Lunden 28

Lunden 28, 0598 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 88, bruksnummer 447, ideell andel 1/1
Andelsnummer 23, Borettslaget Lunden 28/30, organisasjonsnummer 981 509 730

Totalt bruksareal BRA: 79 kvm

BRA-i:
1. etasje 76 kvm: Entré, gang, baderom, stue, kjøkken, bod og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod ved inngangsparti.

Åpent areal:
1. etasje 21 kvm: Hellebelagt uteplass.

Boligen disponerer en bod på 3 kvm like ved inngang til leiligheten.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.02.2026 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med trekledning kombinert med fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er belagt med asfaltpapp. Entredør av tre. Balkongdør og vinduer med karmer av tre med to-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak)

Baderom:
- Det er registrert mindre tegn til riss og manglende fugemasse i flisfuger ved sluk (utenfor dusjsonen). Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Membran/Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent og TG2 settes med bakgrunn i alder.
- Servantskap har svelleskader og det er observert sprekkdannelse i servant.
- Inspeksjonsluke mangler og fordelerskap har innvendig rustskader.

Andre rom:
- Vegg- og himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje, har enkelte fargesjolder og mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje., men vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje, men vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.

Med bakgrunn i en forenklet vurdering av det elektriske anlegget anbefales det at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.
Med bakgrunn i en forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold anbefales det på generelt grunnlag å kartlegge radonverdiene.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Baderommet er et prefabrikkert baderomsmodul og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd ca. 21 år i boligen, som ble kjøpt i 2005.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven

Velkommen til Lunden 28, presentert av Hanne Pettersen i Krogsveen.

En lys og arealeffektiv 4-roms endeleilighet i 1. etasje med noe moderniseringsbehov - perfekt utgangspunkt for storfamilien!

Svært romslig uteplass med gode solforhold samt en gjennomgående planløsning. Planløsningen oppleves meget god med alle fasiliteter man ønsker seg i en 4-roms. Her har man 3 gode soverom, stort baderom med opplegg for vaskemaskin, romslig stue med plass til spisebord, et adskilt kjøkken og en innvendig bod av god størrelse.

Skjermet og barnevennlig beliggenhet i byggets første etasje, her kan barna springe rett ut i det tilnærmet bilfrie fellesarealet. Leiligheten var ny i 2001, velholdt og fullt beboelig, men trenger noe modernisering for å oppnå dagens krav til standard.

Nærmere innhold:

STUE:
Leiligheten har en svært romslig stue med store vindusflater på flere kanter som sørger for at det kommer mye naturlig lys inn i boligen. Her er det god plass til både sofa med tilhørende salongbord, tv-seksjon og spisebord med plass til en storfamilie eller mange gjester. Rommet er romslig og ideelt for både lekende barn og sosiale sammenkomster. Selv om stuen ligger på bakkeplan, er boligen skjermet og har lite direkte innsyn. Her ferdes du derfor fritt både i stuen og på uteplassen. Fra stuen er det direkte utgang til en herlig uteplass.

HELLELAGT MARKTERRASSE:
Hyggelig, hellebelagt markterrasse på hele 21 kvm. Her kan man med andre ord invitere venner og familie på grillfest uten å bekymre seg for plassmangel! På årets varme dager fungerer uteplassen naturligvis godt som en forlengelse av stuen. En privat oase som gjør det enkelt å nyte måltider utendørs og hyggelige grillkvelder. God plass til større sittegruppe, grill, m.m. Dobbel stikkontakt for terrassevarmer, grill, etc. montert. Deler av uteplassen er overbygget av balkongen over, og skjermet med en levegg som gjør at uteplassen kan brukes i nesten all salgs vær. Her kan man kjenne på "rekkehusfølelsen".

KJØKKEN:
Kjøkken med god benk- og skapplass. Den delvis åpne løsningen sørger for en god kommunikasjon med stuen. Kjøkkeninnredningen har hvite fronter, benkeplate i laminat, nedfelt oppvaskkum i benk og ett-greps armatur. Belysning under overskap. Hvitevarer som stekeovn, kjøleskap og oppvaskmaskin er plassert i nisje. Kjøkkenventilator tilkoblet avtrekkskanal over stekeovn.

SOVEROM I:
Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Soverommet vender inn mot stille og rolig indre gårdsrom. Lyst gulvbelegg på gulv og malte vegg- og himlingsflater. Romslig garderobeløsning er montert.

SOVEROM II og III:
De to andre soverommene er også av fin størrelse og således fleksible i bruk. Egner seg like godt som både barnerom, gjesterom eller kanskje kontor? Soveromsvinduene gir godt med lysinnslipp. Begge rommene har malte veggflater, vegg-til-vegg teppe på gulv og garderobeløsning.

BADEROM:
Romslig, flislagt baderom med varme i gulv og downlights i himling. Badet er utstyrt med vegghengt toalett og dusjhjørne med forheng. Videre er badet utstyrt med heldekkende servant med skuffeinnredning og speil over. Vegghengt skapløsning i samme utførelse som servantskap. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel.

ENTRÉ:
Lysmalt og romslig entré/gang med god plass til jakker og sko, samt oppbevaringsløsning etter eget ønske og behov.

Videre fra gangen er det direkte adkomst til boligens innvendige bod. Ofte er oppbevaringsplass et problem - det er ikke tilfelle i denne leiligheten! God plass til alt man måtte ønske å "gjemme unna".

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at resterende hvitevarer er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme via radiatorer og elektrisk gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 14.08.2002. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Godkjente tegninger samstemmer med dagens løsning, med unntak av at den innvendige boden er litt større enn hva byggemeldte tegninger tilsier og soverom II er noe større/lengre enn på tegningen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, bestemmelse om garasje/parkering, erklæring/avtale om rett til bruk av nødvendig grunn på naboeiendom, bestemmelse om vann/kloakkledning og erklæring/avtale om elektriske kraftlinjer/kabelføringer.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Meget sentral og rolig beliggenhet i populære Lunden Hageby.
Lunden Hageby er oppført rundt en frodig parkmessig grønn lunge og fremstår som et rolig område.
Et betalingsbasert bomsystem holder det indre området nærmest bilfritt.

Området Vollebekk ligger rett over veien for Lunden Hageby. Hittil har Vollebekk vært mest kjent som et industriområde, men fremover skal det transformeres til å bli et urbant og grønt sted å leve og bo. Store deler av området skal bygges opp helt på nytt, og ny barne- og ungdomsskole stod ferdig høsten 2017, barnehage i 2019. I tillegg til boliger og næringslokaler skal det bygges både gågate, parker, torg og leke- og møteplasser. Nye Vollebekk skal få et urbant preg, med boliger med skjermede gårdsrom og et variert næringstilbud. Det vil bli et godt utvalg av butikker, kaféer og ulike servicetilbud i nærheten. Nærsenteret på Vollebekk ligger like ved, slik at du får tak i det du trenger i gåavstand.

Buss og t-bane i kort gangavstand fra boligen (12 minutter med T-bane til sentrum). Det er 3 minutters gange til Vollebekk T-banestasjon.
60-bussen har holdeplass et par minutter fra boligen og 31-bussen går hele døgnet fra Bjerke, som er ca. 10 min gangavstand fra boligen. 58-bussen finner du etter 4 minutters gange fra boligen.
Flere matbutikker innenfor få minutters gange; Kiwi, Rema 1000 og Meny i Brobekkveien samt Coop Prix i i Refstadveien.
Fra leiligheten er det ca. 10 min. gange til Linderud senter med alt av servicefasiliteter.

Området er rikt på aktivitetstilbud med tilknytning til Lillomarka med svært flotte turmuligheter hele året.
Langrennsløyper med lys rundt Linderudkollen og fine alpinmuligheter i Grefsenkollen alpinanlegg.

Få minutter unna ligger Bjerkedalen Park. Parken er på ca. 40 mål og består av badevann, ballplass, kafé, barnehage og store, opparbeidede grøntområder.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Lunden 28 sogner pt. til Vollebekk skole (1-10. klasse).
Se for øvrig vedlagt nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2.909,1 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet fellesareal med gressplen, prydbusker, hekker, trær, sykkelstativ, lekeapparater, benker, bord og asfalterte gangveier

Boligen har bruksrett til parkeringsplass 91 i garasjeanlegget. Det er etablert infrastruktur for felles ladeanlegg for elbiler og hybrider i garasjen, så boks kan etableres av kjøper om ønskelig. Dette betales da av hver enkel.

Borettslaget har gjesteparkering sammen med resten av Lunden Hageby vel ved Lunden 20 og 30. Gjester for gjesteparkeringen kan i dag registreres via nettsiden https://unum.vestpark.no , APP eller ved bruk av gjestekort. Hver boenhet har mulighet for to gjestekort/registreringer, og hver gjest kan stå i inntil 72 timer.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Lunden) og via private internveier/gater/innkjørsler med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4862 datert 23.02.2022 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 11.11.2015.

Det foreligger et planprogram for Vollebekk som legger til rette for at Vollebekk utvikles til et tett og mangfoldig byområde med blandet arealbruk. Oslo kommune ønsker å utvikle Vollebekk til et aktivt og mangfoldig byområde med parker og friområder. Planprogrammet ligger til grunn for videre planarbeid i området. Det vil bli fulgt opp gjennom flere detaljreguleringsplaner. Byggeaktivitet i området må påregnes i årene fremover.

- Det foreligger en byggesak i Brobekkveien 54 hvor det er søkt om å sette opp en høyblokk. Saksnummer 202460931.
- Industritomten i Hans Møller Gasmanns vei 3 er omregulert til boliger og industriområde og det må forventes bygging her på sikt. Saksnummer 201909592
- Det foreligger en reguleringssak i Brobekkveien 62C og 62D hvor forslagstiller ønsker å omregulere fra industri- og næringsvirksomhet til bolig. Saksnummer 201706524.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  8 699,-  pr. mnd. og inkluderer: fjernvarme, tv, trappevask, nedbetaling av andel fellesgjeld, vedlikeholdsfond, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og fellesutgiftene øker med 4 % fra 01.07.2026 (utgjør ca. kr 119,- for denne andelen) og felleskostnader for p-plass øker med kr 50,- pr. mnd.

Felleskostnadene fordeles slik:
Fellesutgifter kr 2 972,-
Vedlikeholdsfond kr 253,-
Parkeringsplass kr 450,-
Lån opprinnelig kr 2 054,-
Lån rehabilitering kr 2 970,-

Det er IN-ordning på borettslagets felles lån, noe som gjør at andelene kan nedbetale/innfri sin andel av fellesgjelden individuelt. Ved innfrielse av begge lån vil fellesutgiftene reduseres med tilhørende kapitalkostnader. Disse utgjør pr. 31.12.2025 kr 5 024,- ref. ovennevnte fordeling fra forretningsfører, noe som ville gitt fellesutgifter på kr 4 342,- ved full innfrielse. For informasjon om betingelser for ordningen henvises til avsnitt om fellesgjeld.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 24 000,- pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og en grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger iht. selger.
Flexavtale med 100/100 Mbit/s og 30 TV-poeng som standard oppsett. TV-poengene kan brukes til å velge blant strømmetjenester og kanaler; blant andre Netflix, HBO Max, Viaplay og TV 2 Play.
Du kan velge flere TV-poeng (opptil 110) og lavere hastighet på internett eller, færre/0 TV-poeng og mer hastighet på internett (opptil 500 Mbit/s). Dette kan beboer selv velge og bestille hos Telia.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 500 327,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 26 809,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 825 825,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 31 485 766,- pr. 08.12.2025 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: 29872, Handelsbanken
Rentesats per 08.12.2025: 5.150% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 18 674 768,-
Siste termin: 30.11.2048
IN-ordning: Ja

Lån II:
Lånenummer: 31406, Handelsbanken
Rentesats per 08.12.2025: 5.150% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 1 666 094,-
Siste termin: 28.02.2051
IN-ordning: Ja

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Hele gjelden kan innløses. Kun full innfrielse av hvert lån er mulig. Full innfrielse vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 5 024,- pr. 31.12.2025.

Ved henvendelse til forretningsfører (Nordberg Eiendomsforvaltning AS) vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas en gang pr. år (ca. okt./nov.). Andelseier må ta kontakt med forretningsfører minimum to uker før terminforfall for opprettelse av avtale. For øvrige betingelser henvises til forretningsfører.

4 850 000,00 Prisantydning
825 825,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 675 825,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 686 865,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Khurshida Yousaf

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Lunden 28-30.
Borettslaget består av 44 leiligheter.
Forretningsfører er Nordberg Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 64 61 20.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men skal godkjennes av styret. Det henstilles til beboerne å ha kun ett husdyr.
Lunden 28-30 borettslaget, er en del av Lunden Hageby. Se hjemmeside: www.lundenhageby.no.
Det er IKKE forkjøpsrett i borettslaget.

Lunden hageby Vel er et valgt forum med formål å forvalte fellesareal og koordinere fellesinteresser for Lunden hagebys 298 boenheter. Disse er fordelt på 3 borettslag, 2 eierseksjonssameier og 24 selveide rekkehus organisert i en huseierforening. Velet skal ivareta det sosiale og fysiske miljø i tillegg til beboernes sikkerhet og trivsel.

Planlagte påkostninger:
Styreleder forteller 18.02.26 at det ikke er noen store saker som er planlagt for tiden fremover da renoveringsprosjektet med tilhørende fellesgjeld ble ferdigstilt for et par år siden. Bygget er jo 25 år gammelt og det kan selvfølgelig ikke utelukkes at noe må bli gjort i årene fremover, men det er kun evt. maling om ca. 5 år som må gjøres av vedlikehold. Noen av balkongene i fjerde etasje har problemer med vannansamling o.l. som må bli gjort fortløpende når det blir akutt. En ble tatt i fjor, og en må mest sannsynlig tas nå. Dette blir bekostet av oppsparte midler i vedlikeholdsfondet. Indeksregulering av felleskostnadene skjer når i juli, og vil nok innføres neste år også. Generalforsamling er i slutten av april og pt. er det ingen innsendte saker, heller ingen saker fra styret av betydning.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk   kr 4 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet (eksklusiv boligselgerforsikring Gjensidige 2,69 i promille - frivillig)  kr 10 750,-
Foto - Stor leilighet m/collage Lasse Lerdahl  kr 8 750,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0021/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2621

Sist oppdatert: 18. februar 2026 kl. 23:27