Losjeplassen 22

Losjeplassen 22, 3015 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 113, bruksnummer 343, seksjonsnummer 124, ideell andel 1/1

BRA-i (Internt bruksareal):
Selveierleilighet:
2. etasje 47 kvm: Entré, bad, soverom og stue/kjøkken

BRA-e (Eksternt bruksareal):
Underetasje: 4 kvm: Bod

Åpent areal (Terrasse- og balkongareal):
2. etasje 11 kvm: Balkong

Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.11.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv på grunn av betong. Bærende konstruksjoner, etasjeskiller av betongkonstruksjoner. Yttervegger kledd med stående trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran. Leiligheten har entrédør med brannklasse EI30 og lydklasse db40. Vinduer med karmer av tre, og tre-lags glass. Balkongdør med karmer av tre, og tre-lags glass.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

TG2 gir uttrykk for forhold som avviker fra dagens byggetekniske krav i vesentlig og mindre grad. Dette betyr at konstruksjonen enten har feil utførelse, en skade eller tegn på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Vedlikehold eller tiltak må påregnes i nær fremtid. TG3 gir uttrykk for forhold som har store eller alvorlige avvik. Det må påregnes utbedring straks eller utbedring innen kort tid. Ingen kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3 i tilstandsrapporten.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
-Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger
-Det er ikke har vært utført el-tilsyn/utvidet el-kontroll av boligen i løpet av de siste fem år, anbefales det på et generelt grunnlag at dette gjennomføres

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Selger opplyser om følgende:
-Tror det har vært noe vann igjennom parkeringskjelleren pga. oversvømmelse ett år
-Det har blitt gjort tiltak mot skjeggkre i sameiet. Som tiltak for å forhindre spredning ble det satt feller og gjort tester i alle leiligheter. Det var aldri skjeggkre i min leilighet.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Meget pen to-roms eierleilighet som ligger i byggets 2. etasje med adkomst via heis. Leiligheten disponerer en bod i underetasjen på ca. 4 kvm. Leiligheten har balansert ventilasjon.

Overflater:
Gulv: Fliser og parkett
Vegger: Fliser og malte flater
Himling: Takplater og malte flater

Innhold:
Entré med mulighet for oppbevaring i skyvedørsgarderobe. Callinganlegg installert i entré.

Stue med plass til kjøkkenbord og sofa. Åpen løsning mellom stue og kjøkken. Utgang til uteplass på balkong på ca. 11 kvm. Lun og fin uteplass med utsikt inn mot felles atrium.

Kjøkken med innredning med slette fronter. Benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum. Benkeskapsbelysning over kjøkkenbenk. Integrert hvitevarer stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser som medfølger leiligheten. Ventilator i overskap.

Flislagt bad med gulvvarme. Innredet med vegghengt servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant. Speilskap med overlys. Dusjhjørne med dører. Opplegg for vaskemaskin.

Soverom med skyvedørsgarderobe.

Det vises til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming via gulvvarme på bad. Balansert ventilasjon. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 27.01.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av sameiets tinglyste panterett:

De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonslovens § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Tinglyst seksjoneringsbegjæring
Dagboknummer: 649684
Tinglysningsdato: 16.06.2022
Omhandler seksjonering av eiendommen.
Seksjonsnummer 124, boligformål, sameiebrøk 47/13373.
Balkongene og bodplassen er tinglyst til seksjonen.

Videre er det tinglyst 12 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om ang. riving av lagerbygning, diverse ledninger, vann- og kloakkledninger samt elektriske kabler, polygonpunkt, målebrev, jordskifte, utbyggingsavtale, adkomstrett, vedlikehold, bebyggelse m.m. Ingen av disse har direkte betydning for bruken av denne boligen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Kopi av servitutter og seksjonering kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Ved korttidsutleie skal utleie meldes til styret senest 3 dager før utleie.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Leiligheten har en flott beliggenhet i et sentrumsområde som har mye å tilby. Ny nabolagscafé "Lille Ælling", som ligger på bakkeplan i ett av sameiets bygninger - langs Bragernes Strand. Kort gangavstand til bussholdeplass, Engene park og flere servicetilbud. Legesenter og serviceanlegg med kafeteria, frisør og fotpleier like ved eiendommen. Umiddelbar nærhet til bystranda og Elveparken. Strandpromenaden langs Drammenselva, er pent opparbeidet med grøntområder, lekeplasser, volleyballbane og badeplass.

CC Drammen kjøpesenter ligger innen kort gangavstand (ca. 7 min) fra leiligheten, i tillegg til Torget Vest og Magasinet i nærheten. Gågatene i byen kan friste med et stort utvalg av sentrumsfasiliteter som caféer, dagligvareforretninger, restauranter, nisjébutikker m.m., i tillegg er det kino, minigolf, skøytebane (vinterstid) og teater. Det er bussknutepunkt og togstasjon på Strømsø.

Drammen har en rekke fritids- og sportstilbud. Drammen Strong og Drammen Ballklubb er idrettslag i nærmiljøet med diverse tilbud. Ytterligere tilbud og anlegg på Marienlyst med kunstis og kunstgressbane, Drammensbadet, Marienlyst stadion, Turnhallen, etc.. Drammen slalåmklubb i Haukåsløypa slalåmbakke med egentrening og kurstilbud. Kort vei til flotte turmuligheter samt rekreasjonsområder i Bragernesåsen og Drammensmarka.

Meget godt kollektivtilbud i form av buss, kort gangavstand til bussholdeplass langs Engene (Losjeplassen), se www.brakar.no for rutetider. Nærhet til Brakerøya togstasjon og nærhet til Drammen togstasjon. Gode togforbindelser mot Kongsberg, Oslo og Sandefjord, tidsmessig tar det ca. 30 minutter til Oslo, se www.vy.no for avganger. Pga. ombygging av Drammen togstasjon vil det hovedsakelig være Flytogbuss fra togstasjonen til Gardermoen flyplass (i en periode), se www.flytoget.no for mer informasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Bragernes Strand barnehage (0,5 km), Brannposten barnehage (0,8 km), Parktunet barnehage (1,3 km).

Skoler: Bragernes barneskole (1,4 km) og Børresen ungdomsskole (1,8 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 799 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles atrium mellom bygningene med lekeplasser, sittebenker og grøntarealer. Steinbelagte interne adkomstveier med varmekabler.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. Eier leier en parkeringsplass i parkeringskjeller, men denne følger ikke med i salget.

Parkeringskjelleren eies pr i dag av Union eiendom og de opplyser til megler pr mail at det er 11 ledige plasser for leie pr i dag.

Prisene for 2026 er (pris pr år):
Leie plass uten høydebegrensning kr 25 168,-, leie plass max 165cm/2600kg i system kr 22 880,-, leie plass max 150cm/2000kg i system kr 17 160,-.
Leie av ladeboks kr 3 536,-. I tillegg betaler man spotpris på forbruk av strøm + 79kr/måned for ladeabonnement.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Boligbebyggelse-blokkbebyggelse, gang-/sykkelveg, fortau, frisikt, annen veggrunn (formål) i henhold til detaljregulering for Søren Lemmichs gate 1 og Losjeplassen 2 og 4 datert 21.05.2019 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger innenfor hensynssone flomfare.

Videre er eiendommen avsatt til Kombinert bebyggelse og anleggsformål, bevaring kulturmiljø datert 18.06.2025.

I nærheten av eiendommen er det vedtatt en Detaljregulering for Rv. 282 Holmenbrua datert 25.09.2018. Hensikten med detaljreguleringen er å legge til rette for etablering av ny bru mellom Bragernes og Holmen med fire kjørefelt og tosidig tilbud for gående og syklende. For tiden er det uvisst for megler evt. tidspunkt arbeidet vil starte, det må påregnes støy o.l. under utbyggingen. Se mer informasjon på Drammen kommune sin hjemmeside.

I nærheten av eiendommen er det en detaljreguleringsplan som er under arbeid, dette gjelder Detaljregulering for kvartalet Erik Børresen allé, OIe Steens gate, Losjeplassen og Nedre Strandgate. Hensikten med planen er å legge til rette for en helhetlig utvikling av kvartalet med Aass bryggeri på Bragernes. Foreløpig status for planen er planen vedtatt den 18.06.2025, se kommunens hjemmeside for mer info. Tidshorisont og endelig utforming av prosjektet er pt. ikke klart, det må påregnes støy o.l. fra byggeprosjektet under utbyggingen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 2.645,- pr. mnd. og inkluderer: Renovasjon, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, felles driftskostnader, renholdstjenester, snømåking, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til faktiske utgifter.

Felleskostnadene pr. mnd. fordeles slik:
-Renovasjon kr 420,-
-TV og internett kr 373,-
-Forsikring kr 298,-
-Administrasjon kr 409,-
-Grunnkostnad kr 1.145,-

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 9.594,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2024. Det er installert vannmåler slik at avgiftene vil variere etter vannforbruket i boligen. Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6.000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Viken fiber Altibox som leverandør av tv og internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Det må påregnes kostnader til strøm og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 064 738,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 258 953,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

99 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
110 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 100 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jonas Villars Jutila

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet Svanegangen Sameie.
Sameiet består av 132 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Nedre Buskerud Boligbyggelag, tlf. 32 21 15 00.
Sameiets årsregnskap for 2024 viser et overskudd på kr 1.163.318,-.
Dugnader tilknyttet sameiet må påregnes.
Dyrehold er tillatt, med mindre det er til sjenanse for øvrige beboere.

Sameiets naboeiendommer gnr. 113 bnr. 649 og gnr. 113 bnr. 739 har i felleskap en vederlagsfri utbyggingsrett til bygging av parkeringskjeller under bakken (anleggseiendom) på en avgrenset del av sameiets eiendom. Seksjonseierne/sameiet er kjent med og aksepterer at det i byggeprosessen for Parkeringskjelleren vil foregå byggearbeider som vil kunne medføre ulemper i form av støy, støv, anleggstrafikk mv., og kan ikke kreve noen form for økonomisk kompensasjon for slike ulemper av eier av/hjemmelshaver til eiendommen gnr. 113 bnr. 649 og gnr. 113 bnr. 739.

Styret er av den oppfatning at det utførte løpende og periodiske vedlikeholdet er tilstrekkelig for å opprettholde den bokførte verdien på bygningsmassen.
Svanegangen sameie er nyetablert, og styret har ikke sett behov for å opprette saker på vedlikehold. Imidlertid har styret brukt tid på andre saker, viktig for drift og trivsel i Svanegangen sameie ref. årsmelding 2024.
Saker som er under arbeid iht. årsmelding 2024: Følge opp utbygger for utbedring av feil og mangler. De fleste punktene er nå lukket, og styret opplever samarbeidet med utbygger som godt, selv om saksgangen tidvis er treg.
-Investere i nye låsesylindere av kjellerdører i L6 og L12 i stedet for eksisterende knappeløsning.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Dette gjelder ikke for kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon.

Sameiets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring ASA, polisenr.: 91534128.

Dokumenter vedrørende sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen.
Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt – Verdikort Krogsveen (Solgt for familien flere ganger)  kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr. stk.  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører NBBO  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører NBBO  kr 4 947,00
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger og RFD  kr 2 833,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligfotografering  kr 3 500,00
Dronefoto   kr 1 650,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 18 320,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 20-0373/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.25373

Sist oppdatert: 31. desember 2025 kl. 13:48