Slik går du forberedt inn i budrunden

Ting skjer raskt i budrunder, og da er fokus et nøkkelord. Ofte har du kun kort tid til å ta avgjørelser som kan sikre om du får aksept, om du skal høyne budet ditt, eller om du må trekke deg og bli slått på målstreken.

Eiendomsmeglerfullmektig Pojan Eskandari og Mari Skaret Christoffersen i Krogsveen Asker deler sine beste råd til deg som skal kjøpe bolig.

• Ha finansieringsbeviset klart
• Vit hva boligen faktisk koster – inkludert omkostninger og fellesgjeld
• Les salgsoppgave, egenerklæring og tilstandsrapport
• Finn ut hvor stor interessen er
• Snakk med megleren før budrunden
• Bestem maksprisen på forhånd
• Vær tilgjengelig når budrunden starter
• Ikke la følelsene bestemme hvor langt du går
• Tenk også på overtakelsesdato
• Er du alene i budrunden, bruk muligheten til å forhandle
• Ikke vent hvis du faktisk ønsker boligen
• Er dere to kjøpere – avtal hvem som har dialogen med megler

Forbered deg før budrunden

Ha finansiering i orden

Det er fort gjort å la seg rive med når drømmeboligen plutselig er innen rekkevidde. Men før du lar følelsene ta overhånd, bør du ha kontroll på det viktigste: Hvor mye kan du faktisk kjøpe for?

Pojan Eskandari anbefaler å få finansieringen på plass før du begynner å by på bolig.

– Det viktigste du bør avklare før du drar på visning, er å vite hvor mye du faktisk kan kjøpe for. Da slipper du å havne i en situasjon der du står midt i en budrunde og plutselig oppdager at finansieringen ikke holder, sier Pojan Eskandari.

Og her er det ikke nok å se på prisantydningen. Som kjøper bør du sette deg inn i totalprisen, inkludert omkostninger og eventuell fellesgjeld. For førstegangskjøpere kan dette være lett å glemme.

– Se på hele regnestykket, ikke bare prisantydningen. Sjekk fellesgjeld, felleskostnader og hvilke andre utgifter som følger med boligen. Det er viktig å vite hva du faktisk kjøper og hva det vil koste deg hver måned, sier Pojan.

Ha én rådgiver i banken

Når budrunden først starter, kan det gå raskt. Derfor mener Pojan det er en fordel å ha en konkret rådgiver i banken som kjenner saken din.

– Det er veldig greit å ha en dialog med en rådgiver i banken på forhånd. Da vet rådgiveren hva dere har blitt enige om, og megleren kan raskt få avklart finansieringen dersom det blir nødvendig. Det siste du vil, er å få et finansieringsavslag midt i budrunden.

Sett deg inn i boligen

Når du har finansieringen på plass, er neste steg å bli kjent med boligen. Les salgsoppgaven, egenerklæringen og tilstandsrapporten. Her står det mye informasjon som er viktig å ta med i vurderingen når du skal finne din fremtidige bolig.

Se også på hva som faktisk følger med boligen av kostnader og forpliktelser.

– Sørg for å sette deg grundig inn i boligen. Finn ut om sameiet skal ta opp lån, om det er planlagt større arbeider, og hvilke løpende felleskostnader du får. Da vet du hva du kjøper før du begynner å by, sier Pojan.

Det er også lurt å snakke med megleren før budrunden starter for å kartlegge interessen, sier Mari Skaret Christoffersen.

- Hvor mange var på visning? Hvor mange står på interessentlisten? Hvordan har interessen vært? Hva forventer selger når det gjelder pris og overtakelse? Jo mer informasjon du har, desto bedre kan du legge en strategi, sier Mari.

Sett en maksgrense

Det kanskje viktigste rådet fra Mari Skaret Christoffersen er å bestemme deg for en maksgrense før du går inn i budrunden.

– Har du lyst på boligen, kan du fort strekke deg for langt. Sett derfor en maksgrense før budrunden starter og bestem deg for at du skal holde deg til den.

Det er lettere sagt enn gjort når du sitter med mobilen i hånden og ser at drømmeboligen kanskje er innen rekkevidde med «bare» 50 000 kroner til.

-Men akkurat da er det ekstra viktig å holde hodet kaldt, sier hun.

Strategi i budrunden

Hver budrunde er forskjellig, men tenk godt igjennom hva slags plan du ønsker å følge. Det er alltid smart å forberede seg godt, dersom du har funnet drømmeboligen.

• Ikke la deg stresse
• Se an interessen og hvordan budrunden utvikler seg
• Forhandle med selger hvis du er alene i budrunden
• Vurder om overtakelse kan brukes som et forhandlingskort
• Vær tilgjengelig

Ikke la deg stresse av de andre budgiverne

Noen byr raskt. Andre bruker lang tid. Noen øker med små beløp, mens andre plutselig kommer med et stort hopp.

Ifølge Mari er det viktig å ikke la seg rive med men holde seg til egen strategi.

– Det viktigste er å ikke la følelsene ta overhånd. Du skal kunne kjenne at det er trygt å legge inn budet ditt. Har du gjort hjemmeleksen og vet hvor grensen din går, blir det også lettere å stå i budrunden når den blir intens.

Se an hvordan budrunden utvikler seg

Pojan mener også at det kan være nyttig å følge med på hvordan de andre oppfører seg.

– Du kan lese ganske mye ut av hvordan de andre budgiverne opptrer. Noen sitter lenge og ser an utviklingen før de plutselig kliner til. Andre byr raskt og tydelig. Hvis du ønsker å markere deg, kan et høyere bud noen ganger gjøre at andre faller fra, sier Pojan.

Er det mange budgivere, kan små økninger føre til en lang og intens budrunde. Hvor mye man skal by over høyeste bud er det ikke noe fasitsvar på. Hvis din «motstander» i budrunden bruker lang tid på å respondere på ditt bud, kan det bety at vedkommende er nær sin egen smertegrense for hva vedkommende kan by. Kanskje er budgiver allerede over grensen.

Ikke vent med å legge inn bud hvis du er interessert

Noen ganger tar det tid før budrunden kommer i gang. Kanskje må du legge inn første bud. Men et såkalt skambud er sjelden den beste strategien, sier Mari.

– Et veldig lavt bud kan oppleves provoserende for selger, og du risikerer samtidig å invitere flere inn i budrunden. Noen som egentlig syntes prisantydningen var litt høy, kan plutselig tenke at dette er en mulighet de må gripe.

Dersom boligen har ligget lenge ute, uten å bli solgt, blir bildet litt annerledes.

Hvis du vet at du vil ha boligen, bør du ikke vente på at noen skal starte budrunden. Det ender som regel med at vi setter opp en ny visning og flere interessenter kommer på banen, sier Pojan.

Er du alene i budrunden? Da forhandler du

Det kan føles litt rart å være eneste budgiver, men som regel er det en fordel og det trenger ikke bety at det er noe galt med boligen. Flere steder i landet er det for tiden et stort tilbud av boliger for salg, som betyr at man i mange tilfeller vil være eneste budgiver. I tillegg til antallet lignende boliger ute for salg, vil beliggenhet og prisantydning kunne være avgjørende for liten eller stor interesse, men sjekk gjerne tilstandsrapport og salgsoppgave nøye en ekstra gang, og ta gjerne en prat med megler, sier Pojan.

Er du eneste interessent, handler budrunden i større grad om forhandling mellom deg og selger.

– Hvis du er alene i budrunden, ville jeg brukt megleren aktivt. En fleksibel overtakelse kan i enkelte situasjoner være et konkurransefortrinn. Finn ut hvorfor selger skal selge, om de har kjøpt ny bolig og hvor fleksible de er på overtakelse. Det kan være forhold som er viktigere for selger enn å få absolutt høyeste pris, spesielt hvis de har en dyr mellomfinansiering, sier Mari.

Rådfør deg med megler

– Megler skal bistå både kjøper og selger. Vi skal også bidra til at kjøper føler seg trygg på beslutningen de tar. Vi sitter på mye data om tidligere salg i området og kan vise til sammenlignbare boliger og hva de faktisk er solgt for, sier Pojan. På den måten kan vi betrygge budgiver om at det er et godt kjøp.

Kjøpe før du har solgt?

Dette er en problemstilling mange boligkjøpere kjenner på: Hva om drømmeboligen dukker opp før du har rukket å selge din egen?

De fleste kjøper nytt før de selger, og i velfungerende markeder tåler de fleste å sitte med litt mellomfinansiering. Har man sårbar økonomi, er det viktig å se på markedet rundt deg.

– Se på interessen for boliger som ligner på din egen. Hvis tilsvarende boliger selges raskt etter første visning, er det et helt annet utgangspunkt enn hvis de ligger lenge ute. Det kan gi deg en bedre indikasjon på hvor stor risiko det er å kjøpe før du selger, sier Pojan.

Et siste, men praktisk råd: Hvis dere er to som kjøper sammen, bør dere avtale på forhånd hvem som har dialogen med megleren.

Det høres kanskje selvfølgelig ut, men i en hektisk budrunde kan det fort bli rot dersom begge byr, ringer og svarer samtidig. Avklar én kontaktperson og bli enige om maksprisen før budrunden starter.