Kongsvingergata 1B

Kongsvingergata 1B, 0464 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 56, bruksnummer 16, ideell andel 1/1
Andelsnummer 101, Voldsløkka Borettslag, organisasjonsnummer 948819392

Totalt bruksareal BRA: 90 m²

BRA-i:
3. etasje på 73 m²: Entré, bad, 2 soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
6. etasje på 10 m²: Loftsbod.
-1. etasje på 7 m²: To kjellerboder.

Åpent areal:
3. etasje på 4 m²: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 12 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 10 m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 m².

Boligen disponerer 3 boder, en loftsbod på 10 m², og to kjellerboder på henholdsvis 6 m² og 1 m².

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.12.2025 utført av Anticimex AS. Det foreligger godkjente tegninger som stemmer med dagens bruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 5 etasjer, samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bærende vegger og etasjeskillere i hovedsak av betong. Yttervegger består av pussede flater. Taket er av typen saltak i trekonstruksjoner og er tekket med takstein (Taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer og balkongdør fra 2016 med karmer av tre- og to lagsglass. Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og peisovn. Elektrisk gulvvarme på bad og det største soverommet.

Totalt 8 bygningsdeler er tildelt TG2:
Våtrom
- Ventilasjon bad grunnet kun naturlig ventilasjon
- Sanitærutstyr / innredning: drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert
- Overflater vegger og gulv på bad grunnet bomlyd
- Tettesjikt grunnet alder

Tekniske installasjoner og øvrige rom:
- Elektrisk anlegg ble rehabilitert i 2017 (elektrisk anlegg er utenfor takstmannens kompetanseområde).
- Rekkverkshøyden på balkong er under 1 meter (kreves i dagens regelverk).
- Noen gulvoverflater bærer preg av slitasje.

Opplistingen er ikke uttømmende. Interessenter bør sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

ENTRÉ:
Velkommen inn! Entréen gir et umiddelbart godt førsteinntrykk og har videre adkomst til boligens øvrige rom. Her er det god plass til å henge fra seg sko og yttertøy.

STUE:
Stuen er av god størrelse og har plass til sofa, salongbord og TV-seksjon. Det er rikelig med lysinnslipp gjennom store vindusflater, som skaper en åpen og luftig romfølelse. Det er også en naturlig sone å møblere med et spisebord. Herfra er det utgang til boligens herlige balkong.

BALKONG:
Balkongen er sjarmerende og har plass til et cafesett. Her kan man nyte årets varmere dager i eget hjem, som en fin forlengelse av stuen.

KJØKKEN:
Kjøkkenet er holdt i en åpen løsning mot stuen, og gjør rommet til et naturlig og sosialt samlingspunkt i hjemmet. Innredningen er med slette fronter og benkeplater av laminat. Integrert kjøleskap, mikrobølgeovn, stekeovn og oppvaskkum. Innebygd varmtvannkoker i kjøkkenkran. Nedfelt platetopp. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap, og den store benkeplaten gjør det enkelt å tilberede gode måltider.

STØRSTE SOVEROM (Dagens kontor):
Rommet er av god størrelse og passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor- alt etter eget ønske og behov. Gulvvarme/folie under parkett. Vakker utsikt til Hjemmets kolonihage.

MINSTE SOVEROM (Familiens soverom nå):
Rommet er av god størrelse og har plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeskap. Det er rikelig med lysinnslipp fra vinduene som gir en luftig romfølelse - perfekt for soveværelset.

BAD:
Badet har flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Av innredning er det vegghengt servantinnredning med slette fronter, heldekkende servant med ett-greps armatur, speilskap med integrerte lys og stikkontakt over servant, dusjhjørne med innfellbare glassdører, dusjarmatur tilkoblet hånddusj, vegghengt toalett, vannrør av forkrommet kobber. Synlige avløpsrør av plast. Nedsenket himling med malt flate og downlights. Opplegg for vaskemaskin. Selger har aldri opplevd problemer med fuktighet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Termostatstyrt panelovn i stua er hovedoppvarmingen.
- Peis i stua mest for hygge.
- Gulvvarme på badet og det største soverommet

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1947.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 01.02.1947, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Videre foreligger det ferdigattest for fasadeendring datert 11.12.1991 og for rehabilitering av bad datert 03.09.2008.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet vedlikehold av ledninger, bestemmelse om trafokiosk, og bestemmelse om vann og kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger attraktivt til i rolige omgivelser på Sagene, med Bjølsenparken og Hjemmets kolonihage og Voldsløkka rett utenfor vinduene, samtidig som du har alt av servicetilbud i umiddelbar nærhet. Voldsløkka er et aktivt friområde med gressbane, Oslo Skatehall, hockeybane, ballbinge, sandvolleyball-baner, turstier, lekeapparater og mye mer

Bydelen byr på flere koselige kafeer og restauranter som Sagene samfunnshus, Folkvang, Tiffany, Kaffebrenneriet m.m. Dagligvarebutikker som Rema 1000 og Joker finnes i umiddelbar nærhet. Det finnes også klesbutikker, hudpleier, apotek og mer i området. Det er dessuten kort vei til Storo storsenter med sitt brede utvalg av forretninger og servicetilbud.

Kort avstand til både Torshov og Grünerløkka med Kulturslottet Soria Moria, Ringen Kino og yrende uteliv. Treningstilbud finner man i Myrens Verksted på Torshov med treningssenter, klatrevegg, alternativt har man også SATS på Sagene og på Storo.

Utdanningsinstitusjoner som Universitetet på Blindern, BI i Nydalen, Tannlegehøyskolen, Veterinærhøyskolen, Sykepleierskolen på Lovisenberg og Arkitekthøyskolen er i nærheten. Med en rekke barnehager, Bjølsen barneskole og den nye Voldsløkka ungdomsskole en kort gåtur unna befinner leiligheten seg i et meget familie- og barnevennlig område.
Fine turmuligheter langa Akerselva, og gangavstand til Teknisk Museum. Kort vei til Marka, sommer og vinter.

Godt tilbud av offentlig kommunikasjon med fire busslinjer (20, 34, 37 og 54) ikke langt unna, som dekker praktisk talt hele Oslo. Linje 37 går dessuten hele døgnet, hele uken og gjør det enkelt å komme seg til Nydalen med Handelshøyskolen BI, t-banen og et rikt servicetilbud og andre fasiliteter.

Inngang fra Stavangergata.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Bjølsen skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 11 011 m² som tilhører borettslaget. Tomten er fellesarealer som et pent opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker, annen diverse beplantning og lekeplass.

Eiendommen er med i ordningen for beboerparkering, i sone E indre by.

Priser:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: kr 6 200,-
Elbil: kr 2 090,-
Motorsykkel og moped: kr 3 100,-
El-motorsykkel og el-moped: kr 1 045,-

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærområdet:

Saksnummer 201719253 - Reguleringssak. Stavangergata og Lisa Kristoffersens plass - Planforslag til politisk behandling - Endring av trafikkmønster. Bymiljøetaten foreslår å oppgradere Stavangergata med bredere fortau og opphøyde sykkelfelt. Planforslaget sikrer også areal til overvannshåndtering, beplanting, parkeringsplasser for bevegelseshemmede og lommer for kortere stans tiltenkt varelevering og levering av barn til Margarinfabrikken barnehage. I tillegg sikrer planforslaget at det etableres et torg på Lisa Kristoffersens plass.

Saksnummer 201814722 - Reguleringssak. Voldsløkka idrettspark - Planforslag til politisk behandling. Oslobygg KF foreslår å omregulere sørvestre del av Voldsløkka fra friområde til idrettsanlegg med et nytt bygg med tre store haller, en oppgradert 11’erbane og en ny 7’erbane. Forslaget sikrer ikke fullverdig erstatningsareal iht. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (RPR). Det nye bygget kan bli opptil 21,5 m høyt, 116 meter langt og 38 meter bredt. Planen sikrer kun bevaring av syv eksisterende trær. Plan- og bygningsetaten er i hovedsak positive til prosjektet som foreslås, men fremmer eget alternativ med park framfor 7-er bane, og rekkefølgekrav som sikrer erstatningsareal.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i planene på Oslo sine sider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4.677,- pr. mnd. og inkluderer internett, forretningsførsel, nedbetaling av fellesgjeld, vaskeri og tørkeskap, styrehonorar, vedlikehold, strøm felleskostnader m.m.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15.000,- pr. år. / 11.000 kwh. pr. år. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.
Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen. Borettslaget står for beregning og innkreving av eiendomsskatt.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett og avgiften er inkludert i felleskostnadene. Dekoder og ruter følger med.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 739 261,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 957 042,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 46 426,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 322 290,- pr. 01.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 52 956 294,- pr. 01.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207885649
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 52 956 294,00
Innfrielsesdato: 30.10.2050
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

7 600 000,00 Prisantydning
322 290,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 922 290,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 941 542,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingrid Gilleberg og Knut Tore Bråtane

Leiligheten er tilknyttet Voldsløkka Borettslag.
Borettslaget består av 165 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde hund og katt etter godkjenning fra styret og etter undertegning av en erklæring om ansvar for dyret og renhold i forbindelse med dyreholdet.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2022: Nytt nøkkelsystem
- 2021: Ferdigstilling av utomhusprosjektet som ble startet opp i 2020.
- 2019: Oppgradering og utbytting av hovedstoppekraner og tilbakeslagsventil. Dører og callinganlegg.
- 2018: Beskjæring av trær
- 2016 - 2017: Fasaderehabilitering.
- 2015: Nytt avfallsanlegg. Nye vaskemaskiner til fellesvaskeri.
- 2014: Reparasjon av kjellertrapper.
- 2013: Nytt brannsikringsutstyr i leilighetene.
- 2012: Oppgradert lekeplass. Skiftet til elektronisk nøkkelsystem for fellesdører. Utskiftning av branndører på kjeller og loft.
- 2011: Skifting av avløpsrør og vedlikehold generelt ved behov.
- 2010: Start reparasjon akutte rørskader og annet vedlikehold.
- 2009: Barnevogngarasjer og diverse vedlikehold.
- 2008: Ferdigstilling av våtromsrehabilitering og diverse annet nødvendig vedlikehold.

Styret informerer per. 15.08.2023 at det ikke foreligger noe planlagte påkostninger som vil øke fellesgjeld eller felleskostnader i nærmere tid.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Ønsket overtagelse ca. 1. April. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 m².

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0124/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.25124

Sist oppdatert: 07. januar 2026 kl. 11:15