Nedre Langgårdslia 1

Nedre Langgårdslia 1, 1622 GRESSVIK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 57, bruksnummer 57, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 205 kvm

BRA-i:
1. etasje 104 kvm: Hall m/trapp, stue, soverom, soverom 2, vaskerom, teknisk rom, bad
2. etasje 95 kvm: Stue/kjøkken, soverom, soverom 2, walk -in closet, bad

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Bod

Åpent areal:
1. etasje 13 kvm: Terrasse og balkongareal
2. etasje 15 kvm: Terrasse og balkongareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.12.2025 utført av Witek Takst og Eiendom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig på to plan oppført i 2025. Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater og takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Malte trevinduer med 3-lags glass.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen er nyoppført og fremstår med gjennomgående moderne standard og jevn kvalitet. De fleste bygningsdeler har ingen eller kun mindre avvik, og tekniske installasjoner er nye og forskriftsmessige. Det er likevel registrert enkelte forhold som krever oppfølging, som ventilasjon på vaskerom. Utover dette vurderes boligen som godt vedlikeholdt og i normal teknisk tilstand for byggeåret.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (Tg2- Avvik som kan kreve tiltak) på bygningselementer i vaskerom.
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Boligen er av typen Adria fra BoligPartner og ble overtatt fra konkursboet til SB Eiendomsutvikling i sluttfasen av byggeprosessen i januar 2025. Gjenstående arbeider var begrenset og bestod hovedsakelig av trapp mellom etasjene og rekkverk på terrasse.

I forbindelse med overtakelsen ble boligen grundig gjennomgått av fagmiljøer, blant annet Multiconsult, og nødvendige mindre utbedringer ble utført både innvendig og utvendig. Terrasse i 2. etasje ble også bygget på nytt grunnet påvist konstruksjonsfeil. Arbeidene ble utført av profesjonelle håndverkere under faglig ledelse før midlertidig brukstillatelse ble gitt.

Boligen er i dag ferdigstilt som planlagt uten kjente feil eller mangler, og det foreligger ingen uoppgjorte forhold med leverandører. Entreprenørens garantisum er utbetalt og brukt til ferdigstillelse, og det foreligger derfor ikke ordinær entreprenørgaranti.

En rekke vesentlige leveranser er kjøpt direkte fra underleverandører og omfattes av ordinær reklamasjonsrett, herunder kjøkken, hvitevarer, vaskeromsinnredning, peis, trapp, glassrekkverk, fliser, lister samt deler av elektro og rør.

Se egenerklæring for fullverdig info.

Flytt rett inn og nyt godt av en hel rekke moderne og praktiske kvaliteter pakket inn i en familievennlig, gjennomtenkt romløsning.

Boligen er en modifisert modell av hustypen Adria fra BoligPartner med kundetilpasset, høy standard. Den ble ferdigstilt så nylig som i mars 2025, hvilket betyr at overflater, faste innredninger og installasjoner har svært begrenset brukstid. Alt er velholdt og i meget god stand.

Den aktuelle byggeforskriften TEK 17 er i seg selv en garanti for moderne standard og suppleres av flere egendefinerte løsninger som gjør hverdagen litt enklere.

Plejd smart-system er installert i boligen og muliggjør app-styring av både belysning og varmekabler. Varmekabler er det i alle flislagte gulv. Med app styres også boligens luft-luft varmepumpe som kan benyttes til både oppvarming og kjøling. Denne er splittet i to, med én innvendig del i hver etasje. Stuen i andre etasje inneholder også en frittstående vedovn i elegant design som varmer effektivt og er et stemningsfremmende følge til både sofakroken og spisegruppen.

Stuen og kjøkkenet utgjør til sammen en nær 50 kvm. stor sosial sone i andre etasje. Himlingene skråner her opp til en luftig høyde av rundt 3,5 meter som i betydelig grad påvirker romfølelsen positivt. Et større antall LED-spotter er innfelt i himlingene, for jevn og dekorativ lyssetting av både stuen og kjøkkenet. Disse kan i likhet med øvrig belysning betjenes og dimmes gjennom Plejd-app, eller med veggmonterte brytere. En hel rekke vinduer med til dels store flater fyller i tillegg stuen med naturlig lys, dagen gjennom.

Kjøkkenets innredning er en elegant løsning fra Strai som i tillegg til sin rent praktiske funksjon fyller rollen som et iøynefallende møbel. Utformingen er gjennomtenkt for effektiv arbeidsflyt, med mange oppbevaringsmuligheter og stor benkeplate i stein. Hvitevarene er alle integrert. Platetopp og vask orientert mot stuen muliggjør sosialisering under tilberedning. I kjøkkenøyens front finnes i tillegg nisje beregnet for integrering av vinskap, samt en smart barløsning som passer perfekt for morgenkaffen og mindre måltider.

Utenom den sosiale sonen inngår også to av boligens fire soverom i andre etasje, deriblant hovedsoverommet. Med hele 15 kvm. gulvflate samt både walk-in closet og bad en-suite rettferdiggjør hovedsoverommet virkelig betegnelsen master bedroom.

Hovedsoverommets store walk-in er både praktisk og en aldri så liten luksus i hverdagen. Garderobeinnredningen er i serien Pax fra IKEA og lett å tilpasse egne preferanser. En like prisverdig komfort er muligheten til å gå rett inn til eget bad på hele 9 kvm., utstyrt med både badekar og dusj. Storformat fliser i varme nyanser på både gulvet og veggene gir badet helhet.

Badet i første etasje er stilmessig relativt likt utført, blant annet med tilsvarende fliser på gulv og vegger. Møblene er her i sort, i likhet med de fleste av badets øvrige elementer.

I tillegg til innbydende bad i begge etasjer inneholder boligen et meget praktisk og gjennomtenkt vaskerom i første etasje, med flere smarte løsninger. Gjennom vaskerommets ytterdør kan skitne tur-/uteklær og firbeinte venner tas rett inn til vask. Døren vender mot gårdsplassen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Malte, glatte flater og fliser.
Himlinger: Malte, glatte flater. Innfelte spotter i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite og sorte fronter. Lys, kompakt benkeplate i stein. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp med induksjon og innbygget avtrekk, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Nisje til vinskap.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte lyse fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med sidehengslede glassdører i sorte profiler og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Frittstående badekar og veggmontert sort to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med sidehengslede glassdører i sorte profiler og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vaskerom: Skapinnredning med glatte beige fronter fra Epoq. Grå benkeplate i kompakt laminat. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin. Veggmonterte tørkestativ.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrert kjøleskap, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og komfyr på kjøkken medfølger

Vinskap (kjøkken) og kjøl/frys (teknisk rom),Lamper (2stk) stue, 6 stk vegghyller og ribbevegg på barnerom (2. etg), bokhyller på kontor (1. etg) og våpenskap (teknisk rom) og trappegrind medfølger ikke.

Oppvarming av boligen skjer via elektriske varmekabler, luft til luft varmepumpe og vedfyring.
Balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på nybygg, datert 12.12.2025 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er mottatt fra kommunen byggemeldte tegninger som som stemmer med dagens bruk.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3107/57/57:
21.02.1911 - Dokumentnr: 916481 - Bestemmelse om veg
Overført fra: Knr:3107 Gnr:57 Bnr:34
Gjelder denne registerenheten med flere

29.11.1982 - Dokumentnr: 11690 - Best. om vann/kloakkledn.
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Overført fra: Knr:3107 Gnr:57 Bnr:34
Gjelder denne registerenheten med flere

30.03.1987 - Dokumentnr: 3093 - Erklæring/avtale
Grensegangssak
Overført fra: Knr:3107 Gnr:57 Bnr:34
Gjelder denne registerenheten med flere

12.01.2004 - Dokumentnr: 435 - Jordskifte
Grensegangssak, sak nr. 4/2003.
Overført fra: Knr:3107 Gnr:57 Bnr:34
Gjelder denne registerenheten med flere

25.02.2005 - Dokumentnr: 2609 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:3107 Gnr:67 Bnr:18
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:3107 Gnr:57 Bnr:34
Gjelder denne registerenheten med flere

07.03.2005 - Dokumentnr: 3067 - Jordskifte
Grensegangssak nr 13/2004
Overført fra: Knr:3107 Gnr:57 Bnr:34
Gjelder denne registerenheten med flere

01.07.2005 - Dokumentnr: 8697 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighetshaver: Knr:3107 Gnr:67 Bnr:18
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:3107 Gnr:57 Bnr:34
Gjelder denne registerenheten med flere

Ovennevnte 7 servitutter ble tinglyst fra den opprinnelige hovedeiendommen den gang hele feltet skulle utvikles og gjennomføres til et nytt boligfelt.
Disse servituttene omhandler: en del bestemmelser om vann/kloakk ledninger, jordskifte , bestemmelse om bebyggelser fra andre tomter på feltet mm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Langgårdslia er et helt nytt boligområde som på kort tid har rukket å bli et ettertraktet sted å bo. Alderssammensetningen er god, både internt på feltet og i nærområdet for øvrig bor et større antall familier med barn i ulike aldre. Omgivelsene er landlige, men likevel ikke mer enn 15 minutter unna Fredrikstad sentrum.

I sommerhalvåret er nærheten til sjøen et stort pluss; flere fine badesteder er innenfor sykkelavstand, deriblant Mærrapanna som også kan nås ved noen minutters gange. Det finnes i tillegg flere småbåthavner i området, nærmest er Slevik brygge - fem minutter unna om du tar sykkelen fatt. Har du båt og får plass i en av havnene, får du også et meget godt utgangspunkt for å utnytte den vakre skjærgården utenfor Fredrikstad og Hvaler.

Barnehage og barneskole er samlokalisert en drøy kilometer unna, innenfor gangavstand eller et fåtall minutter på sykkel. Mye av ferden kan legges på trafikksikker gang- og sykkelvei som leder frem til skolegården. Adkomstveien leder kun hit og gjør nabolaget tilbaketrukket og fredfylt, uten noen form for gjennomgangstrafikk.

Til sentrumsområdet av Fredrikstad tar det knappe kvarteret med bil, det er imidlertid også mulig å parkere ved Ålekilene og ta gratis ferge inn til sentrum. Slik unngås bomringen rundt sentrum. Fergen har hyppige avganger fra grytidlig morgen til sen kveld. Skal du med toget, kan det være vel verdt å benytte Råde stasjon som har meget gode parkeringsmuligheter og er kun like over kvarteret unna med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Slevik barnehage (1-5 år) 31 barn 1.1 km
Solbrekke naturbarnehage (0-5 år) 16 barn 3.6 km
Preg barnehager Rødsdalen (1-5 år) 29 barn 5.8 km

Skoler:
Slevik skole (1-7 kl.) 145 elever, 9 klasser 1.3 km
Gressvik ungdomsskole (8-10 kl.) 378 elever, 23 klasser 8.1 km
Frederik II videregående skole 1277 elever 14.1 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 180 elever, 6 klasser 14.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 681 kvm. Tomten er lett skrånende og består hovedsakelig av natur med fjell, gressplen og gruset gårdsplass.

Parkering på egen gårdsplass - elbillader. Det er satt av plass til oppføring av garasje på tomten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Langgård Søndre datert 25.6.2020 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023- 2035 med formål bebyggelse og anlegg men hensyn friluftsliv.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Dette er et nyetablert villaområdet og det må forventes at at det vil bli oppført leiligheter og / eller eneboliger i kjede på områdene BK 1 og BK 2. I område VS 1 skal trær bevares i best mulig grad. Interessenter oppfordres til selv å undersøke reguleringsmessige forhold hos kommunen.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 781,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon. Det gjøre oppmerksom på at Fredrikstad brannvesen ikke har registrert noen fyringsanlegg på eiendommen og dette bør meldes inn. Det vil da komme på et branntilsynsgebyr på ca kr 466,- i tillegg i de kommunale avgifter når dette meldes inn.

I tillegg vil det komme eiendomsskatt på eiendommen. Kommunen opplyser: Siden dette er en ny bolig vil den bli taksert i år. Taksten blir vedtatt i forkant av andre kvartal 2026, med dato fra 01.01.2026.
Dette vil bli fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 000 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/
Boligen har en årlig forsikringspremie
Boligen er tilknyttet fiber Altibox som leverandør av tv/internett og avgift avhenger av hva slags pakkeløsning man velger. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 350 000,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 400 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
283 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 783 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eirik Kvale

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke (maks eksponering alle kanaler)  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger kr. 3 900,- pr. stk. (første gratis)  

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00
Rapport fra takstmann - enebolig ca.  kr 20 000,00

Oppdragsnummer 67-0355/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25355

Sist oppdatert: 12. januar 2026 kl. 12:03