Hans Nordahls gate 88

Hans Nordahls gate 88, 0485 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 76, bruksnummer 308, seksjonsnummer 121, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
12. etasje 72 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, to soverom, garderobe.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
12. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer én kjellerbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.12.2025 utført av Tore Jan Fevang.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Vinduer og balkongdør med 3-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 2 punkter har fått TG2 grunnet alder/slitasje.
For øvrig har disse punktene blitt gitt TG2:

Vinduer og dører:
- Problemer med åpne- og lukkemekanismen i det største soveromsvinduet. Ble reparert og mekanismen fungerer pr. nå, men henger fortsatt noe fast ved åpning/lukking.

Balkonger:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Kjøkken:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
- Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ulike punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Leiligheten har vært utleid fra 2022 til 2025.
- Oversvømmelse i kjeller for 7-8 år. Boden som tilhører leiligheten ble ikke berørt. Mindre vanninntrengninger gjennom grunnmur i kjellerområde og i garasjeanlegg. Begge ble dekket av 5-års garantien fra utbygger og ble utbedret.
- Installert vannmålere (varmt og kaldt tappevann) i alle leiligheter i sameiet i 2020 i tillegg til installasjon av energimålere på radiatorer. Arbeid utført av Techem.
- Noen få tilfeller av mulig skjeggkre i andre leiligheter. Ble utbedret av skadedyr firmaer (Antisimex el.a.) Ikke observert skadedyr i i eiers leilighet (snr. 121) i eiers botid. Leietaker har heller ikke rapportert om slike tilfeller.
- Radonmåling gjort i de nederste etasjene i bygget, ikke i eiers leilighet. Resultat under faregrense.
- Under visse temperatur- og luftfuktighetsforhold utvendig, kan det ytterste glasset i vinduene ise eller dugge. Dette er normalt for denne typen vinduer. Utbygger avviste reklamasjoner fra sameiet på disse forholdene.
- Problemer med åpne- / lukke-mekanismen i det største soveromsvinduet. Mekanismen fungerer pr. nå, men vinduet henger noe fast i karmen med åpning / lukking.
- Balkongdør henger noe i karmen ved åpning / lukking.
- Ytre vedlikehold og utskifting av vinduer og balkongdører er sameiets ansvar i hht. sameiets vedtekter.
- Vaskemaskin (i tilfelle denne følger med i kjøpet): Mindre lekkasje i dørpakning.
- Alle hvitevarer er ca. 12 år gamle.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys, åpen og innbydende entré, som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Det er godt med oppbevaringsplass i garderobeskap. Fra entréen har du videre adkomst til leilighetens to soverom på høyre side, og leilighetens øvrige rom til venstre.

KJØKKEN
Kjøkkenet er fra byggeår og har innredning fra Marbodal. Innredningen består av glatte fronter og benkeplate av laminat. Videre er det integrerte hvitevarer som kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

STUE
Stuen oppleves luftig med store vindusflater og har plass til både spisebord, og tv/sofa-sone. Gulvet er belagt med parkettgulv og stueveggene er nymalt i 2025. Fra stuen har du utgang til leilighetens balkong.

SOVEROM 1
Leilighetens hovedsoverom har adkomst fra entréen og er malt i en behagelig farge. Rommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement, og svært godt med skapplass i tilhørende garderobe/bod.

SOVEROM 2
Soverom nr. 2 har også adkomst fra entréen med god plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommet kan også fint benyttes som gjesterom, barnerom eller kontor.

BADEROM
Baderommet er flislagt og har standard fra byggeår. Rommet er utstyrt med servant med servantskap, vegghengt toalett i tillegg til dusjnisje med innfellbar glassdør. Videre er det opplegg for vaskemaskin og elektriske varmekabler i gulv.

BALKONG
Solrik og sydvestvendt balkong på 6 kvm med fantastisk utsikt. Selger opplyser om sol fra ca kl 12:30 - 22:15 midtsommer. Her har man plass til å innrede med en hyggelig sittegruppe - perfekt for sene sommerkvelder!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vaskemaskin kan medfølge etter avtale.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Avregning av faktisk energi og vannforbruk og evt. justering av akontobeløp skjer årlig mot innkrevd akontobeløp. Avregning & a-konto innkreving skjer via felleskostnader.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 28.08.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leilighetens planløsning stemmer overens med godkjente byggetegninger.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet jordskifte.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Beboere i gnr. 76 bnr. 274, 278, 308, 285, gnr. 79 bnr. 120, I 18, 127, 126,122, 130, 131, 112 og 119 i Oslo kommune (Hans Nordahls gate 1-100) har tinglyst fortrinnsrett til barnehageplass i Espira barnehagen i Borger Withs gate 39 så langt dette tillates av norsk lov, dog etter barn av ansatte i barnehagen og søsken av barn som allerede har plass i barnehagen.
Rettigheten er tinglyst på gnr. 79, bnr. 77 og 96, dagboknr 204986, tinglyst 09.03.2016.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. 4) Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med kortidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Leiligheten blir overlevert til ny eier rengjort slik den fremstår ved visningene.
Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger attraktivt til i det veletablerte prosjektet Grefsen Stasjon, som strekker seg fra Sinsen til Storo. Beliggenheten er perfekt for deg som ønsker en kombinasjon av sentral beliggenhet og et grønt, rolig bomiljø. Utviklingen legger vekt på store grøntområder og et hyggelig bomiljø. Barnevennlige fellesområder, og svært kort gangavstand til kunnskapsbarnehagen Espira, hvor sameiet har fortrinnsrett.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. ved Nærbutikken Storo, Meny, Coop Mega, Kiwi og Rema 1000. Ikke mange minutter unna leiligheten finner man Storo Storsenter, Oslo`s største kjøpesenter med ca. 140 butikker, spisesteder og tjenester. Like ved Storo Storsenter finner man Norges største og første IMAX-kino, ODEON kino. Kinoen stod klar i mars 2018 og huser hele 11 saler, hvor det tilrettelegges for en fantastisk filmopplevelse. Det er kort vei til Torgbygget i Nydalen, et senter som åpnet i 2016 og har servicetilbud som vinmonopol, matvarebutikk, restauranter/cafeer, baker, apotek og blomsterbutikk.

Av populære serveringstilbud i nærområdet kan Åpent Bakeri på Sandaker, Godt Brød samt Nydalen Bryggeri og Spiseri i Nydalen nevnes. Lillo Gård ligger like i nærheten. Dette er et nytt område bestående av flere servicetilbud som blant annet en stor Meny, blomsterforretning, apotek, kafé m.m. Lillo Gård ferdigstiller i disse tider et stort torgområde hvor man blant annet planlegger restaurant og lokalbryggeri.
St. Hanshaugen, Grünerløkka, Grønland og Oslo sentrum ligger i tillegg godt innen rekkevidde med alt det innebærer av byens fasiliteter og servicetilbud.

Det er kort vei til ypperlige tur- og treningsfasiliteter, med blant annet Maridalen som et naturlig valg dersom man ønsker rolige sykkelveier. Her har man også tilgang til et fantastisk utvalg av turstier, både til fots, på sykkel eller på ski. Kort vei også til Sognsvann og Nordmarka, med alle sine muligheter. I nærheten ligger Grefsenkollen med muligheter for motbakketrening til fots eller på sykkel. På toppen kan man nyte den fantastiske utsikten over hele Oslo by evt. sammen med ett godt måltid på Grefsenkollen restaurant. Her arrangeres det også utekonserter i sommerhalvåret kalt "OVER OSLO" som er svært populært.
For innendørs trening har man SATS i Nydalen og på Storo, EVO Nydalen, og Fitness24Seven Storo, samtlige kun få minutter unna leiligheten.

Akerselva renner gjennom Nydalen og er med på å forsterke den idylliske opplevelsen av området. Elven kan benyttes både til bading (Nydalsdammen) og fisking. Følger du Akerselva som strekker seg mer enn 8 km fra Maridalsvannet i Maridalen, videre ned gjennom Nydalen forbi Lillo, og til slutt ved utløpet Paulsenkaia i Bjørvika, kan du kombinere markatur eller bytur langs elven. Akerselva har mange historiske minner og følger du den hele veien vil du møte 20 fosser og hele 45 bruer, samt flere badeplasser. Det er kort vei til Maridalsvannet som er et perfekt utgangspunkt alle årstider for å utforske marka, enten til fots, på sykkel eller på ski.

Utdanningsinstitusjoner som Universitetet på Blindern, BI Nydalen, Tannlegehøyskolen, Sykepleierskolen på Lovisenberg og Arkitekthøyskolen er alle innen kort rekkevidde. Handelshøyskolen BI ligger kun ca. 10 minutters gåavstand fra leiligheten.

Storo er et knutepunkt for kollektiv transport, og man kan velge mellom trikk, buss, T-bane, flybuss eller tog, alt innenfor få minutters gangavstand. Med hyppige avganger og linjer i alle retninger kommer man seg enkelt dit man skal.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Hans Nordahls gate 88 sokner til Fernanda Nissen skole (1.-7. trinn), og Bentsebrua skole som åpner til skolestart 2024 (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Espira Grefsen Stasjon barnehage der beboerne på Grefsen Stasjon har fortrinnsrett, Ragnas Hage og Lillohagen FUS barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 462 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Store grøntområder mellom blokken med sittegrupper og lekeplass.

Det medfølger 1 parkeringsplass i felles garasjekjeller, markert nr. P3-34, med tilrettelegging for elbil-lader.

Garasjekostnader kommer i tillegg til felleskostnadene.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til forretning, bolig i henhold til reguleringsplan S-4360 datert 02.04.2008 med tilhørende reguleringsbestemmelser i S-5142 datert 04.03.2022.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Hans Nordahls gate 88 - 94 - Innglassing av balkonger. For mer informasjon, se saksnummer 202509363 hos Plan- og bygningsetaten.
- Storo T-banestasjon - oppføring av gangbro. For mer informasjon, se saksnummer 202509334 hos Plan- og bygningsetaten.
- Hans Nordahls gate 98 - innglassing av eksisterende balkonger. For mer informasjon, se saksnummer 202507986 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Fellesutgiftene er kr 4 541,- pr. mnd. og inkluderer: Felles bygningsforsikring, forretningsførsel, á-konto vann og fjernvarme, TV og bredbånd, kommunale avgifter.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles slik:
A-konto vann og fjernvarme: kr 1 898,-
Felleskostnader bolig: kr 2 169,-
TV & bredbånd: kr 474,-

Tilleggsytelser:
Felleskostnader til garasjesameiet: kr 373/mnd. pr. 1. kvartal 2026. Forskuddsfaktureres hvert kvartal.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og bredbånd. Tv-tuner, dekoder og wifi router medfølger.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har dermed ikke oversikt over årlig strømforbruk.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. 
Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 809 141,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 236 565,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Basert på eiendomsskattelisten til Oslo kommune er eiendomsskatten for 2025 på kr 859,-. Det gjøres oppmerksom på at dette regnestykket kan avvike fra reell sats grunnet utdatert informasjon om boligens formuesverdi.

Andel formue er kr 14 854,- pr. 31.12.2024

8 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

207 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
218 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 518 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sten Berentzen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Hans Nordahls gate 88-94 sameie, med sameiebrøk 71/7332.
Sameiet består av 120 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Utleie er tillatt. Styret skal skriftlig underrettes om leieforhold samt navn og kontaktinformasjon på leietaker.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Ved innflytting og ved anskaffelse av husdyr skal styret varsles.
Vaktmestertjeneste.
Stort, grønt og trivelig felles uteareal
Securitas vektertjeneste.

Planlagte påkostninger:
Styreleder opplyser pr 24.11.2025 at det ikke er noen planlagte påkostninger som vil påvirke fellesutgiftene.

Utført vedlikehold de seneste år:
• 2021: Installasjon av utstyr for individuell avlesing av vann og fjernvarme.
• 2023: Alle leilighetene har fått nytt brannslokkingsapparat
• 2024: Taket i HNG reparert og forsterket for å forhindre at takplater faller av når det blåser mye
• 2025: Planlegges å bytte armaturer til LED-lys i fellesområdene

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Administrasjonsgebyr garasjeplass kr 1 700,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 525,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 38 014,00
Foto  kr 6 000,00
Styling  kr 40 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.
Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Oppdragsnummer 52-0075/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR52.2575

Sist oppdatert: 28. desember 2025 kl. 15:52