Grüners gate 15

Grüners gate 15, 0552 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 65, ideell andel 1/1
Andelsnummer 2, Borettslaget Grüners gate 15, organisasjonsnummer 976 593 499

Totalt bruksareal BRA: 52 kvm

BRA-i:
1. etasje 52 kvm: Entré, bad, stue, soverom, kjøkken og gang.

Leiligheten disponerer 2 kjellerboder med et gulvareal på ca. 6 og 4 kvm. Arealet er Ikke målbart etter målereglene grunnet lav takhøyde.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets/borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.05.2026 utført av Tore Jan Fevang. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk fra 1875. Etasjeskiller av trebjelkelag. Vinduer med 3-lags glass fra 2018. Tofløyet terrassedør med 2-lags glass fra 2007. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles trappeoppgang. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 1 punkt er gitt TG3:
Tekniske installasjoner - Vannledninger:
- Hovedstoppekran i kjeller sitter fast og bør oppgraderes for bruk. Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger i tillegg til at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.

Følgende punkter er gitt TG2:

Innvendig:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Bom i entréfliser.
- Det er målt vilkårlig +/- 18 mm skjevhet på stuegulv. Målt vilkårlig +/- 10 mm skjevhet på kjøkkengulv samt målt på under 2 meter.
- Glassdører har sprekker i blyglassene.

Våtrom:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen i vegg. Sprekk i flere fliser samt flere fliser er ikke fuget. Bruksslitte fuger.
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er påvist skader på innredning. Sprekker i flis og fug ved toalett på vegg.
- Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Råteskade rundt kjøkkenkran. Brukslittasje.

Tekniske installasjoner:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Det er påvist avvik ifm understøttelsen av tanken. Bereder er plassert på veggfeste over overskap.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom - Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det ble dog foretatt enkle søk etter fukt i vegger med fuktindikator. Måler viste ikke indikasjon på unormale fuktverdier.

Undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TGU):
Elektrisk anlegg - Det foreligger ikke samsvarserklæringer eller rapporter for det innvendige elektriske anlegget i leiligheten. Elektrisk anlegg er kun vurdert og visuelt besiktiget av takstmann som ikke har spesiell kompetanse eller autorisasjon på elektriske anlegg. På dette grunnlag anbefales det gjennomgang av EL-fagmann for utvidet el-kontroll.

Helse, miljø og sikkerhet - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er mangler/skader på håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.

Kjellerbod - Det bemerkes fuktskader og pågående lekkasje i taket på kjellerbod. Dette må sjekkes nærmere og borettslaget/andelseier varsles og tiltak iverksettes straks.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
Det ble installert nye vinduer i 2020. I 2016 ble det lagt nye elektriske kabler og montert nytt sikringsskap. Piperøret har fått ny stålkjerne. Det er også opplyst om noe setning i fasaden.

Eldre bygård fra 1875 midt på Grünerløkka. Leiligheten ligger i 1. etasje med direkte utgang fra kjøkkenet til en hyggelig felles opparbeidet bakgård. Leiligheten har behov for oppgraderinger og gir deg en sjelden mulighet til å skape ditt eget drømmehjem i en av Oslos mest attraktive bydeler. Planløsningen er praktisk og består av entré, stue, kjøkken, soverom og baderom med varmekabler i gulv på kjøkken, bad og i stuen.

ENTRÉ
Velkommen inn! Flislagt entré med varme i gulvet. Nisje med plass til å henge fra seg yttertøy. Fra entréen er det videre adkomst til leilighetens øvrige rom via en klassisk glassdør.

STUE
Stuen har to store vinduer med dype karmer som gir godt med naturlig lys. Mursteinspipe med nytt røykrør fra 2024 og Morsø rentbrennende peisovn fra 2013. Det er plass til både sofagruppe, spisebord og TV-løsning.

KJØKKEN
Kjøkkeninnredning med glatte, malte fronter og benkeplate i heltre. Kjøkkenet er utstyrt med kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr. Overskap fra Ikea er av nyere dato. Fra kjøkkenet er det direkte utgang til bakgården. Varmtvannstank på ca. 120 liter fra 2011 er plassert over overskapene.

SOVEROM
Romslig soverom med plass til dobbeltseng og garderobeløsning.

BADEROM
Flislagt bad med varmekabler i gulvet. Badet er utstyrt med dobbel servant, vegghengt toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Praktisk planløsning med gode oppbevaringsmuligheter. Badets alder og utførelse er ukjent.

ØVRIG
Leiligheten har tilgang til en hyggelig, opparbeidet felles bakgård med sol fra ca. kl. 12 til 20. Her kan du nyte rolige dager i grønne omgivelser - midt i byen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Komfyr, kjøleskap og vaskemaskin medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten oppvarmes via peisovn i stue og elektriske varmekabler på kjøkken, bad og stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1875.

Etter undersøkelser på saksinnsyn hos Oslo plan- og bygg antas det at det ikke foreligger ferdigattest for bygningen. Det foreligger håndskrevne dokumenter fra byggeår som er vanskelig å tyde.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

For øvrig foreligger følgende ferdigattester:
- Reparasjon etter brann, datert 29.04.1961.
- Innvendige og utvendige forandringsarbeider, datert 11.01.1988.
- Bruksendring fra felles areal på loft til bolig - Fasadeendring - Nye balkonger, datert 03.03.2009.
- Rehabilitering av piper, datert 16.06.2025.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det foreligger tegninger fra byggeår som er vanskelig å tyde. Derimot finnes det byggemeldte tegninger fra innredningen av dusj/wc, datert 10.06.1976 i tillegg til tegninger fra fasadeendringen, datert 07.03.2006 som stemmer overens med resterende planløsning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet tidligere leieavtaler av leiligheter i bygget, samt ekspropriasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst 8 rettigheter i annen eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om adkomstrett, bruksrett, anlegg og vedlikehold av ledninger og plikt til å utbedre etter kommunale krav (30 år). Videre foreligger det en erklæring om at eiere har rett til adkomstvei, samt rett til å anlegge og vedlikeholde tekniske ledninger.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Grüners gate har en svært attraktiv og sentral beliggenhet i et veletablert område på Grünerløkka. Her bor du sentralt til, med umiddelbar nærhet til alt du måtte trenge.

Området byr på en perfekt balanse mellom urbant liv og grønne pusterom. Et steinkast fra leiligheten finner du idylliske Birkelunden, Akerselva med grøntområdene rundt, Kubaparken, Sofienbergparken med mer. En kort spasertur unna ligger den sjarmerende trehusbebyggelsen på Rodeløkka, som gir nabolaget en unik historisk karakter. For en lengre tur kan du følge Akerselva mot Maridalen eller sentrum, som byr på fine tur- og sykkelstier gjennom grønne omgivelser.

Grünerløkkas populære handlegater er like utenfor døren, med et rikt utvalg av kaféer, restauranter, barer og spennende nisjebutikker. Utforsk lokale favoritter, nyt en kaffe på Tim Wendelboe, eller opplev det brede kulturtilbudet med konsertsteder som Parkteatret og Blå. For trening finnes det flere sentre i nærheten, som Sats, Fresh Fitness og Fitness24Seven.

Kollektivtilbudet er svært godt, med hyppige avganger for både trikk og buss fra holdeplasser som Birkelunden, Olaf Ryes plass og Sofienbergparken noen minutter unna. Dette gir enkel og effektiv reisevei til resten av byen. Det er også gangavstand til T-banen på Carl Berners plass, samt flere barnehager og skoler i området.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles tomt på 352 kvm som tilhører borettslaget.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.
Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, med endrede reguleringsbestemmelser i reguleringsplan S-2937, datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående saker på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Saksnummer 202308348: Eiendommen grenser til Toftes gate hvor det foreligger et planforslag om å omregulere deler av gaten med bredere fortau, sykkelfelt og areal for bussholdeplasser. Saken er oversendt til politisk behandling pr 27.06.2025.
- Saksnummer 202603535: Grüners gate 11 - sammenslåing og bruksendring av rom til bolig.
- Saksnummer 202511521: Thorvald Meyers gate 40 A - bruksendring av næringslokale til bolig - Fasadeendring.
- Saksnummer 202512111: Thorvald Meyers gate 36 C - bruksendring av loft og etablering av nye leiligheter og fasadeendringer.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

I tillegg er gateløpet Thorvald Meyers gate, strekningen Nybrua - Helgesens gate vernet etter plan- og bygningsloven av Byantikvaren i Oslo.

Felleskostnadene er kr 6 287,-  pr. mnd. og inkluderer: Internett, betjening av fellesgjeld, kommunale avgifter og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.04.2026.

Oversikt over fordelingen av husleie foreligger ikke fra forretningsfører.

Eiendomsskatten er kr 0,- pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 000,- pr. år. / 2 869 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 272 060,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr 23 888,- pr. 30.04.2026
Andel fellesgjeld er kr 219 946,- pr. 30.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 2 142 937,- pr. 30.04.2026 og lånevilkårene er:
Långiver: Dnb Bank ASA
Lånenummer: 1515.05.77123
Lånetype: Annuitet
Rest lånebeløp: kr 1 659 509,-
Innfrielsedato: 23.02.2050
Rente: 5,75%

Långiver: Husbanken
Lånenummer: 11496349
Lånetype: Flytende
Rest lånebeløp: kr 483 428,-
Innfrielsedato: 20.03.2030
Rente: 4,174%

4 250 000,00 Prisantydning
219 946,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 469 946,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 479 248,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 489 198,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Michael Bitz Jørgensen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Grüners gate 15. Borettslaget består av 9 leiligheter.
Forretningsfører er JEK Regnskap AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år utover generelt vedlikehold:
- 2022: Maling av fasaden.
- 2018-2020: Utskiftning av vinduer.

Planlagte påkostninger: 
Felleskostnadene ble økt med 20% f.o.m 01.04.2026. Etter informasjon fra forretningsfører 15.05.2026 opplyses det om at lånet i DNB må øke, men tallene for dette er ikke klare enda. Grunnen til dette er for å sikre forsvarlig drift og økonomisk handlingsrom i en tid hvor borettslaget gjør omfattende og helt nødvendige utbedringer på bygget som blant annet innebærer nødvendig vedlikehold og brannsikring.

Forretningsfører opplyser 27.05.2026 at det nå arbeides med ventilasjon i eiendommen som krever låneopptak. Deretter planlegges det å få på plass branntrapp etter pålegg fra kommunen. Med det kan det nåværende brannvarslingssystemet sies opp, som vil spare borettslaget for noe utgifter hver måned.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 20 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 105,00
Foto  kr 6 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0079/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2679

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 13:46