Swixgata 2

Swixgata 2, 1473 LØRENSKOG
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 101, bruksnummer 207, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 52, Midt Grønn Brl, organisasjonsnummer 923929843

Totalt bruksareal BRA: 32 kvm

BRA-i:
7. etasje 29 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
7. etasje 8 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.01.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 2024, fundamentert med betong til komprimerte masser og med grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betongelementer og betong, og yttervegger antas oppført med betong med utvendige fasadeplater. Taket er en flat takkonstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg eller takfolie. Leiligheten har vinduer med 3-lags glass fra 2022, samt en skyvebalkongdør med 3-lags glass fra samme år. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, og det er en innerdør med glassfelt fra entréen samt en glatt innerdør til badet.

Det gjøres oppmerksom på at balkong var snødekt og ikke har blitt vurdert av takstmann.

Utover dette er det gitt TG 1 eller bedre på samtlige punkter i tilstandsrapport.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til en strøken studioleilighet i nybygg fra 2024. Her får du en leilighet med svært høy standard der du kan flytte rett inn. Boligen inneholder entré, stue med åpen kjøkkenløsning, pent flislagt bad og en romslig balkong. Med beliggenhet i øverste etasje bor du usjenert til. Overflatene er holdt i tidløse nyanser med en lekker 1-stavs parkett.

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Entréen er av god størrelse og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sko, samt litt øvrig oppbevaring. Herfra er det adkomst til både stue/kjøkken og bad. Det er balansert ventilasjon.

STUE
Stuen er lys og innbydende, med store vindusflater som skaper en åpen og luftig romfølelse. Rommet er malt i stilfulle og tidløse nyanser, som skaper en behagelig atmosfære i rommet. Her er det god plass til å møblere med sofa, tilhørende salongbord og en TV-seksjon. Stuen har også god plass til oppbevaringsmøblement, skapseng eller annet du skulle ha behov for.

BALKONG
Fra stuen kommer du ut til leilighetens sydvendte balkong på 8 kvm. Her er det god plass til å innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes. Balkongens gode arealfordeling tillater at det er god plass til flere soner og eget spisested samt sittegruppe, og er virkelig en forlengelse av leiligheten.

KJØKKEN
Moderne og funksjonelt kjøkken fra Drømmekjøkkenet med glatte fronter. Kjøkkenet er holdt i en sosial åpen løsning mot stuen der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Benkeplaten er av laminat med nedfelt vaskekum. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av kjøl/fryseskap, platetopp og stekeovn. Kjøkkenet er utstyrt med vannstoppsystem, komfyrvakt og kjøkkenventilator over kokeplass.

BAD
Badet er fra 2024 og er delikat flislagt på gulv og vegger med varme i gulvet. Innredningen består blant annet av vegghengte servantskuffer med servant. Over servanten er det et flott speil med lys. Videre har badet et romslig dusjhjørne og vegghengt klosett. Det er opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med vannbåren varme via radiatorer. Det er vannbåren gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men det er utstedt midlertidig brukstillatelse for boligblokk A datert 04.01.2024. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:  
 Det må søkes om ferdigattest når nedenstående arbeid er utført innen 01.12.2024.
- Resterende bygninger på delområde 1
- Resterende utearealer

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæringer/avtaler med bestemmelser om fortau, gangforbindelse og grøft og kummer.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst følgende rettigheter:
- Bestemmelser om sykkelparkeringsplasser.
- Bestemmelser om adkomstrett.
- Bestemmelser om vann- og kloakkledninger.
- Bestemmelser om rør- og kabelføringer.
- Bestemmelser om felles uteareal.
- Bestemmelser om grøfter og kummer.
- Bestemmelser om gangrett.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Swixgata 2. Her bor du sentralt på Skårer, i et område som kombinerer en enkel hverdag med et rikt og variert aktivitetstilbud. Hverdagslogistikken er upåklagelig med kun et par minutters gange til dagligvarebutikker som Bunnpris og Rema 1000. For barnefamilier er det spesielt praktisk med Solheim barnehage kun 3 minutter unna, og trygg gangavstand til både Solheim barneskole og Løkenåsen ungdomsskole.

Området er i spennende utvikling, hvor Skårersletta transformeres til Lørenskogs nye sentrumsgate med et voksende tilbud av serveringssteder og butikker. Alt du trenger av shopping og servicefunksjoner er lett tilgjengelig med en kort kjøretur til både Triaden Lørenskog Storsenter og Metro Senter. For den aktive finnes det et bredt spekter av muligheter rett i nærheten, fra balløkka på Skårersletta og Rolvsrud stadion til treningssentre som Fresh Fitness.

Kollektivtilbudet er solid, med busstoppet Rolvsrud kun tre minutter fra døren, som effektivt tar deg videre i nærområdet eller mot Oslo. Med bil er du raskt ute på hovedveinettet. I helgene kan du enkelt utforske Lørenskogs unike tilbud. Ta turen til helårsarenaen SNØ for en økt på ski, opplev kulturlivet på Lørenskog hus med kino og forestillinger, eller nyt naturen med turer i Østmarka, som ligger som en grønn lunge rundt kommunen. Her har du alt du trenger for en aktiv og komfortabel livsstil.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 1 843 kvm. Sameiet eier tomten. Eiendommen byr på felles utomhusarealer som inkluderer plener og lekeområder, hvor bruken er regulert i egne vedtekter. Det er også bruksrett til en felles takterrasse i andre borettslag. Enkelte leiligheter i første etasje disponerer avgrenset utomhusareal, men faste innretninger og beplantning krever styrets samtykke. Eiendomsgrensene har varierende nøyaktighet, og kartet kan ikke brukes som erstatning for situasjonskart i byggesaker.

Leiligheten disponerer ikke egen parkeringsplass. Borettslaget har felles garasjeanlegg (Midt Garasjesameie) hvor bruksrett til plasser kan leies ut internt. Alle parkeringsplasser i anlegget er utstyrt med ladeuttak for elbil/ladbar hybridbil.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til Kombinert bebyggelse og anleggsformål (feltnavn Delområde 1), og et delareal på 13 m² er regulert til Fortau (feltnavn a_Fortau). Dette følger av detaljregulering for Skårersletta 50 (plan-ID 2016004), vedtatt 12.10.2016. Planens bestemmelser (§12) fastsetter at det ikke tillates leiligheter med ensidig henvendelse mot fasade i rød sone (Lden = 65 dB).

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035 (plan-ID 2022003), vedtatt 15.03.2023. Arealbruken er i planen avsatt til Sentrumsformål, Nåværende for hele eiendommen på 843 m².

Eiendommen berøres av følgende sikringssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H190_2: Sikringssone tunneler (jernbane). Gjelder 85 meter fra ytterkant av teoretisk tunnelprofil for Romeriksporten (Gardermobanen). Innenfor sonen tillates ikke sprengningsarbeider, boring for energibrønner, eller andre arbeider som kan medføre rystelser eller skade tunnelen, uten tillatelse fra eier (Bane NOR). Ved eventuelle grunnarbeider må nabovarsel sendes til Bane NOR SF.
- Hensynssone H190_3: Sikringssone VA-anlegg. Gjelder 20 meter fra tunnelprofil for boring og 50 meter for sprengning langs RA-2 (vann/avløp). Innenfor sonen tillates ikke plassering av bygg, sprengningsarbeider, boring for energibrønner og lignende, uten uttalelse fra eier av infrastrukturen (NRV/NRA). Ved eventuelle grunnarbeider må nabovarsel sendes til NRV/NRA.

Kommunen gjør oppmerksom på at store deler av Romerike ligger under marin grense, hvor det kan være forekomster av kvikkleire. Forholdene må undersøkes ved tiltak, og kommunen kan kreve ytterligere undersøkelser av farenivå eller at plan eller tiltak endres.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 685,-  pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, renter på felles lån, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold mv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Lån nr: 9820832341; IN lån 1 - Akonto renter 4 979,74
Lån nr: 9820832341; IN lån 1 - Akonto avdrag 0,00
Vedlikehold. 5% av felleskostnadene blir avsatt til fremtidig vedlikehold. 135,25
Felleskostnader 2 569,79

Borettslagets lån er avdragsfritt i år. Frem til 2029 betales det dermed kun renter. Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre. 

Lørenskog kommune har vedtatt å innføre eiendomsskatt fra 2026. Enkelte leiligheter blir ilagt eiendomsskatt. Eiendomsskatt kreves inn via felleskostnader.

Boligen er tilknyttet OBOSOpennet som leverandør av internett og har avgift på  kr 249 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Kostnad for TV og internett dekkes av den enkelte beboer.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden fra 26.09.2025 for fjernvarme, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 716 606,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 5 516,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 1 190 000,- pr. 07.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 277 989 900,- pr. 07.01.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208323415
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,79%
Restsaldo 277 989 900,00
Innfrielsesdato: 30.05.2064
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja
Avdragsfrihet til og med mai 2029

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.
kr 1 190 000,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 4 979,74,-.

1 900 000,00 Prisantydning
1 190 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 090 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 206,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 246,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 109 246,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Svetlana Miatas

Leiligheten er tilknyttet Midt Grønn Brl.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Planlagte påkostninger: 
- Det ble ikke avtalt påkostninger ved årsmøte for 2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr. 3.500

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av info  kr 6 592,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 8 339,00   kr 0,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0003/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.263

Sist oppdatert: 30. januar 2026 kl. 12:45