Ryggeveien 70

Ryggeveien 70, 1523 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 2, bruksnummer 1759, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 225 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Kjelleretasje:
54 kvm: Trappegang, kjellerrom og fem boder.

1. etasje:
90 kvm: Entré, vindfang, gang, bod/vaskerom (ikke byggemeldt), toalettrom, stue og kjøkken.

2. etasje:
81 kvm: Trappegang, gang, stue, bad og tre soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
43 kvm: Innebygget terrasse/inngangsparti (ikke byggemeldt), markterrasse og terrasse/veranda (ikke byggemeldt).

2. etasje:
4 kvm: Balkong.

Kun deler av arealet i kjeller er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 72 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 54 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 18 kvm.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.08.2026 utført av Lars Petter Ausland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Valmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Kjeller: Kjellervinduer med ett-lags fra byggeår og to lags glass fra ukjent årstall. 1 etasje: Profilerte entrédører med glassfelt i entre og vindfang. Terrassedør med to-lags glass fra 2016. Vinduer med to-lags glass fra 1980, 1982 og 2015. Koblingsvindu i stue fra ukjent årstall. 2 etasje: Balkongdør med to-lags glass fra 1979. Vinduer med to-lags glass fra 1982, 2015 og 2019. Vindu i soverom 3 med tre-lags glass fra 1977. Koblingsvindu på soverom 2 fra ukjent årstall. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - Bad 2. etasje
- Ventilasjon: Våtrommet har svært begrenset ventilasjon.

Ildsteder skorsteiner inne i boligen - 2. etasje stue
- Ildsteder: Ildsted har ingen underliggende ubrennbar plate.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: TG 3 gjelder 3 kjellervinduer fra byggeår med ett-lags glass. Vinduenes alder og tilstand tyder på at levetiden er passert. Det er registrert betydelig slitasje.

Balkonger - Balkong 2. etasje
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er stedvis registrert råteskader på stolper til rekkverket.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad 2. etasje
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert med nytt våtromsbelegg, er sluket ikke skiftet.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Kjøkken - 1. etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Toalettrom - 1. etasje
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.

Andre rom - 2. etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvenes korkflismateriale bæ rer stedvis preg av slitasje med enkelte ujevnheter i skjøter. Det er registrert knirk i deler av gulvet i trappegang.
- Ventilasjon: Det er ikke registrert ventiler yttervegger eller vinduer i trappegang, stue, soverom 2 og soverom 3. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Andre rom - 1. etasje
- Overflate himling: Himlingsflater i bod/vaskerom har mindre skader/gammelt fuktmerke.
- Overflate gulv: Synlige deler av parketggulvene og bæ rer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Gulvbelegg på bod/vaskerom har høy slitasjegrad.

Rom under terreng - Kjeller
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen. Det ble med fuktindikasjonsinstrument utført overflatemåling stedvis på grunnmuren og det ble registrert forhøyede fuktverdier. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om «Drenering».
- Overflate gulv: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn. Det ble med fuktindikasjonsinstrument utført overflatemåling stedvis på og det ble registrert forhøyede fuktverdier.
- Innerdører: Innerdører bærer preg av slitasje.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.

Loft - Uinnredet kaldtloft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l.): Undertaket er av eldre dato.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone).

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2. etasje: I trappegang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 24 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.
- 1. etasje: I entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 24 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på balkongdør: Døren viser tegn til slitasje og det mangler utforing over dørkarm utvendig. Det registreres følgende avvik på entrédører: Dørene viser begynnende tegn til utvendig slitasje.
- Vinduer og omramming: TG 2 gjelder vinduer fra 1977, 1982, kjellervinduer og koblingsvinduer i soverom 2 og i stue 1 etasje. Vinduer viser tegn til slitasje og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Balkonger - Balkong 2. etasje
- Membran og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Utvendig trapp - Utvendig kjellertrapp
- Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Utvendig trapp - Trapp til nord-vest vendt terrasse
- Utvendig trapp: Trappen viser tegn til slitasje og elde, med stedvise skader.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Oljetank: Ifølge huseier er parafintanken i boligen tømt. Forholdet er ikke videre undersøkt i denne rapporten.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Yttertak
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper - Trapp mellom 1. etasje og 2. etasje
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Innvendige trapper - Innvendig kjellertrapp
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkonger - Balkong 2. etasje
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten og egenerklæringsskjema er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er over tid både ombygget og oppgradert i flere omganger frem til helt nylig. Innvendige overflater samt faste innredninger og installasjoner har av den grunn varierende alder og tilstand. Standarden er god og funksjonell, utskiftninger og utbedringer er stedvis likevel naturlig å påregne og en naturlig anledning til å sette eget preg på boligen.

En hensiktsmessig planløsning med generøse rom gjør boligen praktisk for en familie med hjemmeboende barn. God plass til felles opphold er det i første etasje, der de store sosiale rommene stuen og kjøkkenet til sammen utgjør det av arealet. Ytterligere en stue finnes i andre etasje og passer utmerket som blant annet TV-stue.

Med barløsning og plass til et langstrakt spisebord er kjøkkenet et velfungerende samlingsrom både i hverdagen og ved større anledninger. Selve kjøkkeninnredningen er levert av den lokale forhandleren Øvereng og velholdt. Alle kjøkkenets hvitevarer medfølger, de fleste er integrert.

I første etasje inngår blant annet også et toalettrom som er praktisk å ha på samme plan som de sosiale rommene. Dette er lett tilgjengelig fra entreen, i likhet med tilbygget bod benyttet som vaskerom.

Boligens tre store soverom er samlet på én flate i andre etasje, hvilket er spesielt gunstig mens barna er små. To er oppmålt til rundt 11 og 10 kvm. som gir barna mye plass til individuelt opphold i egne omgivelser. Hovedsoverommet er på over 12 kvm. og forbundet med badet, en løsning som i det daglige er like bekvemmelig som praktisk.

Stort er også badet på nesten 12 kvm. som i 2022 ble oppgradert med blant annet nytt gulvbelegg. Badet er innredet med både dusjkabinett og et moderne, helstøpt badekar som til sammen gir valgfrihet. Selve baderomsmøblene er i likhet med badet for øvrig av eldre årgang, men pusset opp og inkluderer to servanter som legger til rette for samtidig bruk av to personer.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, fliser belegg og kork.
Innervegger: Tapet, panel, teglstein og mur
Himlinger: Panel, plater og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte fronter. Laminerte benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Oppvaskmaskin innbygget bak sokkel. Overmontert ventilator.

Bad: Skapinnredning med glatte fronter og to keramiske servanter med ett-greps blandebatterier. Veggspeil med belysning. Frittstående badekar med veggmontert to-greps blandebatteri. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Toalettrom: Servantskap med profilerte fronter, laminert benkeplate og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med profilerte fronter. Gulvmontert klosett.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, integrert mikrobølgeovn, integrert stekeovn, frittstående kjøleskap og integrert platetopp.

Taklampe i hjørnet av stuen (1. etasje) medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Innmurt peisinnsats i stue (2. etasje). Frittstående støpejernsovn i stue (1. etasje). Luft-til-luft varmepumpe i stue (1. etasje). Gulvvarme på bad. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste feiing ble utført: 27.08.2013.
- Siste tilsyn ble utført: 15.01.2025.
- Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.
Opplysningene er mottatt den 24.06.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av boligen i deres arkiv. I henhold til matrikkelen ble eiendommen etablert i 1922 og i henhold til tilstandsrapporten er byggeår 1930.

Megler anfører at det ikke foreligger godkjente byggetegninger på opprinnelig bygning i kommunens arkiv, av den grunn finnes det ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det er derfor ikke mulig å kontrollere om bygningens fasade og bruk av innvendige rom er i tråd med kommunens oppfatning av godkjent bruk. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Kommunen har gitt ferdigattest for tilbygg av boligen datert 17.12.1951, tiltaket omfattet ombygging av veranda. Det er utstedt godkjente byggetegninger fra 1950.

Det er meldt inn vindusutskiftning evt. omkledning av boligen, som ble godkjent av kommunen den 16.05.1977.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det er satt inn ytterdør i tilknytning til entré og gang i 1. etasje. Bod/vaskerom i 1. etasje er byggemeldt som balkong og har blitt innvendig innlemmet med boligen. Innredning av vaskerommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Terrasse/inngangsparti i 1. etasje har blitt innebygget. Det er etablert en terrasse/veranda i 1. etasje (ved vindfang). Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 905935
Tinglysningsdato: 05.02.1935
Servitutten omhandler: Bestemmelser om bebyggelse, generende virksomhet, gjerde og vann.

Dagboknummer: 904839
Tinglysningsdato: 13.02.1934
Rettigheten omhandler: Eiendommen har rett til adkomst over gnr. 2/bnr. 1736. Rettigheten hefter i gnr. 2/bnr. 1736.

Dagboknummer: 479566
Tinglysningsdato: 31.05.2016
Rettigheten omhandler: Denne eiendommen og gnr. 2/bnr. 1760 har felles adkomst (vei) over gnr. 2/bnr. 2862. Veien skal tjene som felles adkomst for begge eiendommen og fremtidig vedlikehold skal deles likt mellom eiendommene. Rettigheten hefter i gnr. 2/bnr. 2862.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommen er sentralt beliggende i et veletablert boligområde mellom Høyda, Melløs og Ørejordet. Her bor du med praktisk nærhet til blant annet sentrum, barnehager og skoler på alle trinn.

Omkring Høyda og Varnaveien finnes både kjøpesenter, et større antall varehus og ikke minst et bredt tilbud innenfor helse og personlig pleie. Alt innenfor gang-/sykkelavstand eller et fåtall minutter med bil.

Kollektivtilbudet i området er meget godt og inkluderer så vel lokale som regionale busslinjer. I Ryggeveien er det hyppig bussavganger mot sentrumskjernen og togstasjonen som for øvrig også er innenfor gangavstand. Reisetiden med tog mellom Moss og Oslo er kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Ørejordet barnehage (0,4 km), Melløsparken barnehage (0,9 km), Gaupefaret barnehage (1 km).

Skoler: Melløs barneskole (1 km) og Bytårnet ungdomsskole (2,1 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (1,1 km) og Kirkeparken videregående skole (2,6 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 397 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen, trær, hekk, gjerde og diverse beplantninger. Gårdsplass belagt med belegningsstein.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm og 30-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering på egen gårdsplass, belagt med belegningsstein. Selger opplyser om at det er montert en 16 amp stikkontakt ved innkjørselen.

Eiendommen har adkomst via privat stikkvei (gnr. 2/bnr. 2862) med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Eiendommen omfattes i tillegg av kommunedelplan Høyden vedtatt 16.12.2025 med delarealer regulert til vei (23 kvm).

I henhold til kommuneplanen er deler av eiendommen innenfor en rød sone (282 kvm) og resten av eiendommen er innenfor en gul sone (174 kvm) iht. T-1442, i forbindelse med områder som er støyutsatt. Det gjøres oppmerksom på at støykartet er basert på beregninger og ikke konkrete målinger.

Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 15.187,- iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (86 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 25.000 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Tryg. Selger har ikke opplyst om kostnad til forsikring.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber, kostnaden er avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Det må påregnes kostnader til tv/internett, bygningsforsikring og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 400 584,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 5 602 336,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 7.820,- pr. år.

5 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

125 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
126 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
145 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 126 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 145 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Svein Erik Georgsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto  kr 4 500,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 14 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm  kr 24 688,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 28 550,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0107/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26107

Sist oppdatert: 08. september 2026 kl. 09:14