Stensgata 36B

Stensgata 36B, 0358 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 216, bruksnummer 205, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 107 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
3. etasje 97 kvm: Entré, separat WC, 2 soverom, kjøkken, mellomstue, bad og spisestue

BRA-e:
Selveierleilighet:
Kjeller: 10 kvm kjellerbod

Åpent areal:
Selveierleilighet:
3. etasje 6 kvm: Vestvendt overbygget balkong

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte seksjonseier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.01.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der badet er delt opp til bad og separat WC, der baderomsdelen er utvidet utover soverom. Sluket i den nye delen er koblet til det eldre sluket uten at det er gjort endring i brannskille.

Kjøkken er flyttet ut i stuen. Opprinnelig kjøkken er i dag et soverom som har blitt utvidet der deler av opprinnelig gang ble innlemmet. Boligen hadde tidligere to entréer, disse er i dag kombinert til én.

Se pkt. om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 1931. Den er fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk som er utvendig pusset og malt, og etasjeskillere er av betong. Taket er en flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie. Leiligheten har vinduer med 2-lags isolerglass fra 2008. Inngangsdøren er en lyd- og brannklassifisert entrédør med kikkehull, og det er en to-fløyet balkongdør med 2-lags isolerglass fra 2008. Innvendig har boligen formpressede innerdører med speil, eldre heltre innerdører med speil, samt en to-fløyet innerdør fra spisestue til kjøkken.

Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt en høydeforskjell på over 30 mm i leiligheten, blant annet i soverom og stue. Tilstandsgrad 3 er gitt med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å utbedre avviket må høydeforskjellene rettes opp, men dette er sjelden økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Tiltaket kan vurderes ved en eventuell fremtidig renovering.
- Pipe og ildsted: Det mangler ildfast plate på gulvet under og foran ildstedet. For å lukke avviket må det monteres en slik plate.

Tilstandsgrad 2:
- Ventilasjon: Kjøkken har kun kullfilterventilasjon, separat WC har kun naturlig ventilasjon.

Tilstandsgrad ikke undersøkt:
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Det anbefales utvidet kontroll av elektrisk anlegg gjort av fagperson.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
- Badet ble totalrenovert der det ble laget større bad og et separat WC i 2022.

Velkommen til en lys og attraktiv 3-roms leilighet med god planløsning. Boligen inneholder en delvis åpen stue-/kjøkkenløsning med utgang til balkong, to romslige soverom, pent flislagt bad, separat WC og en innbydende entré. Store vindusflater sørger for en luftig atmosfære. Overflatene er holdt i tidsriktige nyanser, med gulv av en lekker 1-stavs parkett.

Nærmere innhold:

Entré
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko.

Stue
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og som kombinert med den gode takhøyden, bidrar til å skape en luftig følelse i leiligheten. Boligen vender mot en rolig og stille gate.

Mellomstue
Den elegante kakkelovnen sørger for varme og god atmosfære på kalde vinterdager. Dette rommet egner seg godt som en ekstra stue eller bibliotek med gode lagringsmuligheter i plassbygde hyller.

Kjøkken
Delvis åpen kjøkkenløsning der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Den gode, ekstra dype, benkeplassen gjør matlagingen enkel. Innredningen er av lyse, glatte fronter og en solid benkeplate i heltre med nedfelt vaskekum. Hvitevarer er sømløst integrert i innredningen og består av induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Waterguard er montert. Kjøkkenet er av svært god størrelse og har god plass til en romslig spisegruppe der venner og familie kan inviteres på middagsselskaper. Her skapes et naturlig samlingspunkt i leiligheten.

Balkong
Fra kjøkkenet kommer du ut til leilighetens vestvendte balkong på 6 kvm. Her er det med andre ord gode muligheter for å innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes. Fra balkongen ser du utover frodige og idylliske grøntområder, samt vakre mursteinsbygninger. På sommerstid oppleves balkongen som en naturlig forlengelse av boligen. Selger informerer om gode solforhold fra ca. kl. 14:00 på sommerstid. Praktisk markise sørger for god solskjerming dersom du skulle behøve det.

Bad
Stort og lekkert bad - totalrenovert i 2022. Badet er pent flislagt på gulv og vegger med varme i gulvet for økt komfort. Baderomsinnredningen består av vegghengt klosett, servant med innredning, innfelt speil og dusjhjørne med svingbar glassdør.

Separat WC
Praktisk og separat gjestetoalett i entré som ble etablert i forbindelse med totalrenovering av badet i 2022. Rommet er flislagt på gulv og vegger med elektrisk varme. Innredningen består av vegghengt klosett og servant.

Hovedsoverom
Hovedsoverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er også rikelig med oppbevaringsplass i et romslig garderobeskap. En praktisk nedfellbar pult gjør at rommet er godt egnet som kontor.

Soverom 2
Soverom 2 er også av god størrelse og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her kan du fint møblere med seng, pult eller annet ønskelig møblement. Rommet vender ut mot rolige omgivelser.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Tak- og vegglamper medfølger ikke.
- Oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger.

Boligen varmes opp med vannbåren varme via radiatorer. Det er elektrisk gulvvarme på bad og separat WC, samt en kakkelovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1931. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger et ekspedisjonsdokument, men dette er ikke attestert og kan derfor ikke anses som en ferdigattest. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Videre foreligger det ferdigattest på balkongutvidelse datert 24.05.2004.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der badet er delt opp til bad og separat WC, der baderomsdelen er utvidet utover soverom. Sluket i den nye delen er koblet til det eldre sluket uten at det er gjort endring i brannskille.

Kjøkken er flyttet ut i stuen. Opprinnelig kjøkken er i dag et soverom som har blitt utvidet der deler av opprinnelig gang ble innlemmet. Boligen hadde tidligere to entréer, disse er i dag kombinert til én. Dagens mellomstue er opprinnelig byggemeldt som hall. Disse tiltakene er ikke søknadspliktig og ble gjort før nåværende eiers eiertid.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 509973, tinglyst 20.05.1976, type heftelse: Pant til sameiet på kr 10 000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse og erklæring med bruksrett til bod.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet i Stensgata, en rolig og tilbaketrukket gate på Adamstuen. Her bor du med umiddelbar nærhet til den grønne oasen Stensparken, som byr på fine turmuligheter, lekeplasser og panoramautsikt fra Blåsen. Området kombinerer det beste fra to verdener: stillheten fra parken og den pulserende byfølelsen med alt av servicetilbud, kafeer og restauranter kun en kort spasertur unna.

Hverdagslogistikken er svært enkel med dagligvarebutikker som Joker, Bunnpris og Kiwi bare et par minutters gange fra døren. Adamstuen byr på hyggelige kafeer som Baker Hansen, Åpent Bakeri og Oslo Raw, samt nabolagsrestaurantene Ansjosen og Jubel. Det er også kort vei til St. Hanshaugen og Bislett med alt det har å by på.

Området har et godt kollektivtilbud: trikk på Adamstuen ca. tre minutters gange og buss ved Vestre Aker ca. seks minutters gange unna, med rask forbindelse til sentrum og øvrige bydeler. Flere treningssentre i nærheten, blant annet SATS, EVO Adamstuen og Fresh Fitness. Godt utvalg av skoler og barnehager gjør området familievennlig.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Marienlyst skole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 130 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Kjøper gis mulighet for kjøp av garasjeplass i Ullevålsveien 105. Prisforlangende er 700 000,- og er i en oppvarmet garasjekjeller. Konferer med megler for mer info.
Sameiet har felles låst sykkelhus med stikkontakt for lading av elsykkel.
Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 2025/06772 - Plansak. Hensikten med reguleringsplanen er å oppgradere sykkelfelt i deler av Ullevålsveien og Sognsveien til sykkelanlegg etter Oslostandard for sykkeltilrettelegging. Samtidig skal hensynet til møteplasser, HC-parkering og varelevering ivaretas.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 663,- pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming, kabel-TV, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Oppvarming 1 271,-
TV-anlegg 501,-
Felleskostnader 2 891,-

Selger opplyser om et strømforbruk på ca. 800,- kr/mnd.

Boligen er tilknyttet leverandør av kabel-tv der avgiften er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 274 458,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 27 698,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 07.01.2026

Ingen lån registrert på selskap.

11 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

292 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
303 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 993 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristian Andås og Magnhild Gjestvang

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet stensgaten 36B.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter godkjennelse av styret.
Veldrevet sameie med nylig oppført sykkelhus og nylig oppussede oppganger.

Planlagte påkostninger: 
- Sameiet har en pågående sak vedrørende en fuktskade mellom 5. og 6. etasje i bygget. Sameiet har sendt krav til utbygger av loftsetasjene som stod ferdig i 2020 og er pt. i prosess med å avklare årsak og herunder om dette er noe som må dekkes av utbygger eller sameiet selv. Sameiet har ikke et klart kostnadsestimat vedr. dette pr. 19.01.2026. Saken vil ikke dekkes av sameiets bygningsforsikring. Megler har konferert med styreleder og advokat. Det virker i utgangspunktet som om sameiet har en god sak, dog kan det ikke utelukkes at begge utfall fremdeles er mulig. Dersom kostnaden skulle falle på sameiet må det påregnes et låneopptak som vil fordeles beboere etter eierbrøk.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt SELGER;  kr -46 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger a 4 000,- 2 inkl.  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører -   kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - makspris 40 000  kr 40 000,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 0,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0001/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.261

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 15:15