Høybråtenveien 17A

Høybråtenveien 17A, 1055 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 107, bruksnummer 922, ideell andel 1/1
Andelsnummer 199, Bjørnheim Borettslag, organisasjonsnummer 951 555 738

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
2. etasje 61 kvm: Entré, baderom, kjøkken, spisestue/stue og 2 soverom (det ene er ikke byggemeldt/godkjent), samt kott.

BRA-e:
U.etasje 5 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 3 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.02.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling.
Det gjøres oppmerksom på at det minste soverommet ikke er omsøkt/godkjent til dette formål.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i en boligblokk oppført i 1976/77. Bærende konstruksjoner, yttervegger og etasjeskillere er av betong og bindingsverkskonstruksjon, og utvendige fasader består av malte overflater og fasadeplater. Takkonstruksjonen er et tilnærmet flatt tak, tekket med papp/membran, men ble ikke besiktiget. Vinduer og balkongdør med trerammer er fra 2013 og har 2- og 3-lags glass.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Baderom
- Helhetsvurdering: Det ble registrert større felter med bom i gulvfliser (tegn til hulrom). Fallforholdet er mindre enn anbefalt. Det vanntette sjiktet har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker, og den faktiske tilstanden er ukjent da bygningsdelen er skjult. Alder på våtrommet og sluket tilsier aktsomhet med hensyn til tetthet. Vannrør og avløpsrør har hovedsakelig en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det var ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i veggene, men et overflatesøk med fuktindikator påviste ingen indikasjoner som tydet på fuktskader. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken - Kjøkken
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger samt enkelte tegn til svelleskader. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Eksakt årsak er ukjent.
- Vannrør: Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er stedvis skjult, så den totale tilstanden er ukjent.
- Avløpsrør: Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er stedvis skjult, så den totale tilstanden er ukjent.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av alder og slitasje samt enkelte skader.

Andre rom
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger samt enkelte tegn til svelleskader. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Eksakt årsak er ukjent.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av alder/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Byttet armatur i dusjkabinett og håndvask. Utført av faglært.

2024:
- Byttet toalett. Utført av faglært.

2013:
- Byttet vinduer og balkongdør.

2000:
- Oppgradering av sikringer i det elektriske anlegget.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Utskifting av varmtvannsberedere i berederrom. Pågående.

2024/2025:
- Rørfornying av avløpsrør og sluk i hele borettslaget. Utført av TT-Teknikk. Pågående. Dokumentasjon foreligger. Kan medføre økte felleskostnader.

ca. 2018:
- Byttet fasadekledning, isolasjon og vinduer i hele borettslaget. Utført av faglært.

Dette er en leilighet med en gjennomtenkt og arealeffektiv planløsning som utnytter hver kvadratmeter godt.
Leiligheten har behov for oppussing og modernisering, her kan du kan sette ditt eget preg på ditt nye hjem.

Entré
Du ønskes velkommen inn i en praktisk entré med plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. En skyvedørsgarderobe gir rikelig med oppbevaringsplass. Rommet er utstyrt med callinganlegg.

Stue
Fra stuen er det utgang til balkongen på 3 m².
Balkongen er utstyrt med elektrisk markise og belysning, noe som gjør den anvendelig gjennom store deler av dagen.

Kjøkken
Kjøkkenet har en eldre, funksjonell innredning med glatte, malte fronter og laminert benkeplate.
Av hvitevarer finnes det integrert oppvaskmaskin, samt frittstående komfyr og kjøleskap med fryser. Det er ventilator med kullfilter over kokesonen.
Oppvaskmaskin medfølger handelen, samt kjøl/fryse-skap og vaskemaskin om ønskelig.
Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
Leiligheten inneholder ett soverom som er utstyrt med en stor skyvedørsgarderobe som gir gode oppbevaringsmuligheter.

I tillegg er det etablert et ekstra rom i stuen som benyttes som kontor.

Baderom
Baderommet har flislagt gulv.
Rommet er utstyrt med servant, speil med belysning, dusjkabinett og toalett.
Toalett, servant- og dusjarmatur er nylig byttet.
Det er opplegg for vaskemaskin.

Leiligheten har elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er utstedt ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 29.08.1980. Attesten omfatter de bygningsmessige forhold samt opparbeidelse av tomten, og gjelder ikke for installasjon av sanitæranlegg, sentralvarmeanlegg, gass og elektrisitet.

At det foreligger ferdigattest gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent etter at attesten ble utstedt.

Det gjøres oppmerksom på at det er etablert soverom/kontor i del av stuen.
Innredning av soverom er ikke bruksendret/omsøkt og dermed heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeår.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 42978, tinglyst 16.07.1986, type heftelse: Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Dagboknr 290184, tinglyst 27.03.2007, type heftelse: Bestemmelse om kabelanlegg.
Dagboknr 14649, tinglyst 04.07.1977, type heftelse: Best om garasje/parkering

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen har en flott og barnevennlig beliggenhet mellom Høybråten og Furuset. Her bor du i nærheten til en rekke barnehage- og skoletilbud i tillegg til butikker, servicetilbud og fasiliteter som kan by på det aller meste av det du skulle ha behov for i hverdagen. Området beskrives som stille og rolig med hyggelige naboer og lite trafikk.

Ca 400. meter fra boligen finner du Høystakkveien busstopp der linje 64 Furuset T - Stovner T via Høybråten går. Fra boligen er det kun ca. 10 minutters gange til Furuset T-banestasjon der linje 2 tar deg raskt og enkelt inn til Oslo. Det er heller ikke lange gåturen til Haugenstua stasjon der linje L1 tar deg dit du skulle trenge.

Det finnes en rekke barnehager og idrettsplasser i området med blant annet Høybråten- og Haugen skole og Haugenstuveien balløkke like ved. For de som skulle ønske treningssenter i stede er det kort vei til Actic og Mudo treningssenter på Furuset.

Det er bare en kort gåtur til butikkene Coop Extra Furuset og Joker på Høybråten som for øvrig også er søndagsåpen. Skulle du ha behov for servicetilbud er det kort vei til Furuset senter med over 30 spennende butikker. Her finner du alt fra Coop Extra, Europris, Vitus Apotek, Synsam, Normal og Dollarstore til trafikkskole, tannlege og frisører. Senteret kan også by på en rekke spisesteder. Det er heller ikke langt til Lindeberg senter med ytterligere servicetilbud og fasiliteter.

Haugen skole (1-7 kl.)
Høybråten skole (1-7 kl.)
Furuset skole (1-7 kl.)
Granstangen skole (8-10 kl.)
Stasjonsfjellet skole (8-10 kl.)
Stovner videregående skole
Hellerud videregående skole

Bjørnheim barnehage (1-5 år)
Christiania Barnehave Høybråten
Gransletta barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt for borettslaget på 9671 m². Tomten er pent opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, prydbusker og asfalterte arealer som består av innkjøring til garasje, biloppstillingsplasser og gangbaner. Oppgitt tomteareal er hentet fra eiendomsregisteret. Grensene er vist på vedlagte reguleringskart, men kartet er sammenstilt og kan ikke brukes til byggesak, noe som indikerer at presisjonen for grensepunkter kan være begrenset.

Det medfølger en garasjeplass i kjellergarasje under blokken tvers over gangvei. Det er mulighet for montering av ladeboks på plassen. Borettslaget disponerer også gjesteparkering.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem.
Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget.
Adkomst til eiendommen skjer via offentlig til privat vei.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg (formål 110) innenfor felt B3. Dette følger av reguleringsplan S-1954, vedtatt 23.10.1974, med tilhørende bebyggelsesplan 383/73.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er under en bebyggelsesplan uten egne skrevne bestemmelser: 38373 datert 21.08.1973. Denne er også knyttet opp mot regulerinsplan S-1954.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

I Høybråtenveien og i Bjørnheim borettslag er det pågående saker som omhandler innglassing av balkonger.
- Saksnummer: 202462558 - Byggesak. Høybråtenveien 23 H-K og 25 A-G - Innglassing av balkonger. Det ble 25.03.2025 utsatt fristen for å sende tilleggsdokumentasjon for tiltaket. Ny frist for oversending av dette ble gitt til 15.06.2025.

- Saksnummer: 201914042 - Reguleringssak. Furusetveien 21 - Planforslag til offentlig ettersyn - Muslim Senter Furuset. Planforslaget ble lagt ut til nytt offentlig ettersyn 13.03.2025 og er fortsatt under behandling. Det ble gjort endringer fra det opprinnelige planforslaget.

- Saksnummer: 202005596 - Reguleringssak. Bjørnheimveien 26 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Planforslaget er planlagt lagt ut til offentlig ettersyn 13.05.2025. Det gjelder et bygg på 6 etasjer og 32 boenheter. Planforslaget har blitt gjort noen justeringer på underveis i behandlingen og har derfor tatt noe tid.

- Saksnummer: 202112271 - Byggesak. Granstangen 51 - Oppføring av teknisk bygg og etablering av energilager. Søknad om rammetillatelse for tiltaket ble sendt 25.07.2021. Fristen har blitt utsatt flere ganger, og det ventes p.t (14.04.2025) fortsatt på tilleggsdokumentasjon for tiltaket.

- Saksnummer: 202317051 - Byggesak. Granstangen 27 - 35 - Oppføring av to boligblokker - Byggetrinn 3 - Bygg 8-11. Rammetillatelse for oppføring av to boligblokker med barnehage ble gitt 29.02.2024. Det er gitt tillatelse til å bygge 86 boenheter med varierende størrelse tilsammen i begge blokkene. Bygg 8-9 har en høyde på 6 etasjer og Bygg 10-11 har en høyde på 8 etasjer.

- Saksnummer: 202310426 - Byggesak. Granstangen 15 - 19 - Oppføring av tre boligblokker med tilhørende garasjeanlegg - Byggetrinn 2 - Bygg 15-17. Det ble 19.03.2025 gitt igangsettingstillatelse for tiltaket. Tiltaket omfatter tre boligblokker samt tilhørende utomhusanlegg, teknisk infrastruktur/anlegg,private servicefunksjoner i 1. etasje/sokkelbygg, parkeringsanlegg i underetasje underbebyggelse og torg, støttemurer i tilknytning til utomhusanlegg, renovasjonsanlegg og opparbeidelse av tilliggende del av regulert felles torg mot Granstangen og nord for felt D, etablering av felles renovasjonsanlegg med mer.

- Saksnummer: 202463223 - Byggesak. Karihaugveien 22 - Oppføring av boligblokker - Byggetrinn 4 - Bygg 12, 13 og 14. Søknad om rammetillatelse for tiltaket ble sendt 20.12.2024. Det venter p.t (14.04.2025) fortsatt på tilleggsdokumentasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 372,-  pr. mnd. og inkluderer: betjening andel fellesgjeld, varmtvann, kommunale avgifter, TV/internett, bygningsforsikring, forretningsførsel og trappevask.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert med 5,3% den 01.01.2026.
Det er planlagt en ytterligere økning i felleskostnadene på ca. 12,5 % knyttet til rørfornyelse. Av dette er allerede 5 prosent økt, med en samlet ramme på inntil 12,5 %.
Felleskostnader kan øke videre i takt med generell prisvekst

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 5 263,-
- Trappevask: kr 109,-

Det betales ca kr 517,- per måned for garasjeplass, og denne summen øker i takt med økningen i felleskostnadene.

Videre oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Boligen er tilknyttet Canal Digital som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
 Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 926 770,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Andel formue er kr 15 283,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 276 772,- pr. 18.02.2026

Borettslaget har følgende lån og vilkår:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11515011
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.02.2026: kr 100 038 237,-
Andel av saldo: kr 208 013,-
Innfrielsesdato: 01.01.2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,12 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208332368
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.02.2026: kr 33 054 435,-
Andel av saldo: kr 68 759,-
Innfrielsesdato: 30.09.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,99 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 390 000,00 Prisantydning
276 772,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 666 772,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 676 074,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Harald Langved

Leiligheten er tilknyttet Bjørnheim Borettslag.
Borettslaget består av 382 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 002333
Dugnad må påregnes.
Generelt er det ikke tillatt å holde dyr i Bjørnheim Borettslag. Dyrehold tillates kun i henhold til lov om burettslag § 5-11. Dyreholdet må ikke være til ulempe for andre beboere.

Styreleder informerer pr tlf 19.02.2026 om et generelt etterslep på vedlikehold i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Storstua har blitt pusset opp i 2018.
- Styret har tegnet en serviceavtale med EDA AS for vedlikehold og ettersyn av elektriske anlegg i borettslaget. De har gjennomført en kontroll av anlegget høsten 2018 med blant annet termofotografering av fordelerskap i kjellere. Hafslund har også gjennomført en kontroll av anleggene våre. Alle påpekte feil er blitt rettet.
- Etablering av infrastruktur for lading av el-biler

Berederrom – varmtvann
Styret har i 2022 – 2023 brukt mye tid i forbindelse med problemer med kapasitet på varmtvannet.
Styret vurderer videre løp for renovering av berederrommene i Høybråtenveien 23 og 17/19/21.
Renovering av resterende berederrom planlegges, men vurderes å kunne gjennomføres uten nevneverdige kostnader.

Dreneringsarbeider forventes med kostnadsramme 10+ MNOK.

Planlagt ferdigstillelse av rørfornyelsesprosjekt i 2026.

Styret gjør beboerne oppmerksom på at det er den enkelte andelseier/beboer som er ansvarlig for all skade som skyldes feilbruk av markise. Ved skade på markisen, vil den enkelte beboer måtte betale for utbedring av skaden selv.

Borettslaget har gjort en avtale med Furuset Vaktmestersentral om utvidet vedlikehold av våre grøntanlegg. I tillegg til det de vanligvis gjør, innebærer dette beskjæring av busker, påfyll med planter og annet nødvendig vedlikehold for at vi skal ha det pent ute.

Det følger av borettslaget husordensregler at det kun er tillatt med propan- eller elektrisk grill på balkonger / terrasser. Grill og tennvæske må ikke være i nærheten av brennbare materialer også etter bruk, kontroller at grill og tennvæske ikke står i sol så de kan selvantenne.
Kullgrill er tillatt på friarealene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 35 000,-

Vederlag:
Overtagelse / Første visning gratis, deretter kr 2 900,-pr visning
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører ca  kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger ca  kr 2 318,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Foto  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0015/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2615

Sist oppdatert: 28. februar 2026 kl. 11:18