Stalsberg terrasse 14

Stalsberg terrasse 14, 2010 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 77, bruksnummer 1122, ideell andel 1/1
Andelsnummer 55, Stalsberg Borettslag, organisasjonsnummer 948419998

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
1. etasje 58 kvm: Entré, bad, soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: To boder.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 4 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.10.2025 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1965, med bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong/murkonstruksjoner. Yttervegger er av betongkonstruksjoner som er utvendig pusset og malt. Taket er tilnærmet flatt og tekket med membran/takpapp, men er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 2024. Entrédøren er en glatt dør fra ukjent årstall med brannklasse B30 og lydklasse 38db, og det er en heve-skyvedør med karmer av tre og tre-lags glass fra 2024. Innvendig har leiligheten slette innerdører.

Det er gitt TG2 for følgende:
Bad:
- Overflater vegger og gulv
- Fallforhold (gulv)
- Avløpsrør (ink. sluk)
- Ventilasjon
Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk
- Innredning
- Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet
- Vannrør
- Avløpsrør
- Varmtvannsbereder
Skorsteiner inne i boligen
Etasjeskiller - Skjevhetsmåling
Hovedstoppekran
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget
Balkong med adkomst via stue
Utkragede eller understøttede konstruksjoner balkonger

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Flott 2-roms i Stalsberg Terrasse. Her får du en lys og luftig bolig med sørvendt balkong og fantastisk utsikt.
Leiligheten ligger i 1. etasje, har en romslig planløsning og har gjennomgått betydelige oppgraderinger de senere årene.

Du blir møtt av en innbydende entré med god plass til å henge fra deg yttertøy og det er garderobe for ytterligere oppbevaring.
Herfra kommer du inn i den åpne planløsningen med stue og kjøkken.
Leiligheten er gjennomgående og har store vinduer som slipper inn mye naturlig lys.

I stuen er det peisovn som sørger for en koselig stemning og ekstra god varme på kalde vintersdager.
Stuen har også utgang til en deilig og overbygget balkong på ca 4 kvm, hvor du kan nyte solen og utsyn over nabolaget.
Det ble satt inn heve-skyvedør med tre-lags glass i 2024.

Kjøkkenet er i delvis åpen løsning mot stuen, noe som gir en romslig og sosial atmosfære.
Kjøkkenet fremstår moderne og stilrent, med innredning med hvite, glatte fronter og benkeplate i laminat.
Det er eksponert mursteinsvegg som skaper et rustikk og røft uttrykk.
Innredningen har integrerte hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn, mikro og oppvaskmaskin.
Varmtvannsberederen er plassert i et hjørneskap
De integrerte hvitevarene følger handelen, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten har et stort og behagelig soverom, med plass til dobbeltseng og nattbord.

Pent bad med flislagte overflater og varmekabler i gulv. Badet er oppusset og fornyet i 2020.
Innredning med heldekkende servant med underskap, speil og belysning over.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Dusjnisje med regnfallsdusj og innfellbare dører i herdet glass.
Opplegg for vaskemaskin.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med.

Elektrisk oppvarming med varmekabler på bad, samt peisovn i stuen for supplerende oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for 4 etg. boligblokk datert 01.12.1966. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

- Det er utstedt ferdigattest for endring av rømningsveier datert 24.08.2012.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om veg, vann-og kloakkledinger og skjøte.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Stalsberg Terrasse, et rolig og etablert boligområde på Strømmen.
Her bor du med nærhet til alt en aktiv hverdag krever, samtidig som du kan nyte fordelene av et trygt og familievennlig nabolag.

Området er rolig og barnevennlig, samtidig med nærhet til barnehager, skoler, buss, tog og gangavstand til gode turmuligheter året rundt.
For fritid og rekreasjon byr området på varierte muligheter. Langs Sagelva finner du den hyggelige Sagstien, en tilrettelagt turvei som egner seg for både gående og syklende. I tillegg gir Bråteskogen tilgang til fine turområder med lysløype for helårsbruk.
Nærhet til flere aktivitetstilbud som fotballbane, svømmehall, idrettsanlegg, lekeplass, alpinanlegg, hoppbakke og akebakker.

Pendlerlivet forenkles med Sagdalen stasjon bare fem minutters gange fra døren, hvor toget tar deg til Oslo S på under en halvtime.
Nærmeste busstopp er også kun noen få minutter unna, og for daglige innkjøp finner du flere dagligvarebutikker i gangavstand.
Det er også gangavstand til Strømmen Storsenter, som er Norges største kjøpesenter med ca 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

Kort avstand til Lillestrøm hvor det er hurtige avganger med tog til Gardermoen Lufthavn og Oslo Sentralstasjon med en reisetid på ca. 12 minutter.
Svært sentral beliggenhet med kort vei til E6-aksen for rask transport i retningen Oslo/Gardermoen.

Frydenlund skole og ressurssenter (1-10 kl.)
Sagdalen skole (1-7 kl.)
Skjetten skole (1-7 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Stav skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Noahs Ark barnehage (1-5 år)
Strømmen kommunale barnehage (1-5 år)
Hagan barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 21374 m² som tilhører borettslaget. Fellesområdene er pent opparbeidet med grønne plener, hager, gangveier, sittebenker, lekeapparater og diverse beplantning, inkludert en opparbeidet fotballbane for ballspill.

Borettslaget tilbyr faste parkeringsplasser utendørs og carporter under tak. Disse tildeles etter søknad til styret og følger ikke leiligheten ved salg. Det er mulighet for elbillading i carporter via godkjent lader fra Cirkle K (strøm for egen regning, carport koster 500 kr/mnd). 72 timers gratis gjesteparkering.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget.
Adkomst til eiendommen skjer via Stalsberg terrasse, som er en intern vei i borettslaget.
Borettslaget er ansvarlig for vedlikehold av denne veien.

Eiendommen er regulert til blokker i henhold til reguleringsplan Stalsberg Nordre - Søndre vedtatt 13.03.2001 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

For en leilighet i et borettslag vil slike endringer normalt håndteres av borettslagets styre.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader per måned: kr 5 505,-og inkluderer: betjening andel fellesgjeld, kommunale avgifter, tv/internett, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felles lån kr 901,-
- Felleskostnader kr 3 680,-
- Carpor: kr 500,-
- Bredbånd kr 325,-
- Dekoderleie kr 99,-

Borettslaget har flere lån med flytende rente. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og vedtak på årsmøtet kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning).

Nåværende eier har ikke oppgitt sine kostnader til strømforbruk. Det estimeres et forbruk på ca 9 000 kwh for tilsvarende leiligheter pr. år.

Borettslaget har en kollektiv avtale med Telia for TV og internett. Kostnaden for dekoderleie er kr 99,- per måned, og bredbånd koster kr 325,- per måned. Disse beløpene kommer i tillegg til de ordinære felleskostnadene, men er inkludert i det totale månedlige felleskostnadsbeløpet.
Avtalen med Telia ble videreført etter årsmøtet i 2025.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Inkludert i felleskostnader

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 905 803,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 19 227,- pr. 21.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 509 714,- pr. 24.10.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 83 464 755,- pr. 24.10.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: Obos-Banken AS
Lånenummer: 98208088440
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 5 387 359,-
Innfrielsesdato: 30.01.2051
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,23%.

Bank: Obos-Banken AS
Lånenummer: 98208088432
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 22 725 780,-
Innfrielsesdato: 30.01.2051
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,23%.

Bank: Obos-Banken AS
Lånenummer: 98208088459
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 3 371 282,-
Innfrielsesdato: 30.03.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,13%.

Bank: Obos-Banken AS
Lånenummer: 98208431374
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 51 980 335,-
Innfrielsesdato: 30.10.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,13%.

3 450 000,00 Prisantydning
509 714,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 959 714,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 978 966,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Dana Ali Hamid Zangana

Leiligheten er tilknyttet Stalsberg Borettslag. Borettslaget består av 144 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, det er BORI BBL som har forkjøpsretten.
Dugnad må påregnes.
Fellesvaskeri
Det er tillatt å ha hund og katt i borettslaget. Eier må imidlertid påse at dyrene ikke er til sjenanse for beboere.

Foretatt påkostninger de senere år:
Malt samtlige oppganger 2011/2012
Montert pipebeslag i stål på alle piper over tak 2012
Fasade rehabilitering bakside 2013
Nytt tak over carport i 2013
Skiftet røykvarslere i alle leiligheter 2015
Ny glatt finèrt lyd-/ brannklassifisert dør inn til leiligheten.
Det ble etablert lekeplass sommeren 2016
Etablert solcellepanel på tak 2023 - anlegget er snart ferdig og vil bidra til å sette borettslaget i bedre økonomisk stand de neste årene med høye strømpriser. Pr nå vil all strøm som produseres, selges tilbake til strømnettverket. Borettslaget kommer best ut av det med å gjøre det slik og samtidig kjøpe strøm med strømstøtte så lenge disse ordningene varer.
Byttet vinduer, etterisolering og maling av fasade.
Nye skyvedører til balkong 2024

Planlagte påkostninger:
Fra årsmøte 2023 er det satt opp fremtidige planer som oppgradering av tekniske installasjoner, sikkerhetssystemer, felles fasiliteter og fellesområder.
I tillegg energisparende tiltak, vedlikehold av utendørsområder, tak og takrenner.

Årsregnskapet for 2024 viste et underskudd på kr 49 006 198. Underskuddet skyldes i hovedsak et større bygningsmessig vedtak knyttet til et vindusprosjekt. Årsrapport og årsregnskap for 2024 ble godkjent på årsmøtet.
For 2025 er det budsjettert med et underskudd på kr 298 400. På årsmøtet i 2025 ble det vedtatt å redusere hyppigheten av trappevask til annenhver uke for å spare kostnader. Det ble også vedtatt at det skal gjennomføres rensing av ventilasjonssjakter, noe som vil medføre fremtidige kostnader.
Borettslagets egenkapital var negativ per 31.12.2024, med et udekket tap på kr 66 288 090. Styret vurderer imidlertid den reelle egenkapitalen som positiv, da eiendelene er bokført til historisk kostpris og ikke markedsverdi.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget BORI har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk ( 2 inkl, deretter 3.900,- pr visning)  

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 038,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 500,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto  kr 4 000,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 60-0360/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25360

Sist oppdatert: 26. januar 2026 kl. 11:27