Hva er et borettslag? Fordeler, ulemper og forskjeller fra sameie

Hva er et borettslag?

Et borettslag er et selskap som eies av dem som bor der. Når du kjøper bolig i et borettslag, kjøper du en andel i borettslaget som gir deg enerett til å bruke en bestemt bolig. En del av kjøpesummen er som regel knyttet til fellesgjeld, som betales sammen med de andre beboerne gjennom felleskostnadene.

Hva er forskjellen på borettslag og sameie?

I et sameie eier du selve boligen, mens du i et borettslag eier en andel som gir deg rett til å bo der. I hverdagen merker du kanskje ikke den store forskjellen, men det er viktig å kjenne til forskjellene før du skal kjøpe bolig. Det gjelder særlig dersom du planlegger større oppussing eller utleie.

Borettslag

• Du kjøper en andel med enerett til å bruke boligen
• Du må forholde deg til borettslagets vedtekter og husordensregler
• Du slipper dokumentavgift ved kjøp

Sameie

• Du eier boligen direkte
• Du står som regel friere til å pusse opp og gjøre endringer
• Kjøper du en brukt selveierbolig, må du betale dokumentavgift

– Mange ser først på boligen, beliggenheten og prisantydningen. Men eierformen har også noe å si for hvordan det faktisk er å eie boligen over tid, sier eiendomsmegler i Krogsveen Årvoll, Hanne Pettersen.

Regler og ansvar i borettslag

Noe av det som skiller borettslag fra sameie, er at det ofte er tydeligere rammer for hvordan boligen kan brukes. Reglene følger både av borettslagsloven og av vedtektene i det enkelte borettslaget.

I et sameie står du som regel friere til å pusse opp og gjøre endringer i boligen din. I et borettslag må du i større grad forholde deg til vedtekter, husordensregler og i noen tilfeller styret. Det kan for eksempel gjelde utleie, husdyrhold eller større endringer som påvirker bygget.

– Skal du kjøpe en bolig du vil sette ditt eget preg på, er det lurt å sette seg inn i hvor fritt du faktisk står før du kjøper, sier Pettersen.

Strengere regler for utleie i borettslag

Mange lurer på hvilke regler som gjelder for utleie av andelsbolig. I et borettslag er det som regel strengere regler for utleie enn i sameier. Hovedregelen er at du selv skal bo i boligen, men det finnes noen unntak:

• Du kan leie ut hele boligen i inntil 30 døgn i året.
• Du kan leie ut deler av boligen, som et rom eller en hybel, dersom du bor der selv.
• Du kan leie ut hele boligen i en periode dersom du selv har bodd der i minst ett av de to siste årene. Har du selv bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, kan du som hovedregel leie ut hele boligen i inntil tre år. I slike tilfeller må styret godkjenne utleien, men kan bare si nei dersom det foreligger en saklig grunn. 

Borettslag ønsker å regulere hvem som bor i bygget og hvor lenge boliger leies ut. Styret kan gi midlertidig tillatelse. Du kan blant annet søke dispansasjon for: 

Korttidsutleie

• Typisk tillatelse gis i 1–3 år.
• Krever som regel dokumentasjon på gyldig grunn, f.eks. jobb utenbys, utdanning, sykdom eller militærtjeneste.

Langtidsutleie

• Mindre vanlig, men mulig hvis man kan dokumentere tunge årsaker som sykdom, studier, jobbforflytning, skilsmisse, etc.
• Kan kreve at søkeren leverer en leiekontrakt og at styret godkjenner leietaker.

Korttidsutleie via plattformer (Airbnb o.l.)

• Mange borettslag tillater ikke dette, eller setter svært strenge regler (f.eks. maks 90 dager per år). Her må man søke særskilt dispensasjon og ofte få styrets eksplisitte samtykke.

– Planlegger du å leie ut boligen i perioder, eller kjøper du med tanke på sekundærbolig, vil en selveierbolig gi større handlingsrom. Da står du som regel friere til å disponere boligen slik du selv ønsker, sier Ida Alve Koppang, leder for Utleie Krogsveen.

Du kan kjøpe andelsleilighet med forkjøpsrett

Når du kjøper bolig i borettslag, kan forkjøpsrett være en del av kjøpsprosessen. Det betyr at andre kan tre inn i handelen, selv om selger har akseptert budet ditt. Dette gjelder boliger som er tilknyttet et boligbyggelag, som for eksempel OBOS eller USBL.

– Mange opplever dette som litt uvant første gang. Du kan ha vunnet budrunden, men må likevel vente på om noen benytter forkjøpsretten. Hvis flere melder forkjøpsrett, er det som regel den med lengst ansiennitet som går foran, forklarer Hanne Pettersen.

Ansiennitet betyr i praksis hvor lenge du har vært medlem i boligbyggelaget. Jo lenger medlemskap du har, desto sterkere står du dersom flere ønsker å bruke forkjøpsrett på samme bolig. I mange tilfeller kan ansienniteten også videreføres fra en forelder, men den som overtar kan ikke få lengre ansiennitet enn sin egen alder tillater.

– Det viktigste er å være klar over at forkjøpsrett kan gjelde, og hvordan det fungerer i praksis. Da unngår du overraskelser underveis i kjøpsprosessen.

For deg som kjøper betyr det at et akseptert bud ikke alltid er siste steg i prosessen. For deg som selger kan det påvirke hvem som faktisk ender opp med boligen.

Hva passer best for deg?

Det finnes ikke ett riktig svar på om borettslag eller sameie er det beste valget. Det avhenger av hvordan du ser for deg å bruke boligen. For noen er det en fordel å stå friere til å leie ut og gjøre endringer. For andre veier tydelige rammer og et mer stabilt bomiljø tyngre. Det viktigste er å forstå forskjellene før du kjøper.

– Det handler først og fremst om å finne en eierform som passer til livet du skal leve i boligen, sier Pettersen.

I tillegg er det viktig å se på totaløkonomien. Prisantydning, fellesgjeld, felleskostnader og andre faste utgifter sier mye om hva boligen faktisk vil koste over tid. I våre boligannonser finner du dette tydelig forklart i salgsoppgaven.