Kongeveien 22

Kongeveien 22, 1412 SOFIEMYR
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 249, bruksnummer 82, ideell andel 1/1
Andelsnummer 63, Ødegården Borettslag, organisasjonsnummer 851488782

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm.

BRA-i:
Leilighet:
3. etasje 73 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad, to soverom, rom benyttet som soverom.

BRA-e:
Leilighet:
1. etasje 3 kvm: Bod.

Åpent areal:
Leilighet:
3. etasje 10 kvm: Balkong.

Leiligheten inneholder 68 kvm. P-ROM og 5 kvm. S-ROM (BRA-i). S-rom består av rom benyttet som soverom med tilstøtende innervegger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.11.2025, utført av Anticimex v/Stian Darell.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent oppdeling av soverom. Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg over fire etasjer, samt loftsetasje. Bygget er oppført med gulv mot grunn av betong. Bærende konstruksjoner av betong samt murkonstruksjoner. Etasjeskillere av betong. Fasader utført i teglsteinsforblending, fasadeplater samt liggende trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein (ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med kikkehull, brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer samt balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra 2005. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Varmtvannsbereder på 110 liter fra 2019 plassert i underskap på kjøkken. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten er det gitt 74% TG1, 17% TG2, 3% TG3 og 6% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
- Elektrisk anlegg: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget. Deler av det elektriske anlegget bærer preg av ufagmessig utførelse. Kursen på kjøkkenet er overbelastet. Selger opplyser om at det er utført egeninnsats og ufaglært arbeid på el-anlegget.

TG2:
- Bad: Tilluftsspalte er ikke etablert. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser samt sprekker i flisfuger foran dusjdører. Det registreres sprekk i mykfuger i dusjsonen. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig. Løsningen i sluk bærer preg av ufagmessig utførelse, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer.
- Kjøkken: Det er ikke etablert komfyrvakt.
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det registreres svertesopp i karmer mot glass på vinduer i stue.
- Balkong: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Praktisk 3-roms leilighet, beliggende i 3. etasje med sydvendt balkong. Borettslaget grenser til marka, som tilbyr turmuligheter både sommer og vinter. Tursti om sommeren og skiløype om vinteren ligger rett utenfor boligen, og har løype til populære turmål som blant annet Grønliåsen, Åsland, Stallerud og Sterkerud. På vinteren er det akebakke for barna rett nede i gaten.

Entré: Man kommer inn i en lys og romslig entré med skyvedørsgarderobe. Entréen har også knaggrekker for ytterjakker, samt plass til kommode, skoskap og sittebenk.

Stue: Innbydende stue, malt i delikate farger med laminat på gulv. Veggflater er utført i stående malt panel og himlingsflater i malt betong. Contura peisovn fra 2016 er plassert sentralt i rommet og avgir god varme. Leiligheten har balansert ventilasjon, noe som er med på å bidra til et bedre inneklima. Stuen kan innredes med sofa, bord, TV og tilhørende møblement. Utgang fra stue til sydvendt balkong på ca. 10 kvm. Balkongen er overbygget, har markise og det er god plass til hagemøbler.

Kjøkken: Moderne kjøkken fra Ikea, montert i 2019. Kjøkkenet er innredet med profilerte fronter, laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum i slitesterk kompositt og ett-greps blandebatteri. Mellom benkeplate og overskap er det stilfulle fliser, og under overskapene finner du både belysning og praktiske stikkontakter. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrert komfyr, oppvaskmaskin og nedfelt platetopp. Ventilator er diskret plassert i overskapet og tilkoblet ventilasjonsanlegget. Varmtvannsbereder på 110 liter (fra 2019) er plassert i underskap. Her er det rikelig med skap- og skuffeplass, og i tillegg en koselig frokostbar med utsikt mot skogen – perfekt sted å nyte morgenkaffen. Frittstående kjøleskap med frysedel medfølger ikke salget. Spisebord og stoler kan plasseres i praktisk tilknytning til kjøkkenet.

Bad: Delikat baderom med flislagt gulv og behagelig gulvvarme. Det er flislagte vegger og himlingen er nedsenket med glatt, malt flate. Taket er utstyrt med downlights og integrerte høyttalere for en eksklusiv følelse. Innredningen består av vegghengt servantskap med skuffer, heldekkende servant og ett-greps armatur montert på vegg. Over servanten finner du speilskap med overlys og stikkontakt. Dusjhjørnet har glassdører, regnfalldusj og to-greps armatur, samt en praktisk innfelt såpehylle i veggen. Vegghengt toalett med innebygd sisterne gir et moderne preg, og det er opplegg for vaskemaskin. Fordelerskap for rør-i-rør-system med stoppekraner er plassert i veggen over toalettet. Avtrekksventil er tilkoblet avtrekkskanal for effektiv ventilasjon.

Soverom: Leiligheten har to godkjente soverom. Et av soveromme er delt i to, men rom benyttet som soverom 3 er ikke et godkjent soverom. Hovedsoverommet har skyvedørsgardarobe med speilfronter. Rommene kan innredes med seng, nattbord og kommode eller skrivebord.

Bod/oppbevaring: Leiligheten disponerer en bod i 1. etasje på ca. 3 kvm, samt et låsbart skap for oppbevaring. I tillegg har andelseierne i borettslaget tilgang til utvendig sykkelbod og innvendig sykkelparkering.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Komfyr, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn.

Følger ikke med salget: Kjøleskap.

Oppvarming via elektriske panelovner, samt vedfyring. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bygget, datert 30.12.2003. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har to godkjente soverom. Det ene soverommet er delt i to med en lettvegg. Rom benyttet som soverom 3 tilfredsstiller ikke krav til rømning og lysinnslipp. Rom benyttet som soverom oppfyller ikke kravene til rom for varig opphold og er derfor ikke godkjent som dette. Rommet er av den grunn regnet som S-ROM.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr. 4362, tinglyst 28.08.1969, type heftelse: Bestemmelse om vannledning: Tillatelse for Tårnåsen barneparkering til å koble seg til vannledning i Harald Hårfagresvei 32. A/l Ødegården br. er ansvarlig for at ledningen til enhver tid er i slik stand som bestemt av kommunale myndigheter.

Dagboknr. 4557, tinglyst 18.09.1970, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning: Omhandler bestemmelser rundt kommunens vann- og kloakkreglement.

Dagboknr. 628, tinglyst 08.02.1970, type heftelse: Bestemmelse om veg: Omhandler stedsvarende veirett over gjenværende del av gnr. 49, bnr. 82.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Borettslaget ligger skjermet til i et eget tun, som gir området et rolig og idyllisk preg. Området er barnevennlig, og har flere pent opparbeidende fellesarealer med gressplen og lekeplasser.

Det er kort avstand til bussholdeplass som tilbyr hyppige avganger til Oslo sentrum, hvor det også går ekspressbuss til byen både morgen og ettermiddag.
Sofiemyr senter ligger i nærheten med blant annet Rema 1000 og andre ulike service, helse- og treningstilbud. Gangavstand til Coop Extra og Kiwi i Sofiemyrveien. Her ligger også Biltema, Jysk, Plantasjen, dyreklinikk, Maxbo med mer.

Kolbotn Torg ligger en kort kjøretur unna, og tilbyr ca. 60 forretninger, caféer og restauranter. Her ligger også Kolben kulturhus som tilbyr kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus. Direktetog fra Kolbotn til Oslo tar omkring 13 minutter og det tar ca. 20 minutter med bil til Oslo sentrum.

Borettslaget grenser til marka, som tilbyr turmuligheter både sommer og vinter. Tursti om sommeren og skiløype om vinteren ligger rett utenfor boligen, og har løype til populære turmål som blant annet Grønliåsen, Åsland, Stallerud og Sterkerud. På vinteren er det akebakke for barna rett nede i gaten.

Kort gangavstand unna ligger Sofiemyr idretts- og svømmehall, i tillegg til friidrettsanlegg, flere fotballbaner, skøytebane på vinterstid og ny tennishall. Kommunen har et aktivt idrettsmiljø der mye av dette skjer på Sofiemyr. Her finner en også en aktiv bryterklubb.

Spa og velværesenteret; The Well ligger på Sofiemyr. Dette er Nordens største spa - og ligger i gangavstand fra boligen.

Kommunen tilbyr i tillegg 18 hulls golfbane på Oppegård, slalåmbakke og diverse treningssentre, samt badeplass på Hvervenbukta og Ingierstrand.

Kongeveien har adkomst fra Sønsterudveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Like i nærheten ligger en nyere barnehage; Ødegården barnehage. I tillegg er det flere barnehager i området. Det er kort gangavstand til barneskole og ungdomsskole både på Tårnåsen og Sofiemyr (barneskolen på Sofiemyr er fra 2025). Gangavstand til Roald Amundsen videregående skole, på Sofiemyr.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på ca. 121.978 kvm. som tilhører borettslaget. Hyggelig og variert uteområde. Dels naturtomt, dels opparbeidet med asfalterte gangveier, gressplen og beplantning. Pene uteplasser med fine sittebenker og lekeplasser.

Det foreligger ikke kartforretning, og målebrev kan derfor ikke leveres. Eiendommens areal er derfor usikkert.

Borettslaget har 293 parkeringsplasser til fritt bruk (inkludert gjesteparkering). 20 av parkeringsplassene har mulighet til ladning av elbil. (Det er maks-begrensning ift. hvor lenge beboere kan stå på disse parkeringsplassene).
Mulighet for leie av garasje- eller biloppstillingsplass med motorvarmer (36 utleieplasser med uttak for strøm og 180 garasjeplasser).
Beboere må ha parkeringsbevis (klistremerke) synlig i bilens frontrute. Alle beboere har fått utlevert klistremerke, nye beboere må hente den hos vaktmester. For gjester gjelder at de må ha registrert registreringsnummer på nettsiden til parkeringsselskapet.

Vaktmester fører venteliste over de beboere som ønsker å leie garasje og/eller parkeringsplass. Månedlig leie kommer i tillegg til felleskostnadene for boligen. Det må inngås leieavtale, betales et depositum og administrasjonskostnader til forretningsfører før plassen tas i bruk.

Kommunal parkeringsplass øverst mot skogen kan benyttes uten p-bevis mellom kl. 17:00-07:00.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse, anlegg for lek, kjørevei og felles parkeringsplass i henhold til reguleringsplan for Nordre Ødegård, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 27.06.1960.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer følgende hensynssoner:
- H320_2: Flomfare.
- H110: Nedslagsfelt drikkevann.
- H740: Båndlegging etter lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner (markalova).
- H530: Hensyn friluftsliv.
- H290: Andre støysoner.
- H730: Båndlegging etter lov om kulturminner.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
- Id 202501: Fløysbonn. Planlegging igangsatt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6.183,- pr. mnd. og inkluderer: TV-/internett grunnpakke, betjening av fellesgjeld (renter og avdrag), kommunale avgifter (vann- og kloakk), felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og øker til kr 6.325,- fra den 01.01.2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr. 1.184,-
Avdrag kr. 1.076,-
Felleskostnader kr. 3.145,-
Kabel-TV og brebånd kr. 649,-
Trappevask kr. 129,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12.000 kWh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv og internett. Standard tv-/internettabonnement er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.031.861,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4.127.444,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel fellesgjeld er kr 297.930,- pr. 20.11.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 132.517.091,- pr. 20.11.2025 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Rentebetingelser: 4,85%
Lånets løpetid: 15,5 år.

Lån 2:
Rentebetingelser: 4,85%
Lånets løpetid: 16 år.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

3 400 000,00 Prisantydning
297 930,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 697 930,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 708 970,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Yousif Rashid Abdullah og Souad Omri

Andelen er tilknyttet Ødegården Borettslag.
Borettslaget består av 441 leiligheter/rekkehus.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillat så sant det ikke er for sjenanse for andre beboere.

Foretatt påkostninger de senere år:
- I 2018 ble det anskaffet og delt ut nye brannslukkere og røykvarslere til alle andelseiere på Ødegården.
- Ringeklokker og callingsystem i blokkoppgangene.
- På sommeren 2018 ble oppgradering av lekeplassene ferdig og kommunen har etter avtale i løpet av høsten planert og drenert fotballsletta nedenfor akebakken i Trulser´n.
- Det ble anskaffet og utplassert en del nye utemøbler på felles uteområdene. Gradvis utskifting av utebelysning fortsetter.
- Borettslaget har fortsatt med å bytte vinduer og balkong-/terrassedører etter behov.
- Ventilasjonsprosjektet ble avsluttet i 2018 og er i drift.
- Etablering av 20 ladeplasser for el-biler og ladbare hybridbiler og noen av parkeringsplassene med strømuttak ble i den forbindelse oppgradert og omplassert.
- Noe vedlikehold av asfalt på parkeringsplass/garasjeområde spesielt rundt kumlokkene. Oppgradert skilting på p-plassen.

Garasjeanleggene holder en eldre standard, og på generalforsamling vår 2021 ble det fremmet følgende forslag: Rive garasjene og kun lage asfaltert parkeringsplass, erstatte garasjeskur med nye lignende rekkegarasjer og utvikle parkeringstomten med boliger og parkeringsanlegg under de nye boligene i samarbeid med entreprenørselskap. Ingen av forslagene er vedtatt, men det jobbes på sikt med løsning for området ved garasjeanleggene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man kun eie en andel i borettslag. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Klare Finans AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte. Merk at dersom borettslaget har lån med IN ordning, kan ikke avtalen sies opp før lånet er nedbetalt.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler

Det er/praktiseres ikke forkjøpsrett i Ødegården borettslag.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 40.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2.900,-
Markedsføringspakke kr 27.400,-
Oppgjør kr 7.500,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 2.900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - kr 6.570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4.914,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant kr 563,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet kr 10.750,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 9.146,-
Fotopakke Leilighet inkl. høydefoto kr 5.000,-

Oppdragsnummer 46-0204/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.25204

Sist oppdatert: 29. november 2025 kl. 16:44