Ragna Nielsens vei 38

Ragna Nielsens vei 38, 0592 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 87, bruksnummer 36, seksjonsnummer 29, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
2. etasje 71 kvm: Bad, entré, soverom, soverom 2, soverom 3, stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Kjellerbod. Boder er merket med nr.29.
5. etasje 4 kvm: Loftsbod med gulvareal 3.9 kvm.

Åpent areal:
2. etasje 7 kvm: Balkong vendt mot syd

Boligen disponerer 2 boder, en i kjeller og en bod på loft.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.12.2025 utført av Larsens Takst Service AS v/takstmann Glenn-Erik Larsen.

Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Barnerommet og gjesterommet med adkomst fra stuen er opprinnelig godkjent som ett stort soverom og selger har delt av disse rommene til dagens løsning.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med yttervegger i pusset konstruksjon. Leilighetens etasjeskille i betong. Yttertak i saltak konstruksjon tekket med takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Følgende bygningsdeler har fått TG2:

UTVENDIG
Vinduer:
TG settes ut i fra alder på glass, da isolerings evne i glass vil reduseres med årene. Det er observert noe grå-skummer på øverste vindu på ett soverom. Dette kan tyde på at glasset er punktert.

Balkongdør:
TG settes ut i fra alder på glass, da isolerings evne i glass vil reduseres med årene

Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er bygget en benk på balkongen, avstand til rekkverk er 61cm. Høyde på rekkverk ved balkonger, skal være minimum 1,0 m. Der høydeforskjellen er mer enn 10,0 m over terreng, skal rekkverkshøyde være minimum 1,2 m. Ref. Veiledning om tekniske krav til byggverk § 12-17.

BAD
Ventilasjon:
Rommet har kun naturlig ventilasjon.

KJØKKEN
Avtrekk:
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

TEKNISKE INSTALLASJONER
Ventilasjon:
Naturlig ventilasjon i bolig gis TG2, da det ikke oppfyller dagens krav i forskrift. Krav i dages forskrift krever balansert ventilasjon.

Elektrisk anlegg:
Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TGIU (ikke undersøkt)

UTVENDIG
Bygning generelt:
Ikke vurdert utvendige forhold.

INNVENDIG
Andre innvendige forhold:
Tekniske installasjoner/komponenter er ikke funksjonstestet på befaring, det ble ikke opplyst om problemer/feil på installasjoner/ komponenter i boligen på befaringen av eier.

VÅTROM
Leilighet - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Det ble ikke foretatt hulltaking bak dusj sone på bad, da badet er under 5år med tilhørende dokumentasjon.

TEKNISKE INSTALLASJONER
Varmtvannstank:
Varmtvannsbereder er plassert i fellesareal, og er ikke befart av Takstmann.

SAMMENDRAG SELGERS EGENERKLÆRING:

2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
Svar:
I 2025. Badet er renovert: Alt ble revet ned til betongen. Sluket er flyttet fra midt i rommet, til dusjsonen. Dette arbeidet ble utført av Rørlegger Pluss AS. Arbeidet måtte søkes om til Plan- og bygningsetaten. Ferdigattest ligger ute på deres sider. (Se saksnummer 202550578 for ytterligere informasjon. Veggene ble rettet opp, det ble satt inn nytt stenderverk. Himlingen ble hevet noe. Det er lagt rør i rør til alt av utstyr. Dette er trukket via vegg, opp i himling, og videre til fordelerskap. Fordelerskapet er plassert i veggen bak skapet på hovedsoverommet. Det er tilgang fra klesskapet. Det er drenering på fordelerskapet. Siklemikken er plassert ved siden av vaskesøyle inne på badet. Det er laget trakt med vannlås til vaskemaskin, samt tørketrommel. Avløpet til servant og vaskemaskinstrakten er anborret på det originale soilrøret til bygget og lagt med riktig fall bort til hvert enkelt utstyr. Tilkoblingen av forbruksvannet ble gjort med en SM-mutter på eksisterende kobberrør, over til en stengeventil og videre til rør-i-rør som leder vannet til fordelerskapet. Badets gulv er bygget opp med varmekabler, støp, ny membran og nye fliser. På veggene er det stenderverk med isolasjon, våtromplater, membran og nye fliser. Det elektriske arbeidet på badet er i hovedsak utført av Elektro Sivert. Prov AS har gjort noe av arbeidet på lyset (ledstripe i dusjsjonen og spottene)Oslo bad var utførende, Rørlegger Pluss AS, Elektro Sivert, Prov AS, samt Sondre Løseth Nordtorp

Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Ja

3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Noen av panelbordene på vegg på balkong ser ut til å være preget av litt fukt. Vi har sagt fra om dette til styret, som har bekreftet at dette er sameiets ansvar.
De vil ta en sjekk på om dette gjelder flere balkonger, og eventuelt sette i gang arbeid med å fikse dette , etter hva vi forstår i løpet av våren 2026

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja i 2025.

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
Svar: Det meste av det elektriske anlegget er byttet ut, samt brytere, stikk osv. Det er også installert Plejd i alle rom. Alt er utført av fagfolk. Se samsvarserklæring for nærmere informasjon. Det er lagt opp flere kurser til både bad og kjøkken. Det er også lagt varmefolie i gulvet i gangen og på kjøkken. Firma: Elektro Sivert, Prov AS.

Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Ja

13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja i 2025.

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
Svar:
Sluket er flyttet fra midt i rommet, til dusjsonen. Dette arbeidet ble utført av Rørlegger Pluss AS. Arbeidet måtte søkes om til Plan- og bygningsetaten. Ferdigattest ligger ute på deres sider. (Se saksnummer 202550578 for ytterligere informasjon. Det er lagt rør i rør til alt av utstyr. Dette er trukket via vegg, opp i himling, og videre til fordelerskap. Fordelerskapet er plassert i veggen bak skapet på hovedsoverommet. Avløpet til servant og vaskemaskinstrakten er anborret på det originale soilrøret til bygget og lagt med riktig fall bort til hvert enkelt utstyr. Tilkoblingen av forbruksvannet ble gjort med en SM-mutter på eksisterende kobberrør, over til en stengeventil og videre til rør-i-rør som leder vannet til fordelerskapet.

Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Ja

15. Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar:
Ja. Den ene radiatoren i stua varmer dårlig. Vi har meldt fra om dette til styret, som har bekreftet at det er sameiets ansvar. Styret informerte at de skulle ha en befaring på alle radiatorene i leilighetsbygget på vårparten en gang.

27. Er det utført radonmåling?
Svar:
Ja. Målingen ble ifølge dokumentasjon fra styret utført 22. juni 2020. Det ble ifølge styreleder ikke oppdaget verdier utover normalen.

Tilbygg / modernisering

2025- Diverse arbeid
Leiligheten er renovert i 2025. Det er lagt nytt gulv og nye lister i alle rom. Alle overflater er sparklet og malt. Veggen mellom stue og kjøkken er revet, og det er satt inn ståldrager. Arbeidet er utført av Oslo Byggmesterservice AS. Ferdigattest ligger på Plan- og bygningsetaten, (Saksnummer: 202550681). Tidligere døråpning er tettet igjen. Det er satt opp en vegg for å dele opp tidligere hovedsoverom i to mindre soverom, samt satt inn en ny dør til det ene soverommet fra stue. Alle dørene inne i leiligheten er nye (nytt dørblad, karm og karmlister).

2025 -Kjøkken
Montering av kjøkken fra Ikea, med nye hvitevarer, ny sensorkabel til lekkasjestopper, samt dryppbakke til oppvaskmaskinen.

2025- Diverse
Det er lagt varmefolie i entre og på kjøkken. Montering av plassbygget benk med mulighet for oppbevaring på balkong. Det er lagt nytt underlag på balkongen, samt etablert utestikk.

2025 -Bad
Badet er renovert: Alt ble revet ned til betongen. Sluket er flyttet fra midt i rommet, til dusjsonen. Dette arbeidet ble utført av Rørlegger Pluss AS. Arbeidet måtte søkes om til Plan- og bygningsetaten. Ferdigattest ligger ute på deres sider. (Se saksnummer 202550578). Veggene ble rettet opp, det ble satt inn nytt stenderverk. Himlingen ble hevet noe. Det er lagt rør i rør til alt av utstyr. Dette er trukket via vegg, opp i himling, og videre til fordelerskap. Fordelerskapet er plassert i veggen bak skapet på hovedsoverommet.
Det er drenering på fordelerskapet. Siklemikken(avløpsrør) er plassert ved siden av vaskesøyle inne på badet. Det er laget trakt med vannlås til vaskemaskin, samt tørketrommel.
Toalettet er vegghengt med spalte under. Avløpet til servant og vaskemaskinstrakten er anborret på det originale soilrøret til bygget, og lagt med riktig fall bort til hvert enkelt utstyr. Tilkoblingen av forbruksvannet ble gjort med en SM-mutter på eksisterende kobberrør, over til en stengeventil og videre til rør-i-rør som leder vannet til fordelerskapet.
Badets gulv er bygget opp med varmekabler, støp, ny membran og nye fliser.På veggene er det stenderverk med isolasjon, våtromplater, membran og nye fliser.

2025 -El-arbeid
El-arbeidet på badet er i hovedsak utført av Elektro Sivert. Videre er noe lysarbeid utført av Prov AS.

2025- Interiør
Montering av plassbygget skap i entre, samt garderobe på hovedsoverom.

Velkommen til Ragna Nielsens vei 38!

En flott og oppgradert 4-roms selveierleilighet med betydelige forbedringer fra 2025. Leiligheten er betydelig pusset opp med nytt bad, moderne kjøkken og nye gulv i alle rom. Overflater er malt, det er satt inn nye dører, og det er etablert et ekstra soverom. I tillegg er det montert nytt skap i gangen, lagt nytt underlag på balkongen, og bæreveggen mellom stue og kjøkken er fjernet for å skape en åpen og luftig løsning.

Her får du en sydvendt balkong på 7 kvm, hvor du kan nyte utsikten mot grønne trær og rolige omgivelser. Leiligheten ligger i høy 2. etasje, noe som gir en lys og luftig følelse. Planløsningen er praktisk og innbydende, med tre soverom, entré med god oppbevaringsplass, et moderne bad og en stilren stue-/kjøkkenløsning.

ENTRÉ:
Lys og praktisk entré med god oppbevaringsplass. Her finner du skap til klær og sko, samt knagger og hylle for å henge fra seg yttertøy. Lekre parkettgulv med varmefolie under skaper et umiddelbart godt inntrykk!

KJØKKEN:
Kjøkkenet er nytt fra 2025 og har et moderne, stilrent uttrykk med integrerte hvitevarer og god oppbevaringsplass. Store vinduer gir rikelig med naturlig lys og en luftig atmosfære. Nytt parkettgulv. Det er en praktisk kjøkkenøy fungerer som et lite skille mellom kjøkken og stue, samtidig som den gir ekstra arbeidsflate og lagringsplass. Det er varme i gulvet også på kjøkkenet.

STUE:
Stuen er lys og romslig med store veggflater som gir gode innredningsmuligheter. Nytt parkettgulv fra 2025 gir et moderne og helhetlig preg. Det er plass til både sofagruppe og spisebord, og den åpne løsningen mot kjøkkenet gir en luftig og sosial atmosfære. Direkte utgang til sydvendt balkong på 7 kvm.

BAD/WC:
Badet ble pusset opp i 2025 og har et moderne preg med lyse fliser og stilrene detaljer. Det er innredet med vegghengt toalett, dusjhjørne med glassdører og regnfallsdusj. Et høyt og romslig skap gir svært god oppbevaringsplass, i tillegg til servant med praktiske skuffer. Integrert speil med belysning tilfører et elegant uttrykk, og det er plass til både vaskemaskin og tørketrommel i en praktisk søyleløsning.

SOVEROM:
Leiligheten har tre lyse soverom, alle med vinduer som gir godt naturlig lysinnslipp. Rommene har fleksible innredningsmuligheter med plass til seng, garderobeskap og øvrig møblering. Rommene egner seg perfekt som hovedsoverom, hjemmekontor, barnerom eller gjesterom.

BALKONG:
Balkongen er 7 kvm og vender mot grønne omgivelser. Her er det plass til sittegruppe, perfekt for å nyte utsikten mot trær og nærområdet. Balkongen gir en lun og skjermet uteplass med gode solforhold.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Lampe over spisebord, lamper over kjøkkenøy, samt vaskemaskin og tørketrommel medfølger ikke.

Leiligheten varmes opp ved bruk av vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Det er varme i gulv på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 22.05.1964.
Videre foreligger det ferdigattest for rehabilitering av våtrom med bytte av sluk - datert 31.03.2025 og ferdigattest for endring av bærende konstruksjon - datert 02.09.2025.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 15070, tinglyst 30.03.1984, Panterett til sameiet for ubetalte felleskostnader på kr 10.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring/avtale, midlertidig dispensasjon fra bygningsloven verd. tilbygg og adkomstrett for drit og vedlikeholde av anlegg/ledninger/kabler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen ligger i et attraktivt og barnevennlig område på Tonsenhagen, med Lillomarka rett utenfor døren. Markagrensen starter ved blokken og gir tilgang til et bredt spekter av friluftsaktiviteter – perfekt for deg som ønsker å koble av i naturskjønne omgivelser, samtidig som du bor nær byen. Her finner du bilfrie skogsveier, turstier og et omfattende løypenett for ski, som strekker seg dypt inn i marka. Om du liker sykling, skigåing eller lange turer, er dette stedet ideelt. Fra leiligheten kan du ta turen opp til Grefsenkollen, hvor det venter slalåmbakker om vinteren og terrengsykling og badeplasser om sommeren. Linderudkollen og Lilloseter ligger også i nærheten, med hyggelige serveringssteder for en pause etter turen.

Rundt boligen finner du store grøntområder med kunstgressbane, grusbane og volleyballbane – perfekt for lek, sport og rekreasjon. Det er kun få minutters gange tar deg til Tonsenhagen Torg, hvor du finner KIWI og den koselige kafeen Kaffehjørnet. Like ved torget ligger en populære badedammen, perfekt for en forfriskende dukkert på varme sommerdager. I tillegg er Linderud senter lett tilgjengelig, med et godt utvalg av butikker og tjenester, inkludert matbutikker, vinmonopol og apotek.

Området har svært gode kollektivforbindelser. 31-bussen går hyppig, omtrent hvert sjette minutt hele døgnet, og tar deg til Grünerløkka på ca. 15 minutter og Oslo S på under 20 minutter. Du finner også 25-bussen mot Majorstuen og 33-bussen til Filipstad.

Dette er en bolig for deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til byens puls, samtidig som du bor i vakre, rolige og grønne omgivelser ved markagrensen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 4.077,90 kvm som tilhører sameiet.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Det er flere garasjelag i nabolaget hvor det tidvis er mulighet for kjøp av garasjeplass. Sameiet disponerer også noen egne parkeringsplasser etter "førstemann til mølla" prinsippet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-612 datert 08.11.1955 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Aktuelle plan og byggesaker i området:
- Saksnummer 202452124 - Vann- og avløpsetaten i Oslo kommune (VAV) ønsker å anlegge et omløp i tunnel forbi Årvollbassenget som ligger i Årvollåsen. Tiltaket er nødvendig for å få utført vedlikehold av bassenget. I tillegg ønskes det å regulere eksisterende overføringstunnel for drikkevann mellom Oset og Bredtvet/Rødtvet. Dette for å gi anlegget en planmessig beskyttelse. Planforslag ble sendt til Sendt byrådsavdelingen 09.05.2025. siste hendelse: 15.10.2025 Detaljregulering for Årevollbassenget er stadfestet etter markaloven.

- Saksnummer 202556151 - Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Sak fortsetter i saksnummer 2025/10031 der siste hendelse er midlertidig brukstillatelse datert 18.11.2025.

- I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk langs Trondheimsveien til Bjerke (og Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045. Reguleringsplanen var til offentlig høring og politisk behandling. Saken ble avsluttet 23.04.2024 i påvente av oppstart av ny sak. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

- Bymiljøetaten har startet et arbeid for å regulere dagens alpinanlegg i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva. Det foreligger planer om ny stolheis, ny varmestue samt utvidelse av løypene. Planforslaget er ute til høring med frist 08.09.2025. Se saksnummer 201802070 hos Plan- og Bygningsetaten. Saken fortsetter i saksnummer 201802070 der siste sak var oversendelse av bemerkninger og PBE vil invitere til bemerkningsmøte.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 891,- pr. mnd. og inkluderer: Fjernvarme og varmtvann, kabel-tv/internett, trappevask, renter og avdrag andel fellesgjeld, vaktmestertjenester, strøm til fellesarealer, kommunale avgifter og felles bygningsforsikring.

Fellesutgiftene fordeles på følgende poster:
Felleskostnader drift 4 023,-
Avdrag IN-lån 2: 120,-
Felleskostnader strøm: 740,-
Avdrag felleslån: 43,-
Renter felleslån: 54,-
Renter IN-lån: 266,-
Avdrag IN-lån: 453,-
Renter IN-lån 2: 71,-
Avdrag felleslån: 49,-
Renter felleslån: 72,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Ved full innfrielse av IN-lån vil fellesutgiftene reduseres med ca 910,- /mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 128 613,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 514 453,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 24.473,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 94.549,- pr. 19.11.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 4.389.083,33,- pr. 19.11.2025 og lånevilkårene er:

Lån 1:
Lånenummer: 12125479985, DNB Bank ASA
Saldo per 19.11.2025: kr 397.543,-
Andel av saldo: kr13.442,-.
Rentebetingelser: 6.45% pr. 19.10.2025
Antall terminer per år: 4
Antall terminer til innfrielse: 30
Avdragsfrihet: Nei
IN-ordning: Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

Lån 2:
Lånenummer: 12125479977, DNB Bank ASA
Saldo per 19.11.2025: kr 1.138.406,-
Andel av saldo: kr 50.860,-
Rentebetingelser: 6.45% pr. 19.11.2025
Antall terminer per år: 4
Antall terminer til innfrielse: 30
Avdragsfrihet: Nei
IN-ordning: Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september.

Lån 3:
Lånenummer: 12136429866, DNB Bank ASA
Saldo pr.19.11.2025: kr 297.224,-
Andel av saldo: kr 6.475,-
Rentebetingelser: 6.45% pr. 19.11.2025
Antall terminer per år: 4
Antall terminer til innfrielse: 30
Avdragsfrihet: Nei
IN-ordning: Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september.

Lån 4:
Lånenummer: 16362691749, DNB Bank ASA
Saldo pr. 19.11.2025: kr 622.855
Andel av saldo: kr 13.570,-
Rentebetingelser: 6.45% pr. 19.11.2025
Antall terminer per år: 4
Antall terminer til innfrielse: 58
Avdragsfrihet: Nei

Lån 5:
Lånenummer: 16368279009, DNB Bank ASA
Saldo pr. 19.11.2025: kr 468 282,-
Andel av saldo: kr 10.202,-
Rentebetingelser: 6.45% pr. 19.11.2025
Antall terminer per år: 4
Antall terminer til innfrielse: 52
Avdragsfrihet: Nei

6 200 000,00 Prisantydning
94 549,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 294 549,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

157 350,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
168 390,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 462 939,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marthe Lien og Sondre Løseth Nordtorp

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Ragna Nielsens vei 32-40, med sameiebrøk 80/3672.
Sameiet består av 49 boligseksjoner.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt med enkelte bestemmelser i sameiets husordensregler.

Planlagte påkostninger:
Ifølge styreleder er det pr 08.12.2025 er det ingen planer om prosjekter utover normalt vedlikehold. Kostnadene til dette dekkes av vedlikeholdsbudsjettet og vil ikke påvirke felleskostnadene.

Styret ble ved årsmøte 2025, som i 2024 gitt en fullmakt til å gjennomføre låneopptak på inntil 1.500.000. Lånet skal kun dekke opp for likvidmessige belastninger som ikke forsvarlig kan dekkes av den ordinære driften, samt relatert til avgrensede uforutsatte hendelser og/eller avgrensede prosjekter. Fullmakten gjelder frem til årsmøtet 2026. Det er ikke trukket opp nye lån basert på denne fullmakten i inneværende styreperiode ihht. opplysninger fra sameiets forretningsfører.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 890,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 200,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 27 480,00
Foto  kr 5 000,00
Reguleringsbestemmelser (har)  kr 0,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 9 000,00

Oppdragsnummer 48-0047/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2547

Sist oppdatert: 02. mars 2026 kl. 13:02