Nordstrandveien 97

Nordstrandveien 97, 1164 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 127

Totalt bruksareal BRA: 229 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 67 kvm: Gang, 3 soverom, bad, toalettrom, bod, kryperom og rom under trapp med opplegg for vaskemaskin.
Hybel 39 kvm: Stue/kjøkken, soverom og bad (bad er byggemeldt som bod).
1. etasje 78 kvm: Entré, kjøkken, toalettrom og stue.

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 8 kvm: Utvendig bod.

Garasje:
Kjeller 37 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 45 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Taksator AS v/Mats Nygård. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over to plan, oppført i 1981. Grunnmuren er av leca på en støpt såle, og fundamenteringen antas å være på fast grunn. Etasjeskillere mellom kjeller og 1. etasje er i armert betong, mens etasjeskiller mot loft er i tre. Ytterveggene har liggende kledning, med stående kledning i gavlvegg. Takkonstruksjonen er et saltak i tre med kaldt lagringsloft, og taket er tekket med stålplater som ble lagt nye i 2024, inkludert nytt undertak, papp og lekter. Takrenner og nedløp i stål er også fra 2024. Vinduene i 1. etasje har trerammer med isolerglass fra 2021, og i kjelleren er de fra 2013. Det er også et lite vindu fra byggeåret og et blyglassvindu i entréen. Hovedinngangsdøren er fra byggeåret, og det er en hev- og senk skyvedør i stuen fra 2021 og en i kjelleren fra 1980. Boligen har en sydvestvendt terrasse på ca. 45 m² i mur- og betongkonstruksjoner med skiferdekke. Det er en murt, åpen peisovn i stuen.

Garasjen er integrert i terrenget, oppført i 1989. Den har støpt dekke, vegger og tak i betong og mur, og flatt tak. Garasjen har en motorisert leddport i aluminium og en sidedør.

Sikringsskapet er plassert i trappegangen og har automatsikringer med jordfeilbrytere. Anlegget består av 26 fordelingskurser, og det er installert overspenningsvern. Hovedsikringen er på 63 Ampere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Kjeller > Bad - Sluk, membran og tettesjikt: Sluk er plassert under badekar og er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Type sluk og utførelse er derfor ikke kjent. Våtrommet har passert forventet levetid for sluk og membranløsning, og det er på bakgrunn av dette gitt TG3. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000,-.
- Hybel > Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det er laget en provisorisk løsning med drensrør på mark for bortledning av vann.
- Eldre vinduer: Vindusglass fremstod som hele på befaringsdag, og det ble ikke observert synlige tegn til punkterte glass. Det er ikke foretatt kontroll av alle vinduers åpnings- og lukkemekanismer. Punkterte glass kan være vanskelig å avdekke sikkert avhengig av lys- og værforhold, og det kan derfor ikke utelukkes at punkteringer foreligger uten at dette ble registrert ved befaringen. Vinduer er over 35 år gamle og har dermed passert mer enn halvparten av forventet teknisk levetid. Bygningsdelene vurderes å ivareta sin tiltenkte funksjon på befaringsdag, men sammenlignet med nyere vinduer må det påregnes noe redusert isolasjonsevne og økt sannsynlighet for aldersrelaterte forhold, herunder punktering. Skjulte forhold som råte eller annen nedbrytning kan ikke utelukkes, da slike forhold ikke alltid er synlige ved visuell befaring. På bakgrunn av alder og forventet restlevetid er tilstandsgrad satt til TG2, som en påpekning av økt sannsynlighet for behov for vedlikehold eller utskifting over tid.
- Dører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er registrert at skyvedør i stue er tung og lukke. ( Ifølge selger er dette kun periodevis).
Ytterdør i kjeller/hybel subber i terskel. _ Isolerglass fremstår visuelt som hele, og det ble ikke observert punkteringer ved befaring. Forholdet vurderes i sammenheng med bygningsdelens alder fra 1987 og fremstår med normal og forventet bruksslitasje, noe som kan ha betydning for konstruksjonens egenskaper. Punkteringer i isolerglass kan være vanskelig å avdekke under varierende lys- og værforhold, og forholdet er ikke nærmere undersøkt. Kontrollomfanget er begrenset. _ Det er registrert normal bruksslitasje sett i forhold til bygningsdelens alder og forventede levetid. Tilstandsgrad er fastsatt etter en helhetlig vurdering av dørens stand, funksjon og alder på befaringstidspunktet. Entrédøren er over 20 år gammel og har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Til tross for dette vurderes døren å oppfylle sin tiltenkte funksjon på befaringstidspunktet. Befaringen er visuell og ikke-inngripende. Skjulte forhold som ikke var tilgjengelige for kontroll, herunder begynnende fukt-, råte- eller materialnedbrytning, kan derfor ikke utelukkes. Slike forhold kan være avhengige av klima, bruk og eksponering, og lar seg ikke alltid avdekke uten inngrep. Tilstandsgrad 2 er gitt som et varsel om økt risiko for behov for tiltak eller utskifting på sikt, sett i sammenheng med alder og forventet restlevetid.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt 15 mm i kjellergang.
- Rom Under Terreng: Løsningen med plast i utforet vegg under terreng vurderes som en risikokonstruksjon med hensyn til fuktforhold over tid, selv om det ikke er påvist unormale fuktverdier ved befaringstidspunktet. _ Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst dramatisk. Hvis fuktinnholdet ligger over 20 vektprosent, er allerede muggsoppen dannet.
- Krypkjeller: Det er manglende fuktsperre på bakken. Det er registrert fuktig jord på grunnen i krypkjeller. Det er også observert saltutslag på betong i etasjeskiller.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Kjøkken
- 1.Etasje > Kjøkken - Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).
- Hybel > Stue/kjøkken - Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).

Våtrom
- Kjeller > Bad - Overflater vegger og himling: Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner. Det er ikke kjent om det er benyttet membran/tettesjikt i konstruksjonene, eller hvordan dette er løst.
- Kjeller > Bad - Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Kjeller > Bad - Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist skader på innredning. Det er påvist knust flis på badekar, samt at det ikke er etablert inspeksjons luke til badekar. Silikon fuger mellom badekar og vegg har sprukket opp.
- Kjeller > Rom under trapp - Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kjeller > Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble ikke utført hulltaking da dusjsone grenser til murvegg/yttervegg/flislagt toalettrom. _ Det ble rutinemessig utført overflatesøk etter fukt i dusjsonens vegger ved befaring, ved bruk av fuktindikator (Protimeter MMS). Det ble ikke registrert indikasjoner på fukt i kontrollerte flater. Fuktsøk med fuktindikator gir kun en indikasjon på fuktforholdene på måletidspunktet og må ikke oppfattes som en garanti for baderommets konstruksjon eller tetthet. Undersøkelsen er begrenset til tilgjengelige veggflater; gulv er ikke målt, og skjulte forhold er ikke vurdert.
- Hybel > Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble ikke utført hulltaking da dusjsone grenser til murvegger. _ Det ble rutinemessig utført overflatesøk etter fukt i dusjsonens vegger ved befaring, ved bruk av fuktindikator (Protimeter MMS). Det ble ikke registrert indikasjoner på fukt i kontrollerte flater. Fuktsøk med fuktindikator gir kun en indikasjon på fuktforholdene på måletidspunktet og må ikke oppfattes som en garanti for baderommets konstruksjon eller tetthet. Undersøkelsen er begrenset til tilgjengelige veggflater; gulv er ikke målt, og skjulte forhold er ikke vurdert.

Helse, miljø og sikkerhet

Utvendige trapper og forstøtningsmurer
Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utifra dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad av faglærte i 2006, som omfattet varmekabler, fliser, badekar, baderomsmøbler og batterier. Taket ble fornyet i 2024, og glass i vinduer ble skiftet i 2021 (1. etasje) og 2010 (underetasje). Det elektriske anlegget har fått flere oppgraderinger, inkludert nytt opplegg for kjøkken (2017), utbedring av jordfeil i garasje (2019), nye utekontakter (2024), installasjon av varmepumpe (2024) og elbillader (2025). Rør på bad ble fornyet i 2006 og på kjøkken i 2017. I 2021 ble det oppdaget stokkmaur som kom fra en tue utenfor, og både tuen og maurenes inngang ble fjernet. Samtidig fjernet skadedyrkontroll en tue med brun tremaur. Det ble utført radonmåling i 2007 eller 2008, med verdier under anbefalt nivå i begge etasjer.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Installert EL-billader, utført av Komplett Elektro Installasjon AS.

2024:
- Nytt tak med undertak, papp, lekter og stålplater. Nytt tak på uthus. Ny isolasjon under tak i himling og på loft, utført av Viken Tak og Bygg AS.
- Nye takrenner og nedløp i stål.
- Installert nye utekontakter, utført av Storm Elektro AS.
- Installert ny varmepumpe i stue (luft til luft), utført av Varmepumpe Energy AS.
- Montering av Flexit loftsvifte, utført av Viken Eiendom & Entreprenør AS.

2021:
- Nye isolerglass i vinduer i 1. etasje (originale karmer), utført av Glassmester Knut Furulund AS.
- Nye isolerglass i skyvedør i stue. (originale karmer).

2019:
- Utbedret jordfeil i det elektriske anlegget i garasje, utført av Storm Elektro AS.

2017:
- Nytt Epoq kjøkken med nye automatsikringer og elopplegg. Nye rør i kjøkken. Elektrisk anlegg oppgradert. Elektrisk arbeid i forbindelse med kjøkkenet utført av Komplett elektro Installasjon AS. Rørleggerarbeid utført av Svein Løkenflaen Rørleggerservice AS. Komfyrvakt og aquastop/lekkasjevarsler installert.

2006:
- Flislagt baderom i kjeller med varmekabler, fliser, badekar, baderomsmøbler, dusjbatteri og servantbatteri. Nye rør på bad. Elektrisk arbeid utført av Elektrikkertjenesten, rørleggerarbeid av Andreas Eriksen og øvrig arbeid av Christiania rehabilitering AS. Samsvarserklæring foreligger.

Dette er en enebolig over to plan med en innholdsrik planløsning, beliggende i et barnevennlig område på Nordstrand. Boligen har gjennomgått betydelige oppgraderinger, inkludert nytt tak i 2024 og en ny luft-til-luft varmepumpe samme år. Eiendommen består av en hoveddel og en separat innredet hybel i underetasjen med egen inngang.

Entré:
Inngangspartiet har flislagt gulv med varmekabler. Her er det plass til yttertøy i et garderobeskap med profilerte fronter. Et karakteristisk blyglassvindu gir særpreg til rommet. Fra entréen leder en skyvedør med blyglass videre inn til stuen.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra Epoq (2017) har en praktisk innredning med profilerte fronter og vitrineskap. Benkeplaten i laminat har en nedfelt kum i rustfritt stål, og veggen over er beskyttet med en glassplate. Integrerte hvitevarer inkluderer induksjonstopp, stekeovn, vinskap, oppvaskmaskin og et side-by-side kombiskap med kjøl og frys. Rommet har downlights under overskapene og varmekabler i gulvet. For sikkerhet er det installert komfyrvakt og lekkasjevarsler.

Stue:
Stuen har en åpen og luftig atmosfære, med en takhøyde som varierer opp til 3,52 meter. Gulvet har 1-stavs parkett, og en murt, åpen peis er et sentralt element i rommet. En ny vegghengt varmepumpe ble installert i 2024. Fra stuen er det direkte utgang til en stor terrasse.

Terrasse:
Den sydvestvendte terrassen er på ca. 45 m² og strekker seg rundt tre sider av boligen. Dekket er belagt med skifer, og en motorisert markise gir solskjerming ved behov.

Toalettrom 1. etasje:
Etasjen har et praktisk toalettrom innredet med servant og gulvmontert toalett. Rommet har varmekabler i gulvet.

Underetasje – Hoveddel:
En murtrapp med laminat i trinnene leder ned til boligens underetasje. Her finner man soverommene og et bad.

Soverom:
Underetasjen inneholder tre soverom. To av rommene har 12 W gulvvarme for ekstra komfort. Alle soverommene er utstyrt med garderobeskap for oppbevaring.

Bad:
Badet i hoveddelen er fra 2006 og har flislagte overflater med varmekabler i gulvet. Innredningen består av en servantseksjon og et innfliset badekar. Det er observert noe slitasje som en knust flis på badekaret og svelling i baderomsinnredningen. På grunn av alder på tettesjikt og sluk, har badet et oppgraderingsbehov.

Toalettrom og vaskerom:
I tillegg til badet har underetasjen et separat toalettrom. Under trappen er det etablert et praktisk rom med sluk og opplegg for vaskemaskin.

Hybel:
Denne delen av underetasjen har egen inngang. Den består av stue med kjøkkenløsning, soverom og bad.

Stue og kjøkken (hybel):
Rommet har en åpen løsning med en eldre kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminatbenkeplate. Kjøkkenet er utstyrt med keramisk platetopp, stekeovn, kjøl-/fryseskap og ventilator.

Bad (hybel):
Badet er flislagt og utstyrt med servant, speilskap, gulvmontert toalett og dusjkabinett. Det er opplegg for vaskemaskin. Rommet mangler sluk i gulvet og har et totalt oppgraderingsbehov. Rommet er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold.

Overflater:
Gulv: Fliser med gulvvarme på bad, toalettrom i 1. etasje, kjøkken og entré. 1-stavs parkett i stue. Laminat for øvrig. Gulvvarme på to soverom i kjeller.
Vegger: Fliser på bad og toalettrom. Malt panel i stue. Glatte, malte flater på kjøkken. Brystning med tapet i entré. For øvrig tapet og strie.
Himling: Malt panel, med unntak av kjøkken (glatte, malte flater) og toalettrom 1. etasje samt hybel (strie). Downlights i bad (kjeller), kjellergang, entré og kjøkken.

Lagring:
Boligen har garderobeskap i entréen og på ett soverom, samt skyvedørsgarderober på to soverom. Det er en innvendig bod med hyller i underetasjen. I tillegg kommer en utvendig bod i hagen på ca. 8 m², et dukkehus og en garasje på 37 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: To vaskemaskiner, urne av jern stående i hagen, utemøbler totalt alt, løver og søyler i betong plassert ved inngangspartiet, og to jernurner plassert på garasjen.

Medfølger salget:
Komfyr, platetopp, avtrekksvifte og kjøleskap.

Boligen varmes opp via en vegghengt varmepumpe i stuen (montert i 2024) og elektriske panelovner. Det er en murt åpen peisovn i stuen. Gulvvarme (kabler) er installert på baderom, toalettrom i 1. etasje, kjøkken og entré. I kjelleren er det 12 W gulvvarme på to soverom og termostatstyrte varmekabler på bad. Det er også varmekabler i trappen utenfor inngangsdøren.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1981. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 09.07.1986 for nybygg av enebolig. Ferdigattesten omfatter de bygningsmessige forhold samt opparbeidelse av tomten og gjelder ikke for installasjon av sanitæranlegg, sentralvarmeanlegg og elektrisitet. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente tegninger og godkjenning for innbygging av eksisterende carport datert 16.11.1994.

Endringer fra godkjente tegninger:
1. etasje:
- Deler av dagens hall var opprinnelig godkjent som vindfang med egen utgang. Videre var deler av kjøkkenet, nærmest hallen, opprinnelig godkjent som vaskerom med dørforbindelse mellom hall og kjøkken.
Underetasje:
- Hybel på bad, bod og krypkjeller var opprinnelig godkjent som én stor bod, og arealet er ikke godkjent for varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko knyttet til dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Selger opplyser at den store bjørka er fredet.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1953/11587-1/105 05.09.1953 BESTEMMELSE OM GJERDE

1954/6229-1/105 14.05.1954 ERKLÆRING/AVTALE
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Eier og skjøteinnehaver av eiendommen forplikter seg til å følge Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Dette inkluderer rett for vann- og kloakkvesenet til å inspisere ledningsanlegg, plikt for eier til å sløyfe private renseanlegg og føre avløp til offentlig kloakk ved krav, samt ansvar for skader på offentlig ledning forårsaket av ulovlige utslipp fra eiendommen. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra vann- og kloakkvesenet.

1977/29517-1/105 23.12.1977 ERKLÆRING/AVTALE
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom
Eieren av eiendommen erklærer at Munkerudkleiva godkjennes inntil videre med en bredde på 4.0 m kjørebane. Eieren plikter å opparbeide vei og hovedkloakk til og langs den side av tomten hvor den har atkomst, når Oslo kommune forlanger det. Vedlikeholdet påhviler grunneieren inntil vei og ledninger blir overtatt av kommunen. Kommunen har rett til å utføre arbeidet for eierens regning hvis det ikke utføres som pålagt.

1995/15198-1/105 22.03.1995 ERKLÆRING/AVTALE
Midlertidig dispensasjon fra Vegloven vedr. å bygge inn eksisterende carport
Kan ikke slettes uten samtykke fra veisjefen i Oslo
Eieren av eiendommen er forpliktet til å fjerne eller forandre byggearbeidet (carport) som har fått midlertidig unntak fra veiloven, uten erstatning når veisjefen måtte forlange det. Erklæringen kan ikke avlyses uten Oslo veisjefs samtykke.

Eiendommens rettigheter:

1953/11588-1/105 05.09.1953 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 159 BNR: 21

1954/8768-1/105 03.07.1954 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 159 BNR: 10

1977/27891-1/105 06.12.1977 BEST. OM ADKOMSTRETT
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 159 BNR: 10
Bestemmelse om vann/kloakkledning

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er målt forsvarlige verdier. Les tilstandsrapport for mer opplysning.

Eiendommen ligger i et meget attraktivt og barnevennlig boligområde på Nordstrand i Oslo, med nærhet til skoler, barnehager og et godt kollektivtilbud. Sæter og Holtet handelssenter ligger også i området, og byr på gode servicetilbud.

I nærområdet ligger Nordstrand idrettsplass, Nordstrandhallen, flere tennisanlegg, svømmehall, ridesenter og treningssenter. Du finner også flere idrettslag med en allsidig satsning innenfor et stort spekter av idrettsgrener. Det er kort vei til fjorden med flere populære badeplasser langs Bunnefjorden, inkludert det lokale Nordstrand Bad og Sydstranda på Ulvøya. Brannfjell ved Ekebergsletta er et av de første skogsområdene i hovedstaden som blir bart på vårparten, noe både hundeeiere, barnefamilier, terrengsyklister og idrettsutøvere vet å benytte seg av. Det er stier over hele åsen, alt fra brede lysløyper til trange skogstier og svabergpartier. Et besøk i skulpturparken på Ekeberg, kan absolutt anbefales. Området er også en port til fantastiske naturopplevelser. Her kan du starte turen rett utenfor døren og utforske grønne lunger og turstier, noe som forsterker følelsen av å bo i en grønn oase – ideelt for både husdyreiere og alle som verdsetter friluftsliv.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Kiwi, Meny og Rema 1000. Holtet og Sæter har et godt utvalg av butikker, spisesteder og helsetilbud. På Sæter skal delicatessebutikken Gutta på haugen åpne, i tillegg til vinbar i det gamle Nillelokalet. På Holtet finner du blant annet delikatesseforretningen Jacobs og Godt brød. Lambertseter kjøpesenter og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, trikk og T-bane, hvorav nærmeste holdeplass er Munkerudkleiva kun et par minutters gange fra eiendommen, som tar deg til videre forbindelser. Nordstrand stasjon er en kort kjøretur unna, og gir tilgang til togforbindelser.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Munkerudtoppen barnehage
- Munkelia barnehage
- Munkerud miljøbarnehage

Barneskoler:
- Munkerud skole
- Nordstrand skole
- Nordseter skole i Oslo grunnskole (1-10 kl.)
- Lambertseter skole (1-10 kl.)

Ungdomsskoler:
- Nordseter
- Nordstrand ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 857 kvm.

Tomten er vakkertopparbeidet med beplantning og har skrånende terreng.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en garasje integrert i terrenget med motorisert leddport. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Munkerudkleiva). Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen) (ID: S-4220), datert 15.03.2006, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan Ang. regulering og utparsellering av eiendommen Lurhullet gnr. 159 bnr. 5 (ID: 1101322), datert 13.01.1922. Denne planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser og er i praksis i stor grad erstattet av Småhusplanen (S-4220) for boligformål.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, datert 23.09.2015. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til eksisterende bebyggelse og anlegg.
Kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner ved motstrid, men reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.
Viktige bestemmelser fra Småhusplanen (S-4220) som gjelder for eiendommen inkluderer:
- Maks bebygd areal (BYA): 24 % av tomtens areal
- Gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,0 meter
- Minste tomtestørrelse: 600 m²
- Maks 40 % av tomtens areal kan opparbeides med harde, vannugjennomtrengelige overflater
- Utomhusplan kreves ved søknad om tillatelse til tiltak
- Nye tiltak skal ha småhuskarakter og størrelse/volum tilsvarende eksisterende bebyggelse i nærområdet
- Nærområdets landskap/terreng, grøntdrag og bebyggelsesstruktur skal være førende ved plassering og gruppering av ny bebyggelse
- Minimum uteoppholdsareal: 200 m² for eneboliger og 300 m² for tomannsboliger
- Anlegg under bakken skal i hovedsak plasseres under bygningens fotavtrykk, og maksimalt utgjøre 30 % av tomtens areal

Områdeanalyse:
En mindre del av tomtegrensen nederst ved garasjen er vurdert med middels risiko for skred og alvorlig konsekvens ved skred i henhold til kvikkleireanalysen.
Eiendommen ligger i et radonutsatt område med middels til lav aktsomhetsgrad.
Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H320_2: Elveflom
Sonen indikerer fare for elveflom, knyttet til bekkedrag i området. I henhold til Småhusplanens § 9 må tiltak ikke gjennomføres nærmere enn 20 m fra vannkant mot vassdrags hovedløp eller 12 m fra vannkant mot vassdrags sideløp.

Pågående byggesaker i nærområdet:
Munkerudkleiva 25 – oppføring av tomannsbolig (Hus B). Saksnr.: 202508705
Munkerudkleiva 25 – riving av enebolig og oppføring av tomannsbolig (Hus A). Saksnr.: 202508706
Munkerudkleiva 27 – søknad om oppføring av tilbygg over basseng. Saksnr.: 202604386
Munkerudkleiva 23 B – oppføring av rekkehus. Saksnr.: 202522224

Det må påregnes byggeaktivitet i området i forbindelse med ovennevnte byggesaker.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 30 444,60 for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 30 444,60.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 35 000,- pr. år. / 29 131 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31. desember 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Gjensidige som koster kr 11 777,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox / Viken Fiber (500/500) som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 1 500,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 355 907,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 9 423 628,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 2.884,- pr år.

11 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

287 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
288 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
308 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 778 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 798 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Therese Lunde

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Boligoptimalisering med stylist - inkludert  kr 0,00
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige ca. 65.000 - valgfri  kr 65 000,00

Oppdragsnummer 10-0176/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26176

Sist oppdatert: 03. mai 2026 kl. 14:50