter også i fremtiden for å sikre at sameiet har råd til fremtidig vedlikehold.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.   

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 20 610,-
Boligstyling  kr 24 690,-
Foto - kveldsbilder  kr 6 000,-
Foto - leilighet med collage Lasse Lerdahl  kr 5 550,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0001/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.261

Sist oppdatert: 28. januar 2026 kl. 10:14