Elmholt allé 13

Elmholt allé 13, 0275 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 30, bruksnummer 319, seksjonsnummer 20, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 79 kvm

BRA-i:
2. etasje 74 kvm: Entré, 2 soverom, bod, bad, kjøkken, og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 14 kvm: Sydøstvendt balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1994. Dette er en flermannsbolig oppført etter byggeforskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser, og grunnmur er av betong. Etasjeskillere er av betongelementer. Yttervegger antas oppført med betong og utfyllende bindingsverk av tre, utvendig med stående kledning og forblendet med teglstein. Taket er en flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie e.l. Boligen har vinduer med 2-lags glass fra 1994, brannklassifisert entrédør og malt balkongdør med 2-lags glass fra 1994.

Det gjøres oppmerksom på følgende:

Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vinduer og dører.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

2. etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det er montert skap på tilstøtende vegg ved dusjhjørnet, noe som hindrer tilgang til å utføre kontroll uten inngrep i fast innredning. Det har derfor ikke vært mulig å gjennomføre kontroll av konstruksjonen i dette området.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Varmtvannstank er ikke besiktiget grunnet manglende adkomst.

Helse, miljø og sikkerhet

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det foreligger ikke opplysninger om radonsperre, og det er ikke foretatt radonmålinger.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Oppgradert bad med nye overflater, elektrisk gulvvarme og sanitærutstyr, utført av LOMUNDAL OSLO AS. Samsvarserklæring foreligger.

2021:
- Ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer, komfyrvakt og vannstoppsystem.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2024:
- Installert ladeinfrastruktur for elbiler i garasjeanlegg.
- Byttet og malt utvendig vindusomramming for vinduer i teglfasader og i høyden.
- Trukket fiberrør inn til leiligheter for internett.
- Skiftet defekte ventilasjonsviftemotorer.
- Montert ekstra jernbeslag på bod-dør.

2022:
- Byttet armaturer til nye LED-armaturer.
- Installert nye pullerter og lamper på utvendige fellesarealer.

2021:
- Byttet veggkledning i trappehus og svalganger.
- Malt betong i trappehus og svalganger.
- Skiftet beslag for vinduer og dører i svalganger.
- Skiftet fra finér-plate til sementbaserte plater ved inngangsparti.
- Rettet opp heller ved inngangsparti.

2020:
- Kortet inn beltene på heisene.

2019:
- Malt blått panel og enkelte vinduer/terrassedører på terrasser.

2018:
- Renset ventilasjonsanlegg og skiftet del av kjøkkenkanal.
- Hellelagt fellesareal nær inngang.
- Drenert område ved takrenne.
- Asfaltert deler av gangveien.
- Fasadevask med høytrykksspyling.

2017:
- Montert elektronisk låssystem på dører til fellesarealer.
- Oppgradert inngangsparti med ny brostein, varmekabler og heller.

2016:
- Malt vinduer, vegger og dører i fellesområder.
- Montert vannmålere på hovedvanninntaket.
- Byttet til nye glassdører med aluminiumramme i svalganger.
- Montert stikkontakter i kjellerganger.
- Montert nye varmtvannsberedere og lekkasjestoppere.

2015:
- Ny taktekking og nye beslag på tak og bodtak.

2014:
- Totalrehabilitering av heiser.
- Høytrykksspyling av avløpsrør.
- Montert stakeluke for vedlikeholdsspyling av spillvannsrør.

2013:
- Nytt styringssystem for garasjeporten.

2012:
- Reparert lekkasje fra heistak og skiftet råttent panel.

2011:
- Skiftet utvendig panel på terrasser og hushjørner til sementbaserte plater.

2009:
- Skiftet fasadebekledning på utvendige boder.
- Skiftet dørmotor til heis.
- Festet takbeslag over teglvegger.
- Renset ventilasjonskanaler og skiftet kontakter/styringsbrytere til vifter.

2008:
- Byttet til toveis alarmer i heisene.

2007:
- Installert fotolister i heisene.

2006:
- Utbedret/skiftet panel mellom balkonger.
- Installert videoovervåking og trafikkspeil i garasjeanlegg.
- Utbedret heisene for bedre kuldetoleranse.

2001:
- Byttet takrenner fra terrasser.

Dette er en lys og arealeffektiv leilighet med en gjennomgående god standard. Boligen er betydelig oppgradert de siste årene, med et moderne kjøkken fra 2021 og et elegant bad som ble pusset opp i sin helhet i 2024. Leiligheten har en praktisk planløsning som skiller soverommene fra de sosiale sonene, og en romslig, sydøstvendt balkong som utvider stuen i sommerhalvåret.

Nærmere inhold:

Entré:
Du kommer inn i en funksjonell entré som fungerer som leilighetens fordelingspunkt, med tilgang til alle rom.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble installert i 2021 og har en smart L-formet innredning med glatte fronter og laminat benkeplate. Det er godt med skapplass. Veggen over benken er pent flislagt. Kjøkkenet er utstyrt med integrert kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn. For ekstra trygghet er det montert komfyrvakt og vannstoppsystem. Kjøkkenventilator har avtrekk ut.

Stue:
Stuen er et lyst og innbydende rom med god plass til både sofagruppe og spisebord. Rommets utforming gir mulighet for å etablere et tredje soverom ved behov. Fra stuen er det utgang til en stor balkong.

Balkong:
Den sydøstvendte balkongen er på ca. 14 m² og har flislagt gulv. Her er det rikelig med plass til utemøbler. På sommerstid fungerer balkongen som en naturlig forlengelse av stuen.

Bad:
Badet ble profesjonelt pusset opp i sin helhet i 2024 av Lomundal Oslo AS. Rommet har en moderne og tidløs utførelse med fliser på vegger og gulv med elektrisk gulvvarme. Innredningen består av et vegghengt klosett, servant nedfelt i en skuffeseksjon, og et vegghengt skap. Dusjhjørnet har svingbare glassdører, og det er opplegg for vaskemaskin. Belysningen kommer fra innfelte downlights i taket, og rommet har mekanisk avtrekk.

To soverom:
Leiligheten har to soverom av god størrelse, praktisk plassert adskilt fra de sosiale sonene. Soverommene kan enkelt innredes med seng, nattbord og ønsket oppbevaringsmøblement.

Overflater:
Gulvoverflater: Laminat i stue og gang, fliser på bad og belegg i innvendig bod.
Vegger: Malte plater og malt betong. Fliser på bad.
Himling: Malte betongelementer. Malte plater på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en innvendig bod, i tillegg til en ekstern kjellerbod på ca. 5 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger ikke:
- Vaskemaskin og tørketrommel
- Lampe på kjøkken
- Veggmontert nattbord
- Gardiner og skinner i stue og soverom

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 2001.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger et tilsynsomslag med henvisning til ferdigattest 28.03.2001. Dette indikerer at bygget er lovlig oppført. Byggesaken begynte i 1993.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er utstedt ferdigattest for innglassing av svalgang datert 18.04.2001. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1994/46637-2/105 25.08.1994 PANTSETTELSESERKLÆRING
Beløp: NOK 20 000
Panthaver: SAMEIET
Sikkerhet for fellesutgifter med prioritet etter første tinglyste kjøpesum. Sameiet har en panterett stor kr 20.000,- i den enkelte seksjon til sikkerhet for seksjonens andel av sameiets fellesutgifter. Denne panterett skal ha prioritet etter første tinglyste kjøpesum, og sameiet kan senere vike prioritet, dog slik at denne ligger innenfor 90% av seksjonens verdi.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på eiendommen. Denne omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett og garasje/parkering.

Eiendommen har tinglyst rettigheter vedr. adkomstretter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten i Elmholt allé 13 ligger i et veletablert og rolig boligområde på Hoff, som kombinerer en tilbaketrukket atmosfære med umiddelbar nærhet til byens fasiliteter. Dette er et nabolag som gir pusterom fra bykjernen, samtidig som alt du trenger i hverdagen er lett tilgjengelig.

Hverdagslogistikken er usedvanlig enkel. For barnefamilier ligger flere barnehager, som Elmholt og Solbakken Barnas Hage, kun et par minutters gange unna. Bestum skole er også innen gangavstand. De daglige innkjøpene gjør du enkelt på nye Harbitz Torg, hvor du finner Coop Mega, apotek og andre servicetilbud, kun en kort spasertur fra leiligheten. For et bredere utvalg av butikker og spisesteder er Skøyen og Karenslyst Allé bare en liten gåtur unna.

Området har et svært godt kollektivtilbud som gjør reiseveien effektiv. Trikkestoppet Abbediengen er under fem minutters gange unna, og tar deg raskt mot sentrum og Majorstuen. Skøyen stasjon, et av Oslos viktigste knutepunkter, når du på rundt ti minutter til fots. Herfra har du tilgang til et bredt nettverk av tog-, flytog- og busslinjer som dekker hele Osloregionen. For den treningsglade ligger SATS Hoff praktisk til, kun en kort spasertur unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Fellestomt som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med gangstier og veier. Hekker mot fellesarealer er felleseie og vedlikeholdes av sameiet. Øvrige områder som gangstier og veier er fellesarealer som disponeres og vedlikeholdes av sameiet.

Leiligheten disponerer garasjeplass nummer 41 i felles garasjeanlegg i kjeller. Garasjeanlegget har felles ladeanlegg for elbiler. Det er også tilgang til gjesteparkering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. Det er installert vannmåler på hovedinntaket til sameiet.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-3134 datert 20.09.1989 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202459094 - Reguleringssak. Harbitzalléen 2B - utarbeidelse av planforslag - Bolig, barnehage, kontor, forretning og tjenesteyting. Hovedgrepet tar utgangspunkt i å styrke "myke" og grønne
forbindelser i øst/vest retning, i form av parkdrag langs jernbanen og styrking av Harbitzalleen som strøksgate på gående og syklendes premisser. Mellom disse to forbindelseslinjene foreslås etablert 3 boligkvartaler, med ulik karakter og størrelser, som et robust utgangspunkt for videre bearbeiding. Forbindelseslinjer, høydevariasjon og nedtrapping, funksjonssammensetning med mer er i tråd med områdeplanens føringer. Det er foreslått en maksimal etasje på 14 etasjer over terreng.

Saksnummer 201414412 - Reguleringssak. Skøyen Områderegulering del 1, S-5193. Saken fortsetter i 202315804 - del 2. Områderegulering ble vedtatt av bystyret 27.09.2023

Saksnummer 202316049 - Reguleringssak. Abbediengveien 1-9, 11, 13-19, 21, 23, 25, og Harbitzalléen 51 - Detaljregulering. Nytt saksnummer: 2025/06846. Hensikten med planarbeidet er å vurdere områdets bevaringsverdier og muligheten for fortetting med nye boliger. Planarbeidet ble avsluttet 09.02.2026.

Saksnummer 201517140 - Reguleringssak. Skøyen felt S3 - Tingstuveien 31 og Harbitzalléen 2 A mfl. - utarbeidelse av planforslag. Nytt saksnummer: 2025/06917. Sentral eiendom på Skøyen ønskes omregulert og tilrettelagt for kontorbygg opp til 16 etasjer.

Saksnummer 202462068 - Reguleringssak. Hoffsveien 13 - Felt S1 Skøyen - utarbeidelse av planforslag. Nytt saksnummer: 2025/06696. Kontorbygget i Hoffsveien 17 (forretning plan 1) ferdigstilt i 2017 videreføres og påbygges med kontorformål. Kontorbygget i Hoffsveien 15 rives og erstattes av et nybygg for boliger (forretning/bevertning plan 1) Vernet kontorbygg i Hoffsveien 13 videreføres. Vernet kontorbygg i Hovfaret 4 videreføres, og øvrige kontorbygg dels rives, dels søkes ombygget til boliger. Diverse kontor, lager og industribygg i Hovfaret 8 rives. Bakgrunn og hensikt er beskrevet og illustrert i illustrasjonsprosjektet vist i A3-heftet "Hoff Village - Underlag til oppstartsmøte, mars 2024", samt endret planinitiativ vist i dokumenter innsendt i sak 202454086 DOK 24. Det er søkt om maks høyde på 12 etasjer over terreng.

Saksnummer 201806338 - Reguleringssak. Nytt saksnummer 2025/06825. Nedre Skøyen vei 24 - 26 -Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn- Grunnskole med flerbrukshall, bydelsadministrasjon, bibliotek, omsorgsboliger - Hoff skole og bydelsfunksjoner. Plan- og bygningsetaten fremmer eget alternativ, heretter kalt alternativ 2. Alternativ 2 foreslår en skole for 840 elever, flerbrukshall, 82 omsorg+ -boliger, bibliotek og bydelsfunksjoner fordelt på tre bygg. Skolen foreslås i 1 til 6 etasjer, bygg for bydelsfunksjoner, bibliotek og fellesområder for omsorgsboliger i 3 til 5 etasjer og omsorg+ -boliger med en høyde tilsvarende 6 og 7 etasjer over terreng. Flerbrukshallen foreslås plassert under terreng i begge alternativer. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslagets alternativ 2.

Saksnummer 201804004 - Reguleringssak. Nytt saksnummer 2025/06898. Nedre Skøyen vei 24 - 26 (felt B4) - Oppdatering av planforslag før politisk behandling - oppføring av boliger og etablering av tursti. Planforslag ble sendt til politisk behandling 30.06.2025. Nordr Norge AS foreslår å omregulere nordre halvdel av Nedre Skøyen vei 24-26 (felt B4) fra industriformål til bolig, friområde og samferdselsanlegg. Planforslaget følger opp Områderegulering Skøyen og legger til rette for 195 boliger, samt utvidelse av friområdet langs Hoffselva og ny adkomstløsning fra Nedre Skøyen vei.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale fellesutgifter er kr 3 656,68 per måned. Dette inkluderer kommunale avgifter, bredbånd (GlobalConnect Kollektiv 1000), felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold mv.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 397,68
- Internett: kr 259,-

Det er varslet en økning i felleskostnadene på 4 % fra 1. juli 2026. For denne seksjonen vil posten 'Felleskostnader' øke fra kr 3 397,68 til kr 3 533,59 per måned.

Sameiet har ingen fellesavtale for TV-tjenester; dette må bestilles individuelt.

Selger informerer om et strømforbruk per år på kr 8440 / kWh 8845.

Beregnet eiendomsskatt er ca. 1 174,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 856 942 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er pr. 26.02.2026 ingen lån registrert på sameiet.

9 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

231 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
242 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 492 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Kihle Bergsmo og Renate Kihle Bergsmo

Leiligheten er tilknyttet Elmholt 1 Boligsameie.
- Sameiet består av 46 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6596867.

Dyrehold er tillatt, men det er båndtvang for hund på fellesarealene hele året og avføring skal plukkes opp.
Til hver boligseksjon er det knyttet 1 bod i garasje/kjeller. Sameiet har felles sykkelrom og fellesbod.
Fasadeendringer som utbygging, maling eller montering av markiser må godkjennes av styret. Det er ikke tillatt med flislegging av terrassegulv, motorisert kjøkkenavsug, eller å sette opp antenner/parabol uten styrets godkjenning. Det er forbudt å riste tepper over rekkverk.
Det er installert videoovervåking i garasjeanlegget.

På årsmøtet 10. april 2025 ble årsrapport og regnskap for 2024 godkjent, og det ble vedtatt en vedlikeholds- og anskaffelsesplan for 2025 med føringer for 2026-2029. Felleskostnadene er varslet å øke med 4 % fra 1. juli 2026.

Planlagte prosjekter for de kommende årene inkluderer:
- 2026: Ny takpapp på takterrasser (kr 600 000) og nytt brannvarslingssystem i garasjen (kr 190 000).
- 2027: Maling av vinduer/dører og panel på terrasser (totalt kr 420 000).

Enhver sameier er pliktig å melde salg eller utleie av sin seksjon til styret. Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning. For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har sameiet panterett i den enkelte seksjon for kr 20 000.

Det er en pågående forsikringssak knyttet til antatt mindre vannskader i en leilighet forårsaket av kondensvann ved takgjennomføring. Saken er per i dag ikke løst eller utbedret.

Dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER;  kr -24 800,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger a 4 000,- 2 inkl.  

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 40 000,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0092/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2692

Sist oppdatert: 13. mars 2026 kl. 10:45