Johan Castbergs vei 48

Johan Castbergs vei 48, 0673 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 167, bruksnummer 150, seksjonsnummer 191, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
4. etasje 71 kvm: Entré, bad, 2 soverom, kjøkken og stue

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
4. etasje 8 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på 5 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.01.2026 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligblokk bygget i 1969. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Saltak takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie.

Totalt 12 bygningsdeler er tildelt TG2:

Utvendig:
- Vinduer i stue grunnet alder (Alle andre vinduer i leiligheten er fra 2013)
- Balkongdør grunnet slitasje og bruksmerker

Innvendig:
- Det registreres at overflater i boligen bærer preg av noe manglende vedlikehold

Våtrom:
- Overflater: Ser visuelt bra ut, det anbefales på generelt grunnlag alltid å sette inn dusjkabinett i eldre bad
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm
- Membran: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1.

Kjøkken:
- Det registreres eldre kjøkkeninnredning med bruksmerker utover normal slitasjegrad
- NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter

Tekniske installasjoner:
- Avløpsledninger og vannbåren varme: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i tilstandsrapporten.

Selger informerer om antydning til noe som kan minne om sopp i et hjørne ved inngangen til badet.

Leiligheten ligger i bygningens fjerde etasje og byr på en gjennomgående planløsning med lysinnslipp fra begge ender. Boligen inneholder to soverom, et bad med nylig oppgradert gulv, og en stue med utgang til en overbygget, vestvendt balkong. Dette er en bolig med potensial, hvor man kan skape sitt eget hjem.

ENTRÉ
Inngangspartiet har plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her. Døren er en lyd- og brannklassifisert entrédør med kikkehull.

STUE
Stuen er et romslig oppholdsrom med plass til både sittegruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til balkongen via en hev-og-senk balkongdør som slipper inn godt med lys.

BALKONG
Fra stuen er det utgang til en overbygget, vestvendt balkong på 8 m². Selger opplyser om solforhold fra morgen ca. kl 11 til solnedgang. Her er det god plass til utemøbler.

KJØKKEN
Kjøkkenet er et separat rom med plass til en hyggelig spiseplass ved vinduet. Rommet har en eldre innredning med glatte fronter, heltre benkeplate og stålbeslag med nedfelt vask- og skyllekum. Det er opplegg for komfyr og oppvaskmaskin, og en kullfilterventilator over kokeplassen. Kjøkkenet gir en god mulighet for den som ønsker å sette sitt eget preg på boligen. Alle hvitevarer medfølger. Oppvaskmaskin fungerer ikke optimalt.

BAD
Badet har flislagte vegger og gulv med elektrisk gulvvarme fra 2006. Gulvet ble renovert i 2022 av M-Tek AS, hvor det ble lagt nye fliser og varmekabelen ble utbedret. Rommet er innredet med klosett, servant på innredning, innfelt speil og et dusjhjørne. Det er også opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen er naturlig via en lufteluke.

TO SOVEROM
Leiligheten har to soverom. Begge rommene er av god størrelse, med plass til seng, nattbord og kommode. Det ene har gode garderobemuligheter for praktisk oppbevaring

Overflater:
Gulvoverflater: belegg og tregulv.
Vegger: strietapet, malt betong og trepanel.
Himling: malt betong.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 5 m². I tillegg er det et kott i tilknytning til entréen.

Balkonger ble fornyet og utvidet i 2014/2015, samt nye vinduer 2014/2015. Nytt Callinganlegg i 2025.

For beskrivelse av tilstandsgrad 2, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for eiendommen 26.07.1972. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest for ventilasjonsanlegg datert 25.05.1970 og for rehbailitering av våtrom datert 17.01.2006.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst en servitutt på sameiets eiendom som omhandler bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Det er avdekket stedvise, omfattende skader på murverket på pipen i følge selger. Skadene antas å være forårsaket av blant annet frostsprengning over tid. For å sikre bygningens integritet og hindre ytterligere skade, vil det bli gjennomført reparasjonsarbeid. Skal selger bekjent nå være utbedret. Kjøper overtar ansvar og risiko i forbindelse med dette.

Haugerud er et etablert og rolig boligområde i bydel Alna, med grønn og skjermet beliggenhet. Her bor du i et trivelig nabolag som kombinerer nærhet til natur, gode kollektiv- og servicetilbud.

Barnehage og skole:
Området har et bredt utvalg av barnehager og skoler i gangavstand. Blant annet ligger Barneslottet barnehage får minutter gange unna. Eiendommen sogner til Lutvann skole. I tillegg finnes det både ungdomsskoler og videregående skoler i umiddelbar nærhet, med enkel skolevei for eldre barn.

Kollektivtransport:
Eiendommen har svært gode kollektivforbindelser, med gangavstand til både Trosterud T-banestasjon og Tvetenveien bussholdeplass. Bussholdeplassen er i gangavstand, hvor blant annet 69-bussen går med hyppige avganger. Trosterud T-banestasjon betjenes av linje 2, som tar deg direkte til Oslo sentrum på rundt 20 minutter, med stoppesteder som Jernbanetorget og Stortinget. Dette gir enkel tilgang til en rekke bydeler og alt av tilbud i sentrum, og gjør det lett å komme seg rundt i hele Oslo.

Aktivitetstilbud:
Haugerud har et mangfoldig aktivitetstilbud som passer for hele familien. I nærområdet finner du flere barnehager, dagligvarebutikker, treningssentre og lokale møteplasser som bidrar til et levende nærmiljø. Idrettstilbudet er godt utbygd med kort vei til Haugerudhallen, kunstgressbaner og treningssenteret SATS Hellerud. I tillegg finnes det flere lekeplasser og sosiale arenaer, noe som gjør området spesielt godt egnet for barnefamilier og deg som ønsker en aktiv hverdag i urbane omgivelser.

Natur og rekreasjon:
Fra Johan Castbergs vei 48 har du umiddelbar tilgang til Østmarka- et av Oslos største og mest innbydende friluftsområder. Her venter kilometerlange turstier, sykkelveier, treningsløyper og naturskjønne omgivelser. Lutvann, med sine klare vann og bademuligheter om sommeren og skiløyper om vinteren, ligger bare en kort spasertur unna. Dette gjør området ideelt for deg som verdsetter naturopplevelser og ønsker en rolig kontrast til bylivet – uten å gi avkall på nærheten til sentrum. Lutvann er kåret til Oslos vakreste innsjø.

Servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres hos Kiwi Trosterud, som kun ligger noen få minutters gange unna boligen. I nærområdet finnes også apotek, treningssenter, frisør og enkelte spisesteder, blant annet på Trosterud senter og Haugerud senter. For et større service- og kulturtilbud ligger Oslo sentrum og Bjørvika kun en kort T-banetur unna, med tilgang til kjøpesentre, populære restaurantkjeder og hyggelige caféer langs fjorden.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Lutvann skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 33 109 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Seksjonseiere har rett til å parkere fritt på sameiets biloppstillingsplasser. Fast parkeringsplass medfølger ikke seksjonen.

Sameiets biloppstillingsplasser skal bare benyttes av beboere i Haukåsen Sameie 1 samt deres gjester. Biloppstillingsplassene er kun beregnet på personbiler. Det kreves godkjent parkeringsoblat eller gjesteparkeringskort for å parkere på sameiets område. Det kan utstedes maksimalt to parkeringsoblater pr. seksjon. Gjesteparkeringskort gjelder for inntil 3 dager ad gangen, eller for den tid som innvilges av styremedlem eller vaktmester. Uregisterte kjøretøyer skal ikke hensettes på biloppstillingsplassene. Det er ikke tillatt å parkere tilhenger, campingvogn etc på sameiets biloppstillingsplasser lenger enn 3 dager. Dersom reglene ikke overholdes kan vaktmester eller styremedlemmer begjære kjøretøyer, tilhengere o.l. fjernet for eiers regning.

Det ble etablert fire ladestasjoner i 2019.

Videre gjelder parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-5142 datert 04.03.2022 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærheten av eiendommen:

Saksnummer 202211309 - Reguleringssak. Dr. Dedichens vei 20 med flere - utarbeidelse av planforslag. Reguleringen følger opp føringene i planprogram med VPOR for Trosterud-Haugerud, vedtatt 19.6.2019. Hensikten med reguleringsplanarbeidet er å legge til rette for boligbebyggelse i felt C, utvidelse av Stubberudlia barnehage samt formell regulering av delområder til parsellhage og park. I tillegg til det skal bygninger til Trosterud gård, Trosterudvilla og annekset med tilgrensende utearealer reguleres på en måte som kan bli fulgt opp med økonomisk realistisk og dermed gjennomførbar arealbruk samt å gjøre det enklere å plassere eier- og forvaltningsansvar for kommunale etater. Videre reguleres det gjenstående VPOR-tiltakene. I tillegg til Trosterudparken omfatter dette del av Gårdsveien og koblinger til omgivelsene. Denne saken fortsetter i sak 2025/06702.

Saksnummer 202003040 - Reguleringssak. Haugerudsenteret 45 m.fl. - Planforslag til offentlig ettersyn. Denne saken fortsetter i sak 2025/06918. Hensikten med reguleringen er å legge til rette for videre utvikling av eksisterende sentrumsområde, etablering av flere hundre nye boliger, relokalisering av eksisterende kommunale boliger helt eller delvis innenfor planområdet, utvidelse av Solfjellet barnehage, sikring av en trasé for fremtidig bekkeåpning og tilhørende turvei øst for utvidet barnehagetomt, etablering av en ny allmenning og styrking av dagens strøksgate. Videre utredes det om det kan være aktuelt å plassere et sykehjem og/eller omsorg+-boliger i planområdet. I planarbeidet vil det bli lagt særlig vekt på hvordan hensynet til sosial bærekraftig boligbygging kan ivaretas i konseptutviklingen.

Saksnummer 202217318 - Reguleringssak. Lutvannsveien 60 - utarbeidelse av planforslag. Det er ønskelig å justere byggegrensene etter dagens situasjon, da byggegrensene i gjeldende plan ikke samstemmer med de bebygde arealenes utstrekning. Og ved fortetting av leiren er det vurdert som hensiktsmessig å knytte de allerede bebygde arealene bedre sammen, åpne for fortetting i senter av leiren, og bevare randsonene ubebygde og grønne, som en skjermende buffersone og en naturlig overgang til Marka. Innad i leiren er det ønskelig å skape nye grønne og funksjonelle uterom, som vist i vedlagt konseptskisse "Hovedgrep". (Utfyllende skildret i vedlagt Stedsanalyse.) Denne saken fortsetter i sak 2025/06689.

Saksnummer 2025/09962 - Byggesak. Ole Messelts vei 5 - 7 - Oppføring av boligblokk. Denne saken er en fortsettelse av sak 201510437. Det ble gitt avslag på søknad om ferdigattest den 06.11.2024. "Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Kommunen skal utstede ferdigattest når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon, som blant annet viser at tiltaket er utført i tråd med tillatelsen, og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker. Vilkårene for ferdigattest er ikke oppfylt da tiltaket er avhengig av søknad om endring." Oppføringen er trolig ferdig og eventuelle småarbeider gjenstår.

Dr. Dedichens vei 32 - 134 - Innglassing av resterende balkonger samt uavhengig kontroll av allerede utførte arbeider. Det ble søt om godkjenning av allerede utførte arbeider, samt innglassing av resterende balkonger, for samtlige 17 boligblokker på overnevnt adresse den 25.06.2020.

Saksnummer 201901193 - Reguleringssak. Tvetenveien 183 - Dialogfase - Oppføring av skole, flerbrukshall, kulturstasjon og idrettsanlegg - Trosterud - Haugerud. Hensikten med reguleringen er derfor å legge til rette for etablering av barneskole, ungdomsskole, kulturfunksjoner/-stasjon, flerbrukshall, ulike utendørs idrettsanlegg og allmenning med broforbindelse for gående og syklende over Dr. Dedichens vei opp mot Trosterudområdet. Utover dette legges det til rette for en fremtidig utvidelse av barneskolen fra tre til fire paralleller. Denne saken fortsetter i sak 2025/06819.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i planer på Oslo Kommune sine sider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 721,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann og fyring, TV og fibernett, vaktmestertjenester, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold, strøm fellesområder, kommunale avgifter m.m.

Sameiet har nylig inngått avtale med Global Connect og Allente for leveranse av TV og fibernett. Pakken er en grunnpakke, hvor seksjonseier kan bestille ekstra tjenester mot tillegg.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fordeling foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier opplyser om totalt strømforbruk i 2025 på 3 428 kwh.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.184.790,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 3 496,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 158 890,- pr. 11.02.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 42 033 195,- pr. 11.02.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207553557
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,44%
Restsaldo 42 033 195,00
Innfrielsesdato: 28.02.2045
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

4 220 000,00 Prisantydning
158 890,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 378 890,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

109 450,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
120 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 499 380,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stig Linneberg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Haukåsen Sameie, med sameiebrøk 73/19312.
Sameiet består av 272 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt med små husdyr så lenge det ikke er til sjenanse for beboere. Søknad sendes til styret.

Tilhørende blokka finnes felles vaskerom i kjelleren med to effektive, vaskemaskiner, tørketrommel og to tørkerom. Kr 25 pr. vask

Større vedlikehold og rehabilitering i sameiet:
2021: Taktekking oppgang 2.
2020: Oppvarmede gangveier til Johan Castbergs vei og Dr. Dedichens vei.
2019–2020: Installering av lokal varmepumpe i undersentral for ytterligere optimalisering av jordvameanlegg.
2018-2019: Installering av fire ladestasjoner for oppladbare biler med opplegg for ytterligere utvidelse. Prosjektet er under ferdigstilling våren 2019.
2016: Installasjon av bergvarme med varmepumpe til erstatning for gammelt fyringsanlegg. Ny hekk langs Dr, Dedichens vei.
2015: Maling og nye fasadeplater på takene over inngangspartiene.
2013–2014: Utvidelse av balkonger, utskifting av vinduer på soverom og kjøkken, etterforankring av resterende gavlvegger, taktekking 20 tak, utskiftning av panel på gesimser og utskiftning av takluker/lyssluser over trappepartier.
2012–2013: Etterforankring av gavlvegger i J.C. vei 2, 8 og 46, drenering av ballplass.
2011: Etterforankring av gavlvegg i J.C. vei 54, oppgradering av fellesvaskerier.
2010: Oppmuring og forankring av gavlvegg i J.C. vei 62.
2009: Installert nye avfallsbrønner, installert ny varmepumpe i J.C. vei 30.
2004–2006: Oppgradering av lekeapparater.
2004–2005: Våtromsrehabilitering.
2003–2005: Tak.
2001: Utskifting av oljetanker.
2000: Asfaltering av parkeringsplasser.

Sameiet har en pågående rehabilitering av rør som startet i blokk 1. Arbeidet er planlagt å være ferdig rundt høsten 2026. Tiltaket vil medføre en relativt betydlig økning av kostnadene. Styret informerer per 20.02.2026 om at de ikke har oversikt over hvor mye dette er snakk om per i dag. Selger opplyser om at rørprosjektet berører denne leiligheten i ca. 2 uker til høsten. I perioden blir det ikke tilgang til vann og avløp på selve kjøkkenet. Vann og avløp på badet vil fungere normalt.

Det er nylig byttet fra Telenor til GlobalConnect og Allente med pakke for TV og internett.

Der særlige grunner taler for det kan en kostnad fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Den enkelte seksjonseier betaler akontobeløp fastsatt av seksjonseiermøtet eller styret til dekning av sin andel av felleskostnadene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt (Tidligere kjøper)   kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr. 3.000,- (2 stk og alle privatvisninger kostnadsfrie)   kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 000,00
Tinglysing sikring  kr 0,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring  kr 19 694,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 9 000,00

Oppdragsnummer 37-0433/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25433

Sist oppdatert: 23. februar 2026 kl. 14:35