Hadelandsveien 1062-1068

Hadelandsveien 1062-1068, 1484 HAKADAL
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 38, bruksnummer 81, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 488 kvm

BRA-i:
Leilighet i midten i øverst:
1. etasje 83 kvm: Vindfang, gang, soverom, soverom 2, stue, toalettrom, bad, kjøkken

Leilighet underetasje mot syd:
1. etasje 72 kvm: Vindfang, stue, bad, toalettrom, bod, kjøkken, soverom, bod 2, soverom 2

Leilighet øverst mot nord:
1. etasje 36 kvm: Vindfang, gang, kjøkken, bad, soverom/stue

Leilighet øverst mot syd:
1. etasje 82 kvm: Vindfang, gang, soverom, toalettrom, soverom 2, bad, stue, kjøkken

BRA-e:
Boder i u.etg :
1. etasje 28 kvm: 3 bodrom

Frittstående dobbelgarasje:
1. etasje 36 kvm: Garasje

Garasje i u.etg:
1. etasje 151 kvm: Garasje

Åpent areal:
Garasje i u.etg:
Kjeller: 33 kvm: Terrasse
1. etasje 34 kvm: Terrasse utenfor inngangsdør til leilighet i etg mot syd og midtleiligheten

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.12.2025 utført av Gunnar Mårdalen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
NB: Det foreligger ingen dokumentasjon på byggemelding og ombygging fra kontor/hvilerom og Bad/wc til egen leilighet. Det foreligger derfor ikke godkjenning som bruk til varig opphold og som egen leilighet etter plan- og bygningsloven. Det er derfor også usikkert om det slik tillatelse vil kunne gis selv om leiligheten tidligere fremkom på tegning i forbindelse med nå avlyst seksjonering som ble foretatt i 1983.

Viser videre til punkt om ferdigattest og konsekvens under dette punktet i salgsoppgaven.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  
Tidligere eiere av eiendommen har i salgsoppgave fra 2017 opplyst at takstein er fra 1988.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Byggesakskyndig har gitt følgende forhold TG3

Utvendig

Takkonstruksjon/loft
-Konstruksjonen er fra byggeåret. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjon, samt at det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det er også påvist fuktskjolder-/skader i takkonstruksjonen.
• Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
• Lufting/ventilering bør forbedres.
• Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Terrassen er eldre og preget av værslitasje. Det er registrert skjevheter som følge av manglende vedlikehold samt manglende eller underdimensjonert
understøtte. Dette gjelder terrassen utenfor inngangssiden til leilighetene i 1 etg.

Innvendig

Overflater:
Overflatene er slitte og har skader som følge av bruk og manglende vedlikehold. Dette gjelder leiligheten i midten i 1 etg.

Rom under terreng:
Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking
Konstruksjonen og rørkoblinger er av eldre dato. Mulige årsaker til det påviste høye fuktnivået kan være kapillærsug (Kapillærsug er et fysisk fenomen der vann «klatrer» oppover i små porer eller sprekker – mot tyngdekraften – på grunn av overflatespenning og tiltrekning mellom vannmolekyler og materialet rundt.), feil konstruksjon med varme og kalde
soner, samt svekkelse i dreneringen. Oppussing eller rehabilitering må påregnes for å utbedre skadene og hindre videre utvikling.

Tekniske installasjoner:
Varmesentral:
Leilighet øverst venstre. Luft til luft varmepumpe.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
• Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
Det er en eldre el. installasjon som har mindre forventet restlevetid.

Elektrisk anlegg:
Foreligger ikke el-tilsynsrapport siste 5 år eller fremlagte samsvarserklæringer. Det er utført el arbeider på anlegget etter 01.01.1999. Ved spørsmål om følgende: Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? så svarer takstmann JA. Det opplyses også at det ikke finnes kursfortegnelse som samsvarer med antall sikringer.
Det gis informasjon om at det anbefales at godkjent elektroinstallatør foretar en grundig kontroll og vurdering av el-anlegg.

Tomteforhold:
Fuktsikring og drenering:
Drenering fra 1958
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
• Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Dreneringen er av eldre dato, og det er manglende vedlikehold og utskiftninger av drensledninger og drenerende masser. Dette medfører økt usikkerhet
knyttet til funksjon og levetid.
Det er registrert fuktmerker på grunnmurens innside samt saltutslag. Mulige årsaker kan være feil på drenering, kapillært oppsug eller lignende.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
• Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
• Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
Dreneringen bør skiftes ut, og tilstøtende masser mot grunnmur bør vurderes byttet for å sikre tilstrekkelig fuktsikring.

Grunnmur og fundamenter:
Støpt ringmur og dekke på grunn og murte kjellervegger.
Vurdering av avvik:
• Grunnmuren har sprekkdannelser.
• Det er registrert løs puss på muroverflater.
• Det er registrert setningsskader/store riss/sprekker.
Sprekkdannelser og løs puss på muroverflater er observert, samt setningsskader/store riss/sprekker. Dette kan skyldes setninger, bevegelser eller
trykkbelastning. Eldre grunnmur og betongmur med flassing kan ha redusert kvalitet. Deler av konstruksjonen er skjult, noe som medfører økt risiko for
skader som ikke er synlige ved inspeksjon.

Forstøtningsmurer:
Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Det er ikke montert rekkverk som sikkerhet på forstøtningsmuren, noe som medfører økt risiko for fallulykker.
Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.

Våtrom:
1 Etasje øverst i leilighet mot syd, Bad:
Generell - • Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet er av eldre dato og tilfredsstiller ikke dagens krav til bruk. Det er et høyst usikkert tettesjikt og eldre sluk, noe som medfører økt risiko for
fuktskader.
• Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes
og dokumenteres.
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.

1 Etasje øverst i leilighet mot nord, Bad:
Generell - • Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Våtrommet er av eldre dato og tilfredsstiller ikke dagens krav til bruk. Det er høy usikkerhet knyttet til tettesjiktet og sluket, noe som medfører økt risiko for
fuktskader.
Konsekvens/tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
• Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes
og dokumenteres.

1 Etasje øverst leilighet i midten, Bad:
Generell - • Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Våtrommet er av eldre dato og tilfredsstiller ikke dagens krav til bruk. Det er høy usikkerhet knyttet til tettesjiktet og sluket, noe som medfører økt risiko for
fuktskader.
Konsekvens/tiltak
• Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes
og dokumenteres.
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.

Våtrom i leilighet i underetasje, Bad:
Generell - • Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Våtrommet er av eldre dato og tilfredsstiller ikke dagens krav til bruk. Det er risiko for fuktskader grunnet usikkert tettesjikt og eldre sluk.
Konsekvens/tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
• Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er
dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende
konstruksjoner.
• Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes
og dokumenteres.

Kjøkken
1 Etasje leilighet i midten, Kjøkken:
Overflater og innredning - Vurdering av avvik:
• Det er påvist at overflater har omfattende skader.
Det er omfattende skader på overflatene som følge av bruk, slitasje og manglende vedlikehold.
Konsekvens/tiltak
• Overflater må utbedres eller skiftes.
Det bør gjennomføres utbedring eller utskifting av skadede overflater for å hindre videre forringelse og sikre tilfredsstillende hygiene og funksjon.

Eiendommen har også TG2 på følgende punkter:
Taktekking: mer enn halvparten av forventet brukstid er passer på taktekking og undertak. Mose og slitasje på taktekking grunnet elde. Tak er av takstmann besiktiget fra bakkenivå da det ikke er sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Takstmann opplyser ogs om følgende: Selv om det ikke er avdekket
skader under befaringen, utelukker ikke dette at det kan foreligge skader som en nærmere undersøkelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på
denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.

Nedløp og beslag:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Veggkonstruksjon
• Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Eldre stamme. Ved åpning av konstruksjoner kan det avdekkes avvik.
Eldre bordkledning, forkantbord og vindskier har slitasje, samt sprekker som skyldes værpåvirkning og manglende vedlikehold.
Stedvis værslitt kledning grunnet manglende vedlikehold.

Vinduer: Eldre vinduer med begrenset isoleringsevne og slitasje på karmer og øvrige deler pga påvirkning fra vær og bruk.

Dører: Eldre vindu/dør har begrenset isolasjonsevne som følge av værslitasje, bruk og utvendig fuktbelastning. Det er også registrert slitasje på pakninger.

Innvendige overflater: Slitte overflater pga. bruk og manglende vedlikehold.

Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjeller gjennom boligen. Det er ikke målt bak sofaer, senger, innredninger osv. Det er målt i gang og stue, med 5 målepunkter
innenfor 2 meter og gjennomgående i rommene. Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Årsaken vurderes å være setningsskader samt belastninger fra møbler og løsøre o.l.

Radon: Det er ikke utført radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Krypkjeller: Bygningen har krypkjeller under betongdekke. Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er
utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved
temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med
krypkjelleren. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller. Det er manglende fuktsperre på bakken.
Krypkjellere regnes som risikokonstruksjon på grunn av økt fare for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelag og tilstøtende konstruksjoner, som følge av
fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Nærmere undersøkelser anbefales.

Innvendige dører: Stedvis slitasje på dører.

Vannledninger: Innvendige vannledninger er av kobber og rør i rør. Det er ikke påvist feil ved anlegget, men merk at takstingeniør ikke er VVS fagmann og kontrollen er
begrenset til det visuelle. Egen kontroll med vvs fagkyndig anbefales. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Avløpsrør: Det er ikke påvist feil ved anlegget, men merk at takstingeniør ikke er VVS fagmann og kontrollen er begrenset til det visuelle. Egen kontroll med vvs fagkyndig anbefales. Lufterør på loft i støpejern. Det er påvist at avløpsrør av jern har rustskader.
Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen symptomer på brudd er observert.

Varmesentral:
Sentralvarme anlegg i bod i U. etg. Vurdering av avvik: Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Utførende har ikke kjennskap til anlegget, anlegget fremstår som eldre.
Leilighet øverst høyre og i midten. Luft til luft varmepumpe i stue. Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Det er en eldre el. installasjon som har mindre forventet restlevetid.

Leilighet underetasje. Luft til luft varmepumpe i stue. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Det er en eldre el. installasjon som har mindre forventet restlevetid.

Varmtvannstank: Varmtvannstanken er på ca. 300 liter. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er en eldre elektrisk installasjon med redusert forventet restlevetid.

Utvendige vann og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av ukjent type og antas å være fra 1958. Utvendige vannledninger er også av ukjent type og antas å være fra 1958. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Septiktank : Septiktanken er av ukjent type. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Ingen dokumentasjon på septiktank/utførelse. Det foreligger ikke informasjon om når septiktanken ble installert, hvilket materiale den er laget av, eller om det har vært utført service på anlegget i senere tid. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om tilstand, levetid og eventuelle behov for vedlikehold eller utskifting.

Våtrom:
1 etg. Øverst i leilighet mot syd
Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i Under kjøkkenbenk. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt
til 2. Det bemerkes at undersøkelsene/hulltagningen kun er en punktvis stikkprøve på et område av konstruksjon, dvs. at skader i andre deler av
konstruksjonen ikke kan utelukkes.
Vurdering av avvik:
Det er påvist andre avvik: Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger og membran/tettesjikt er registrert. Dette medfører økt usikkerhet knyttet til tilstand og levetid for disse komponentene. Det bemerkes at undersøkelsene/hulltakingen kun er en punktvis stikkprøve på et område av konstruksjonen, nærmere bestemt under kjøkkenbenk. Skader i andre deler av konstruksjonen kan derfor ikke utelukkes, spesielt med tanke på tettesjiktets alder og gjenværende forventede brukstid.

1 etg. Øverst leilighet mot nord
Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i Soverom. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 2. Det
bemerkes at undersøkelsene/hulltagningen kun er en punktvis stikkprøve på et område av konstruksjon, dvs. at skader i andre deler av konstruksjonen
ikke kan utelukkes.
Vurdering av avvik:
Det er påvist andre avvik: Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger og membran/tettesjikt er registrert. Dette medfører økt usikkerhet knyttet til tilstand og levetid for disse komponentene. Det bemerkes at undersøkelsene/hulltagningen kun er en punktvis stikkprøve på et område av konstruksjonen, og skader i andre deler av konstruksjonen kan derfor ikke utelukkes, spesielt med tanke på tettesjiktets alder og gjenværende forventede brukstid.

1 etg. Leilighet i midten
Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i Soverom. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 2. Det
bemerkes at undersøkelsene/hulltagningen kun er en punktvis stikkprøve på et område av konstruksjon, dvs. at skader i andre deler av konstruksjonen
ikke kan utelukkes.
Vurdering av avvik:
Det er påvist andre avvik: Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger og membran/tettesjikt er registrert. Dette medfører økt usikkerhet knyttet til tilstand og levetid for disse komponentene. Det bemerkes at undersøkelsene/hulltagningen kun er en punktvis stikkprøve på et område av konstruksjonen, og skader i andre deler av konstruksjonen kan derfor ikke utelukkes, spesielt med tanke på tettesjiktets alder og gjenværende forventede brukstid.

U.etg. leilighet
Hulltakning er ikke utført, ikke fysisk mulig. Murvegger mot våtsone. Andre undersøkelser er utført med egnet utstyr for fuktsøk, det er ikke funnet
unormale avvik ved fuktsøk.
Vurdering av avvik:
Det er påvist andre avvik: Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger og membran/tettesjikt er registrert. Dette medfører økt usikkerhet knyttet til tilstand og levetid for disse komponentene. Det bemerkes at undersøkelsene/hulltagningen kun er en punktvis stikkprøve på et område av konstruksjonen, og skader i andre deler av konstruksjonen kan derfor ikke utelukkes, spesielt med tanke på tettesjiktets alder og gjenværende forventede brukstid.

Kjøkken i leilighetene her eldre innredning mer varierende alder og slitasje: Alle kjøkken i bygget utenom kjøkken i øverste etg. i midten har fått TG2 hovedsakelig på grunn av slit og elde. Dette gjelder også avtrekk og tekniske innretninger.
Det er ikke montert lekkasjedeteksjon eller komfyrvakter.

Toralettrom i bygget har gjennomgående naturlig avtrekk og må ha mekanisk avtrekk for å få TG0/1

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Flermannsbolig med 4 leiligheter, fellesarealer og garasjer
Eiendommen består av en innholdsrik flermannsbolig fra 1956 med fire separate leiligheter, romslige uteplasser, felles gangarealer og flere garasjeplasser i underetasjen. Bygget ligger på en stor, skrånende tomt med gode solforhold og landlige omgivelser – et attraktivt investeringsobjekt med stabile utleiemuligheter og et solid potensial for videre utvikling.

Utvendig
Bygget er oppført med trekonstruksjon og stående bordkledning, og har et tradisjonelt uttrykk som passer godt inn i omgivelsene. Taktekkingen består av betongtakstein, og takrenner, nedløp og beslag er utført i stål/blekk. Vinduer er malte trevinduer med isolerglass, og alle enheter har hvite profilerte ytterdører med glassfelt.

Bygget bærer preg av sin alder, men fremstår ryddig og funksjonelt. Det er ihht tilstandsrapport registrert avvik og behov for oppgraderinger, særlig på våtrom, men dette er forventet for et bygg av denne årgangen. Det er målt høydeforskjeller i gulv, og bygget har krypkjeller under betongdekke. Naturlig ventilasjon og eldre konstruksjoner må påregnes.

Leilighetene
Leilighet 1 – Øverst mot syd
Innvendige overflater:
En lys og trivelig 3-roms leilighet.
Innvendige gulvflater med parkett, laminat, vinylbelegg og fliser (wc og bad/vaskerom). Det er luke med stige til loft i entreen.
Innervegger har overflater brystningspanel, glassfiberstrie, malt panel, miljøsrie og fliser (bad/vaskerom). Veggoverflater er oppgradert over tid.
Himlinger har overflater med himlingsplater, malt panel og lakkert panel.
Kjøkkeninnredning:
Takhøy kjøkkeninnredning med profilerte heltre furufronter. Det er to overskapdører med glass og sprosser, fliser over benken, ventilator og stål benkebeslag. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer; komfyr, keramisk topp og oppvaskmaskin.
Våtrom:
Seksjonen har separat wc med klosett og servant. Bad/vaskerom har flislagte gulv og veggoverflater . Rommet har dusjhjørne med svingbare skjermvegger, hel nedfelt servant, opplegg for tørketrommel og vaskemaskin, baderomsinnredning og avtrekksvifte. Alt sanitærutstyr er hvitt.
Uteplass: Adkomst til vestvendt terrasse på ca. 36 m² (deles med naboseksjon).

Leilighet 2 – Øverst midten
En romslig 3-roms leilighet.
Innvendige overflater:
Innvendige gulvflater med laminat, vinylbelegg og fliser (vindfang, wc og bad/vaskerom). Det er luke med stige til loft i entreen.
Innervegger har overflater malt panel, malte plater, panel og fliser (bad/vaskerom). Veggoverflater er oppgradert over tid.
Himlinger har overflater med himlingsplater og malt panel.
Kjøkkeninnredning:
Plassbygget kjøkkeninnredning fra byggetiden med malte overfals fronter, vinylbelegg over benken, ventilator/kullfilter, opplegg for oppvaskmaskin og stål benkebeslag.
Våtrom:
Seksjonen har separat wc med klosett og servant. Bad/vaskerom har flislagte gulv og veggoverflater og gulvvarme . Rommet har dusjhjørne med svingbare skjermvegger, hel nedfelt servant, opplegg for vaskemaskin, baderomsinnredning og avtrekksvifte. Alt sanitærutstyr er hvitt.
Uteplass: Vestvendt terrasse på ca. 36 m² (deles med naboseksjon).

Leilighet 3 – Øverst mot nord
En praktisk 1-roms leilighet.
Innvendige overflater:
Innvendige gulvflater med laminat, vinylbelegg og fliser (bad/wc/vaskerom). Det er luke med stige til loft i gangen.
Innervegger har overflater malt panel og fliser (bad/vaskerom). Veggoverflater i seksjonen ble pusset opp i 2014.
Himlinger har overflater med himlingsplater, malt panel og lakkert panel.
Kjøkkeninnredning:
Takhøy, malt profilert innredning i mdf-materiale. Det er ventilator og stål benkebeslag. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer; komfyr, keramisk topp, oppvaskmaskin, microbølgeovn og kombinert kjøle/fryseskap. Kjøkkeninnredningen ble oppgradert i 2014.
Våtrom:
Seksjonen har bad/wc/vaskerom med flislagte gulv og veggoverflater. Rommet har dusjhjørne med svingbare skjermvegger, hel nedfelt servant, klosett, opplegg for vaskemaskin, baderomsinnredning, varmekabler i gulv og avtrekksvifte. Alt sanitærutstyr er hvitt. Rommet ble oppgradert i 2014.
Uteplass: Egen adkomst via nordvendt trapp og repos.

Leilighet i u.etg. - romslig 3-roms leilighet
Innvendige overflater:
Innvendige gulvflater med tregulv, laminat og fliser (vindfang, wc/bad/vaskerom).
Innervegger har overflater med glassfiberstrie, malt panel, malt puss, malte plater, miljøstrie og våtromstapet (bad/wc/ vaskerom)
Himlinger har overflater med malt puss.
Kjøkkeninnredning:
Takhøy, malt profilert innredning i mdf-materiale. Det er ventilator og stål benkebeslag. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer; komfyr, keramisk topp, oppvaskmaskin, microbølgeovn og kombinert kjøle/fryseskap. Kjøkkeninnredningen ble oppgradert i 2014.
Våtrom:
Seksjonen har våtrom som er oppdelt i fløyer med dusj, servant, klosett og nisje med opplegg for vaskemaskin.. Bad/vaskerom har flislagt gulv og vegger med våtromstapet.
Uteplass: Sørvendt platting på ca. 30 m² med støttemur.
Tillegg: bod ca. 6 m² i underetasjen.

NB: Det foreligger ingen dokumentasjon på byggemelding og ombygging fra kontor/hvilerom og Bad/wc til egen leilighet. Det foreligger derfor ikke godkjenning som bruk til varig opphold og som egen leilighet etter plan- og bygningsloven. Det er derfor også usikkert om det slik tillatelse vil kunne gis selv om leiligheten tidligere fremkom på tegning i forbindelse med nå avlyst seksjonering som ble foretatt i 1983. Men arealet er da tillatt brukt som kontorlokaler.

Fellesarealer
Underetasjen rommer felles gangarealer, tidligere fyrrom, felles toalett og flere boder. Det er også et stort felles loft over hele bygget som gir gode lagringsmuligheter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Utstyr og hvitevarer tilhørende leietagere vil ikke følge eiendommen.

Eiendommen har elektrisk oppvarming med varmekabler i leilighetenes bad, samt varmepumper montert for hver leilighet for oppvarming av disse. Varmtvannsbereder på 300 liter montert i fellesareal i u.etg. Varmtvannsbereder er fra 2017. I fellesareal i u.etg. har det tidligere vært felles fyringsanlegg men dette er ikke i funksjon i dag.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet. Pipen går opp fra fellesareal i u.etg. og opp mellom leilighet mot syd og leiligheten i midte av 1 etg.
Det opplyses fra Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS at eier av boligen har fritak for feie- og tilsynsavgift. Ny eier må gi beskjed til brannvesenet når ildsted(ene) igjen skal benyttes. Dette skal gjøres til: post@nrbr.no.

Eiendommen har tidligere hatt fyringsanlegg plassert i bygningens u.etg. samt en nedgravet oljetank på eiendommen ihht opplysninger gitt i takstdokument fra 11.05.2018 av takstmann Arne Martin Hoel. Det gis opplysninger i denne taksten at denne tanken er tømt og ikke lenger i bruk. Det gis ikke noen informasjon om denne tanken er sanert eller ikke.
Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes, alternativt tømmes/spyles/plomberes (saneres).
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Eiendommen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Det foreligger ferdigattest på oppført flermannsbolig på eiendommen, datert 28.01.1958. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke endring og ombygging av kontor/hvilerom/wc til egen leilighet i sokkeletg. Denne ombyggingen ble antatt gjennomført i forbindelse med seksjoneringen av eiendommen tilbake i 1983. Det foreligger ingen dokumenter på at omgjøring av del av sokkeletg. til leilighet for beboelse. Dog er arealet tillatt brukt som kontorlokaler.

Megler har mottatt informasjon på forespørsel fra Nittedal kommune om oppført dobbeltgarasje på eiendommen er byggemeldt og godkjent og gitt godkjennelse etter oppføringstidspunktets regler. Det som foreligger av informasjon er at garasjen antatt er oppført i 1988 og er etter informasjon i eiendomsrapport tatt i bruk i 1989. Det er fra Nittedal kommune oversendt tegninger på garasjen, samt eldre situasjonskart hvor garasje er inntegnet. Videre er det oversendt kopi av nabovarsel og byggemelding til Nittedal kommune. Det foreligger fra Nittedal kommune en erklæring der eier av gnr. 38, bnr. 89 gir eier av gnr. 38, bnr. 81 tillatelse til å oppføre garasje i en avstand av 0 meter fra felles eiendomsgrense. Denne er signert 14.04.1988 av daværende eier av 38/89. Det er også oversendt dokument som beskriver behandling av byggesak som antas å være et interndokument for byggesaksavdelingen. Utover dette foreligger det ikke dokumentasjon på byggeanmeldelse eller brukstillatelse/ferdigattest på frittstående garasjebygning.

Omgjøring av hvilerom, kontorlokaler med dusjer og omkledningsrom samt wc rom mm Leilighet i u.etg. og etablering av bad i leilighet mot nord i 1 etg. er opprinnelig byggemeldt i u.etg. som hvilerom, kontorlokaler med dusjer og omkledningsrom samt wc rom mm og for leilighet i 1 etg som del av stue jfr. byggetegninger av 26.03.1955 (byggetegninger?) og dette medfører at disse bygningsdelene ikke er godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 628, tinglyst 08.02.1971, type heftelse: Bestemmelse om vannledning
Eier av eiendommen Bruli gnr. 38, bnr. 81 gir samtykke til at spillvann fra bolig som skal oppføres på parsell av gnr. 38 beliggende rett vest for 38/81 med grense mot 38/81 kan kobles til spillvannsledningen fra 38/81.

Dagboknr 6982, tinglyst 18.11.1974, type heftelse: Rettigheter ifølge skjøte
Eiendommen 38/81 har vanntilførsel fra borehull på eiendommen Sagtun, antatt er dette eiendommen gnr. 38, bnr. 3. Dette eies i felleskap av eiendommene. Eier av 38/3 har bekostet ny pumpe i sin tid for egen regning. Som kompensasjon for denne og for elektrisk kraft til drift av pumpen betaler 38/81 kr. 500,- pr år til eier av 38/3. Hvis eierne av borehullet tilkobler offentlig vann, med den følge av vedkommendes eiendom ikke lenger har behov for vann fra angjeldende borehull, har den andre eier av borehullet rett til overta dette med tilhørende utstyr og ledninger uten vederlag, og svarer for fremtiden for alt vedlikehold av vannanlegget. Hvis eier av 38/81 blir den fremtidige bruker av borehullet, må denne a rett til å foreta nødvendig vedlikehold og reparasjoner av anlegget med tilhørende utstyr og ledninger samt tilknytning av elektrisk kraft. For skade som eventuelt måtte bli påført eiendommen 38/3 ved nevnte vedlikeholds arbeide, svares erstatning dersom eiendommen ikke bringes i samme stand som før arbeidets igangsettelse. NB! Eiendommen har i dag eget borehull for vann slik at den gamle ordningen har bortfalt.

Dagboknr 4632, tinglyst 08.07.1982, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett
I erklæring bekrefter eier av 38/81 følgende:
1. Eiere av "søndre Strøm" (gnr. 38, bnr. 3 og 8) har rett til med landbruksredskap å kjøpre over eiendommen 38/81 øst for bebyggelsen og frem til jordvei beliggende nord for eiendommen 38/81.
2. På eiendommen 38/81 skal det ikke kunne drives industri, verksted eller annen forretningsvirksomhet som medfører sjenerende støy

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen er innredet med 4 leiligheter der det foreligger godkjent ferdigattest for 3 av de. Disse kan da leies ut. I tillegg er det stor garasje med god plass som også kan leies ut.
Pr i dag er leiligheten mod syd og nord i 1 etg. leiet ut, samt garasjearealet. Leilighet i midten i 1 etg er pr i dag ikke leiet ut og dette gjelder også da leilighet i u.etg. som det ikke foreligger godkjenning av fra Nittedal kommune jfr. punkt om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.

Utleieenhetene i 1 etg. er godkjent som separate boenheter, og kan lovlig leies ut.  

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne eiendommen.

Leiekontrakter på leiligheter og garasje er løpende leie og eiendommen selges med disse kontraktene.

Den del av eiendommens u.etg. som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Eiendommen har en landlig beliggenhet langs Hadelandsveien i den nordlige delen av Nittedal kommune. Området preges av åpne kulturlandskap, skogkledde åser og spredt gårds- og boligbebyggelse, noe som gir et rolig og naturnært bomiljø. Her bor man med god avstand til naboer og rikelig med plass rundt seg, samtidig som man har enkel tilgang til hovedfartsåren Rv4.

Det er kort vei til flotte tur- og rekreasjonsområder i skog og mark, med gode muligheter for friluftsaktiviteter året rundt. Nittedal byr på et variert tilbud av skiløyper, turstier, sykkelruter og naturperler som passer både for barnefamilier og den aktive friluftsentusiasten.

Dagligvare, skoler, barnehager og øvrige servicetilbud finnes i nærliggende tettsteder som Hakadal, Åneby og Rotnes. For et bredere handels- og servicetilbud ligger Oslo innen komfortabel pendleravstand via Rv4, som gir en effektiv forbindelse både nord- og sørover.

Eiendommen har god adkomst fra Hadelandsveien, og området oppleves som noe tilbaketrukket til tross for nærheten til hovedveien. Beliggenheten passer godt for dem som ønsker en kombinasjon av landlig plassering og praktisk tilgjengelighet.

Eiendommen har enkel og tydelig adkomst fra Hadelandsveien (Rv4), som er hovedfartsåren gjennom Nittedal og videre nordover mot Hadeland. Fra veien tar man av direkte inn på privat avkjørsel som leder frem til eiendommen. Adkomsten er oversiktlig og lett fremkommelig året rundt, og det er gode snumuligheter og parkeringsforhold på egen grunn.

Barnehager
Maristua barnehage (1-5 år) 3 min
18 barn 2.1 km
Rotnes Fus barnehage (1-5 år) 3 min
80 barn 2.6 km
Åneby barnehage (1-5 år) 3 min
48 barn 2.3 km

Skoler
Rotnes skole (1-7 kl.) 4 min
490 elever, 23 klasser 3 km
Elvetangen skole (1-7 kl.) 6 min
518 elever, 24 klasser 5.2 km
Sørli skole (1-7 kl.) 7 min
408 elever, 16 klasser 5 km
Nittedal ungdomsskole (8-10 kl.) 3 min
419 elever, 19 klasser 2.6 km
Hakadal ungdomsskole (8-10 kl.) 5 min
238 elever, 10 klasser 4.7 km
Bjertnes videregående skole 4 min
500 elever, 26 klasser 3.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2127 kvm. Tomten er noe skrånende og er bevokst med gras og har adkomst vei rundt eiendommen som er gruslagt. Noen få løvtrær på tomten. Støttemur mot terreng fra sydvestre hushjørne mot veiadkomst opp på vestsiden av bygningen. Beliggenheten gir gode solforhold og utsyn mot landbruksområder i vest.

Garasje og parkering
Eiendommen har svært gode parkeringsforhold:

Flere garasjeplasser i underetasjen med et totalt areal på 151 kvm. Innkjøring via 3 stk. 2 delte utslående porter.

Frittstående dobbelgarasje på 36 kvm BRA. Oppført i uisolert bindingsverk på støpt plate med saltak tekket med sort betongtakstein. 2 stk leddporter samt innlagt strøm i garasje. Antatt ikke tilstrekkelig kapasitet i garasje for montering av el-bil lader. Garasje er oppført i 1988 oer er etter informasjon i eiendomsrapport tatt i bruk i 1989. Utover dette foreligger det ikke dokumentasjon på byggeanmeldelse eller brukstillatelse/ferdigattest på frittstående garasjebygning.

God plass til parkering på egen gårdsplass

Totalt disponerer eiendommen 7 garasjeplasser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Det foreligger ikke tinglyst veirett for eiendommen for den del av veiadkomst som går over gnr. 38, bnr. 3 I Nittedal kommune. Eiendommen er i sin tid fradelt denne eiendommen i 1957.

Eiendommen har privat brønn/borehull på egen eiendom som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Brønnen skal befinne seg på nordvestsiden av hovedbygget.

Eiendommen har privat minirenseanlegg fra Klaro AS av typen EW 10-1-P. Selger har serviceavtale med Klaro AS i forbindelse med driften av anlegget. Anlegget er etablert i 2014. 

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 26.08.2019 er avsatt til: LNFR område. (LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag,Nåværende)
42 kvm av de 2085 kvm har arealbruk veg, Nåværende.

Del av eiendommen ca. 587 iflg Nittedal kommune ligger innenfor regulert område iflg. reguleringsplan for vann- og avløpsledning Slattum-Åneby. Av dette arealet er 20 kvm regulert til annen veggrunn - tekniske anlegg og 22 kvm til kjøreveg. 545 kvm er angitt som LNFR areal. Hele arealet er også angitt som Hensynssone H 190. Innenfor angitt båndlagt areal til hensynssone oppgir Nittedal kommune følgende begrensninger:
a) Det tillates ikke oppført bygg, konstruksjoner eller gjøres terrenginngrep som ikke er nødvendig
for VA-anlegget.
b) Det tillates ikke sprengningsarbeider innenfor sikringssonen. Sprengningsarbeider i nærheten må
utføres med aktsomhet, og Nittedal kommune og NRVA må varsles før oppstart.
c) Graving, utbygging av veger, samt endring i terrengnivå ved planering eller oppfylling tillates ikke
uten godkjenning av NRVA før eventuell behandling i Nittedal kommune.
d) Opparbeidelse av terreng og etablering av tiltak som unødig fordyrer eller vanskeliggjør adkomst
for vedlikehold og drift av VA-anlegget tillates ikke uten godkjenning fra Nittedal kommune og
NRVA.
e) Med unntak av vanlig jordbruksdrenering, kan det ikke foretas dypdrenering eller avledning av
drens/overflatevann til sikringssonen uten tillatelse fra kommunen og NRVA.
f) Det tillates ikke å oppbevare forurensede eller giftige stoffer innenfor sikringssonen, eksempelvis
oljeprodukter, sprøytemidler og gjødslingsprodukter.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25.529,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det opplyses fra Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS at eier av boligen har fritak for feie- og tilsynsavgift. Ny eier må gi beskjed til brannvesenet når ildsted(ene) igjen skal benyttes. Dette skal gjøres til: post@nrbr.no.

Nåværende eiere som er 2 selskap har ikke vært bruker av eiendommen da denne har vært leiet ut. Eiere har betalt strømabonnement og dette er fra strømleverandør Fortum og stipulert forbruk for eiendommen totalt for 4 målere er 29.921kwh. pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie fra Gjensidige på kr 31.439,-.

Eiendommen er opplyst å være tilknyttet fiber fra NOKAB AS for fremtidig levering av bredbåndssignaler til 3 av leilighetene. Slik leveranse kan også sikkert etableres til flere kontaktpunkt i eiendommen.
NOKOAB AS leverer bredbånd fra Telia og grunnpakke koster fra kr. 499,- pr mnd for bredbånd og kr. 599,- pr mnd for TV signaler. Tv-tuner/dekoder og abonnement må bestilles hos www.nokab.no.

Eiendommen har en serviceavtale med Klaro AS for service på minirenseanlegget som er pliktig. Pris for dette for inneværende år 2026 er kr. 6.302,-. Ny eier plikter å inngå ny serviceavtale med Klaro AS kan gjøres på følgende: https://www.klaro.no/eierskifteskjema/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 7.608.263,- for fjoråret når eiendommen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er stilt spørsmål om hva eiendomsskatten for ?eiendommen er til Nittedal kommune skriftlig. Denne ?innformasjonen er ikke mottatt. I henhold til skatteliste for eiendommen for 2025 var samlet eiendomsskatt i 2025 kr. 6.350,-.

8 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

211 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
232 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 682 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Barbarossa Eiendom AS og Barbarossa Eiendom 2 AS

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Etter kontakt med Gjensidige så opplyses det om at det er de deler av bygningen som brukes til boligformål som det kan tegnes boligekjøperforsikring på og som faller inn under dekning av denne.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nittedal kommune, bebygget  kr 5 496,00
Tinglysing sikring for alle seksjoner  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotopakke med plantegninger  kr 4 875,00

Oppdragsnummer 62-0090/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.2590

Sist oppdatert: 25. februar 2026 kl. 10:52