Kristine Bonnevies vei 2

Kristine Bonnevies vei 2, 0592 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 152, seksjonsnummer 35, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
9. etasje 58 kvm: Entré, baderom, stue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Kjellerbod.
12. etasje 5 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
9. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod og en loftsbod på hhv. 3 og 5 kvm.
Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 6 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.11.2025 utført av Anticimex v/Andreas Hansen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med membran/takpapp(taket er ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 40db, samt kikkehull. Vinduer og balkongdør med karmer av tre/aluminium og to-lags glass fra 2020.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik med bakgrunn av alder, slitasje, skader mv. som kan kreve tiltak)

Våtrom:
- Det er registrert åpning i gulv ved rørtilførsel i hjørne mot kjøkken. Det er ingen synlig tetting rundt åpningen. TG2 er satt for å belyse risiko for vannansamling og vanninntrenging i konstruksjonen. Tetting/tiltak anbefales.
- Øvrige gulvflater har generell bruksslitasje.
- Tettesjiktet/membran har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.

Øvrige rom:
- Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale.

Tekniske anlegg:
- Eldre tilførselsrør til radiator uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand.
- Stoppekran er plassert utenfor boenhet. Ikke hensiktsmessig mht. evt. lekkasje.

Elektrisk anlegg:
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.

Balkong:
- Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 meter. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
- Utvendig trekledning under vindu bærer preg av slitasje.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Det er ikke utført hulltaking/fuktmåling på baderom grunnet våtrommets plassering mot nabo/fellesareal, samt vegger av mur/betong. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument hvor det ikke ble oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.
- Motor for mekanisk ventilasjon er plassert utenfor leiligheten og er derfor ikke undersøkt.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG0 og 1 (tilstandsgrad 0 - ingen avvik og 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd ca. 25 år i boligen, som ble kjøpt i 2001.
Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Krogsveen avd. Årvoll v/ Hanne Pettersen har gleden av å presentere denne flotte leiligheten med majestetisk utsikt ut over marka.
Leiligheten har en svært attraktiv beliggenhet på hjørnet i 9.etg., med balkong på hele 6 kvm.
Her skinner solen fra tidlig morgen og utover ettermiddagen. Solskjerming i form av markise er montert og gjør at leiligheten holder seg behagelig sval gjennom varme sommerdager.

Bosetter du deg her, ligger du mange meter over øvrige naboer i terrenget. Dette gir en wow-faktor i tillegg til at boligen ikke har noen form for innsyn.
Høyblokken ligger i rolige og ettertraktede omgivelser, med heis og marka kun ett steinkast unna.

Nærmere innhold:

STUE:
Unik og romslig stue med en lys og luftig romfølelse. Det første som møter deg er store vindusflater og en slående flott utsikt, noe som gir en fantastisk atmosfære og wow-faktor! Vinduene ble byttet så sent som i 2020 og fra stuevinduet har du vidstrakt utsikt over nærområdet året om. Her er det god plass til både sofa med salongbord og tv-seksjon samt en spisestue av god størrelse. Rommet er romslig og har en rektangulær form hvor man med enkelthet kan innrede etter eget ønske og personlige stil. I og med at leiligheten ligger høyt opp i etasjeplan er det ingen direkte innsyn til leiligheten. Her ferdes du fritt både i stuen, balkong og på soverom. Fra stuen er det utgang til en flott balkong. Hvitmalte flater med en mørk fondvegg som gir et moderne uttrykk, og på gulvet er det lys bjørkeparkett.

BALKONG:
Direkte utgang til boligens fantastiske balkong! Sydøstvendt balkong på hele 6 kvm med gode lys- og solforhold. Her skinner solen fra ca. kl. 07.00 til ca. kl. 15.00 sommerstid ihht. selger. Balkongen er overbygget og har montert markise, noe som gjør at du kan nyte balkongen selv på dager hvor været ikke er optimalt. Et herlig og helt unikt uterom som fungerer ypperlig som en forlengelse av boligen på sommerhalvåret. Denne gir deg følelsen av at boligen er større enn hva arealet opprinnelig tilsier og byr på vidstrakt utsikt i flere retninger. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager så vel som flotte kvelder. Denne må oppleves!

KJØKKEN:
Flott, separat kjøkken med masser av lysinnslipp. Kjøkkeninnredning fra JKE design med hvite fronter, benkeplate i corian (kompisitt) og nedfelt rustfri oppvaskkum med ett-greps armatur. Godt med oppbevaring og mye benkeplass. Stikkontakter og belysning mellom benk og overskap. Integrerte hvitevarer som stekeovn, koketopp med kullfilterventilator over, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. De generøse vindusflatene slipper inn godt med lys og skaper en hyggelig atmosfære. I og med at kjøkkenet er adskilt, tilfredsstilles de aller fleste behov hva gjelder størrelse, utsyn og et naturlig spisested.

SOVEROM:
Boligens soverom er av god størrelse og har rikelig med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Veggflatene er hvitmalte med en moderne fondvegg av spiler og på gulvet er det bjørkeparkett. Rommet er utstyrt med en romslig, plassbygd skyvedørsgarderobe med god lagringskapasitet. Videre er det ytterligere oppbevaringsmulighet er i plassbygd skapløsning langs himling. Godt med lysinnslipp fra store vindusflater.

BADEROM:
Pent, flislagt bad med gulvvarme. Innredningen består blant annet av et dusjhjørne med skyvedør og gulvstående toalett . Videre er rommet innredet med en heldekkende skapinnredning fra HTH med ovenpåliggende servant og speil med belysning og skap på vegg over. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

ENTRÉ:
Innbydende entré med malte veggflater og parkett på gulv. Godt med oppbevaring i plassbygde hylle- og garderobeløsninger samt god plass til kontorløsning på den plassbygde skrivepulten. Fra entréen er det direkte adkomst til leilighetens øvrige rom, noe som forsterker den gode planløsningen.

Diverse:
- 9.etg. med rå utsikt
- Romslig balkong med meget gode solforhold og solskjerming
- Lyst og luftig soverom
- Heis opp til leiligheten - to utganger gir mulighet for trappefri adkomst!
- Leiligheten disponerer i tillegg en bod på loft på 6 kvm gulvflate samt en kjellerbod på 3 kvm
- Felles sykkelbod i kjeller med heisadkomst
- God plass til å oppbevare barnevogn i felles gang
- Parkering rett utenfor bygget
- Vannbåren oppvarming og varmtvann inkludert i felleskostnader (a-konto)
- Barnevennlig og svært ettertraktet område med marka som nærmeste nabo

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.
- Lampe over kjøkkenbord, 4 taklamper stue (fuglelampe over spisestuebord, rund lampe ved salong, 2 hattelamper ved vindu), samt vegglamper medfølger ikke.
- Kroker/knotter på vegg i gangen medfølger ikke.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Oppvarming med radiatorer tilkoblet felles varmesentral og elektrisk gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 30.11.1966.

Videre foreligger det ferdigattest på fasaderehabilitering datert 18.10.1991, ny heis datert 26.11.2015 og ferdigattest på fasadeendring datert 29.01.2021.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 16121, tinglyst 21.03.1985, Erklæring/avtale: Panterett til sameiet på kr 10.000,- som sikring for ikke-betalte felleskostnader.

Sameiet har i tillegg legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om vei.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutt.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligen ligger i blindvei i et meget populært og veletablert boligområde på toppen av Tonsenhagen med marka som nærmeste nabo. Lillomarka starter rett ved blokka og gir deg muligheten til å koble av fra byens mas i flotte rekreasjonsomgivelser. Bilfrie skogsveier og turstier strekker seg milevis innover, det samme gjør skiløypene! Her er mulighetene nærmest ubegrenset for de som er glad i å sykle, gå på ski eller spasere turer. Fra leiligheten er det en flott gåtur opp til Grefsenkollen, med sine slalåmbakker om vinteren og terrengsykling og bademuligheter om sommeren. Også kort vei til Linderudkollen og Lilloseter med matservering.

Store grøntområder i nærheten av leiligheten med kunstgressbane, grusbane og volleyballbane. På vinterstid kan du stå på skøyter både ved Årvoll naturisbane og Tonsenhagen skole

Fra leiligheten er det ca. 6 minutters gange til Tonsenhagen Torg, med KIWI matbutikk, Apotek1 og den populære kaféen Kaffehjørnet. Rett ved torget finner du også badedammen hvor man kan ta seg en dukkert på varme sommerdager.

Nærheten har du også Linderud senter, med et stort utvalg av butikker og servicetilbud, blant annet jernvarehandell og vinmonopol.

God offentlig kommunikasjon på Tonsenhagen, med blant annet 31-bussen til sentrum. Denne linjen har vanligvis avganger hvert 6. minutt og går 24/7. Du er på Grünerløkka på ca. 14 minutter og på Oslo S på ca. 18 minutter. Buss 26 kjører via Tonsenhagen til Bislett/Ellingsrudåsen. Flybussen kjører fra Linderudsletta (ved Linderud senter).

Dette er en bolig for deg som vil bo sentralt med kort reisetid til byens pulserende liv, samtidig som du bor i vakre, rolige og grønne omgivelser rett ved marka!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole.
Det er flere barnehager i nærheten, bl.a.:
– Rødberget naturbarnehage (4–5 år): 0,2 km
– Lykketrollet familiebarnehage (0–3 år): 4 min
– Sandbakken barnehage (1–6 år): 0,6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2.885 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Eiendommen er høytliggende med store og frodige grøntarealer. Dels naturtomt, dels opparbeidet med plen, trær, prydbusker og annen beplantning. Store fellesarealer med sittegrupper. Fine områder rundt blokkene. Asfalterte kjøreveier samt interne stikkveier.

*Selger eier en garasjeplass i Tonsenhagen Garasjelag som kan kjøpes separat for kr 290.000,-.
Garasjen ligger ca. 50-60 meter fra inngangsdøren, og er merket med nummer 1629.
Garasjeanlegget ble rehabilitert i 2021/2022.
Det må betales et eierskiftegebyr på kr 1.200,- samt fellesutgifter som per dags dato er på kr 400,- pr mnd.
Garasjen er ikke befart av takstmann og ved eventuelt kjøp så overtas garasjen slik den fremstod på visning.

Det er mulig å kjøpe eller leie lader og opprette abonnement gjennom Elaway (tidligere Ladeklar). Selger leier i dag lader og betaler kr. 268,- pr mnd estimert etter sitt forbruk.
All info vedrørende bestilling av elbil lading fås fra garasjelagets hjemmeside: http://tonsenhagen-garasjelag.com/.

Parkeringsplassene utenfor Kristine Bonnevies vei 2-4-6 er gratis og reservert for beboere og besøkende.
Hver leilighet har ett parkeringskort samt et gjesteparkeringskort. Dette må være synlig i ruten for å kunne benytte seg av plassene.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Kristine Bonnevies vei) og via private stikkveien/innkjørsler til blokkene med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-612 (V060159) datert 06.01.1959 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Marka - Årvollbassenget - Vann- og avløpsetaten foreslår å regulere Årvollbassenget til bebyggelse og anlegg - vannforsyningsanlegg (under terreng) og landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) med mer (på terreng). Hensikten er å sikre eksisterende og planlagte vannforsyningsanlegg mellom Oset vannbehandlingsanlegg og Groruddalen. Planforslaget ble lagt ut til høring 24 februar og har høringsfrist 7 april. Saksnummer 202452124.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Reguleringsplanen er til offentlig høring og politisk behandling. Byggestøy og anleggsarbeid må påregnes dersom arbeidet igangsettes. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen.

Fellesutgiftene er kr 5 309,29 pr. md. og inkluderer: a-konto fyring, varmtvann, kabel-tv/internett, trappevask, vaktmestertjenester, betjening av fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert med 5% 01.01.2026.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger o.l.

Fellesutgiftene fordeles slik:
– A-konto oppvarming: kr 932,-
– Felleskostnader: kr 4 377,29,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 500 - 6 000,- pr. år. / 2 160 kwh. pr. år.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Boligselskapet har avtale med Ista om leveranse av energiservicetjenester. OBOS fakturerer den enkelte beboer a-konto på vegne av Ista sammen med ordinær innkreving av felleskostnader. Ista avregner faktisk energiforbruk pr. år mot innkrevd akontobeløp. Hvis seksjonseier fjerner radiatorer må Ista underrettes.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene Nåværende eier har en bredbåndshastighet på 100mbps og betaler 250,- i måneden ekstra ut over det som er basis/dekket av felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger iht. selger.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 075 061,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 300 243,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 158 155,- pr. 17.11.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 7 844 112‚– pr. 17.11.2025 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: Obos-Banken AS - 98207916870
Saldo: kr 464 156,-
Andel av saldo: kr 0,-
Rentebetingelser: 6,65% (flytende)
Innfrielsesdato: 30.11.2045

Lån II:
Lånenummer: Obos-Banken AS - 98208162969
Saldo: kr 7 379 956,-
Andel av saldo: kr 158 155,38,-
Kapitalkostnader: kr 1 126,47
Rentebetingelser: 6,65% (flytende)
Innfrielsesdato: 30.07.2048

Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

4 380 000,00 Prisantydning
158 155,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 538 155,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

113 450,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
124 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 662 645,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Grete Ringnes

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Tonsenhagen 9, med sameiebrøk 1290/49455.
Sameiet består av 42 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Det er ikke tillatt med grill på balkongen ref. husordensreglene punkt. 19.
Det er tillatt med dyrehold i sameiet, så fremt dette ikke sjenerer andre beboere. Det er bestemmelser i husordensreglene pkt. 16 som må følges.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023: Rørfornying av soilrør, bunnledninger og seksjonsspesifikke avløpsrør
2023: Inspeksjon av ventilasjonsanlegg
2020: Rehabilitering av fasade og tak, samt utskifting av vinduer i fellesareal
2020: Utskiftning av vinduer og balkongdører i 29 av 42 leiligheter samt utvendig overflatebehandling av resterende vinduer
2020: Brannteknisk tilstandsvurdering (Newsec)
2019: Tilstandsrapport og vedlikeholdsplan for bygningsmassen fra Obos Prosjekt
2018: Brannteknisk kontroll i leiligheter/utskifting av brannslukningsapparater
2018: Gjennomført radonmåling i bygningsmassen
2017: Balkongrehabilitering
2016: Rens av ventilasjonsanlegget
2016: Varmefordelingsmålerne på radiatorene i leilighetene ble byttet ut
2015: Oppgradering av elektrisk anlegg (hovedtavle og stige/tilførselskabler)
2014: Ny heis

Planlagte påkostninger:
Iht. styreleder pr. 08/12 er det ingen store vedlikehold planlagt for året som kommer. Indeksregulering av felleskostnadene på 5% fra 01/01. Det vil bli byttet noen branndører, og alle radiatormålere (i hver seksjon) skal byttes i 2026. Alt vedlikehold vil bli bekostet av oppsparte midler i sameiet. Det er som nevnt ovenfor fra tidligere årsmøte, kun heisen som man kan forvente å gjøre noe med i løpet av de neste årene (3-5 år).

Heis:
- På sameiets årsmøte i 2022 ble det gitt fullmakt til et låneopptak for å utbedre heisen. Nødvendige utbedringer var anslått koste mellom kr 700.000,- til kr 1.200.000,-. Senere vurderinger fra serviceansvarlig, KONE, tilsier imidlertid at større utskiftinger av komponenter likevel ikke er nødvendig i det omfanget som tidligere var anbefalt. Heisens driftssikkerhet har generelt vært god de siste par årene.
KONE var på ny befaring i desember 2023 (etter rørfornyingen) og slår fast at de feilrettinger vi har gjort på heisen i 2023 synes å virke med hensyn til driftssikkerhet for heisen. KONE mener nå at det er nok med å justere dører og rette opp påpekte feil fra heiskontrollen. Videre sier KONE at utskifting av styringssystem kan utsettes i 3-5 år.
Utskifting av styringssystem kan eventuelt fremskyndes om driftsmønsteret endrer seg. Vedtak for sameiermøte april 2024: Vedtak om utbedring av heis på årsmøtet i 2023 annulleres. Det ble gjennomført kontroll av heisen høsten 2025, hvor tilbakemeldingen var at heisen er i god stand og kun vanlig vedlikehold og skifte av slitedeler var nødvendig. Styret følger opp driften av heisen og sørger for utbedring når dette viser seg nødvendig.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Kunderabatt kr 11 000,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet kr 10 750,-
Boligstyling - konsultasjon  kr 2 500,-
Foto - leilighet med collage Lasse Lerdahl kr 5 550,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0197/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25197

Sist oppdatert: 26. desember 2025 kl. 20:49