Edelgranveien 22

Edelgranveien 22, 1356 BEKKESTUA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 1, bruksnummer 856, seksjonsnummer 48

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

BRA-i:
3. etasje 90 kvm: Entré, to bad, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Bod.
3. etasje 2 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
3. etasje 21 kvm: Terrasse og balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.03.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 1982. Iht. tilstandsrapport er grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og bygget er oppført med kjeller. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er av betong. Bygget har flatt tak tekket med takmembran. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35, og innvendige slette innerdører. Vinduer, terrassedør og balkongdør har karmer og rammer av tre fra 2016. Det er utgang fra stue til en vest/sydvestvendt terrasse på 12 m² og fra kjøkken til en øst/nordøstvendt balkong på 9 m². Begge er i betongkonstruksjoner med rekkverk av tre.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten og anlegget er sikret med skrusikringer. Det elektriske anlegget vurderes å være fra byggeåret og det er anbefalt en utvidet kontroll.

Boligen har røykvarslere, men mangler godkjent slokkeutstyr.

Etter befaring av takstmann er det utført følgende arbeider:
Lagt nytt gulv og malt 2 av soverommene. Nymalt stue og våtromsmaling på vegger på det ene baderommet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Med adkomst via kjøkken - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det registreres svellinger i malingslag og saltutslag over badekar, samt ved vegg mot tilstøtende baderom. Årsak er ukjent, men er vurdert å kunne være forårsaket av tidligere fuktinnsig bak malingslaget, enten fra etasjen over eller fra damp i våtrommet, kombinert med feil type overflatebehandling. Ved fuktsøk med egnet instrument (Protimeter) registreres ikke forhøyede fuktverdier. Det registreres skade i platelag i vegg over badekar/toalett. Veggflate med skade er vurdert å være tapetsert gips, og ifølge selgers opplysning er det blitt stemplet en stang til forheng mot gipsveggen. Det er vurdert at presset fra opplegget til forheng har gjort at veggen har gitt etter. Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, som vurderes å være som følge av slukets og skruenes alder. Videre registreres at én av fire skruer mangler. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Våtrommet har svært begrenset ventilasjon. Det er etablert en lufterist på vegg og våtrommet benytter avtrekksventilasjonen i sjakt fra tilstøtende våtrom via lufteristen. Innredningen bærer stedvis preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader i benkeplate og lignende). Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Relativ fuktighet ble målt til 43,2 prosent, ved 20 grader celsius. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Sjablongmessig prisanslag: Kr over 300 000,-.
- Med adkomst via entré - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det registreres stedvis saltutslag og svelling under malingslag over dusjkabinett. Årsak er ukjent, men er vurdert å kunne være forårsaket av fuktinnsig bak malingslaget fra damp i våtrommet, kombinert med feil type overflatebehandling. Ved fuktsøk med egnet instrument (Protimeter) registreres ikke forhøyede fuktverdier. Det er ikke etablert sluk på våtrommet. Dusjkabinett er tilknyttet avløpsrør som går direkte ned i gulvet og det kunne ikke verifiseres hvor bruksvannet fra dusjkabinettet havner. Videre måles fallforhold på gulvet fra terskel til dusjkabinett til 5 mm og det er ikke etablert oppkant ved terskel. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Veggflater i dusjsonen er av malte gipsplater og det er uvisst om tettesjikt er tilfredsstillende etablert. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. På grunn av plassering av det som vurderes å være en sjakt (brannskiller) og våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Sjablongmessig prisanslag: Kr over 300 000,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre rom
- Overflate vegg: Tapet har stedvis manglende vedheft. Videre bærer vegger stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Utførelse og alder vurderes som sannsynlige årsaker. Det registreres også stedvise riss i veggflater, eksempelvis over vindu på soverom 1 og over dør på soverom 3. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale på soverom 2 har tegn til svelleskader, vurdert å være forårsaket av tilkoblet fryser. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Fryser lot seg ikke flytte på befaringstidspunktet og eksakt tilstand under fryser er ikke kjent. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser i entré. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Begge dørbladene til bad ved kjøkken kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 3.etasje: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. I entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 26 mm. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 44 mm. Eksakt årsak er ikke kjent.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Terrasse / platting
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Videre registreres at terrassen har utilstrekkelig dreneringsforhold. Ifølge selgers opplysning skal forholdet utbedres av sameiet, men det er uvisshet om når utbedringen skal utføres.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Lagt nytt gulv og malt 2 av soverommene. Nymalt stue og våtromsmaling på vegger på det ene baderommet.

2024:
- Oppgradert kjøkken med nytt gulv, delvis bytte av innredning, maling av fronter, nye benkeplater og flislegging.

2016:
- Byttet vinduer, terrassedør og balkongdør.

1999:
- Oppgradert bad ved entré.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Installert nye branndetektorer og reasfaltert inngangsparti ved Åsterudstuene.
- Inngått avtale om digital adkomstløsning (OBOS Nøkkel) på fellesdører.

Gjennomgående endeleilighet i 3. etasje med lys fra tre yttervegger og en utsikt som strekker seg fra Sørkedalen og Holmenkollen i nordøst til Kolsås i sydvest. To uteplasser, terrasse fra stuen og balkong fra kjøkkenet, gir leiligheten utadvendthet i begge himmelretninger. Planløsningen rommer tre soverom, to bad, stue og kjøkken. Vinduer og terrassedør ble skiftet i 2016. Kjøkkenet fikk nytt gulv, nye benkeplater, fliser og delvis ny innredning i 2024. Begge badene har et oppgraderingsbehov, og leiligheten for øvrig bærer preg av at modernisering må påregnes.

Entré:
Entréen ligger sentralt i leiligheten og gir adkomst til stuen, kjøkkenet, begge badene og soverommene. Garderobeskap gir plass til yttertøy. Det er registrert noe bom i enkelte gulvfliser.

Stue:
Stuen vender mot vest med direkte utgang til terrassen. Et ekstra sydvendt vindu er godkjent og satt inn. Vinduskarmer og terrassedør er fra 2016. Garderobeskap er integrert i rommet. Det er registrert stedvise skjevheter i gulvet, og ved legging av nytt gulv bør avretting påregnes.

Terrasse:
Terrassen nås direkte fra stuen og har et blomsterbed i betong langs kanten. Rekkverket er i tre. En utvendig bod gir lagring direkte fra terrassen. Selger opplyser om gode solforhold på uteplassen. Det er registrert vedlikeholdsbehov på terrassens tettesjikt og dreneringsforhold, og sameiet skal etter det opplyste utbedre dette.

Kjøkken:
Kjøkkenet har utgang til balkongen og ligger i den sørlige delen av leiligheten. Etter en vannskade i 2024 ble gulvet skiftet, benkeplater byttet, fliser lagt på veggen over kjøkkenbenken og vegger malt. Innredningen er fra omkring 1998 med slette- og ett-speilsfronter. Benkeplater av laminat. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Frittstående komfyr og kjøleskap. Integrert oppvaskmaskin. Ventilator med kullfilter over komfyr. Automatisk lekkasjestopper under oppvaskkum. Vannrør av kobber.

Balkong:
Balkongen nås fra kjøkkenet og strekker seg langs nordøstsiden av bygget. Konstruksjonen er i betong med rekkverk av tre. Rekkverkshøyden er under dagens krav på 1,0 meter. Balkongen gir plass til utemøbler.

Bad (med adkomst via entré):
Badet med adkomst fra entréen er fra omkring 1999 og har elektrisk gulvvarme. Vegghengt servantinnredning med profilerte fronter. Heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap med belysning og stikkontakt over servant. Dusjkabinett med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Avtrekksventil på vegg. Stoppekran er plassert ved toalettet. Badet har et oppgraderingsbehov.

Bad (med adkomst via kjøkken og soveorm):
Dette badet har adkomst fra kjøkkenet og er fra byggeår. Vegghengt servantinnredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Nedfelt servant med ett-greps armatur. Speil og belysning over servant. Badekar med vegghengt dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Ventilasjon via lufterist på vegg. Begge dørblader til badet kommer i kontakt med karmen, slik at dørene ikke åpnes og lukkes normalt. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue og soverom. Fliser på kjøkken, bad og entré.
Vegger: Malte flater. Fliser og malt tapet på bad.
Himling: Malte flater. Malt betong på bad. Takhøyde i stue og soverom er 2,39 meter, og på bad er takhøyden 2,37 meter.

Lagring:
Garderobeskap i alle tre soverom, i entréen. Kjellerbod på 3 m². Utvendig bod på 2 m² plassert på terrassen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: en fastmontert lysestake i kobber i entreen.

Elektrisk oppvarming med stedvise panelovner. Det er elektrisk gulvvarme på bad ved entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1982. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 26.01.1982 for «Blokk (fritidshjem)». Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest datert 28.03.2017 for «bod på balkonger».

Selger opplyser at en vegg i det store soverommet er flyttet slik at stuen har blitt større. Det er også installert et ekstra vindu mot syd og selger opplyser at det er godkjent av kommunen. Megler har ikke mottatt noen dokumentasjon på dette. Det foreligger ikke byggetegninger i kommunens arkiv. Det har derfor ikke vært mulig å kontrollere om dagens bruk av rommene samsvarer med det som er godkjent. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet pantsettelseserklæring, adkomstrett, elektriske kraftlinjer, jordkabel/jordkabelanlegg og seksjonering.

Eiendommens rettigheter:

2012/763929-1/200 17.09.2012 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i KNR: 3201 GNR: 23 BNR: 28 og KNR: 3201 GNR: 23 BNR: 28 SNR: 1-40.
Bestemmelse om overvannskum.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Seksjonseiere må gi melding til styret om utleie. Ved fremleie skal dette godkjennes av sameiets styre. Det er ikke tillatt å korttidsutleie seksjonen i mer enn 60 døgn per år.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Leiligheten ligger høyt og fritt i Edelgranveien, med en fantastisk utsikt over landskapet og ut mot Oslofjorden. Dette er et område som kombinerer Bærumsmarkas umiddelbare nærhet med en tilbaketrukket og rolig atmosfære. Fra balkongen kan du nyte den flotte utsikten, og med lysinnslipp fra tre sider blir boligen en lys og luftig base.

Her bor du i naturskjønne omgivelser med et rikt nettverk av turstier rett utenfor døren, som fører til populære turmål som Dælivann, Kolsåstoppen og Sæteren Gård. Om vinteren kan du spenne på deg skiene og gå rett ut i oppkjørte løyper. Dette er en ideell plassering for deg som verdsetter en aktiv livsstil og nærhet til naturen, samtidig som du har kort vei til urbane fasiliteter.

Området er godt tilrettelagt for beboere i alle aldre, med flere barnehager i gangavstand, som Åsterud, Bærumsmarka Fus og Øverland barnehage. For de treningsglade finnes det sandvolleyballbane ved Åsterudsletta Nærmiljøanlegg, og Godthaab Helse og Rehabiliteringssenter tilbyr blant annet varmtvannsbasseng og treningsrom. For familier er det også verdt å merke seg nærheten til flere skoler på barne- og ungdomstrinnet, blant annet Haslum barneskole og Bekkestua barn- og ungdomsskoleskole, Oslo international school og Norges Toppidrettsgymnas.

Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres hos Spar Nadderud eller Coop Extra på Haslum. For et bredere utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud er det kun en kort kjøretur til Bekkestua Senter, som er et levende møtested med et variert tilbud. Alternativt ligger Handelsstedet Bærums Verk og Sandvika Storsenter også innenfor en kort kjøreavstand for ytterligere shoppingmuligheter. Kollektivtilbudet er godt, med bussholdeplass kun få minutters gange fra boligen, med avganger mot Bekkestua, Lysaker og Oslo.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager og skoler:
- Bærumsmarka FUS barnehage
- Åsterud barnehage
- Øverland barnehage
- Haslum barneskole
- Bekkestua ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 44400 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, biloppstillingsplasser, plenarealer, diverse beplantning og lekeplasser.

Med leiligheten følger bruksrett til én parkeringsplass i felles garasjeanlegg i henhold til sameiets seksjonering. Sameiet har ellers godt med gjesteparkeringsplasser.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplanen «Reguleringsplan for Åsterud Nord og Vest» (ID: 1977025), datert 25.01.1980, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag fra bestemmelsene:
- § 2: Ingen tomt må beplantes med trær eller busker som etter bygningsrådets skjønn virker sjenerende for trafikken, jvfr. Veglovens frisiktbestemmelser. Eksisterende vegetasjon bør søkes bevart.
- § 3: Det er ikke tillatt, uten bygningsrådets samtykke, å sette opp gjerder mellom de enkelte rekkehus eller gruppehus-parsellene.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 899,- pr. mnd. og inkluderer: drift og vedlikehold, garasjeplass, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, brannalarm, varmtvann, TV, trappevask, vaktmestertjeneste, nedbetaling lån mm.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Fellesutgifter: kr 5 362,-
- Vedlikeholdsfond månedlig: kr 537,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Det er installert vannmåler i eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Avlesning av forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 524 457,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 097 827,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 43 559,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 114 334,- pr. 20.05.2026.
Total fellesgjeld for sameiet er kr 34 398 744,- pr. 20.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987215243
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.05.2026: kr 23 057 763,-
Andel av saldo: kr 76 638,98
Innfrielsesdato: 01.09.2040
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,25%

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987222142
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.05.2026: kr 11 340 981,-
Andel av saldo: kr 37 694,94
Innfrielsesdato: 01.05.2048
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,25%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 700 000,00 Prisantydning
114 333,92 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 814 333,92 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

145 350,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
146 440,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
156 390,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 960 773,92 Totalpris inkl. omkostninger
5 970 723,92 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Marius Stendebakken og Pål Stendebakken

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Åsterud Boligsameie.

- Sameiet består av 294 boligseksjoner fordelt på 7 blokker.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Protector Forsikring Asa, polisenummer 2858454-1.1.
- Sameiets hjemmeside er www.asterudboligsameie.no.

Dugnad må påregnes.
Grilling med gass- eller elektrisk grill er tillatt på balkong/terrasse. Kullgrill er ikke tillatt.
Sameiet har digital adkomstløsning (OBOS Nøkkel), sykkelparkering, lekeplasser og grøntanlegg.
Beboer har vedlikeholdsplikt for sluk og avløpsrør i egen seksjon, inkludert sluk på balkong.
Plikt til vask av oppgang ved inn- og utflytting.

Dyrehold er tillatt i henhold til husordensreglene. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for andre beboere. Dyr skal føres i bånd på fellesområdet, og lufting skal ikke foregå på lekeplasser, plener eller balkonger.

Sameiet har to nyoppussede selskapslokaler, Åsterudstuene, som er ideelle til f.eks. dåpsselskap, konfirmasjon, barnebursdager o.l. Begge stuene egner seg for ca. 30 personer og har fullt utstyrt kjøkken samt møbler med hjul som kan flyttes på. Det er i tillegg HC-standard. Leiepris fra ca kr. 300 -1.000,- pr døgn.
Se mer her: https://asterudboligsameie.no/utleiefellesrom.php

Foretatt påkostninger de senere år:
- Ny kollektiv TV/bredbåndsavtale med Telenor er inngått.
- Ny avtale for elbilinfrastruktur er inngått.
- Forbruksbasert fakturering av vann og avløp er innført.

Planlagte påkostninger:
- Årsmøtet 23. mars 2026 ga styret fullmakt til å benytte inntil kr 3 000 000 fra vedlikeholdsfondet til betong- og fasadearbeider i perioden 2026/2027.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Kun fysiske personer kan være eier av en seksjon.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet. Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Boligoptimalisering/veiledning med stylist (inkludert)  kr 0,00
Foto leilighet fra Zovenfra  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke (Finn, Hjem, Krogsveen, sosiale medier, Smartannonsering)  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk.  kr 2 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr til forretningsfører OBOS  kr 6 750,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS - Kun meglerpakke 2  kr 2 850,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune (har fra tidligere salg)  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport inkludert plantegning med mål  kr 9 950,00
Valgfri boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 26 106,00

Oppdragsnummer 10-0108/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26108

Sist oppdatert: 25. mai 2026 kl. 10:13