Ekebergveien 142

Ekebergveien 142, 1178 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 99, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 138 kvm

BRA-i:
2. etasje 97 kvm: Entré, gang, bad, tre soverom, spisestue, stue og kjøkken.

BRA-e:
Loftetasje 41 kvm: Soverom og bad.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 46 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 41 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm. Det gjøres oppmerksom på at arealene i loftetasjen ikke er vurdert som BRA-i på bakgrunn av at etasjen ikke har intern tilkomst til underliggende etasje og ikke oppfyller alle krav til en selvstendig boenhet. Loftet er heller ikke godkjent for varig opphold.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.03.2026 utført av Anticimex AS v/Morten Bøhler Hansen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en tomannsbolig oppført i 1919. Bygningen har grunnmur av betong med sparestein, yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Taket er en mansardtakskonstruksjon i tre, tekket med takstein og med undertak av duk, begge deler fra 2023. Dreneringen er fra 2025. Vinduene har karmer og rammer av tre og er fra 2021, 1985 og ukjent årstall. Boligen har en entrédør med glassfelter og en balkongdør i tre fra 2021, mens innvendige dører er profilerte.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad loftetasje
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: TG3 gjelder: Baderomsplater har feil montering. Det vurderes derfor at det vanntette sjiktet ikke lenger oppfyller sin tiltenkte funksjon.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Skorsteinen har ikke to frie sider. Det skal være mulig å påse at deler av skorsteinens ytterflater er uten sprekkdannelser slik at forhold som kan påvirke brannsikkerheten kan oppdages tidlig. Det er kun en person med spesialkompetanse som kan vurdere eksakt hvilke tiltak som er nødvendig.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad loftetasje
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: TG2 gjelder: Det registreres åpning rundt avløpsrøret og vannrør til servanten og tettesjiktet i veggen. Delvis åpen løsning mot tilstøtende rom.

Våtrom - Bad 2.etasje
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Kjøkken
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er ikke registrert tilluftsventiler i rommet.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet.
- Innvendig stoppekran: Det er ikke etablert stoppekran i leiligheten.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service. Regelmessig service anbefales normalt hvert 2.-3. år for å opprettholde ytelse og levetid.
- Gassinstallasjoner (forenklet vurdering): Boligen har gasskomfyr på kjøkkenet. Ifølge huseier er gassanlegget fra 2024. Gassbeholder er ikke skiltet/merket. Gassbeholder er ikke oppbevart i et rom med tilstrekkelig ventilasjon, med den konsekvens at gasslekkasjer kan føre til oppbygning av gass i rommet. Service på et gassanlegg i bolig er et krav og et viktig sikkerhetsprinsipp. Videre service og kontroll bør utføres regelmessig av en godkjent aktør for å sikre at anlegget holdes trygt og funksjonelt.

Andre rom
- Innerdører: Dørvrider/lås til dør kjøkken er defekt. Enkelte innerdører bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Loft - innredet
- Overflate vegg: Fuktmerke observeres ved sydvendt vindu. Materialet er ikke egnet for fuktmåling, så overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført i stedet (stikkprøveprinsippet er benyttet). Det ble ikke registrert indikasjoner på forhøyede fuktnivåer.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er ikke registrert ventiler i yttervegger.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsteder: Det er registrert sprekk i den ildfaste steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje. Det er registrert knirk i større deler av trappen. Knirk oppstår som regel som følge av bevegelser og friksjon mellom trappens konstruksjoner grunnet årsaker som ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon alene. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av auditiv (lydmessig) betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Opplysningen bør ses i sammenheng med at trappen er av eldre dato.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2.etasje: I spisestue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er registrert manglende overflatebehandling på takoppløft. Svertesopp er observert på ytterkledningen. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen. Løsningen er ikke uvanlig for bygninger fra denne perioden, men erfaring viser likevel at den gir økt risiko for skjulte skader.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Sprekk på glass (nordsiden) registrert på loftetasje. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer. Enkelte vannbord viser tegn til slitasje og begynnende skader. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra balkong av sikkerhetsmessige årsaker, med de begrensningene dette innebærer.
- Tekking (med tilhørende beslag): Det gjøres oppmerksom på at det registreres knekt takstein.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverkets håndløper viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Drenering
- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Etter eiers opplysninger skal dette ferdigstilles før salg, men dette er ikke videre undersøkt av bygningssakkyndig.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad loftetasje
- Ventilasjon: Effekten til avtrekksviften på våtrommet ble ikke funksjonstestet, siden systemet er sensorstyrt og ikke lot seg aktivere manuelt under befaringen.

Loft - innredet
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er i praksis en lukket konstruksjon. Ifølge bildedokumentasjon og opplysninger fra eier, ser det ut til at konstruksjonsoppbygningen er korrekt. Utførelsen kunne ikke kontrolleres under befaringen. Vurderingen baserer seg derfor kun på den tilgjengelige informasjonen.

Yttertak
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Taksteinen er festet på en slik måte at det ikke er mulig å utføre undersøkelser av undertaket ved å skyve på taksteinen.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Ikke besiktiget.
- Takrenner og utvendige nedløp: Ikke besiktiget.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke besiktiget.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Ikke besiktiget.
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen har ingen håndløpere. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Ny drenering med utvendig isolasjon og fuktsperre.

2024:
- Oppgradert elektrisk anlegg. Samsvarserklæring foreligger.
- Installert gassanlegg til komfyr på kjøkken.

2023:
- Ombygging/innredning av loft til oppholdsrom med bad. Kommunal tillatelse og dokumentasjon foreligger.
- Nytt bad i loftetasjen. Dokumentasjon foreligger.
- Nytt røropplegg og avløp
- Nytt bad i 2. etasje.
- Nytt kjøkken.
- Nytt yttertak med takstein og undertak. Dokumentasjon foreligger.

2021:
- Ny varmtvannsbereder på 110 L.
- Skiftet balkongdør.
- Skiftet enkelte vinduer.

Ukjent årstall:
- Installert varmepumpe i spisestue.

Leiligheten strekker seg over to plan i en horisontaldelt tomannsbolig, og presenterer en gjennomgående modernisert standard fra 2023/2024. Her kombineres boligens rike historie fra 1919 med omfattende oppgraderinger som gir et tidsriktig og komfortabelt hjem. Fra flere rom og den vestvendte balkongen kan du nyte en flott utsikt over sjøen. Loftsetasjen er innredet med soverom og bad, men det er viktig å merke seg at denne bruksendringen ikke er dokumentert som godkjent for varig opphold.

Velkommen inn i boligens hoveddel i 2. etasje via felles trappeoppgang. Entreen leder deg videre inn i leiligheten og gir et første inntrykk av den gjennomgående standarden.

Bad (2. etasje):
Badet i 2. etasje er et stilrent rom fra 2023, utstyrt med gulvbelegg og gulvvarme. Veggene er kledd med baderomsplater, og himlingen har malte flater. Her finner du en vegghengt servantinnredning med overliggende servant og armatur, speil med lys, samt et vegghengt baderomsmøbel. Dusjhjørnet har dører og vegghengt dusjarmatur med både hånddusj og regndusj. Rommet har også vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Vannrør er av type rør-i-rør og avløpsrør av plast.

Soverom (2. etasje):
I 2. etasje finner du tre komfortable soverom. Alle rommene har gulvflater belagt med parkett, vegger med malt panel og glatte malte flater, og malte flater og takplater i himling. Alle soverommene er utstyrt med praktiske garderobeskap.

Spisestue:
Den innbydende spisestuen i 2. etasje har gulvflater belagt med parkett, vegger med malt panel og glatte malte flater, og malte flater og takplater i himling. Rommet er utstyrt med varmepumpe og har direkte adkomst til en vestvendt balkong, hvor du kan nyte utsikten.

Balkong:
Fra spisestuen er det utgang til en balkong på 8 m². Balkongen er utført i trekonstruksjoner med rekkverk av tre, og gulvoverflatene er belagt med takpapp og terrassebord. Her er det utebelysning og markise, og en fin utsikt over sjøen.

Stue:
Den lyse og romslige stuen i 2. etasje har gulvflater belagt med parkett, vegger med malt panel og glatte malte flater, og malte flater og takplater i himling. Rommet har et koselig ildsted i form av en peisovn med glassdør.

Kjøkken:
Det funksjonelle kjøkkenet i 2. etasje har innredning fra 2023 med profilerte fronter og benkeplate av tre. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, integrert oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap, samt frittstående stekeovn med gassbluss og ventilator i overskap. Gulvflater er belagt med parkett, vegger med malt panel og malte glatte flater, og malte flater i himling. Vannrør er av typen rør-i-rør, og det er installert automatisk vannstopper med fuktsensor. Synlige avløpsrør er av plast. Et system for hurtigoppvarming av vann er montert under kjøkkenbenken.

Loftsetasje (ikke godkjent for varig opphold):
Loftsetasjen er innredet med et soverom og et bad, men det er viktig å merke seg at dette arealet er klassifisert som eksternt bruksareal (BRA-e) og mangler dokumentert godkjenning for bruksendring til rom for varig opphold. Adkomst til etasjen skjer via felles trappeoppgang. Takhøyden på loftet er målt til ca. 1,24-2,40 meter.

Soverom (loftsetasje):
Soverommet i loftsetasjen er innredet fra 2023, med gulvflater belagt med parkett, malte veggflater og malte flater i himling. Rommet har praktiske knevegger.

Bad (loftsetasje):
Badet i loftsetasjen er et moderne baderom fra 2023, utstyrt med gulvbelegg og gulvvarme. Veggene er kledd med baderomsplater, og himlingen har malte flater. Rommet har vegghengt servantinnredning med overliggende servant og armatur, speil med lys, vegghengte høyskap, vegghengt dusjarmatur og vegghengt toalett. Vannrør er av type rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast. Rommet har mekanisk avtrekksvifte i vegg.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett i de fleste rom, gulvbelegg med gulvvarme på badene.
Vegger: Malt panel og malte glatte flater i de fleste rom, baderomsplater på badene.
Himling: Malte flater og takplater.

Lagring:
Boligen har vegghengte høyskap på badet i loftsetasjen, vegghengt baderomsmøbel på badet i 2. etasje, og garderobeskap på alle soverom i 2. etasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Varmepumpe er plassert i spisestue. Det er varmekabler og gulvvarme på bad. Peisovn med glassdør i stue.

Det foreligger en byggetillatelse for oppføring av våningshus datert 22.12.1916. Bygningen ble deretter registrert som tatt i bruk 09.05.1919 i GAB-registeret (forløper til matrikkelen). Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse av nyere dato for den opprinnelige boligen. Dokumentasjon kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er oppført i 1919, før plan- og bygningsloven ble landsdekkende i 1965. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i kommunens arkiv:
- Byggetillatelse for diverse forandringer ved våningshus, datert 05.05.1937.
- Melding til GAB-registeret om godkjent terrasse, datert 03.06.1937.
- Tillatelse til fasadeendring (reparasjon/utbytting av vinduer) datert 10.01.2022.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger fra 1916. Loftsetasjen er utbygget og innredet med soverom og bad, noe som ikke fremkommer på disse tegningene. Dette er en søknadspliktig bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel som ikke er dokumentert godkjent. Det er også registrert mindre avvik som utvidelse av et soverom og flytting av kjøkken, men disse anses ikke å ha praktisk betydning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dagboknr. 4717, tinglyst 07.04.1954:
Denne erklæringen fastsetter eierens plikter og ansvar knyttet til vann- og kloakkanlegget i henhold til Oslo kommunes reglement. Eieren må melde fra før arbeid på anlegget, tillate inspeksjon, og koble til offentlig kloakk ved krav. Kommunen fraskriver seg ansvar for visse skader og ulemper, mens eieren er ansvarlig for skader forårsaket av feil bruk eller mangelfullt vedlikehold av private ledninger. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra vann- og kloakkvesenet.

Dagboknr. 7903, tinglyst 17.06.1954:
Dokumentet er en rettelse i et ekspropriasjonsskjønn for Kongsveien - Ekebergveien fra 1952, hvor et uteglemt areal på 170 m2 fra gnr. 157, bnr. 49 ble taksert.

Dagboknr. 13447, tinglyst 13.09.1968:
Erklæringen fastsetter vilkår for utskillelse og bebyggelse. Eieren plikter å opparbeide vei og hovedkloakk ved kommunens krav, og er ansvarlig for vedlikehold inntil kommunen overtar. Veigrunn kan bli kommunal eiendom uten erstatning, og eieren må sette opp gjerde.

Dagboknr. 1400, tinglyst 25.01.1969:
Erklæringen gir eier av en utskilt parsell (Ekebergveien 142 B) tillatelse til å bygge 2 meter fra delegrensen, på vilkår om at avstanden til huset på gnr. 157 bnr. 99 er minimum 8 meter.

Dagboknr. 1401, tinglyst 25.01.1969:
Erklæringen gir eier av en utskilt parsell (Ekebergveien 142 B) rett til å føre vann- og avløpsledninger over gnr. 157 bnr. 99 for tilkobling til offentlige ledninger. Rett til ettersyn og vedlikehold er inkludert. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

Dagboknr. 21413, tinglyst 11.12.1970:
Erklæringen gir eierne av gnr. 157 bnr. 454 (Ekebergveien 144) tillatelse til å føre opp våningshus 4 meter fra delegrensen til gnr. 157 bnr. 99.

Dagboknr. 232339, tinglyst 03.03.2023:
Opprettet seksjoner:
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 50/100

I tillegg er det tinglyst 7 servitutter i perioden 1918 - 1921. Dokumentetner håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servituttene. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Ekebergveien 142 har en solrik og flott beliggenhet på Bekkelaget, i den vestvendte skråningen overfor Holtet. Fra eiendommen er det kort vei til områdets lokale handelssenter med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, bank, helsesenter/treningssenter (Best Helse), apotek og Jernia. Det er heller ikke langt til servicetilbud på Karlsrud og Lambertseter, med bl.a. Lambertseter Senter som kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino. Ønsker man et enda bredere tilbud av caféer og spisesteder, er Sæter heller ikke langt unna. Det er også kort reisevei til sentrum med kun ca. 15 minutter på sykkelen.

Eiendommen ligger i nærheten av et godt kollektivtilbud, med kort vei til buss i Raschs vei og til trikk på Holtet. Gangavstand også til T-bane på Karlsrud.
(Vennligst se www.ruter.no for rutetider).

Få minutters gange til de unike friområdene på Ekebergsletta, Brannfjellskogen og i Ekebergparken. Et flott tur- og rekreasjonsområde i Brannfjellskogen med bålplasser og stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Det er også 18-hulls frisbeegolfbane her. Flotte rekreasjonsområder også i Ekebergparken med skulpturer, samt café og restaurant. I tilknytning til Ekebergsletta finner du fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, samt store friområder m.m.
Nærhet også til fjorden og Østmarka.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Både Nordstrand og Bækkelaget Tennisklubb
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Nordstrand IF på 'Niffen' med nyere håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Områdets lokale alpinbakker – Sloreåsen og Leirskallen.
Treningsstudio: BestHelse på Holtet, Sats på Karlsrud/Lambertseter og Evo på Sæter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærområdet.
Boligen sogner til Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 1733 kvm som tilhører sameiet men som er seksjonert, se vedlegg. Tomten er opparbeidet med gruset innkjørsel og biloppstillingsplasser.

Parkering på felles gruset biloppstillingsplass på tomten. Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil i innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-5101 datert 18.11.2020 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er oppført på gul liste og vernet etter PBL. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Follobanen går i fjellgrunnen under området.

Byggeområder i området:
Holtveien 10 - 14 - Oppføring av tre leilighetsbygg med felles garasjekjeller.
Raschs vei 3 A - tilbygg tomannsbolig

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 342,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten for 2025 var kr. 1 603,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 32 975,-
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap som koster kr 4 548,- pr. år. Utstyr og abonnement vil følge dersom ikke annen beskjed gis fra kjøper.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 153 096,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

11 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

280 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
300 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 500 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Magne Lome og Lolita Jansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0030/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2630

Sist oppdatert: 17. mars 2026 kl. 10:22