Vestengveien 2E

Vestengveien 2E, 1182 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 917, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 326, ideell andel 2/10

Totalt bruksareal BRA: 120 kvm

BRA-i:
1. etasje 64 kvm: Entré, stue, kjøkken, vaskerom, wc-rom, innvendig bod.
2. etasje 56 kvm: 3 soverom, bad, innvendig bod.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 62 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 56 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-i).

Åpent areal:
1. etasje 23 kvm: Sydvendt markterrasse på 18 kvm. Nordvendt markterrasse på 5 kvm.
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Utvendig bod har et gulvareal på ca. 2 kvm, men grunnet lav takhøyde er ikke dette måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.12.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig i kjede fra 1990. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong (plate på mark). Bærende konstruksjoner i hovedsak av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende trekledning samt fasadeplater. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med glassfelt fra 2008. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår, 2008 og 2021. Balkongdører med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Varmtvannsbereder på ca 200 liter plassert på vaskerom. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av avvik (TG2 og TG3) fra tilstandsrapport

TG2 - avvik

Vaskerom 1. etasje (våtrom):
Riss/sprekker i gulvfliser. Utilstrekkelig fall mot sluk. Tettesjikt har usikker restlevetid og utførelse kan ikke verifiseres. Mangler tilluftsspalte, noe som gir redusert ventilasjon.

WC-rom (ikke våtrom):
Manglende tilluftsspalte. Rommet har ikke sluk eller lekkasjesikring. Automatisk lekkasjestopper anbefales.

Kjøkken:
Mangler automatisk lekkasjestopper på vanninstallasjoner.

Øvrige rom:
Stedvis riper, sprekker i parkett, samt noe knirk i gulv i 2. etasje.

Innvendig trapp:
Rekkverk har for store åpninger og oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Etasjeskillere - 2. etasje:
Målbare skjevheter i gulv (inntil 14 mm).

Tekniske anlegg (VVS):
Varmtvannsbereder av eldre dato med usikker restlevetid. Jevnlig ettersyn anbefales.

Elektrisk anlegg:
Varmtvannsbereder er tilkoblet via stikkontakt (som var vanlig praksis på installasjonstidspunktet). Egenmontert lampe i carport. Øvrige endringer i el-anlegget, med unntak av lys i carport, er ifølge selger utført av autoriserte elektrikere. Krav til samsvarserklæringer kom først i 1999, og for arbeider etter dette foreligger samsvarserklæringer. Det anbefales en utvidet el-kontroll pga. alder, ikke oppdatert kursoversikt og at det ikke er utført el-tilsyn de siste fem årene.

Vinduer og dører:
Vinduer og ytterdører fra byggeår med slitasje, malingsavflassing og begynnende råte enkelte steder. Høyere varmetap må påregnes.

Yttertak:
Kun vurdert fra bakken grunnet værforhold. Aldersslitasje observert. Full kontroll anbefales når forholdene tillater det.

Balkonger/verandaer:
Rekkverk har for store åpninger og for lav høyde i henhold til dagens krav.

Terrasser på terreng:
Vedlikeholdsetterslep. Vask/rens og overflatebehandling bør påregnes.

Loft (innredet):
Lukket takkonstruksjon med ukjent oppbygging. Anses som risikokonstruksjon, selv om skader ikke er observert.

TG3 - avvik

Bad 2. etasje (våtrom):
Hele badet har TG3 grunnet høy alder og slitasje. Oppgradering av badet bør påregnes innen rimelig tid.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Moderne kjedet enebolig med attraktiv og rolig beliggenhet på Vestengveien i bydel Nordstrand. Boligen ligger tilbaketrukket fra trafikkerte gater i et etablert, barnevennlig boligområde med nærhet til skole, barnehage, kollektivtransport og flotte rekreasjonsområder. Her bor du med nærhet til både byen og marka, samtidig som området oppleves fredelig og trygt. Boligen er oppført i 1990 og fremstår med en god planløsning og funksjonelle løsninger over to etasjer.

Boligen har en innholdsrik og familievennlig romløsning med 3 soverom, bad, separat wc-rom, eget vaskerom og romslige oppholdsarealer. Fra stuen er det utgang til solrik terrasse og hage, og i 2. etasje er det balkong med hyggelig utsyn. Til boligen følger carport og sportsbod.

1. etasje:
Boligens hovedplan inneholder entré, kjøkken, spiseplass, stue, wc-rom, vaskerom og bod. Fra entréen er det direkte adkomst til vaskerom og separat wc – en svært praktisk løsning for småbarnsfamilier og aktive husholdninger. I 2023 ble WC-rommet oppgradert med nytt toalett, servant og skap. Arbeidet er utført av profesjonelle og dokumentasjon foreligger.

Kjøkken med spiseplass ligger i tilknytning til stuen, og gir en åpen og sosial sone som fungerer godt til både daglig bruk og selskapelighet. Kjøkkeninnredningen (Epoq) er fra 2022 og har plass for nødvendige hvitevarer og god arbeidsflate.

Stue med store vindusflater som gir godt lysinnslipp og romfølelse. Stuen har god plass til både sofagruppe og spisestue. Boligen har pipe med mulighet for installasjon av vedovn/peis for den som ønsker ekstra varme og hygge. Fra stuen er det utgang til stor terrasse og hageareal hvor det er gode solforhold store deler av dagen. Terrassen egner seg godt for utemøbler, grilling og sosiale sammenkomster.

I tilknytning til boligens inngangsparti er det carport med sportsbod.

2. etasje:
I andre etasje ligger gang, bad og 3 gode soverom, hvor alle ligger samlet fra gangen – en planløsning som ofte foretrekkes av barnefamilier.

Badet fremstår som et rom med god funksjonalitet og er innredet med dusj, toalett og servantløsning. Badet er fra byggeåret og oppgradering bør påregnes.

Fra soverom 2 er det utgang til balkong med mulighet for en egen liten morgenkaffeplass eller til tørking av tøy på varme dager.

Etasjen inneholder også bod med god oppbevaringsplass.

Uteområder:
Eiendommen har romslig terrasseareal og hyggelig tomt tilknyttet stueplan. Det er gode muligheter for sittegrupper, lek, dyrking eller annen hagebruk. Terrassen er sydvendt og har sol fra morgen til ca. kl. 19:00 på sommeren. Balkongen i 2. etasje gir ekstra uteplass med hyggelig utsyn. Tomten oppleves som skjermet og barnevennlig.

Parkering:
Carport med plass til bil, samt sportsbod med god lagringskapasitet. Carporten er i tillegg utstyrt med hems som gir praktiske oppbevaringsmuligheter, samt ladeboks for elbil. Det er i tillegg mulighet for parkering på gårdsplass.

Øvrig:
Boligen har i hovedsak standard fra byggeåret, og det bør påregnes påkostninger. Samtidig byr planløsningen og eiendommen på et stort potensial, og gir gode muligheter for å skape et hjem tilpasset egne ønsker og behov. Se tilstandsrapport datert 12.12.2025 og selgers egenerklæring for utfyllende informasjon om eiendommens tekniske tilstand og standard.

Følgende hvitevarer/løsøre medfølger:
-Kjøleskap og oppvaskmaskin i kjøkken.
-Kjøleskap i bod 1 etg.
-Vaskemaskin i vaskerom.

Boligen er oppvarmet med elektriske panelovner og varmepumpe (luft-til-luft) i stue. Gulvvarme på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen datert 25.10.1993. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 49681 , tinglyst 03.08.1987:
- Fellesareal - Gnr. 149, 913, 914, 915, 916 og 917 skal ha samme rettigheter og plikter til fellesarealet på gnr. 149, bnr. 326, vist med gul farge på vedlagt kart.
- Vann og avløpsanlegg - Gnr. 149, 913, 914, 915, 916 og 917 skal ha rett til fells bruk av nødvendig vann- og avløpsanlegg, samt rett til atkomst for reparasjoner og vedlikehold.
- Biloppstillingsplass - Gnr. 149, 914, 915, 916 og 917 skal hver ha bruksrett til 1 biloppstillingsplass på gnr. 149, bnr. 326., som vist med rød farge på kart på baksiden.
Denne erklæring tinglyses på egne og fremtidige eieres vegne som heftelse på gnr. 149 bnr. 326, 913, 914, 915, 916 og 917 og kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

I tillegg er det tinglyst følgende servitutter på hovedbølet med gbnr. 149/326.
Dagboknr. 910044, tinglyst 29.06.1934:
Bestemmelse om bebyggelse. Dokumentet er gammelt og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen.

Dagboknr. 6583, tinglyst 23.06.1948:
Bestemmelse om vann og kloakkledning. Dokumentet ble ikke funnet i kartverkets arkiver, men hefter i eiendommen.

Dagboknr. 5101, tinglyst 07.05.1949:
Eier av eiendommen gnr. 49, bnr. 326 i Aker gis tillatelse til for egen regning å legge inn vannledning fra Akers vannverk og kloakkavstikker til Akers hovedkloakk fra eiendommen. Eier erklærer å ha gjort seg kjent med gjeldende regler og forplikter seg til å overholde disse, samt å rette seg etter bestemmelser for arbeidet. Eventuelle endringer eller utvidelser av ledningsnett og stoppekraner som kreves senere, bekostes av eieren. Eier er ansvarlig for skader eller ulemper som kan oppstå ved vann- og kloakkledninger, inkludert sentralvarmeanlegg. Vann skal kun benyttes til husholdningsbruk. Arbeidet skal utføres av autorisert rørleggerfirma. Det er ønsket stikkledning for vann med diameter 32 mm til offentlig vannledning i Vestre Aker vei, og kloakkavstikker med diameter 125 mm til offentlig kloakkledning i samme vei. Eiendom som får dispensasjon til å føre avløp fra vannklosetter til kloakk uten septiktank skal betale årlig avgift pr. klosett. Erklæringen er signert av eier og innlevert til tinglysning.

Dagboknr. 2777, tinglyst 11.03.1959:
I anledning deling av eiendommen har nye nordre parsell bruksrett til kjørbar adkomstvei over den søndre, gjenværende del av eiendommen frem til Vestengveien.

Dagboknr. 3141, tinglyst 16.03.1960:
Vestengveien 2B skal ha rett til vei på Vestengveien 2, gnr. 149, bnr. 326.

Dagboknr. 12806, tinglyst 15.10.1960:
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.

Dagboknr. 12807, tinglyst 15.10.1960:
Eier av gnr. 149, bnr. 505, forplikter seg til å forbinde eiendommens overvannskloakk til offentlig overvannskloakk når som helst kommunen måtte forlange det.

Dagboknr. 49681, tinglyst 03.08.1987:
- Fellesareal - Gnr. 149, 913, 914, 915, 916 og 917 skal ha samme rettigheter og plikter til fellesarealet på gnr. 149, bnr. 326, vist med gul farge på vedlagt kart.
- Vann og avløpsanlegg - Gnr. 149, 913, 914, 915, 916 og 917 skal ha rett til fells bruk av nødvendig vann- og avløpsanlegg, samt rett til atkomst for reparasjoner og vedlikehold.
- Biloppstillingsplass - Gnr. 149, 914, 915, 916 og 917 skal hver ha bruksrett til 1 biloppstillingsplass på gnr. 149, bnr. 326., som vist med rød farge på kart på baksiden.
Denne erklæring tinglyses på egne og fremtidige eieres vegne som heftelse på gnr. 149 bnr. 326, 913, 914, 915, 916 og 917 og kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

Dagboknr. 28852, tinglyst 29.08.1988:
Nåværende eier og fremtidige utskilte parseller fra gnr. 149, bnr. 326, Vestengveien 2, forplikter seg til følgende:
- Undertegnede eier anlegger felles stikkledninger for vann- og avløp fra Vestengveien og frem til eiendommene Ledningsanlegget utføres etter planer som er godkjent av Oslo vann- og avløpsvesen.
- Ledningseierne er i fellesskap ansvarlige for ledningenes drift og vedlikehold.
- De grunneiere som får fellesstikkledninger gjennom sin eiendom forplikter seg til ikke å utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige, likeså gis det fri adgang for nødvendige vedlikeholds og reparasjonsarbeider.
- De økonomiske forpliktelser fordeles slikt mellom de fremtidige utskilte parseller.
- Eventuell tvist om denne overenskomst avgjøres ved skjønn. Skjønnsmenn oppnevnes av byfogden, og dette skjønn skal være endelig.
- Denne erklæring tinglyses på samtlige av de berørte eiendommer. Erklæringen kan ikke avlyse suten etter skriftlig samtykke fra Oslo vann- og avløpsvesen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vestengveien 2E har en herlig beliggenhet i et meget attraktivt boligområde, på Ekeberg/Brannfjell. Kort vei til skoler på alle trinn, barnehager, Ekebergsletta, Østensjøvannet og Østmarka, offentlig kommunikasjon og innholdsrike kjøpesenter med det man måtte trenge av servicetilbud.

Ekeberg er et av Oslos områder hvor det har vært beboelse over lengst tid. Det er gjort hundretalls av funn fra bronsealderen, og det er også påvist helleristningsfelt som er 3-4.000 år gamle. Vi kan med andre ord omtale Ekeberg og Brannfjell som et særdeles veletablert boligområde. I dag er dette et meget attraktivt og trafikkskjermet villaområde. Eiendommen ligger tilbaketrukket fra veien, og med begrenset gjennomgangstrafikk er beliggenheten spesielt barne- og familievennlig. Umiddelbar nærhet til friområdet på Brannfjell/ Ekebergsletta som er et eldorado for barn i alle aldre: her er det unike muligheter for tur- og friluftsaktiviteter uansett alder og årstid.

Herfra er du i sykkelavstand fra både Østmarka og Østensjøvannet, samt Bunnefjorden, med flere hyggelige badeplasser. Ønsker du variasjon fra skogsområdene på Brannfjell og Ekeberg, er det muligheter for spennende naturopplevelser i Svartdalsskogen som du kan trille ned til på bare noen få minutter: her er det flotte turstier langs Alnaelva helt opp til Lillomarka og muligheten til å oppleve tett urskog og brusende elv midt i Oslo. Mange liker også å rusle rundt og oppleve den eldste delen av Oslo nedover i Ekebergskrenten, Baglerbyen og Gamlebyen med bl.a. gamle, koselige småhus, Oslo Hospital, Oslo Ladegård, Middelalderparken og de gamle kirkeruinene for å nevne noe. Kort og trygg skolevei til Ekeberg skole, og et godt barnehagetilbud i nærområdet.

Få minutter til nærbutikk (Spar) i Vårveien, Rema 1000, samt søndagsåpne Joker og Bunnpris på Ryen. Nærmeste kjøpesenter er Manglerud senter med et totaltilbud av varer og tjenester (ca. 60 butikker). Her finner man blant annet apotek, post i butikk, matbutikk, frisør, legesenter, klesforretninger og Vinmonopol. Bryn senter ligger også i nærområdet, og tilbyr hele 42 butikker, 12 helseaktører, og en av Norges største dagligvarebutikker, Meny. En kort kjøretur unna finner man Holtet med populære Jacobs, Åpent Bakeri og Best Helse helsesenter. Kort vei også til Lambertseter Senter, med bl.a. Symra kino, Deichman bibliotek, Vinmonopolet og over 80 butikker og spisesteder. Nærhet til bl.a. Ekeberg barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Nærhet til offentlig kommunikasjon med bl.a. buss og T-banestasjon på Brattlikollen. Se gjerne www.ruter.no for tidstabeller og rutetilbud.

For treningsglade sjeler finnes det et vell av tilbud og muligheter! De naturlige omgivelsene gir masse muligheter for fysisk utfoldelse, tur, mosjon og lek. For de som foretrekker treningssentre er det mange muligheter i alle himmelretninger. Og ikke minst er det et enormt tilbud i de lokale idrettslagene og -foreningene i nærområdet med bla. fotball, håndball, ishockey, innebandy, friidrett, turn, basketball, hestesport, frisbee, aerobic, dans og yoga:

Bækkelaget Sportsklubb (BSK) - ski, håndball, fotball m.m. Anlegg på Sportsplassen med bl.a. kunstgressbane, samt Ekeberghallen.
KFUM-kameratene tilbyr fotball, friidrett, m.m.; med KFUM Arena og Ekeberghallen ved Ekebergsletta, samt fotballbaner på Nordstrand.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer. LIF sammen med Lambertseter bryteklubb har masse aktiviteter i den nye flerbrukshallen Lambertseter; hallen stod ferdig i 2017.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad. Svømmehallen er åpen for publikum alle dager.
Manglerud bad og aktivitetshus ligger rett ved Manglerud skole. Anlegget er på ca. 6.300 kvadratmeter fordelt på over tre etasjer, og inneholder hovedbasseng, opplærings- og behandlingsbasseng, familie-basseng, boblebad, vannsklier og stupetårn.
Manglerud Star er en stor breddeklubb med flotte idrettsanlegg med innendørshaller for fotball og ishockey.
Høyenhall Basketballklubb ble opprettet på midten av 80-tallet og har et godt tilbud til både gutter og jenter og har base på Høyenhall skole.
Ekeberg Frisbeegolfbane, plassert på Ekebergplatået i Oslo, tilbyr en utfordrende 18-hulls bane i vakre omgivelser med skog og åpent landskap. Populær blant både lokale og besøkende, gir banen en flott mulighet for friluftsliv og moro med fantastisk utsikt over Oslofjorden.
Tunet IBK er en av Norges største innebandyklubber og har hjemmebane i Høyenhallen tilknyttet Høyenhall skole.
Ekeberg Sendeplateklubb har sin hjemmebane på Ekeberg Frisbeegolf rett ved Ekeberg skole. De har både lavterkseltilbud for nybegynnere, samt en egen elitegruppe for landslagsutøvere og de som konkurrerer internasjonalt.
EKT Rideskole og Ekeberg Rideklubb har tilbud for alt fra nybegynnere til konkurranseidrett på høyt nivå.
Step Up Danseklubb har det største tilbudet i dansestiler for barn i Oslo, og har kurs på bl.a. Karlsrud, Nordstrand og Lambertseter i nærområdet.
Mudo Gym med treningsstudio og undervisning i et stort utvalg av kampsporter holder til i Raschs vei på Karlsrud.
Bekkelagshøgda Tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Bydelens lokale alpinbakker: Sloreåsen og Leirskallen.
Treningsstudio: Sats eller Fresh Fitness finner du både på Ryen, Karlsrud og Lambertseter, Gym Manglerud på Manglerudsenteret, BestHelse på Holtet, Evo på Ryen og Sæter.

I tillegg er det flust av kor, korps og diverse kulturtilbud.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til populære Ekeberg barneskole og Brannfjell ungdomsskole. Videregående skoler finnes blant annet på Lambertseter og Holtet. Det er også et godt utvalg av både kommunale- og private barnehager i området.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 313 kvm. Tomten er pent opparbeidet med blant annet asfalterte adkomstveier, gressområder, plattinger samt diverse beplantning.

Eiendommen har 2/10 ideell andel i felles adkomstvei fra Vestengveien.

Eiendommen disponerer en biloppstillingsplass i carport. I tillegg medfølger en ideell andel av et fellesareal som benyttes til adkomst og gjesteparkering.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for S-975, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 02.05.1962.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Saker i området:
Vardeveien 62 B - Oppføring av enebolig og tomannsbolig.
Vestengveien 1 - søknad om dispensasjon - Felling av tre.
Vardeveien 62 - forespørsel om mulig ulovlig støttemur.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 20 164,- i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten var kr. 3 508,- i 2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8 900 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 881,-
Kostnad for privat brøyting er kr. 3 220,- pr år.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 2 286 393,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 9 145 572,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

9 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

248 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
269 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 219 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gunnar Arne Leganger

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.best Oslo-eneb/rekkeh  kr 1 045,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Foto - Dagfoto (John Løvås)  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0304/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25304

Sist oppdatert: 29. januar 2026 kl. 20:38