Holmenkollveien 74D

Holmenkollveien 74D, 0784 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 27, bruksnummer 2237, seksjonsnummer 104, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal (BRA): 58 kvm.

BRA-i:
4. etasje, 54 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, soverom, innvendig bod.

BRA-e:
4. etasje, 2 kvm: Utvendig bod på balkong.
3. etasje, 2 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
4. etasje, 12 kvm: Balkong.

Kommentar til areal:
- Leiligheten er registrert som 1. underetasje, men den ligger i byggets 4. etasje fra bakkeplan og er derfor benevnt som dette i rapporten.
- Boden med adkomst via balkong er oppmålt til 2 m² (BRA-e). Ytterveggens tykkelse mellom bod og soverom er medberegnet i arealet.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod i 3. etasje tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodareal kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.02.2026 utført av Anticimex AS v/Stian Darell.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et leilighetsbygg oppført i 1980. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger består av en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med liggende trekledning og murpuss. Bygget har flatt tak, hvor yttertaket er belagt med asfaltpapp/membran (ikke besiktiget).
Leiligheten har en slett entrédør med kikkhull (brannklasse B30, lydklasse db35) og en balkongdør med karmer av tre og 2-lags glass fra 2018. Vinduer har karmer av tre og 3-lags glass fra byggeår.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. Gulvbelegget som utgjør vanntett sjikt er vurdert til å ha en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater gulv: Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.

Vinduer
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Balkong
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Elektrisk anlegg:
Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Manglende dokumentasjon på anlegget og ikke utført eltilsyn. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja.
Sameiet årsmøte 13. Januar 2026 vedtok for småblokkene i sameiet følgende tiltak:
- Utskifting av alle gavlvegger
- Utskifting av vinduer i gavlvegger
- Ny fasadekledning med fibersementplank
- Tilleggsisolering av fasader med mindre enn 20 cm isolasjon
- Oppgradering av brannkrav
- Malerarbeider på inngangsside for små blokker
- Tilstøtende arbeider.
For boligen er det estimert en økning på felleskostnader per måned mellom kr 969-1 038,-.
Totalt estimert kostnadsramme: kr 38 760 000,- For hele sameiet. Beløpet inkluderer arbeid, materialer, rigg, rivning, prosjektadministrasjon, byggherrekostnader og evt. uforutsette kostnader.
Videre arbeid: Styret vil nå følge opp vedtaket i samarbeid med USBL og komme tilbake med mer informasjon om fremdrift, planlegging og økonomi når dette er avklart.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja.
- Når vannet er skrudd på i vasken på kjøkkenet, på badet eller i dusjen kan det høres en liten "klikkelyd" i leiligheten som forsvinner igjen når vannet skrus av. Det gjelder også når vannet (i det jeg antar) i leiligheten rett over, også er skrudd på. Lyden forsvinner når vannet skrus av.
- Varmtvannet kan i enkelte tilfeller ta litt tid før det kommer når kraner eller dusj skrus på, uavhengig av årstid.
- Når 3 eller flere elementer på platetoppen er i gang samtidig kan det komme en lyd tilsvarende at effekten "veksles" mellom hver topp. Platetoppen fungerer dog som den skal.

Dette er en arealeffektiv og tiltalende 2-roms leilighet, beliggende høyt og usjenert i byggets 4. etasje. Boligen har en praktisk planløsning med en åpen og sosial sone mellom stue og kjøkken. Kjøkkenet er moderne og ble installert i 2020, og de fleste overflater er oppgradert i nyere tid. Fra stuen er det utgang til en stor, sydvest-vendt terasse på 12 m² som fungerer som en forlengelse av stuen, med god plass til utemøbler og en privat og skjermet atmosfære uten innsyn. Leiligheten byr også på rikelig med lagringsplass og en egen parkeringsplass med elbillader i felles garasjeanlegg.

Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang fra bakkeplan i 5. etasje. Det er installert porttelefon tilknyttet de enkelte boenhetene.

Entré:
Entréen gir et godt førsteinntrykk og har direkte tilgang til en praktisk innvendig bod med gode oppbevaringsmuligheter. Rommet fungerer som et bindeledd mellom leilighetens sosiale sone og de mer private rommene.

Bad:
Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med skuffer, speil med overlys og et vegghengt skap for oppbevaring. Videre inneholder badet frittstående dusjkabinett og toalett, samt opplegg for vaskemaskin. Ventilasjon skjer via avtrekksventil i veggen, som er koblet til felles avtrekkskanal.

Stue og kjøkken:
Stuen og kjøkkenet er i åpen løsning som skaper en lys og sosial atmosfære. Stuen har god plass til både sofagruppe og spisebord, og nedsenkede himlinger med downlights gir en moderne lysutrykk. Kjøkkenet fra 2020 har en stilren innredning med slette fronter og en benkeplate i heltre. Alle hvitevarer er integrerte, inkludert komfyr, platetopp med komfyrvakt, kjøleskap med frysedel og oppvaskmaskin. Ventilatoren er tilkoblet felles avtrekksanlegg. Det er fliser mellom benkeplate og overskap, samt belysning under overskapene. En automatisk lekkasjestopper er installert for ekstra trygghet.
Det gjøres oppmerksom på at medfølgende hvitevarer er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.
Fra stuen er det utgang til balkongen.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en romslig, syd vestvendt terrasse på 12 m². Her er det gode solforhold og et gløtt mot fjorden. Terrassen er usjenert og har god plass til utemøbler. Rekkverk i form av blomsterkasse, utelys, stikkontakt på vegg og markise bidrar til både funksjonalitet og trivsel. En praktisk utvendig bod på 2 m² gir ekstra lagringsplass.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og har en romslig skyvedørsgarderobe som gir rikelig med oppbevaringsplass. Rommet er holdt i rolige fargetoner og har plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett i stue, kjøkken og soverom. Malt gulvbelegg på bad.
Vegger: Malte, glatte flater.
Himling: Malte, glatte flater.

Teknisk:
- Sikringsskap er plassert i felles trapperom. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Leilighetens stoppekran er plassert under kjøkkenbenk.
- Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert på bad.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Oppbevaring:
Leiligheten har svært gode lagringsmuligheter, inkludert en innvendig bod ved entréen, skyvedørsgarderobe på soverommet, utvendig bod på 2 m² på balkongen samt separat bod på 2 m² i bygningens 3. etasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Alle hvitevarer medfølger, inkludert vaskemaskin.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner.
Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for nybygg boligblokk datert 11.12.1981. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon for eiendommen:
- Approbasjon (byggetillatelse) for boligblokk, datert 10.09.1979. Det ble stilt flere vilkår i tillatelsen, blant annet knyttet til terrengutforming, støttemurer og bevaring av vegetasjon.
- Approbasjon for tilleggsanmeldt tegning, datert 21.01.1980.
- Ferdigattest for ventilasjonsanlegg, datert 30.11.1981.
- Ferdigattest for oppføring av bygningstekniske installasjoner, datert 30.01.2015.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, panterett til sameiet, rett til utskilt tomt og seksjonering.

Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha praktisk betydning for kjøpers bruk av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ved utleie skal styret varsles minst 14 dager før innflytting.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Attraktiv beliggenhet i et stille og veletablert boligområde med umiddelbar nærhet til marka. Her kombineres en tilbaketrukket og rolig atmosfære med en aktiv livsstil, hvor skog og natur er en integrert del av hverdagen. Utsikten fra balkongen over landskapet og skogen gir en følelse av ro og privatliv, kun et steinkast fra byens fasiliteter.

Dette er et område som legger til rette for en aktiv fritid for hele familien. Rett utenfor døren finner du Kragskogen, med turstier og nypreparerte skiløyper som strekker seg innover i Nordmarka. Om sommeren er det kort vei til ballbinge og sandvolleyballbane. For barna er det trygge og fine oppvekstsvilkår med flere lekeplasser i nabolaget, samt gangavstand til både barnehager og skoler som Holmen skole.

Hverdagslogistikken er enkel. De daglige innkjøpene gjør du hos Joker Holmenkollen, kun et par minutters gange fra leiligheten. For et bredere utvalg av butikker og servicetilbud er det en kort kjøretur på omtrent fem minutter til Røa Senter. Området er også godt tilknyttet offentlig transport, med busstopp i Krags vei tre minutter unna til fots, som enkelt tar deg videre til sentrum eller andre knutepunkter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Holmenkollveien 74D sokner til Holmen skole (1.-7. trinn) og Midtstuen skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Kragskogen barnehage, Arnebråtveien barnehage og Kattugla Steinerbarnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 31 552 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.
Felles tomt er pent opparbeidet med asfalterte veier, lekeplass, sittegrupper, blomsterkasser, plenarealer og variert beplantning.

Leiligheten disponerer én garasjeplass i felles garasjeanlegg. Plassen er utstyrt med elbillader og kan ikke selges eller leies ut til utenforstående.

Sameiet tilbyr gratis gjesteparkering.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via privat vei.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220, Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen), vedtatt 15.03.2006. Planen tillater bebygd areal (BYA) inntil 24 %.

Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan S-2346 Kragskogen, vedtatt 08.09.1978. Planen regulerer området til småhusbebyggelse med inntil to etasjer. Deler av planområdet er regulert til friområde for turvei/skiløype.

Eldre reguleringsplan S-75GA, vedtatt 25.10.1934, regulerer felles gangarealer i området.

Det pågår en plansak (saksnr. 202102096) knyttet til revisjon av småhusplanen. Eventuelle endringer kan påvirke fremtidige rammebetingelser.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Holmenkollveien 78A: Innbygging av terrasse. Saksnummer 202508983.
- Holmenkollveien 66B: Etablering av gjerde og port. Saksnummer 202600390.
- Hemingveien 20 / 20A: Tilbygg og mulig ulovlig bruk av tilbygg. Saksnummer 202511712 / 202521673.
- Lybekkveien 13D: Ombygging og endring av adkomst. Saksnummer 202508683.
For ytterligere informasjon se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/main.asp

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader er kr 3 766,- per måned. Dette inkluderer blant annet varmtvann, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, kollektiv avtale for TV/internett, strøm i fellesarealer, trappevask, drift og vedlikehold, vaktmester- og gartnertjenester, honorarer samt nedbetaling av andel felleslån.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 2 723,-
- Renter felleslån: kr 611,-
- TV/internett: kr 432,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Sameiets lån har flytende rente, og renteendringer vil kunne påvirke de månedlige kostnadene.

På ekstraordinært årsmøte i januar 2026 ble det vedtatt en betydelig utbedring av fasader og gavlvegger. Dette vil medføre økte fellesutgifter. Prosjektet er per i dag i planleggingsfasen, og det er ikke fastsatt konkrete tall for økningen per seksjon.

Selger opplyser at årlig strømforbruk er i 2024 var 3 582 kWh (253 kr i snitt per måned)
Årlig strømforbruk i 2025 var 3 800 kWh.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV/internett. Standardpakken inkluderer begge deler, men det er mulig å velge bort internett til fordel for en utvidet TV-pakke, eller velge en enklere TV-pakke for høyere internetthastighet. Det er også anledning til å oppgradere både TV-pakken og hastigheten mot tillegg i pris. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 153 713,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 614 851,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for seksjonen pr. d.d.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner.
Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 14 739,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr kr 121 848,- pr. 15.02.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 38 469 338,75 pr. 15.02.2026 og lånevilkårene er:
Bank: Nordea Bank abp, filial i Norge
Lånenummer: 60308128353
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restløpetid: 78 terminer (siste termin 30.06.2045)
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,1%
Merknad: Annuitet, fasttermin. Første avdrag var 30.09.2025.

På ordinært årsmøte 2025 ble det vedtatt å opprette en IN-låneavtale. Avtalen medfører at USBL sender varsel i mars og september hvert år til alle sameiere med tilbud om innløsning av fellesgjeld. Det påløper et engangsgebyr på kr 3 600,- for de som benytter seg av tilbudet.

5 000 000,00 Prisantydning
121 848,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 121 848,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

125 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
136 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 257 888,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Leilighetens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Marcus Solbakke

Leiligheten er tilknyttet Østre Kragskogen Sameie, med sameiebrøk 810/274151.
- Sameiet består av 223 boligseksjoner, 4 næringsseksjoner og 1 garasjeseksjon.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Revisor er KPMG AS.
- Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring NUF, med polisenummer SP6473070.
- Sameiets hjemmeside: https://www.oksameie.no/

Dugnad må påregnes. Seksjonseierne plikter å delta i vedlikehold og renhold av fellesrom og dugnadsarbeid vedtatt av årsmøtet.

Dyrehold er tillatt med ett dyr per husstand. Avkom kan ikke beholdes utover 3 måneder. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for andre, og det skal være ro mellom kl. 23.00 og 07.00. Husdyr skal ikke være uten tilsyn på sameiets område, og hunder skal alltid føres i bånd. Eier plikter å fjerne ekskrementer umiddelbart.

Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill på terrasse/balkong. Parabolantenne er ikke tillatt. Det skal være ro mellom kl. 23.00 og 07.00.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:
2024 - Utskifting av brannslukkingsapparater hos alle sameiere. Kontroll av lekeplasser. Ny avtale for vask av fellesareal/trappevask inngått med Trappevask Service AS. Vedlikehold av fellesområder på dugnad.
2021 - Betongrehabilitering; all utvendig betong og balkonger har blitt reparert, malt og fått ny membran.
2020 - Oppgradert lekeplassene med nytt gummidekke.
2019 - Installert elbil-ladeanlegg i garasjene i sameiet.
2015 - Installert brannvarslingsanlegg i hele sameiet.
2014 - Boret hull til bergvarmepumpe som i dag brukes til oppvarming av varmtvann i sameiet.

Planlagte påkostninger:
- Styret opplyser per 26.02.2026 at det på ekstraordinært årsmøte i januar ble avgjort at de skal gjøre en betydelig utbedring av fasader og hovedsakelig gavlvegger som vil innebære økte felleskostnader, men da de fremdeles er i planleggingsfasen så har de ikke konkrete tall per seksjon enda. Estimert totalkostnad er kr 38 760 000,-. (utfra eier brøk for denne leiligheten vil estimert økt andel gjeld være ca. 114 500,-)
- På ordinært årsmøte 2025 ble det vedtatt at styret iverksetter oppmåling og reseksjonering. Felleskostnader og lån justeres etter ny brøk for fremtidige betalinger.

Det praktiseres ikke styregodkjennelse eller forkjøpsrett i sameiet.

Dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning  kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 138,00
Innhenting av offentlige opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 132,50
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr.  kr 22 900,00
Foto  kr 6 500,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0007/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.267

Sist oppdatert: 03. mars 2026 kl. 08:36