Gamlehagen 19

Gamlehagen 19, 1151 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 366, seksjonsnummer 40, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm

BRA-i:
3. etasje 54 kvm: Gang, bad, kjøkken/stue og soverom.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod.
Kjellerboder er fellesarealer som styret i sameiet fordeler og kan omdisponere.

Åpent areal:
3. etasje 8 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.12.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 2003 over 4 etasjer samt underetasje. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt plate mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betongkonstruksjoner, med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Utvendig fasade forblendet med teglstein, fasade plater og liggende kledning ved balkonger. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran (tak ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør fra ukjent årstall med brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass fra byggeår. Leiligheten har naturlig tilluftsventiler i yttervegger og mekanisk avtrekk på kjøkken og bad. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Bad:
Bomlyd (hul lyd) under enkelte fliser.
Sprekk i gulvflis ved dusjsonen. Kan skyldes utettheter i tettesjikt. Skade bør utbedres.
Enkelte nivåforskjeller på fliser ved dusjsonen.
Membran og tettesjikt er fra byggeår
Slukmansjett og tettesjikt ikke synlig
Lokalt fall i dusjsonen er mindre enn anbefalt.
Totalt fall fra dør til sluk er ikke tilfredsstillende for god lekkasjesikkerhet.

Etasjeskillere:
Merkbar skjevhet i kjøkken/stue. Målt differanse mellom høyeste og laveste punkt: 23 mm over 6,8 meter.

Elektrisk anlegg:
Det foreligger ikke samsvarserklæring for det elektriske anlegget.

Balkong:
Tettesjikt under balkongen er skjult og ikke mulig å inspisere. TG2 satt på grunn av alder og restlevetid, ikke fordi det er påvist skader.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selveiet leilighet beliggende i byggets 3. etasje. Felles adkomst via heis, fra grunnplanet.
Oppgradert leilighet i 2025 som består av:

Entré:
Velkommen inn i en lys og innbydende entré med praktisk speil, skyvedørsgarderobe som gir rikelig med oppbevaringsplass til yttertøy og sko. Her får du en ryddig og elegant velkomst til hjemmet, med direkte tilgang til både stue og bad.

Stue:
Den romslige stuen er hjertet av leiligheten – perfekt for både hverdagskos og sosiale sammenkomster. Her er det god plass til både spisebord og sofagruppe. Fra stuen har du utgang til en overbygget balkong på ca. 8 kvm, hvor utelampe og strømuttak gjør det enkelt å skape din egen lille oase for lange sommerkvelder og hyggelige kaffestunder.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra Sigdal er tidløst og funksjonelt, med hvite glatte fronter og benkeplater i treimitasjon som gir et klassisk uttrykk. Praktiske løsninger som nedsenket oppvaskkum i rustfritt stål, benkebelysning og fliser over kjøkkenbenken gjør matlagingen både enkel og hyggelig. Her er det opplegg for oppvaskmaskin, samt plass til komfyr og kjøle-/fryseskap. Alle hvitevarer medfølger.

Bad:
Baderom fra byggeår iht selger. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger og nedsenket himling av malt slett flate. Vegghengt servantinnredning
med skuff og dører. Ett-greps armatur med servant. Vegghengt speil med sideskap og overlys. Dusjhjørne med innfellbare glassdører fra
2025 og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, en praktisk løsning som gjør hverdagen enklere.

Soverom:
Soverommet er romslig og innbydende, med plass til stor seng og tilhørende møblement. Garderobeskap gir både god lagringsplass og en følelse av romslighet. Direkte tilgang til badet gjør hverdagen ekstra komfortabel.

Innvendige overflater:
Leiligheten har gjennomgående ny, en stavs, eikeparkett som gir et varmt og elegant preg. Veggene består av malte, slette flater som gir et moderne uttrykk og gjør det enkelt å sette sitt personlige preg på hjemmet.

Kort sagt:
Dette er en leilighet som kombinerer funksjonalitet, komfort og stil – med detaljer som gjør hverdagen både enklere og mer behagelig.

Leiligheten er oppvarmet med elektriske panelovner og gulvvarme på badet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 17.11.2005. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).
Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 9731, tinglyst 19.02.1998:
Erklæring/avtale. Gamlehagen er regulert bredere enn dagens bredde. Dersom kommunen krever det skal sameiet opparbeide veien til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn. Dagboknr 44227, tinglyst 01.08.2001:
Bestemmelse iflg. skjøte. Sameiet har plikt til å ha gjerde. Kommunen gis rett til å ha nettstasjon og ledninger på sameiets tomt.
Dagboknr 76182, tinglyst 05.12.2001:
Bruksrett. Allmenheten gis rett til ferdsel over sameiets tomt (gangveien).
Dagboknr 14125, tinglyst 07.03.2003:
Erklæring/avtale. Beskriver seksjonens tilleggsdeler: garasje og bod.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Utleieforhold skal meldes til styret.

Leiligheten vil ikke bli ytterligere rengjort før overtagelse.
Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Beliggende sentralt og attraktivt til i populære Gamlehagen på Lambertseter, nær grensen til villabebyggelsen på Nordstrand. Gamlehagen er en liten blindvei og et trafikkskjermet boområde med nærhet til bl.a. store fri- og skogområder, lekeplasser, fritidstilbud, treningssentre, barnehager, skole, offentlig kommunikasjon og et rikt servicetilbud.

Umiddelbar nærhet til Lambertseter T-banestasjon (linje 1 og 4), samt bussholdeplass i Lambertseterveien hvor det også er flybuss til Gardermoen. (Se www.ruter.no for rutetider)

Få minutters gange til Lambertseter Senter som kan by på et bredt utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, nytt bibliotek og Symra kino. Nærhet også til Holtet med bl.a. populære Jacobs og Åpent Bakeri. På Sæter Torg finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder, dagligvare-, nisje- og klesforretninger.

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til store friområder og lokal lysløype - så her kan du starte søndagsturen rett fra din bolig. Kort vei til Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole. Kort vei også til Østmarka med lysløyper, bade- og fiskevann, flott turterreng, sykkelstier og lysløyper som gir gode turmuligheter sommer som vinter. På Skullerud/Rustad skistadion er det stor kunstsnø-løype vinterstid. Gangavstand til Østensjøvannet som er et velkjent fuglereservat med tilrettelagte turmuligheter året rundt, og et av bydelens mest brukte tur- og rekreasjonsområder. Nøklevann er også en liten sykkeltur unna, med gode bademuligheter om sommeren for hele familien, og skiløyper om vinteren.

Flere flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta som er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

Eiendommen ligger også i nærheten av Brannfjellskogen og på Ekebergsletta med flotte turområder. Området rundt Ekebergsletta kan by på fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, store friområder, skulpturparken, og Ekebergrestauranten m.m.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint).
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også allsport-tilbud til funksjonshemmede og egen triatlongruppe. Her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
I bydelen er det flere foreninger for turn, dans, kor og det lokale speiderlaget.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.

Adkomst fra Lambertseterveien inn Gamlehagen, som er en liten blindvei. Leiligheten ligger på høyre side.

Flere kommunale og private barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Lambertseter barne- og ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomt på 7 831 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealer er pent opparbeidet med gressplener, trær, prydbusker, asfalterte internveier og diverse beplantning. Sameiet har også felles sittegrupper.

Mulighet for leie av parkeringsplass/garasjeplass ved ledig kapasitet. Ved leie av plass vil det påløpe et tilleggsgebyr pr. mnd. Gjesteplasser på sameiets grunn.
Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-3278 datert 06.11.1991 med tilhørende oppfølgingsplan V221293 datert 22.12.1993.

Utdrag av plansaker i området:
- Cecilie Thoresens vei 13 - 15 - Planforslag til offentlig ettersyn - Boliger.
- Lambertseter - Karlsrud - Områderegulering - Reguleringssak. I et planforslag fremkommer det at Lambertseter og Karlsrud er angitt som utviklingsområder i ytre by med krav til felles planlegging.
- Langbølgen 22 med flere - Dialogfase før offentlig ettersyn - Rehabilitering og utvidelse av Lambertseter skole

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Se for øvrig Oslo kommune saksinnsyn for ytterligere informasjon.

Fellesutgiftene er kr 3 504,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv og internett (grunnpakke), trappevask, strøm til fellesarealer, kommunale avgifter, forretningsførsel og bygningsforsikring. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2025 med 5,5%.

Fellesutgiftene fordeles på følgende måte:
Brannvarsling innkrevd fra eiere: 145,-
Kabel TV og Internett: 587,-
Felleskostnader: 2.666,-

Styret har i forbindelse med budsjettet for 2026 besluttet følgende fra 1. januar 2026:
Månedlig innbetaling grunnkostnader til TV/bredbånd fastsettes til kr 473,- per seksjon.
Månedlig innbetaling til direktevarsling brann fastsettes til kr 149,- per seksjon.
Månedlig innbetaling til drift og vedlikehold av parkerings- og garasjeplass fastsettes til kr 124,-. per plass.
Månedlig refusjon feieravgift settes til kr 25,- per pipeløp.
Månedlig akontobeløp for å dekke opp felleskostnader økes med 3,1 %.

Sameiet er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett, og grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 132 212,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 528 847,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 18 211,- pr. 31.12.2024
Sameiet har ingen felles lån.

4 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

123 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
134 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 084 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Line Sissel Korsmo

Leiligheten er tilknyttet Nyhagen boligsameie, med sameiebrøk 54/5453.
Sameiet består av 74 seksjoner.
Forretningsfører er Enqvist Eiendom, tlf: 22 80 95 95.
Dugnad må påregnes.
Eiere som har dyr ved innflytting vil normalt få tillatelse til å beholde dyret så lenge dette ikke er til plage for andre beboere. Ved gjentatte klager på et dyr, kan styret beslutte å forby dyreholdet. Eiere som vil anskaffe nye dyr skal melde dette til styret minimum 3 uker før anskaffelse. Før styret tar en avgjørelse vil saken tas opp med de nærmeste 4 naboene til eieren som vil anskaffe dyr.

Sameiet har en leilighet i underetasjen i Gamlehagen 19 til utleie for beboerne. Leiligheten består av stue/møterom med kjøkkenkrok, soverom, gang og toalett/bad. Retningslinjer følger av ordensreglene.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023:
- Reoppmerking av sameiets p-plasser.
2018:
- Malerarbeid
- Utbedring av sameiets elektriske fellesanlegg etter kontroll som ble foretatt i 2017.
- Omlegging og utbedring av sluk på alle takene.
- Felling av trær nord for Gamlehagen 15.
2015:
- Kjellergulv i fellesarealer, søppelrom, bøttekott og søppelrom ble malt.
- Garasjeportene i nr 15, 17 og 19 ble utbedret i tråd med sikkerhetsforskriftene.
- Ny beplantning på fellesområdet.
- Motorene til garasjeportene i nr. 19 og 17 ble byttet.
- Tettet tak i toppetasje.
- Nytt portneråpneranlegg i nr. 19.
- Reparasjoner i ventilasjonsanlegg.

Planlagte påkostninger:
Nyhagen Boligsameie har planer for vedlikehold (tiltak) i 2026. Dersom det ikke oppstår noe helt uventet er det bare noe mindre vedlikeholdsarbeider som skal utføres.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke   kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger   kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 247,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 880,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 22 900,00
Fotopakke  kr 5 400,00

Oppdragsnummer 44-0241/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25241

Sist oppdatert: 12. desember 2025 kl. 12:59