Smålensgata 16

Smålensgata 16, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 232, bruksnummer 235, ideell andel 1/1
Andelsnummer 5, Opplandgata og Smålensgata, organisasjonsnummer 971069872

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
2. etasje 55 kvm: Entré, bad, bod, soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
2. etasje 5 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på 5 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.11.2025 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong fra 1994. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk, utvendig pusset og malt. Saltak takkonstruksjon med sperrer av tre, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3:
- Badet har fått en samlet tilstandsgrad 3 med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. For å tåle dagens bruk må badet oppgraderes og det må etableres tettesjikt/membran i våtsonen. Det er i dag satt inn dusjkabinett der vann renner rett ned i sluk, noe som begrenser den direkte vannpåkjenningen.
Kostnadsestimat: kr. 200.000 - 500.000,-

Tilstandsgrad 2:
- Etasjeskille med høydeforskjell mellom 15-30 mm gjennom stuerommet.
- Det er registrert svelling i nedrekant av baderomsdøren og bærer preg av slitasje.
- Vann- og avløpsrør grunnet alder.
- Varmtvannstanken er over 20 år og bør skiftes ut grunnet alder. Varmtvannstanken bør da kobles etter gjeldende forskrift.
- Elektrisk anlegg: Leiligheten har hatt flere eiere og det er ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæring på hele det elektriske anlegger. Det anbefales også på generelt grunnlag en utvidet el-kontroll av det elektriske anlegget, utført av fagfolk.

Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Hulltaking i vegg bak våtsone er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Disse to punktene er gitt som TGIU.

Annen informasjon:
- Det registreres noe svelling i en skapfront, dette anses som mindre avvik.
- Det er registrert enkelte bruksmerker på gulvoverflatene i boligen. Dette vurderes som normale alders- og bruksslitasjer og anses som et mindre avvik.

Øvrige kontrollpunkter i rapporten er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden) og TG0 (ingen avvik).
For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.
Selgers egenerklæring følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Stine Thorvik v/ Krogsveen Hasle har gleden av å presentere Smålensgata 16.
En arealeffektiv og lys 2-roms leilighet beliggende på sjarmerende og idylliske Vålerenga.

Nærmere innhold:

Entré:
Velkommen inn! Innbydende entré med god plass for oppbevaring av yttertøy og sko. Fra entreén har du tilgang til alle boligens rom, noe som underbygger den gode planløsningen.

Stue:
Leilighetens stue er lys og romslig. Stuen har god plass til møblement som sofa med tilhørende salongbord og tv-seksjon - samtidig er det god plass til et stort spisebord i tilknytning til stuen og kjøkkenet. Her kan man med andre ord innrede etter eget ønske og personlig stil. Veggflatene er malt i en lun farge som harmonerer fint med resten av rommet. Det er behagelig gulvvarme på både kjøkkenet og stuen, noe som sørger for en lun atmosfære.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt og solrik balkong på ca. 5 kvm. Balkongene ble oppført i 2016. Her kan du sommertid nyte solen fra ca. kl. 12:00 til solnedgang med noe opphold, ifølge selger. Balkongen har god plass til utemøbler og grill, og er et nydelig sted å trekke ut på varme dager. Her har du utsikt til flotte grøntområder mot Ekeberg.

Kjøkken:
Kjøkkenet har praktisk og oversiktlig utforming som gjør matlagingen til en hyggelig opplevelse. Kjøkkenet har også en kjøkkenøy som gir enda mer benkeplass samt oppbevaringsplass i skuffer. Her finner du heltre benkeplate på kjøkkenøyen, noe som sikrer et stilfullt utseende. Hvitevarer medfølger. Innredning med profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask. Avtrekk over kokeplass. Gulvvarme på store deler av kjøkken, ikke mellom kjøkkenøy og resten av kjøkkeninnredningen.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og har plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Rommet er malt i en behagelig farge som inviterer til en god natt søvn.
Fra soverommet har du direkte adkomst til en innvendig bod som er innredet til et walk-in closet.

Baderom:
Flislagt bad med gulvvarme. Innredningen består av toalett, servant nedfelt i innredning og dusjkabinett. Servanten ble byttet i 2025. Det er opplegg for vaskemaskin samt en praktisk nisjeløsning for klesvasken. Badet har fått tilstandsgrad 3, les mer om dette under "takst". Mekanisk avtrekk.

Verdt å nevne:
- Leiligheten ligger i et trivelig område med lite støy rundt.
- Oppvarmet garasjeanlegg med parkeringsplasser med rimelig leie i borettslaget.
- Borettslaget har en felles kjøkkenhage i bakgården som skaper trivsel og samhold blant naboene.
- Vålerenga park ligger rett bak borettslaget og oppleves som en forlengelse av hagen. Idylliske Alnaelva ligger også i nærheten med fine tur og løpemuligheter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk varme. Elektrisk gulvvarme på bad, entré og stue/kjøkken.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 24.01.1996. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også ferdigattest på oppføring av balkonger, datert 14.06.2017.

Det foreligger også godkjente byggetegninger datert 17.10.2005. Byggetegningene stemmer overens med dagens bruk.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst fem servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, erklæring/avtale vedrørende Oslo kommunes vann- og kloakkreglement og bestemmelse om vann og kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Vålerenga ligger sentralt i hjertet av Oslo med kort gangavstand til sentrum og med god tilgang på offentlig kommunikasjon med kun få minutters gange. Vålerenga er kjent for sine sjarmerende smågater med fargerik trehusbebyggelse. Før i tiden lå området utenfor bygrensa, og husbyggingen ble derfor ikke begrenset av den daværende murtvangen. De små trehusene ble bygd i den stilen som folk kjente fra bygdene de kom fra. Derfor dette sjarmerende mangfoldet av ulike trehus. Leiligheten har en meget sentral beliggenhet i et attraktivt boligområde mellom Kampen, Etterstad og Gamlebyen - midt i hjertet av Vålerenga!

Det er kort vei til alle ønskelige fasiliteter som offentlig kommunikasjon, skoler, barnehager, butikker, restauranter, og trivelige kafeer. Nærområdet kan friste med flere kulinariske og kulturelle kvalitetsopplevelser, deriblant Smia - områdets skjulte perle med flott uteservering og restaurant med sine legendariske 3-rettere. Ta gjerne også en tur opp til Kampen Bistro for god mat, jazzmusikk eller en lunsj på terrassen, eller opplev stemningen på Vålerenga Vertshus under fotballkampene. Andre hyggelige spisesteder som bør nevnes er Pizzeria la Pietra og den nyåpnede kaffebaren Kiosk! på Galgeberg. Kruttverket/Kroloftet har blitt nominert til Bylivsprisen 2022 og er det nye kunst- og kultursenteret i nærheten. Lokalene befinner seg mellom Etterstad og Svartdalen, og kan friste med kafé, kultur- og aktivitetshus og arbeidsfellesskap med yoga og badstue. Med lite trafikk, små kafeer på hjørnene, deilige parker, flotte turområder og ikke minst et inkluderende og imøtekommende bomiljø er alt lagt til rette for at både store og små skal trives. Her stopper gjerne folk opp og slår av en prat, det er lett å bli kjent med naboene, folk bryr seg, og nettopp slik skapes trygge, gode bomiljøer. Ensjø befinner seg også i nærområdet og er i rivende utvikling med utbygging av leiligheter og infrastruktur. Her går det også T-bane med 4 linjer forbi. Gode tilbud i form av Yoga, Fresh Fitness, fastleger, gastropub, Bakeri, Veterinær/dyresykehus og Spar finner du på Ensjø.

I tillegg til å bo i hovedstadens sentrum er det kort vei til flotte tur og rekreasjonsområder som Vålerengaparken, Kampenparken og Middelalderparken. En kort spasertur unna har du også Botanisk hage og Tøyenparken (Miniøya)& (Øyafestivalen). Alnaelven har idyllisk tursti langs elvebredden i retning sentrum eller Lillomarka hvor man har utallige turmuligheter både sommer og vinter. I tillegg har man Kampen barnebondegård som er populær for de minste i nærområdet. Du har også fantastiske Østmarka som kan tilby nydelige turområder, lysløyper og badevann.

Området kan ellers by på flere moderne treningssentre i nærheten som SATS på Kampen, samt et idrettsanlegg på Jordal som har en stor bane med kunstgressdekke, skateboardanlegg, en idrettshall, to ishaller og en idrettslekeplass. Det er også en fotballbane samt løpebane i Tøyenparken.

Gamle Oslo er en bydel som har vært og fortsatt er i sterk utvikling. Er dere ute etter en bolig med flotte grønt områder i en barnevennlig og rolig bakgård, men samtidig ikke langt til sentrum er denne perfekt for dere!

Velkommen til attraktive og hyggelige Vålerenga i Gamle Oslo!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Vålerenga skole (1-7. klasse).
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 472 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget har en flott opparbeidet bakhage med beplantning, sittegrupper og en felles kjøkkenhage.

Mulighet for leie av parkeringsplass i borettslaget i oppvarmet garasjeanlegg. Styret tildeler parkeringsplasser etter venteliste. Selger informerer om at det stadig dukker opp plasser å leie for en månedspris på kr. 400,-
Her er det opplegg til el-billader som kan realiseres.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 
Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015. Se også S-2937, 01.10.1987 endring i reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 201905606 - Reguleringssak. Etterstadsletta 3, 5 og del av 11 - Detaljregulering - Etterstad videregående skole. Planforslag ble oversendt til byrådsavdelingen 06.12.2024. Oslobygg KF foreslår å omregulere Etterstadsletta 3, 5 og del av 11, for å utvide kapasiteten ved Etterstad videregående skole med ca. 360 elevplasser (slik at det blir ca. 1150 elevplasser totalt), og sikre gode tilhørende uteoppholdsarealer. Det foreslås et nybygg i inntil 4 etasjer mot nordvest (inkludert underetasje med forretning), og et nybygg på inntil 3 etasjer mot øst.

- Saksnummer 201602885 - Reguleringssak. Etterstadgata 10 - Nye Vålerenga sykehjem. Plansak ble oversendt til byrådsavdelingen 01.06.2025. Kirkens bymisjon foreslår å omregulere Etterstadgata 10 på Vålerenga, for å rive eksisterende bebyggelse og erstatte den med et større sykehjem. Sykehjemsformålet videreføres og utvides, mens rusinstitusjonen blir flyttet. Det foreslåtte sykehjemmet får 122 beboerrom, og publikumsrettede funksjoner i gateplan mot Etterstadgata/Vålerenggata. Nybygget foreslås med 6 etasjer + underetasje mot nordøst, og 5 etasjer + underetasje mot Etterstadgata. Saken ble sendt til Byrådsavdelingen 31.10.2025 og er fortsatt under behandling.

- Saksnummer 202002020 - Reguleringssak. Østerdalsgata 1 A-L - Kjeksfabrikken - planforslag til politisk behandling - Kombinert bolig- og næringsformål. Residev AS v/Scandinavian Property Group foreslår å detaljregulere Østerdalsgata 1a-l til kombinert formål forretninger/kontor/bevertning mm. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. Planen tilrettelegger for mer effektiv bruk av eksisterende bebyggelse, regulerer et nytt 5-etasjers flerfunksjonelt bygg samt et nytt atrium og paviljong. Eksisterende industribebyggelse har kulturminneverdi og reguleres med hensynsone for bevaring kulturmiljø.

- Saksnummer: 202310807 - Byggesak - Det søkes om oppføring av boligbygg over 5 etasjer. Saken er p.t (07.01.2026) under behandling og har nylig sendt tilleggsinformasjon for ny vurdering.

- Saksnummer: 2025/22267 - Byggesak - Danmarks gate 12A - be om forhåndskonferanse for byggesak.

- Saksnummer 202507813 - Vålerenggata 32 - oppføring av tilbygg, bruksendring av tilbyggskjeller til oppholdsrom m.m.

- Saksnummer 202509404 - Vålerenggata 36 - rehabilitering av bygg - Oppføring av tilbygg - Riving av vindfang mot nord. Ferdigattest for rehabiliteringen ble gitt 14.10.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4.957,- pr. mnd. og inkluderer: Internett og bredbånd, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, dugnad, nedbetaling av andel fellesgjeld, honorarer, div. drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr. 4.292,-
Balkongtillegg: kr. 665,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for denne andelen.

Nåværende eier har et årlig strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6.000,-
Boligen er tilknyttet fibernett (Obosnett) gjennom fellesavtale i borettslaget og er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 283 137,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 132 546,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr. 36.804,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr. 67.817,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 3.504.317,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Lån 1 OBOS:
Lånenummer: 9820.75.73280
Saldo: kr. 769.132,-
Rentebetingelser: 5,920% effektiv rente
Innfrielsesdato: 30.01.2036

Lån 2 DNB:
Lånenummer: 1636.89.33434
Saldo: kr. 2.735.185,-
Rentebetingelser: 5,40% flytende rente
Innfrielsesdato: 10.01.2029

4 900 000,00 Prisantydning
67 817,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 967 817,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett- OBOS
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 987 263,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andrea Rygg Nøttveit

Leiligheten er tilknyttet borettslaget Opplandgata og Smålensgata.
Borettslaget består av 36 leiligheter.
PHM forvaltning er forretningsfører i borettslaget.
Borettslaget fusjonerte i 2016 med Obos da de var medlem i et annet boligbyggerlag. De er derfor tilknyttet OBOS med forkjøpsrett for medlemmer.
Dugnad må påregnes.
Borettslaget tillater dyrehold, så lenge det ikke sjenerer nabolaget.
Andelseiere har vedlikeholdsplikt og skal holde boligen i forsvarlig stand.

Foretatt påkostninger de senere år:
Nye vinduer og balkongdører (2024)
Ventilasjonsanlegg i garasje
Fått lagt inn fibernett

Planlagte påkostninger:
Styret informerer om at det ikke foreligger noen planlagte påkostninger for borettslaget per. 05.01.2026.

Nettsiden til borettslaget med oppdatert informasjon og enkel tilgang til styret: oppsma.lettstyrt.no

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Borettslaget har fått forhåndsvarsel om at andelen skal skifte eier. Konferer megler for meldefrist.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Forkjøpsrett utlyses for samtlige OBOS-medlemmer og det kreves innmelding i OBOS for å være eier av andelsleilighet i borettslaget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: alle inkludert.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Boligselgerforsikring Gjensidige: 2,69 promille av prisantydning kr. 4,9 mnok = kr. 13.181,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4.000,-
Tilstandsrapport: kr. 9.000,-
Innhenting av erklæring kr 260,- pr. stk.
Tinglysning av sikring kr 545,-
Eierskiftegebyr kr 6.570,-
Foto kr 4.300,-

Oppdragsnummer 37-0457/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25457

Sist oppdatert: 16. januar 2026 kl. 22:29