Sjøhagen 20

Sjøhagen 20, 1539 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 3, bruksnummer 2759, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 251 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
100 kvm: Entré, stue/spisestue, kjøkken, bad, wc-rom, vaskerom og rom benyttet som soverom.

2. etasje:
70 kvm: Stue, bad, 3 soverom og bod.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Garasje - Kjeller:
33 kvm: Kjellerrom.

Garasje - 1. etasje:
34 kvm: Garasje.

Garasje - 2. etasje:
14 kvm: Uinnredet loft.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
63 kvm: Terrasse og inngangsparti.

2. etasje:
11 kvm: Balkong.

Kott i 2. etasje er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde.

2. etasje i eneboligen har et totalt gulvareal (GUA) på 79 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 70 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. Del av arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

2. etasje i garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 36 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 14 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. Del av arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 22 kvm.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: Rom benyttet som soverom i 1. etasje. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.01.2026 utført av Magnus Langvik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Enebolig - Byggemåte iht. tilstandsrapporten: Bolig over to etasjer samt kaldtloft. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur i betongkonstruksjon, utvendig forblendet med fasadeplater. Etasjeskille i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med sidefelt. Terrassedør, balkongdør og vinduer med to-lags glass fra byggeår. Takvinduer med to-lags glass fra byggeår og fra 2022.

Garasje - Byggemåte iht. tilstandsrapporten: Garasje med kjeller og lagringsloft. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur i lettklinkerblokker. Etasjeskiller i betongelementer og trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein.

Oppsummering av tilstandsgrader: 65% TG1, 30% TG2, 0% TG3 og 5% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
- Bad (1. etasje), TG2: Flisarbeid i rommet fremstår generelt som noe ufagmessig (vegger). Det er registrert stedvis nivåforskjell (sprang) mellom fliser på gulv og vegg. Det ble ved funksjonstest av dusjen registrert vannansamlinger på gulvet i dusjsonen, dette indikerer delvis feil fall på gulvflaten.
- Vaskerom, TG2: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Innredning ved utslagsvask har noe svelling i skapside og bunnplate.
- Bad (2. etasje), TG2: Det er registrert enkelte riss i flisfuger i dusjsonen. Membranen har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
- Loft (uinnredet/råloft), TG2: Det ble registrert kondens/ising flere steder i undertaket ved overgang fra isolert til uisolert skråtak og i gavlvegg ved overgang fra isolert til uisolert vegg. Det er ikke synlig luftesjikt i taket sett fra innvendig side. Øvrig oppbygning av konstruksjonen med hensyn til lufting er ikke kjent.
- Etasjeskiller (1. etasje), TG2: Det er registrert skjevheter i etasjen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er på tilfeldig sted målt til ca. 15 mm i stue.
- Etasjeskiller (2. etasje), TG2: Det er kun registrert mindre skjevheter i etasjen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er på tilfeldig sted målt til ca. 9 mm i stue, og ca. 8 mm i soverom 1.
- Andre forhold, TG2: Det er registrert spor (avføring) etter mus i kneloft og på kaldtloft. Eier opplyser om at de har utført tiltak mot mus, og har ikke registrert aktivitet etter dette.
- Yttertak, TG2: Tildelt tilstandsgraden ut i fra en helhetsvurdering pga. taket ikke er fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold) og det ble registrert kondens i undertak og vegger på kaldtloftet, se rapport for nærmere detaljer.
- Frittstående byggverk (garasje), TG2: Det er registrert kondens på vegger og himling i kjelleretasjen. Det er registrert enkelte riss i grunnmuren på utvendig side. Det er registrert enkelte skader i undertak fra loftsetasjen.

- Kjøkken, TGIU: Lovlighet vedrørende avfallskvern er ikke vurdert.

I rapporten opplyses det om følgende: Det er registrert utildekket brennbar isolasjon (isopor) i etasjeskille mellom kjeller og første etasje i garasjen. Dette kan føre til raskere spredning og
utvikling av giftige gasser ved en eventuell brann. Tiltak bør påregnes.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen ble oppført i 2004 med en påkostet teknisk standard som var spesielt høy for byggeåret. Vannbåren varme i samtlige rom gir lune gulv og komfort i begge etasjer. Sentralanlegget ble i 2022 oppgradert med ny luft-til-vann varmepumpe.

Påkostet er også boligens innvendige overflater, som i tillegg er generelt velholdt. I første etasje hvor de sosiale rommene dominerer er dekorative skiferfliser lagt diagonalt gjennom blant annet stuen. I spisestuen og kjøkkenet spiller et maritimt skipsgulv på nærheten til sjøen. Himlingene er utstyrt med et større antall innfelte spotter som besørger jevn belysning og kan dimmes. Over ytre del av stuen er himlingen hele 3,8 meter høy.

Kjøkkenet har skreddersydd innredning fra Drømmekjøkkenet som ble installert ved byggeåret og er meget velholdt. Innredningen er praktisk med mange oppbevaringsmuligheter i skap og skuffer samt meterlange arbeids- og avlastningsflater. Hvitevarene er dels integrert og dels frittstående, alle medfølger, "side by side" kjøl/frys fra 2025.

Badet i første etasje ble i 2022 både ombygget og renovert, dels som egeninnsats. Badet er fullt utstyrt, blant annet med klosett og en romslig dusjnisje. Baderomsmøblene inkluderer dobbel servant som legger til rette for samtidig bruk av to personer. Gulv og vegger er utført med fliser i grå nyanser. TG 2 er gitt forhold forhold knyttet til overflatene og fallforhold i gulvet.

Badet i andre etasje er fra byggeåret, men velholdt og innredet med kvalitetsmøbler fra Foss Bad. Dobbel servant inngår også på dette badet, i tillegg til både massasjebad og dusjnisje - en kombinasjon som gir valgfrihet i hverdagen. I dusjsonen er gulvet utført med rund elvestein, ellers med et maritimt dekorativt og skipsgulv av heltre.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, skifer og fliser.
Innervegger: Glatte flater, trepanel, strie og fliser.
Himlinger: Trepanel og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte fronter. Flislagte benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Innbygget oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte fronter og heldekkende dobbel servant med ett-greps blandebatterier. Overskap med speilfronter. Dusjnisje med sidehengslet glassdør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 2. etasje: Skapinnredning med glatte og profilerte fronter i heltre. Heldekkende dobbel servant med ett-greps blandebatterier. Veggspeil. Dusjnisje med sidehengslet glassdør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Badekar fra 2022 med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Toalettrom: Veggmontert servant med ett-greps blandebatteri. Innfelt veggspeil. Gulvmontert klosett.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, platetopp, mikrobølgeovn, stekeovn og frittstående side-by-side kjøle-/fryseskap med isbitmaskin.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Vannbåren gulvvarme i alle rom, tilknyttet luft-til-vann varmepumpe fra 2022. Vedovn i stue/spisestue (1. etasje) og i stue (2. etasje).

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste feiing ble utført: 05.07.2010.
- Siste tilsyn ble utført: 21.02.2017.
- Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.
- Det ble varslet om feiing den 16.08.2023 og tilsyn den 07.01.2023, men huseier takket nei da de aldri har fyrt i ovnen.
Opplysningene ble mottatt den 13.01.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 21.01.2026, som omfatter oppføring av enebolig. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger fra 2002.

Kommunen har mottatt innsendt melding om mindre byggearbeid på boligeiendom den 10.02.2003 med tilhørende godkjente byggetegninger fra 10.02.2003. Tiltaket omfattet oppføring av garasje. Det er i utgangspunktet ikke krav om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest ved melding om tiltak. Tiltaket er ferdigstilt per dags dato.

Rom benyttet som soverom i 1. etasje er opprinnelig byggemeldt som trim/bod og bad i 1. etasje er opprinnelig byggemeldt som badstue samt del av ovennevnte trim/bod jf. Godkjente byggetegninger fra 2002. Innredning av rommene er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes til nåværende bruk og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det er etablert et utstikk med platting fra hovedplattingen (mot sjøen), denne delen er plassert i et område med byggeforbud langs sjø og vassdrag. Nåværende platting har også en annen utforming enn opprinnelig godkjent, store deler av opprinnelig platting er også innenfor forbudssonen. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på en evt. dispensasjon fra kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Konsekvens av ulovlig oppført byggverk og endring av opprinnelig godkjent byggverk i forbudssonen vil kunne medføre at kommunen starter ulovlighetsoppfølging. Dette kan innebære pålegg om opphør av bruk og retting, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra kommunen.

Fasaden på garasjen avviker fra godkjente byggetegninger datert 10.02.2003. Opprinnelige godkjente vinduer i 1. etasje og loft er ikke der per dags dato. Dør til kjeller har en annen plassering enn godkjent. Det er satt inn et vindu i kjeller, 1. etasje og loft. Fasadeendring er søknadspliktig dersom endringen endrer bygnings karakter eller utseende vesentlig, det er kommunen som avgjør dette. Det vites ikke om utført tiltak er søknadspliktig, men megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til eller korrespondanse med kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 11064
Tinglysningsdato: 04.12.2002
Servitutten omhandler: Kommunen har rett til å ha liggende hovedledningsnettet for avløp over eiendommen (beliggende langs hekk på sydsiden iflg. selger). I tillegg har kommunen rett til nødvendig vedlikehold, reparasjoner og fornyelse på ledningsnettet, med uhindret adkomst. Rettighetshaver er Moss kommune.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

På idylliske Sjøhagen bor du tilbaketrukket i utpreget barne- og familievennlige omgivelser nær sjøen, med nærhet til både fine badesteder og turområder. For en dukkert i sjøen, kan du tusle direkte ned til den koselige sandstranden Kulpestranda like nedenfor som er lett tilgjengelig på sti gjennom skogen. I nærområdet finner du i tillegg småbåthavner som Søndre Brevik Båthavn og Kambo Marina, begge innenfor gangavstand.

For en barnefamilie er det praktisk med nærhet til Nøkkeland skole som har alle grunntrinn og SFO. På skolens uteområde finnes fasiliteter som kunstgressbane, ballbinge og sandvolleybane som gir et fint aktivitetstilbud også utenom skoletid. Det eksisterer ellers et bredt fritids- og aktivitetstilbud i omegn.

Innkjøp kan enkelt handles ved to større dagligvareforretninger i nærområdet. Flere forretninger er lett tilgjengelig på Mosseporten Senter ved den sydlige avkjøringen fra E6 til Sjøhagen, samt i sentrum av Moss som er knappe 10 minutter unna med bil.

Gjennom Sjøhagen går det buss som har timesavganger mellom Moss og Vestby stasjon store deler av dagen. Holdeplass finnes like ovenfor boligen. Verdt å fremheve er i tillegg nærheten til Kambo stasjon som ligger om lag ett kvarters gange unna og er populær blant pendlere. Togturen til Oslo S tar ikke mer enn 34 minutter, og toget har avganger hver halvtime.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Sjøhagen Fus barnehage (0,9 km), Solåsen Fus barnehage (2,6 km), Store Brevik barnehage (2,6 km).

Skoler: Nøkkeland barne- og ungdomsskole (3,2 km).

Videre er det Kirkeparken videregående skole (7,8 km) og Malakoff videregående skole (8,4 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 603 kvm. Tomten er lettstelt og opparbeidet med gressplen, hekk samt gjerde. Utvendig trapp i betongstein. Forstøtningsmur i naturstein. Området foran garasjen og gårdsplassen er belagt med belegningsstein samt grus.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Del av området foran garasjen/del av innkjørsel/gårdsplass mot veien og området med avfallsbeholdere er opparbeidet på en kommunaleid eiendom, se kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra kommunen.

Parkering i frittstående garasje på ca. 34 kvm med støpt dekke. Montert Easee lader for el-bil i 2022. Garasjen har et uinnredet loft på ca. 14 kvm og en kjeller med kjellerrom på ca. 33 kvm.

Forøvrig er det parkering på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål, i henhold til reguleringsplan for Kambo, Kulpe, Kulpeåsen og Dragkisteåsen vedtatt 27.03.2000. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Iht. reguleringsplanen er deler av garasjen, del av trapp ved garasje og store deler av plattingen (mot vest/nordvest) oppført utenfor den regulerte byggegrensen. En byggegrense er en grense som definerer hvor man kan bygge på en tomt. Det gjøres oppmerksom på at det ikke kan forventes fremtidig etablering/oppføring utenfor byggegrensen.

Det gjøres oppmerksom på at deler av eiendommen ligger innenfor en forbudsgrense ifbm. byggeforbud langs sjø og vassdrag iht. kommuneplanen. Innenfor byggegrense langs sjø kan tiltak etter pbl. § 1-6 ikke settes i verk. Forbudet gjelder alle tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven, også plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg. Unntatt fra dette forbudet er fasadeendringer samt fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Bestemmelsene er innhentet fra punkt 8.1 og 22.1 i kommuneplanen. Konferer med megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 13.545,-, fakturert på eiendommen i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (75 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 21.098 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Tryg på kr 5.560,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett og har kostet ca. kr 1.833,- pr. mnd avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Nåværende eier har installert alarm. Denne blir sagt opp og kjøper kan selv velge om alarm er ønskelig.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 609 268,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 437 070,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 7.268,- pr. år, fakturert på eiendommen i 2025.

9 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

248 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
269 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 219 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Arne Knutsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen

Vederlag:
Foto  kr 5 000,00
Foto - Dronebilder  kr 4 100,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Rabatt dronefoto  kr -4 100,00
Rabatt markedspakke  kr -7 500,00
Tilrettelegging inkl alle visninger m påmeldte. (ordinært kr 3.500,- pr visning)  kr 9 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet  kr 59 955,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0003/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.263

Sist oppdatert: 30. januar 2026 kl. 14:03