Hammerstads gate 23A

Hammerstads gate 23A, 0363 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 46, bruksnummer 72, seksjonsnummer 32, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm

BRA-i:
4. etasje 100 kvm: Entrè, bad, toalettrom, soverom 1, soverom 2, kott, stue, spisestue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: 2 kjellerboder

Åpent areal:
4. etasje 11 kvm: Sydvest-vendt balkong

Boligen disponerer 2 kjellerboder. Iht. sameiets vedtekter står det følgende: "Alle seksjoner har enerett til bruk av to boder i sameiets fellesareal. Eneretten gjelder fram til 05.12.2047 (maksimalt 30 år)."

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.02.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet beliggende i bydel Frogner, Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 1938.Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av mur/betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av betong. Flatt tak (ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull, brannklasse B30 og lydklasse 35db. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1986. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2022. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad :
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Vanntett sjikt, overgang mellom sluk og vanntett sjikt, vannrør av kobber, avløpsrør og sluk og avtrekksvifte. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000,-.

Tilstandsgrad 2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard.

Toalettrom:
- Vannrør: Vannrør av kobber synlig i påforet kasse til vegghengt toalett(og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen. Det kan derfor ikke verifiseres om vanninstallasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuell lekkasje. Foreslått tiltak er at det gjøres lokal utbedring og kartlegging av utførelsen. Toalettsisternen er innebygget i veggkonstruksjonen uten vanntett sjikt eller annen sikring rundt sisternen. Konsekvens er risiko for at det oppstår skjulte fuktskader ved eventuell lekkasje fra installasjonen. Foreslått tiltak er videre kartlegging av hvilke tiltak som er nødvendig for å sikre installasjonen, slik at dette kan iverksettes.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran: Innvendig hovedstoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring. Konsekvens kan være begrenset mulighet for å kunne stenge av vannet. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avklare om stoppekran bør monteres.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre rom:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.

Sammendrag av egenerklæring:
Har du kjennskap til eiendommen? - "Ja. Eiendommen selges med fullmakt. En fullmaktshaver har ikke nødvendigvis detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det innebærer. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig".

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - "Ny baderomsinnredning, innmuring av badekar, lagt fliser utenpå gamle fliser på veggen, nytt vegghengt toalett. Utført av Mercur A/S VVS entreprenør i 2008."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? - "Ja. Sommer 2024 - Oversvømmelse i kjeller etter kraftig regnvær sameiet organiserte opptørking via vaktmesterfirma."

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? - "Ja. Oversvømmelse sommer 2024 etter kraftig regnvær - som beskrevet over"

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - "Arbeid med ny innredning og endret plassering av hvitevarer på kjøkken. Utført av Fjeld Elektro AS, i 2007.
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - "Skiftet soilrør 2018/2019 regi av sameiet."
Hvilket firma utførte jobben? - "Usikker - sameiet har eventuell dokumentasjon."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget? - "Ja. Ser at det står skadedyrsfeller fra Rentokil utenfor gården."

E n t r é :
Entréen er romslig og gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det rom for å henge fra seg yttertøy og sko i praktisk garderobe. Adkomst via felles trappegang med tilgang til heis og callinganlegg. Velkommen inn!

W C :
Gjestetoalettet har praktisk plassering i tilknytning til entréen. Toalettrommet har vegghengt innredning med heldekkende servant og vegghengt toalett med innebygget sisterne.

S t u e / S p i s e s t u e :
Leiligheten har 2 flotte stuer som kan brukes som dagligstue, spisestue eller oppholdsrom. Den første stuen er romslig med god plass til sofa og tilhørende bord eller en større spisegruppe. Stuen har en klassisk, åpen peis som skaper en varm og lun atmosfære. Fra stuen er det utgang til leilighetens balkong. Videre tar man seg inn til den andre stuen. Her har du plass til å innrede med sofagruppe med tilhørende salongbord, tv med tilhørende tv-møbler. Det er store vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys. Det er åpen løsning mellom stuene med masse plass til å invitere venner og familie til hyggelige sammenkomster.

B a l k o n g :
Fra stuen er det videre adkomst til romslig, sydvestvendt balkong på hele 11 kvm. Balkongen strekker seg langs stuen og byr på deilig sol fra formiddag til kveld. Her er det god plass til utemøblement som både sittegruppe og grill. Balkongen er utstyrt med elektrisk markise, noe som gjøre uterommet brukbart i nesten all slags vær. På årets varme dager fungerer balkongen naturligvis godt som en forlengelse av stuen. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager så vel som flotte kvelder.

K j ø k k e n :
Hyggelig kjøkken med innredning fra Norema. Glatte/profilerte fronter med benkeplate i heltre og nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Det er integrerte hvitevarer som stekeovn, induksjonstopp og kjøleskap med frysedel. Videre er det frittstående oppvaskmaskin og integrert ventilator med avtrekkskanal. Hvitevarene medfølger salget.

B a d :
Lyst bad med flislagt gulv og malte og flislagte vegger. Badet er innredet med vegghengt servant med benkeplate i heltre og nedfelt vask. Videre er det overskap med speildører og stikkontakt på vegg over benkeplate. Badet har innbygget badekar med glassvegg og dusjarmatur. Det er opplegg for vaskemaskin og vaskemaskinen som står der i dag vil medfølge. Baderommet er av eldre årgang og gitt TG3. Se vedlagt tilstandsrapport eller spør megler for mer informasjon.

S o v e r o m :
Leiligheten har 2 soverom av god størrelse. Stort og romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord på begge sider og integrerte garderobeskap. Stor vindusflate i kombinasjon med takhøyden gir rommet en lys og luftig atmosfære. Adkomst til kleskott. Soverom 2 kan innredes etter ønske og behov. Rommet oppleves møbleringsvennlig og har plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommet egner seg også godt som barnerom, kontor eller gjesterom.

Ø v r i g :
Gulv: Gulvflater belagt med parkett
Vegger: Veggoverflater utført i malt mur/betong med tapet/strietapet samt malte glatte flater.
Himling: Himlingsflater utført i malt betong.
Takhøyde: Takhøyder i leiligheten er på tilfeldige plasser målt til ca. 2,60 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alt av hvitevarer medfølger salget.

Leiligheten er oppvarmet i en kombinasjon mellom bruk av radiatorer/vannbåren varme (tilkoblet varmesentral) og ildsted plassert i spisestue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1938.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger uattestert expedisjonsdokument fra 1938. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest for utskifting vann og spillvannsopplegg for kjøkken, datert 21.09.2011.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Soverom 2 er omtalt som pikeværelse på de originale byggetegningene.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 18396, tinglyst 26.09.1975, type heftelse: Panterett til sameiet kr. 2 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkinndeling, erklæring/avtale og bestemmelse om veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Styret skal ha skriftlig beskjed om hvem som leier og bor i leiligheten. Dersom flere bebor leiligheten sammen, skal styret ha navn på alle beboere med telefonnr.

Hammerstads gate 23A har en særdeles attraktiv og sentral beliggenhet på Marienlyst, et av Oslos mest etablerte og ettertraktede boområder. Området kjennetegnes av en unik kombinasjon av urbant byliv, klassisk bygårdsbebyggelse og kort avstand til grønne rekreasjonsområder. Her bor man med umiddelbar nærhet til alt man trenger i hverdagen, samtidig som gaten oppleves rolig, trygg og svært tilgjengelig.

I nærområdet finnes et bredt og variert tilbud av restauranter, kafeer, barer, bakerier og spesialforretninger. Bogstadveien, en av Oslos mest populære handlegater, ligger like ved og byr på et stort utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud. Valkyrien Senter, som ligger i Bogstadveien, tilbyr blant annet mathall, vinmonopol og et variert utvalg av nisjebutikker, og fungerer som et naturlig møtepunkt i området. I tillegg finnes dagligvarebutikker, apotek, banker og øvrige servicetilbud lett tilgjengelig på Majorstuen. Dagligvarehandelen kan gjøres på Extra Majorstuen, Joker Kirkeveien eller Bunnpris Kirkeveien. Rema1000, Kiwi og Meny ligger også i umiddelbar nærhet. Få med deg Vestkanttorget med lørdagsmarked, eller bondens månedlige marked på Valkyrie Plass.

Majorstuen området opprinnelig fikk navnet sitt etter “Major Stuen”, en bygård som tilhørte en militær major på 1700-tallet. Den historiske bakgrunnen gir området en særegen sjarm som fortsatt preger de klassiske bygårdene og gatene i dag.

I motsatt retning ligger Frognerparken og Frognerbadet, som tilbyr store grøntarealer, flotte turstier og gode treningsmuligheter året rundt. Parken er et populært rekreasjonsområde for rolige spaserturer, jogging og sosiale sammenkomster, og gir et ettertraktet avbrekk fra bylivet.

Majorstuen er et av byens viktigste kollektivknutepunkter med svært gode forbindelser med T bane, trikk og buss i alle retninger. Fra nærmeste holdeplass er det enkel tilgang til sentrum, Blindern, OsloMet og Nydalen, noe som gjør området ideelt både for pendlere, studenter og yrkesaktive. Beliggenheten gjør det enkelt å kombinere en aktiv og effektiv hverdag med byens mange tilbud, samtidig som man bor i et rolig og attraktivt nabolag.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7 615 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte adkomstveier, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Sameiet eier 43 parkeringsplasser, hvor 1 disponeres av styret til bruk i forbindelse med oppussing etc. Det er 42 plasser som er disponible for utleie, hvor samtlige per i dag er utleid. Tildeling skjer etter venteliste og ansiennitet i sameiet, og plasser tildeles fortløpende når de blir ledige. Det er ca. 4 personer på venteliste per dags dato. Erfaringsmessig må det påregnes en ventetid på ca. 1–3 år. Leieprisen er pt. kr 450,- per måned.

Ellers er det innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Harald Hårfagres gate 12A - endring av bærekonstruksjoner i bygg. Se saksnummer: 202522533 hos sakinnsyn for mer informasjon.
- Slemdalsveien 11 - ombygging av bibliotek - Norges Musikkhøyskole. Se saksnummer: 202507247 hos sakinnsyn for mer informasjon.

Pågående plansaker:
- Saksnummer: 201718902. Saken gjelder: Bjørnstjerne Bjørnson plass 1 NRK. Sakstype: Detaljregulering.

For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/ 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7 201,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann og fyring (a-konto), kabel-tv/internett, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, renhold- og vaktmestertjenester, diverse honorarer m.m.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Akonto fjernvarme kr 1 001,-
Fryseboks kr 50,-
Felleskostnader kr 6 150,-

Det er mulighet for leie strøm via stikkontakt til fryser/kjøleskap i egen bod og prisen er pt 50kr/måned. Utgiften vil bli ført som egen linje i samme faktura som felleskostnader og akonto.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Sameiet har inngått avtale med Brunata om avregning etter faktisk forbruk av varmtvann og fyring, det kreves derfor inn et akontobeløp hver måned.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Fullmektigen har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 425 887,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 9 703 547,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2024, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. kr 3 217,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 24 126,- pr. 31.12.2025
Leiligheten har pt. ikke andel fellesgjeld.

Andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører leverandørgjeld og det er ikke felles lån i sameiet.

10 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

252 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
263 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 363 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Elisabeth Horgen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Hammerstadsgate 23, med sameiebrøk 106/8820.
Sameiet består av 80 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 56 25.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Styret skal underrettes skriftlig om dyrehold.
Sameiet har fellesvaskeri.
Det er ikke tillatt å bruke grill på balkongene.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Oppussing av oppganger og utskifting av inngangsdør
2025: Utbedring av balkongbrystning i 7.etg
2025: Utbedret sameiets felles elektriske anlegg
2025: Nye brannslukkere utlevert i alle leiligheter
2024: Byttet 67 vinduer

Planlagte påkostninger:
Iht. samtale med styremedlem 25.02.2026 skal sentralvarmeanlegg utbedres og utskiftning av ventiler, samt utbedring av gulvbelegg på balkonger i 7. etasje gjennomføres i løpet av 2026. Dette er allerede budsjettert for i sameiet.

Ifølge styremedlemmet skal vedlikehold av takoppstikk, varmekabler i taknedløp og omtekking av tak vurderes på nytt på årsmøtet i 2026. Det må da tas stilling til om dette bør prioriteres innenfor en tre- til femårsperiode. Dette vil bli prioritert dersom sameiet har kapital til dette, hvis ikke vil det kreves en engangsinnbetaling fra beboerne.

Videre er det er foreløpig nedprioritert å gjennomføre oppussing av øvrig fellesareal. Styret ønsker å få brannvarslingsanlegg i sameiet, dette er foreløpig utsatt inntil videre.

Det planlegges å tilrettelegge for ladestasjoner på sameiets parkeringsplasser samt asfaltering av gårdsplassen. Ifølge styremedlemmet vil tiltakene ikke bli prioritert i år. Gjennomføring kan bli aktuelt neste år dersom sameiet har tilstrekkelig kapital. Prosjektet vil i så fall bli finansiert med styrets oppsparte midler, og dersom disse ikke er tilstrekkelige, vil det bli gjennomført en ekstra innbetaling fra beboerne.

Videre planlegges utskifting av heisene. Ifølge styremedlemmet vil dette mest sannsynlig ikke bli gjennomført før om cirka fem år. Tiltaket vil da kreve en engangsinnbetaling. Kostnaden for arbeidet er anslått til om lag 11–12 millioner kroner.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgaver  kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 20 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører Obos  kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,-
Innhenting av seksjonering og reseksjonering   kr 580,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,-
Foto stor pakke  kr 4 800,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0036/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2636

Sist oppdatert: 26. februar 2026 kl. 10:26