Traverveien 29

Traverveien 29, 0588 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 107, ideell andel 1/1
Andelsnummer 221, Tonsenjordet Borettslag, organisasjonsnummer 948 538 873

Totalt bruksareal BRA: 73,6 kvm

BRA-i:
3. etasje 67 kvm: Entre, bad/wc, 2 soverom, kjøkken, stue med utgang til balkong

BRA-e:
-1. etasje 3.6 kvm: Kjellerbod
5. etasje 3 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
3. etasje 5 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod og en loftsbod på hhv. 3,6 og 9,4 kvm gulvflate.
Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 9,4 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6,4 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.12.2025 utført av Taksthuset v/ Pål Morten Pedersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med murverk i bærende konstruksjoner og fasader, yttervegger utvendig pusset og malt. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Etasjeskille:
- Med bruk av nivelleringslaser ble det registrert totalt avvik i stuens bredde og på kjøkken på mellom 10 og 15 mm, i tillegg til lokale skjevheter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Vannledninger:
- Det er ikke etablert fordelerskap. Rørfordeling er synlig over takplater på badet.

Elektrisk anlegg:
- TG2 er satt grunnet manglende dokumentasjon/samsvarserklæring på deler av anlegget.

Vannbåren varme:
- Anlegget er bygd med jernrør og har oppnådd en høy alder. Det vil være risiko for skader og lekkasjer i tiden som kommer.

Våtrom:
- Tettesjikt har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG0 (ingen avvik) og TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Boligen ble kjøpt av selger i november 2025.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Velkommen til en av Traverveiens fineste leiligheter!
Denne leiligheten ble pusset opp i 2025 og bærer preg av en spennende planløsning og et lekkert materialvalg.
De helsparklede veggen er malt i tidsriktige farger.
Dette kombinert med gjennomgående 1-stavs laminat Sand Natural fra BerryAlloc (ekstra bred), gjennomtenkt belysning og lekre detaljer gjør at denne leiligheten er som tatt ut fra et interiørblad.
Denne leiligheten er vanskelig å ikke falle for!

Tonsenjordet borettslag er et svært populært borettslag på Disen/Årvoll.
Her er det et ungt, sporty og engasjert bomiljø.
Skiløypene/turstien starter rett utenfor blokken og fører opp i Lillomarka.
Det er også et svært godt kollektivtilbud hele døgnet.
Dette er leiligheten for deg som ønsker kort vei til både byen og skogen.

Traverveien 29 har en av borettslagets bedre beliggenheter.
Blokken vender ut mot en av borettlagets to fine møteplasser med lekestativ og benker.
Her møtes store og små til lek og en kaffekopp.

ENTRÈ:
Det første som møter deg er en lys og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass til jakker og sko i plassbygget skyvedørsgarderobe på 1,4 meter med speildører fra Garderobemekka.
Lekre Terrazzao fliser (60x60cm) fra Modena på gulv med gulvvarme og lysmalte veggflater. Velkommen hjem!

KJØKKEN:
Kjøkken med delivis åpen løsning inn mot stuen skaper godt med gjennomgående lys og ett meget sosialt rom.
Påkostet Sigdal kjøkken fra 2025, modell Vidde Korn med laminat benkeplate type Delaware Stein og nedfelt oppvaskkum fra Franke Maris i matt black.
Belysning, skapdørhåndtak og blandebatteri i sort/bronse gir ett helthetlig og moderne uttrykk, her er ingenting overlatt til tilfeldighetene.
Kjøkkenløsningen er utvidet fra original planløsning, noe som gir godt med benk- og skapplass, samt en smart sittebenk med oppbevaring under. Her skapes en koselig spiseplass ved kjøkkenvindu med idyllisk utsikt. De generøse vindusflatene slipper inn godt med lys og skaper en hyggelig atmosfære.
Påkostede integrerte hvitevarer; kjøleskap med fryser, komfyr, induksjonstopp med integrert avtrekksvifte, oppvaskmaskin (ekstra stillegående). Legg spesielt merke til den eksklusive induksjonstoppen på 80 cm med integret avtrekksvifte.
Hvitevarene er ubrukte og har garanti. Kvitteringer foreligger.
Det er montert lekkasjestopper på vannrør i kjøkkenbenk, og komfyrvakt på platetopp.

STUE:
Tiltalende og moderne stue med en lun og luftig romfølelse. Stuen er malt i fargen Kokos. Original fondvegg i panel er malt i samme farge og gir ekstra sjarm. Det første som møter deg er store vindusflater og balkongdør som gir en god atmosfære. Plassbygget radiatorskjuler malt i samme farge som vegg skaper en fin og bred vinduskarm. I denne stuen er det god plass til sofa med tilhørende salongbord og tv-seksjon, for ikke å glemme god plass til en romslig spisestue. Rommet er romslig og har en veldimensjonert utforming hvor man med enkelthet kan innrede etter eget ønske og personlige stil. I og med at leiligheten ligger i byggets tredje etasje er det lite direkte innsyn til leiligheten. Her ferdes du temmelig fritt både i stuen, balkong og på soverom. Fra stuen er det direkte utgang til en flott balkong.

BALKONG:
Fra stuen er det videre adkomst til en romslig balkong på 5 kvm. Balkongen strekker seg langs deler av stuen og byr på sol gjennom store deler av dagen, ettermiddagen og kvelden.
Balkongen ligger høyt og fritt med flott utsikt, ikke minst har man oversikt over grøntareal og lekeplass. I følge solkartet er solen på balkongen fra ca. kl. 10.00 til 18.00 midtsommers. Her er det god plass til utemøblement som både sittegruppe og grill - det er tillatt med el- og/eller gassgrill på balkongene. På årets varme dager fungerer balkongen naturligvis godt som en forlengelse av stuen. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager, så vel som flotte kvelder. Solskjerming i form av markise er montert og skjermer godt for solen.

Leilighetens to soverom er praktisk plassert i hver sin ende av leiligheten.

SOVEROM I "master bedroom":
Hovedsoverommet har god størrelse og rikelig med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord.
Soverommet har god lagringsplass med plassbygget garderobeskap (3 meter) fra IKEA (Pax) med eksklusivt dørhåndtak fra R-Bergersen. Rommets vegger er malt i en beigetone som passer perfekt med fargen på garderobeskapet og gir ett eksklusivt helhetsinntrykk.
Stort vindu gir svært gode lysforhold og idyllisk utsikt mot vernet grøntareal. Plassbygget radiatorskjuler malt i samme farge som vegg skaper en fin og bred vinduskarm.

SOVEROM II:
Boligens andre soverom er også av god størrelse og selvsagt fleksibelt i bruk og passer like godt som både gjesterom, barnerom og kontor!
De helsparklede veggene er malt i fargen Thoughtful og på gulvet er det den samme, lekre laminaten som i resten av boligen. Godt med lysinnslipp fra stort vindu.

BADEROM:
Delikat og flislagt baderom med varmekabler i gulv og downlights i himling (nye led spotter i 2025). Bad og soilrør ble pusset opp i 2009 av borettslaget.
Det ble i 2025 montert nytt servantskap i eikefiner fra Lind bad med ovenpåliggende servant. Servantskapet er 120 cm bredt og skaper en praktisk brette/stellebenk. Stort, vegghengt speil gir god romfølelse.
Badet er utstyrt med vegghengt toalett, dusjhjørne med innfellbare glassdører og opplegg til vaskemaskin.

- Alt av oppusing er utført av Hjelp Bygg AS og kvitteringer foreligger.
- Nye vinduer, balkongdør og oppgradert balkong våren 2025
- Sikringsskap med automatsikringer plassert i gang utenfor leiligheten.
Det elektriske anlegget ble oppgradert i 2025: Installert nye jordfeilautomater, noen nye kurser, varmekabler i entre, stikkontakter og brytere, komfyrvakt. Jobben ble utført av El-Kraft Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Slett entrédør med kikkehull, brannklasse B30 og lydklasse 35 db.
- Det ble montert nye styringshjul på radiator på soverommene i 2025.
- Alle innvendige dører ble byttet i 2025 og påkostet dørhåndtak fra R-Bergersen ble montert.
- Loftsbod med skråtak og gulvareal på 9,4 kvm.
- Lukket kjellerbod på 3,6 kvm.
- Varmtvann og fyring er inkl. i felleskostnadene.
- Utendig kran, perfekt til å vaske sykkel eller hund.
- Plass til barnevogn i oppgangen.
- Fellesvaskeri og tørkerom.
- Felles sportsbod og rom for oppbevaring av bildekk.
- Forkjøpsretten er avklart. Her kan du flytte rett inn!
- Mulighet for leie av parkeringsplass/garasje etter venteliste.
- Veldrevent borettslag med god økonomi.
- Mulighet for rimelig leie av selskapslokale i Fyrhuset (Traverveien 23).
- Rikelig kollektivtilbud med busslinjer som går hvert 6 minutt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.

- Persienne fra Bolina på kjøkkenvinduet medfølger ikke..

Sentralvarme med radiatorer tilknyttet fjernvarmeanlegg og varmekabler i entre og på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1955.

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i kommunens arkiver. Det finnes dog en tilsynsrapport som henviser til at det ble gitt ferdigattest 10.06.1959. Iht Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

I tillegg foreligger det ferdigattest på rehabilitering av våtrom datert 29.01.2010 og igangsettingstillatelse for den pågående rehabiliteringen datert 19.11.2024. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på borettslagets eiendom som omhandler bestemmelse om trafostasjon/kiosk og bestemmelser om garasje/parkering.

Servituttene vil følge eiendommen og kopi av servituttene kan fås av megler.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Attraktiv og tilbaketrukken beliggenhet i flotte og lite trafikkerte omgivelser i det veletablerte Tonsenjordet Borettslag, midt mellom sentrum og marka. Beliggenheten er perfekt for deg som ønsker en kombinasjon av en sentral beliggenhet og et grønt, rolig bomiljø. Utviklingen legger vekt på store grøntområder og et hyggelig bomiljø.

Her bor du sentralt med gangavstand til alt man trenger i hverdagen inkludert shoppingmuligheter, kollektivtransport og gode servicetilbud på f.eks. Storo med mellom 10-15 minutter til alle områdene. Ca. 3-4 minutter å gå til den koselige kaféen Kaffe & Brød på Disen. Gangavstand til nærsenter på Årvoll med matbutikk, apotek, frisør og kafé. Like ovenfor senteret ligger EVO treningssenter.

For den som er glad i friluftsliv og aktivitet, byr området på rike muligheter for rekreasjon. Kun få minutters gange til Lillomarka, med flotte turstier og lysløyper, samt Grefsenkleiva alpinanlegg. Ta turen til flotte Trollvann og Linderudkollen med badevann og hoppbakke, eller gå en drøy halvtime gjennom marka for å nyte Oslos fineste utsikt fra Grefsenkollen. Grefsenkollen ligger idyllisk til på "byens tak" og er et svært populært turområde sommer som vinter! Grefsenkollen er også svært kjent for OverOslo Bar som er er et perfekt sted for en aperitif før middag eller et glass etter en frisk topptur samt et variert underholdnings- og kulturtilbud, alt fra quiz til intimkonserter og stand-up! For ikke å glemme musikkfestivalen med samme navn. "OverOslo" har raskt vokst til å bli en av Østlandets største og mest populære musikkfestivaler. Festivalen tilbyr en førsteklasses festivalopplevelse; utsikt mot byen og solnedgangen, grønne og publikumsvennlige konsertamfier samt digg mat og drikke!

Muselunden er også kun et steinkast unna boligen. Den gressbelagte lunden byr på mye forskjellig til enhver årstid. På sommeren er frisbeegolf en svært populær aktivitet blant alle aldre. Er du ikke av den aktive typen, er det allikevel nok plass å benke seg ned på. Dette er et område som inkluderer alle som ønsker å lese bøker, sole seg, spasere i de frodige områdene eller fyre opp en liten engangsgrill. Hvis vinteren byr på nok snø, er det perfekte akeforhold i bakken! Det er såpass helling på bakken at dette kan være morsomt, selv for de voksne!

Det er for øvrig mange grøntområder i nærområdet, f.eks. Torshovparken med flotte grøntområder og sandvolleyballbaner. Også Torshovdalen, Akerselva, og Voldsløkka ligger i gangavstand. Langs Akerselva vandrer du langs elvebredden på en hyggelig tursti som fører ned til sentrum i sør (via Mathallen), eller opp til Maridalen i nord og videre til Nordmarka. Langs elva arrangeres det også årlig "elvevandring" som har blitt en voksende kulturbegivenhet for både store og små. Videre finner du grønn turløype til Sognsvann, samt flere gode sykkelmuligheter til Maridalen og Ullevålseter. Nordover langs elven finner du Teknisk museum og badeplasser ved Nydalen, Stilla og Brekkedammen.

Utdanningsinstitusjoner som Universitetet på Blindern, Handelshøyskolen BI Nydalen, Tannlegehøyskolen, Veterinærhøyskolen, Sykepleierskolen på Lovisenberg m.m. ligger kun et steinkast unna. Treningstilbud som EVO Årvoll, Fitness24Seven på Bjerke senter, STERK på Løren, Sats Storo og Myrens Sportssenter på Torshov ligger i gangavstand. Også kort gangavstand til Aker Sykehus og Oslos nye storbylegevakt.

En kort kjøretur unna finner du Linderud senter med et rikelig utvalg av butikker og servicetilbud, bl.a. restauranter, matbutikker, vinmonopol og apotek. Her finner du også Sats.

Kort gange til bussholdeplass ved Bjerke med hyppige avganger til sentrum og BI. 31-bussen går hele døgnet hele uken, med ekspressbuss i rushtiden. Flybuss hver halvtime.

Dette er leiligheten for deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen krever, men samtidig ha rolige og barnevennlige omgivelser rundt deg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Årvoll barne- og ungdomsskole.
Fin skolevei via turvei og undergang.

Flere barnehager i området, nevner bl. annet:
Årvoll barnehage (1-6 år) 0.4 km
Læringsverkstedet Årvollveien bhg (1-6 år) 0.5 km
Læringsverkstedet Bjerke Panorama: 0.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 33.116,1 kvm som tilhører borettslaget. Tomt opparbeidet med busker, trær, diverse beplantning, plenområder, sykkelparkering, sittegrupper, lekeapparater og asfalterte internveier.

Borettslaget har ca. 150 biloppstillingsplasser som leies ut til beboere som disponerer bil. Disse leies ut etter venteliste/først til mølla-prinsippet, fra kr 4 560,- pr. år.

Parkering for elbil:
Borettslaget har 40 parkeringsplasser for elbil. Årlig kostnad pr. plass er kr. 8.436,-, samt strøm avhengig av forbruk.
Pris for strøm: spotpris + 0,35kr + 5% avgift.. Pris pr/kWh følger markedet og justeres jevnlig.

Pr. 06/11 er det 9 stk på venteliste for elbilplass og 3 stk på liste for vanlig parkeringsplass.
Det må signeres en kontrakt med borettslaget før man får tildelt parkeringsplass. Når man får tildelt plass vil det påløpe et eierskiftegebyr på kr. 850,- fra forretningsfører.

For øvrig kort vei til kommunale ladeplasser utenfor Årvoll senter.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Traverveien) og via private stikkveier til blokkene med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-530 datert 31.03.1954 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Kommunedelplan: KDP-17.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Tonsenjordet borettslag er oppført på kommunen Gule liste og på listen over fremtidig fredning hos Byantikvaren. Byantikvaren, Plan- og Bygningsetaten og Tonsenjordet borettslag har blitt enig om at ev. nye balkonger må beholde sitt arkitektoniske uttrykk og balkongens eksisterende bredde, men at det er mulig å øke noe i dybden. Dersom borettslaget gjør noe utover hva som er avtalt vil Byantikvaren vurdere fredning.

I forbindelse med prosjektet for vindu/balkong og etterisolering ble det 3. oktober 2023 sendt inn søknad til Plan- og Bygningsetaten for rammetillatelse for rehabilitering, etterisolering av fasade, utvidelse/nye balkonger og utskifting av vinduer/balkongdører. Igangsettingstillatelse ble gitt 19.11.2024. Saksnummer 202314647 hos Plan- og Bygningsetaten.

Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen.

Det er vedtatt bygging av forretning/boliger i Årvollveien 15 (gammel del av Årvoll senter). Riving av eksisterende bygning er utført. Tillatelsen inneholder oppføring av blokk på syv etasjer inkludert to kjeller-/underetasjer. Tomten er solgt til en ny utbygger, som planlegger å gjøre noen justeringer og sende ny søknad til Plan- og bygg. Hvilke justeringer det er snakk om og hva de innebærer er ikke klart. Støy og byggearbeider vil forekomme når byggingen settes i gang. Se saksnummer 202212136 hos Plan- og Bygningsetaten.

På tomten til Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode. Salgsstart er planlagt til 2026.
Saksnummer 202213772 (Bjerke Nord, Torgbyen): Beslutning om offentlig ettersyn er planlagt til 05.09.2025.
Saksnummer 202213600 (Bjerke Syd, Parkbyen): Oppstartsmøte var 19.09.2022, og er siste oppdatering av saksgang.
Se saksnumrene hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.

Bystyret vedtok 23. mars 2022 å omregulere Refstadveien 102 fra forretninger og transformatorstasjon til boliger. Det skal bygges et tårnbygg på 40 meter (12 etasjer) i kombinasjon med en lavere lamell på 17 meter (4 etasjer). Mot Refstadveien skal første etasje inneholde utadrettet virksomhet (f.eks. butikk) mot et torg. Lamellen skal skjerme de nye boligenes utearealer fra støy i Refstadveien. Totalt inneholder prosjektet 63 boenheter. Dagens turvei gjennom Bjerke borettslag skal fortsette gjennom planområdet fram til Refstadveien. En fremtidig utvidelse av Refstadveien sikres. Se saksnr. 201715003 hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon. Salget er i gang og prosjektet kan følges på: https://bolig.soeiendom.no/boliger-til-salgs/pilar-bjerke/til-salgs.

I Refstadveien 60-74 foreligger det planer for omregulering av tomtene fra forretning- og kontor til bolig og næring. Nybygg med kombinert bebyggelse og anleggsformål – Kontor/ forretning/ offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, service helse og velvære o.l)/bevertning/kulturinstitusjon (bibliotek), lager. Planene inneholder bygg på maks 7 etasjer og 3 underetasjer.
Bemerkningsmøte ble avholdt 04.06.2024. Se saksnr. 201915380 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Det ble for noen år siden avholdt et mulighetsstudie på tomten i Refstadveien 52 (Circle K-tomten). Her ble det sett på to alternativer, ett med boliger over bensinstasjon og ett med hotell/kontor/næring. Begge alternativene inneholder forslag til bygg med inntil 8 etasjer.

Felleskostnadene er kr 6 713,- pr. mnd. og inkluderer: inkluderer: fyring, varmtvann, kabel-tv/internett fra Telia, betjening av fellesgjeld, trappevask, fellesvaskeri, vaktmester, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift, vedlikehold mv.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Her vil det likevel påløpe gradvise økninger på grunn av det pågående rehabiliteringsprosjektet.

Felleskostnadene fordeles slik p.t:
Felleskostnader kr 4 864,-
Lån/Renter kr 1 639,-
Tv og internett, inkl. kapasitet 50 Mbps kr 210,-

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 800,- pr. år. / 3 600 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og en grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Internett-dekoder medfølger iht. selger.
I borettslaget kan man velge tv + internett eller kun internett med høyere hastighet.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

*I forbindelse med rehabiliteringsprosjektet som settes i gang (se punkt Om borettslaget) vil borettslaget ta opp et lån på mellom kr 75.000.000,- og 90.000.000,-.
Lånet vil bli refinansiert med det største lånet (Lån 1) og ende på ca. kr 110.000.000,- totalt.
Lånet vil være avdragsfritt frem til 01.12.2026.
Fellesgjelden pr. andel vil øke gradvis gjennom 2025, og noe i 2026.
Lånet vil bli utbetalt med månedlige beløp og kapitalkostnadene (renter på lånet) vil øke deretter.
Når prosjektet er ferdigstilt vil estimert fellesgjeld pr. andel utgjøre ca. kr 400.000,-.
Når avdragene begynner å løpe fra 01.12.2026 vil første avdrag pr. andel utgjøre ca. kr 544,- pr. mnd i følge OBOS.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 1 256 245,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Grunnet kort eiertid er det ikke mulig å innhente likningsverdi for boligen.

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 024 979,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 14 021,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 394 602,- pr. 18.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 102 596 698,- pr. 18.12.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: Obos-Banken AS - 98208442279
Rentesats per 18.12.2025: 4,89%
Avdragsfrihet: Ja, til desember 2026
Innfrielsesdato: 30.12.2054

Det er avdragsfrihet på lånet frem til desember 2026. Frem til det betales dermed kun renter. Når avdragene begynner å løpe fra 01.12.2026 vil de totale felleskostnadene ligge noe over 7 000,- pr. leilighet pr. mnd.

5 580 000,00 Prisantydning
394 602,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 974 602,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 938,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
18 978,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 993 580,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mikkel Stølen og Aase Da Rocha

Leiligheten er tilknyttet Tonsenjordet Borettslag.
Borettslaget består av 260 andelsleiligheter fordelt på 17 blokker.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Borettslaget har felles bygningsforsikring hos If Skadeforsikring med polisenr. 3786243
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt dersom dette ikke er til sjenanse for naboene, og etter at kontrakt med styret er undertegnet.
Det er mulighet for leie av selskapslokale i Fyrhuset (Traverveien 23).
Det er rullerende måketjeneste om vinteren utenfor inngangsdør og søppelrom. Vaktmester står for grovbrøyting av området.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/tonsenjordet/om.

Foretatt påkostninger de senere år:
2022-2023: Forprosjekt vindu/balkong/etterisolering.
2018-2024: Drenering rundt blokkene, samt bytte av stoppekraner.
2021: Utvidelse av ladebilanlegget med 20 nye plasser.
2020: Calling-anlegget, utbedring og vedlikehold.
2019: Etablering av ladeanlegg for elbiler med 20 plasser
2015: Byttet kabler til TV, internett og telefon.
2010: Rehabilitering av alle våtrom i borettslaget.

Planlagte påkostninger:

Iht. styreleder pr. 06/11 skal felleskostnadene øke med 7% (kr 350,-) fra 1 januar 2026.
Videre informeres det om at de vurderer å installere vannmålere i de ulike blokkene. Dette vil først gjennomføres som en test i én blokk for å se hvordan dette påvirker kostnadsnivået, de tar sikte på at testordningen starter i januar 2026. Kostnader både for testordningen og evt. installasjon i de resterende blokkene blir finansiert med vedlikeholdsfondet til borettslaget.

PROSJEKT FOR VINDUER/BALKGONDØRER OG FASADE:
Borettslaget har satt i gang et rehabiliteringsprosjekt som innebærer å rehabilitere fasader og balkonger samt utskiftning av vinduer og balkongdører.
De siste årene har borettslaget hatt kostnader forbundet med utbedring av lekkasjer fra vinduer, og opplevd økte oppvarmingskostnader grunnet økte energikostnader. Bytting av vinduer og balkongdør vil derfor bidra til reduserte driftskostnader for borettslaget.
Planlagt arbeid i dette prosjektet er å anse som nødvendig vedlikehold og vil utbedre mange av de bygningsdelene som per i dag er i dårlig forfatning.
Følgende er inkludert i prosjektet:
- Fasade: rehabilitering av betongelementer og ny maling.
- Tak: vask og impregnering av tak. Dette arbeidet er allerede satt i gang da dette er væravhengig.
- Vinduer: Nye vinduer og balkongdører i leiligheter – samt nye vinduer i fellesareal.
- Balkonger: Eksisterende balkonger beholdes og rehabiliteres. Eksisterende rekkverk blir byttet ut med nytt rekkverk. Samtlige balkonger vil få vindskjerm på siden. Disse vil det være mulig å skru av i etterkant. Det vil også følge med flaggstangholder til samtlige balkonger som er tilpasset.
- Oppganger: det vil gjøres reparasjon av skader i vegger og tak, samt maling. Det vil også bli nye postkasser, samt nye dører til loft og kjeller.
- Uteområder istandsettes etter at rehabilitering er avsluttet.

Prosjektet er allerede igangsatt og det er tiltenkt en prosjektperiode på 15 måneder.
Traverveien 29 er ferdigstilt.

I forbindelse med prosjektet vil det bli låneopptak, økning i fellesgjeld og økning i felleskostnader.
Kostnadsrammen for nødvendig rehabilitering er satt til kroner 75 millioner.
Det er i tillegg til dette lagt inn en buffer på 20% av kostnadsrammen.
Totalt utgjør dette kr 90.000.000,-.
Ifølge styreleder estimerer de en fellesgjeld på totalt ca. kr 410.000,- - 450.000,- pr. andel når hele prosjektet er ferdigstilt, det vil si en økning i fellesgjeld på ca. kr 330.000,- - 380.000,- pr. andel.
Felleskostnadene (ink. nedbetaling lån) når de begynner å betale avdrag på lånet (desember 2026) vil havne på et sted mellom kr 7 000,- og kr 7 100,- pr. mnd.
Da har man ikke hensyntatt årlig KPI justering av selve felleskostnadene, så det kan bli noe høyere.
Lånet tas opp i januar 2025 og øker gradvis gjennom prosjektet. Lånet er avdragsfritt i 2 år og således betales kun renter på starten.
Totale felleskostnader blir således lavere enn hva de er per nå i startfasen av prosjektet og vil ikke være høyere før om ca. 2 år.

GARASJER:
Det foreligger forslag fra styret om å rive dagens garasje, og sette opp nye garasjer som selges til beboere. Dette bekostes av beboere som ønsker å kjøpe ny garasje, og vil ikke påvirke fellesgjeld eller felleskostnader. På ordinær generalforsamling 05.05.2025 ble det vedtatt at styret gis mandat til å undersøke muligheten for riving av blikkgarasjer,
etablering av doble/enkelte parkeringsplasser og bygging av sykkelskur for bl.a. el-sykler.

UTSKIFTNING AV RADIATORER:
P.t. gjøres dette fortløpende når det er behov, og det gjøres av borettslaget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. borettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Boligselskapet er et medlemslag hos USBL. Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget USBL har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og ingen medlemmer har meldt interesse. Dersom forkjøpsretten benyttes løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til: Fastpris

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Kunderabatt kr 8 500,-
Markedsføringspakke  kr 18 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 2 750,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto - leilighet med collage Lasse Lerdahl  kr 5 550,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0220/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25220

Sist oppdatert: 26. desember 2025 kl. 21:14