Jakslandveien 47

Jakslandveien 47, 3440 RØYKEN
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 214, bruksnummer 320, seksjonsnummer 23, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
1. etasje 79 kvm: Entré, bad, vaskerom, 2 soverom, kjøkken og stue/spisestue

BRA-e:
1. etasje 19 kvm: Bod og garasje

Åpent areal:
1. etasje 58 kvm: Platting

Boligen disponerer 1 utvendig bod i felles rekke med 3 boder, ved gangvei til boligen. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.12.2025 utført av Anticimex v/Amund Edvin Kjeldsaas . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv på grunn av betong. Bærende konstruksjoner, etasjeskiller av betong og trekonstruksjoner. Takkonstruksjon av trekonstruksjoner i saltaksform tekket med takplater. Yttervegger av trekonstruksjoner og betongkonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Boligen har entrédør fra ukjent årstall. Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra byggeår. Vinduer på soverom med karmer av tre og 2-lags glass fra 2018.Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
-Bad: Vannrør, grunnet at fordelerskap for rør-i-rør systemet ikke har etablert mulighet for avrenning til sluk.
-Vaskerom; helhetsvurdering grunnet bl.a. alder på vannrør og tettesjikt. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller montert korrekt. Avløpsrør, grunnet alder. Gulvbelegg er benyttet som fuktsikring og det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonens plassering.
-Kjøkken; Vannrør, grunnet alder. Avløpsrør, grunnet alder.
-Øvrige rom; Overflater gulv, grunnet preg av noe slitasje. Innerdører, grunnet at dørbladet til innerdør ved soverom har kontakt med dørterskel/dørkarm som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.
-Rom under terreng; Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger), grunnet at etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Drenering, grunnet alder. Ikke observert skader eller symptomer på skader, men dette kan ikke utelukkes.
-Tekniske anlegg; Vannrør, grunnet alder. Avløpsrør, grunnet alder.
-Elektrisk anlegg; Forenklet vurdering, med bakgrunn i at det ikke har vært utført el-tilsyn7utvidet kontroll ila. siste 5 år.
-Dører og vinduer; Vinduer grunnet alder.
-Terrasser på terreng, grunnet slitt overflatebehandling, har behov for fornying.
-Utvendige trapper; Helhetsvurdering, grunnet påviste skjevheter. Slitt overflatebehandling.
-Drenering, grunnet alder.
-Vann- og avløpsledninger (inkl. stikkledninger), grunnet alder og materialvalg.
-Frittstående byggverk; helhetsvurdering, synlige og vesentlige feil ikke påvist - TG2 settes for å belyse risiko.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Selger opplyser i egenerklæringsskjema om at:
- Totalrenovert bad i 2018 - utført av faglært.
- Nytt sikringsskap med automatsikringer og jordfeilvern i 2018 - utført av faglært.
- Lagt rør-i-rør på bad i 2018 - utført av faglært
Se utfyllende tekst i skjemaet.

Entré:
Praktisk og romslig entré med plass til garderobeløsning for oppbevaring av yttertøy og sko.

Kjøkken:
Åpen løsning mot stue, og innredet med over- og underskap, benkeplate av tre, integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin samt. frittstående kjøleskap.

Stue:
Romslig stue med parkettgulv og store vinduer som slipper inn rikelig med lys. Det er god plass til spisestue og sofagruppe, og en sentralt i rommet er det plassert en peisovn som gir god varme.

Bad:
Meget pent flislagt bad med gulvvarme, vegghengt servantinnredning med skuffer og speil med sidelys. Det er et vegghengt møblement ved speil, dusjnisje med glassvegg og vegghengt toalett samt. opplegg for vaskemaskin. Badet ble renovert av fagfolk i 2018.

Soverom:
Leiligheten har 2 soverom av god størrelse med plass til dobbeltseng og garderobeløsning.

Uteområde:
Leiligheten disponerer uteområdet som er naturlig rundt denne seksjonen i henhold til vedtektene. Pent opparbeidet med terrasser, gressplen og noe beplantning.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme på bad og peisovn plassert i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det finnes godkjente og stemplede byggetegninger datert 31.01.1990.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 410301, tinglyst 26.10.1990, type heftelse: Erkæring/avtale
Sameiet skal ha panterett stor kr. 15 000,- som sikkerhet for andel av fellesutgifter med prioritet uten opptrinnsrett etter 80% av godkjent takst.

Dagboknr 411658, tinglyst 04.12.1990, type heftelse: Erklæring/avtale
Kjøper og hans rettsetterfølgere har plikt og rett til elles vedlikehold av adkomstvei og felles vann- og avløpsledninger fra eiendommen og frem til offentlig ledning.

Dagboknr 410301, tinglyst 26.10.1990, type heftelse: Seksjonering; Opprettet seksjoner: Snr: 23 Formål: Bolig Sameiebrøk: 76/3350

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leilighet beliggende solrikt og rolig til med kort vei til Røyken sentrum og det meste du skulle trenge til hverdagen. I Røyken sentrum finner du det du trenger av servicetilbud, som togstasjon, kjøpesenter, matbutikk, restaurant og mer.

Du har også lett tilgang til idrettsanlegg med et bredt spekter av aktiviteter fra ROS IL, marka med fine turstier og Kjekstad 18 hulls golfbane. Flere fiskevann i Kjekstadmarka. Dette er et perfekt sted for barnefamilier som liker å være ute i naturen.

Kort gange til Røykenbadet som åpnet i januar 2017. Her finner du flere basseng, treningssenter, klatrevegg, frisør og tannlege. Få minutters kjøring til Lahellholmen og Engersand med flotte bademuligheter

I Slemmestad, en kort kjøretur unna, ligger Rortunet kjøpesenter. Her finnes flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk blomsterbutikk, vinmonopol, meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker. I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri/ café og et par serveringssteder. Dette ligger nå i en brakkelandsby. Gamle Slemmestad/ kystbyen Slemmestad er under omfattende utbygging med flere leiligheter og næringslokaler, noe som gjør Kystbyen Slemmestad til et av de største utviklingsprosjektene i området.

Det er gode kollektivmuligheter til Drammen, Asker og Oslo med buss og tog.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Midtbygda barneskole og Spikkestad ungdomsskole. Også kort vei til Røyken videregående. Kort vei til flere private og offentlige barnehager.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Selveiertomt tilhørende Heggumlia Boligsameie beliggende i Røyken, Asker kommune. Felles tomt for boligsameie. Tomt opparbeidet med diverse beplantning, prydbusker, plenområde og asfalterte internveier
Leiligheten disponerer uteområdet som er naturlig rundt denne seksjonen i henhold til vedtektene.

Parkering til 1 bil i garasjerekke. Det er klargjort for el-bil lader. Det er montert ny port i 2024 med elektrisk portåpner.
El-bil lader kan bestilles via Charge up som sameiet har et sammarbeid med
Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til 12 053kvm Nåværende boligbebyggelse i henhold til kommuneplan for Asker datert 13.06.2023.

Eiendommen er regulert til 2 kvm boliger B15, 223kvm felles gangareal, 438kvm felles avkjørsel, 1 633kvm boliger B22, 82kvm kjørevei og 9 608kvm boliger B22 i henhold til reguleringsplan Røyken Sentrum (gamle delen) datert 23.05.1985 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 09.01.1986. 

Eiendommen er regulert til 55kvm Boliger B i henhold til reguleringsplan Alstadhaug datert 03.07.1989.

Eiendommen er regulert til 13kvm kjørevei i henhold til reguleringsplan Heggumhøgda datert 14.02.2008 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 19.02.2007. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 14 087,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 4 507,- pr. mnd. og inkluderer:
Bygningsforsikring, diverse vedlikehold av fellesareal, vaktmestertjenester, forretningsførsel, grunnpakke Tv/internett, strøm i fellesarealer og nedbetaling/renter felleslån.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Fordeling fellesutgifter er:
Avdrag felleslån kr 353,-
Felleskostnader drift 3, forsikring kr 563,-
Felleskostnader drift 2, vedlikehold kr 1 488,-
Felleskostnader drift kr 975,-
Renter felleslån kr 539,-
Tv/Bredbånd kr 589,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden d.d-24.11.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 870 208,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 480 830,-/3 480 832,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 51 921,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 94 929,- pr. 15.12.2025

Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 60308072919, Nordea Bank abp, filial i Norge
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 15.12.2025: 6.95% pa.
Antall terminer til innfrielse: 28
Saldo per 15.12.2025: 4 078 459
Andel av saldo: 94 930
Første termin/første avdrag: 29.06.2015 ( siste termin 29.06.2039 )
Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

3 800 000,00 Prisantydning
94 929,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 894 929,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

97 350,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
108 390,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 003 319,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Susanne Mølgaard

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Heggumlia boligsameie.
Sameiet består av 40 leiligheter.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Styret har jobbet med følgende saker i året som gikk:
- Arbeid med HMS og vedlikeholdsplanen
- Dialog med forsikringskontakt og sameier vedrørende skadesak
- Gjennomgang av utearealer og vedlikeholdsbehov for boligmassen
- Innkommende henvendelser fra beboere
- Radonmåling og tiltak som må gjøres i forbindelse med forhøyede verdier

Planlagte påkostninger:
- Ingen kjente utover det over og vedlikehold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 16-0109/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.25109

Sist oppdatert: 31. desember 2025 kl. 10:02