Bjastadveien 23

Bjastadveien 23, 1408 KRÅKSTAD
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 14, bruksnummer 17, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 402 kvm.

BRA-i:
Kjelleretasje 212 kvm: Gang, tre boder, bod/teknisk rom, vaskerom, garderobe, rom benyttet som kontor, rom benyttet som hobbyrom, kjellerstue og rom benyttet som soverom.
1. etasje 107 kvm: Entré, garderobe, kjøkken, stue, bad og soverom.
2. etasje 33 kvm: Bad og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 50 kvm: Garasje og lekestue.

Åpent areal:
1. etasje 109 kvm: Terrasser.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 56 kvm, men grunnet skråtak og lav himlingshøyde er kun 33 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 23 kvm. For lekestuen er det et totalt gulvareal (GUA) på 4 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 3. kvm måleverdig som bruksareal. Arealet med lav himlingshøyde (ALH) for denne utgjør 1 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.05.2026, utført av Anticimex AS v/Magnus Langvik.

Det gjøres oppmerksom på at dagens planløsning ikke samsvarer helt med godkjente tegninger hos kommunen. Se mer under pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over tre etasjer, opprinnelig oppført i 1966. Boligen ble tilbygget i 2011 og ombygget i 2015. Bygningen har gulv av betong mot grunn og grunnmur i lettklinkerblokker og porebetongelementer. Etasjeskillere er i porebetongelementer og trekonstruksjon. Yttervegger er i porebetongelementer med utvendig puss, samt i trekonstruksjon utvendig forblendet med fasadeplater i sink. Takkonstruksjonen er i pulttaksform, og taket er tekket med takstein fra 2011. Boligen har vinduer med to-lags glass fra perioden 2011-2016, samt ett vindu med enkelt glass fra ukjent årstall. Entrédøren har glassfelt og elektronisk lås, og terrassedørene har to-lags glass fra 2011. Det er en skorstein fra byggeåret og en kakkelovn i stuen i 1. etasje. Boligen har to terrasser; en nordvestvendt og en sydøstvendt, med et samlet areal på 109 m². Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Garasjen er oppført i 2015. Bygningen har gulv av betong mot grunn, yttervegger i trekonstruksjon forblendet med pussede plater, og saltak tekket med takstein.

Det er også en lekestue på eiendommen satt opp i 2024. Denne er ikke tilstandsvurdert.

Sikringsskapet har automatsikringer og er plassert i en garderobe i 1. etasje. Store deler av anlegget ble skiftet i 2011. Det er observert tegn til termiske skader på stikkontakten til varmtvannsberederen, og det mangler dokumentasjon for hele anlegget.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er ikke montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Vaskerom: Vaskerommet har ikke fullverdig vanntett sjikt/membran på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Selv om tilsvarende løsninger er vanlig i eldre bygninger, gir dette begrenset beskyttelse mot fukt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Bad 1. etasje: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig, alder på rør og komponenter er ikke kjent, tilluftsspalte er ikke etablert, og drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Bad 2. etasje: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt, og gulvet er stedvis tilnærmet flatt. Fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig til å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Det er ikke etablert sprutdeksel på fordelerskap for vannrør, og rør for drenering i skapet er avsluttet for høyt. Avtrekket har redusert effekt, og tilluftsspalte mellom badet og tilliggende rom er ikke etablert. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Vaskerom: Sluk, deler av avløpsrør og deler av vannrør er fra byggeår, og fremtidig funksjon er usikker. Tilluftsspalte mellom vaskerommet og tilliggende rom er ikke etablert.
- Kjøkken: Alder på vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter er ikke kjent, og fremtidig funksjon er derfor usikker.
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Deler av boligens vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Overflate gulv, 1. etasje: Det er registrert bomlyd (hulrom) og løse fliser ved entrédør.
- Overflate gulv, 2. etasje: Gulvflaten i etasjen har stedvis knirk.
- Ventilasjon: Det er ikke etablert tilluftsventiler i soverommene.
- Konstruksjonsoppbygging: Diffusjonsperre (plastfolie) i skråtak og vegg mot kneloft er ufullstendig, og det er registrert fuktmerker i gulvplater under.
- Kaldt loft: Undertaket har misfarging/svertesopp. Det er registrert nedbøyninger i enkelte takbjelker.
- Innvendige trapper: Det er registrert knirk i trappen mellom 1. og 2. etasje.
- Kjelleretasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. i rom benyttet som kontor.
- Ytterdører og omramming: Entrédøren har utvendig slitasje og svelling, og er vanskelig å lukke.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Underlagsduk med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert.
- Terrasse (nordvestvendt): Det er registrert noe skjevheter i skillevegger.
- Terrasse/platting (sydøstvendt): Betongplaten har stedvise riss/sprekker.
- Fuktsikring av grunnmur: Det er stedvis registrert åpninger mellom grunnmursplast og beslag/topplist, og plasten er stedvis avsluttet uten beslag/topplist.
- Utvendige vannledninger: Alder på utvendige vann- og avløpsrør er ikke kjent, og fremtidig funksjon er derfor usikker.
- Garasje: Det er registrert noe avskalling av puss på fasaden ved garasjeporten. Gulvet er tilnærmet flatt, noe som kan føre til vannansamlinger.
- Innbygging til varmepumpe: Det er registrert utglidning av stein i grunnmuren for innbygging av utedelen til varmepumpen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Bad 2. etasje: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuelt kan kontrolleres.
- Vaskerom kjeller: Rommet har ingen direkte vannpåkjenning på gulv eller vegg. Det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det ble istedet utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader.
- Kaldt loft: Undertaket ser ut til å være tekket med diffusjonsåpen duk. Ventilasjonen kan derfor ikke vurderes fra loftet alene.
- Yttertak: Konstruksjonen er hovedsakelig lukket og ikke inspisert.
- Minirenseanlegg: Det er fremlagt dokumentasjon for service på minirenseanlegget. Service ble sist utført i mai 2025.
- Garasje: Det er ikke tilgang til loftsrom mellom flat himling og skråtak.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Innvendige trapper: Trappen mellom 1. og 2. etasje har kun rekkverk/håndløper på én side. Trappen mellom kjeller og 1. etasje har kun håndløper på én side, inntrinn er mindre enn 0,25 meter, trappen vurderes som bratt og har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m.
- Terrasse (nordvestvendt): Det er ikke etablert rekkverk ved høydeforskjeller over 50 cm.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det har vært tegn til fukt i yttervegg i kjelleren (under fremsiden av garasjen, i garderobe/treningsrom), og det ble oppdaget fukt ved gulvet på begge sider av garasjeporten. Ny drenering med Isodren-plater ble utført i 2020. I 2021 ble det lagt opp nye vann- og avløpsrør i vaskerommet i kjelleren. Det har vært utført service og justering på det vannbårne varmesystemet. Gavlvegger ble oppgradert med sinkplater i 2017 og 2020, og det ble satt inn to nye vinduer i kjelleren i 2017. Det er også utført diverse arbeid på det elektriske anlegget mellom 2016 og 2021, inkludert oppgradering av overlastvern og montering av stikkontakter og lamper.

2021:
- Fornyelse av deler av røropplegg på vaskerom, utført av Lauritsen VVS AS

2020:
- Ny drenering på gjenstående del av boligen, med installasjon av Isodren-plater, utført av Spydeberg Byggentreprenør

2018:
- Diverse arbeider på det elektriske anlegget, utført av Amlien Elektro AS

2016:
- Etablering av nytt baderom i 2. etasje
- Montering av vinduer med to-lags glass

2015:
- Ombygging av enebolig
- Installasjon av nytt sikringsskap og nytt elektrisk anlegg i tilbygg og garasje

2011:
- Oppføring av tilbygg til enebolig
- Drenering skiftet på tre sider av huset
- Ny taktekking med takstein
- Montering av ny kjøkkeninnredning
- Utskifting av store deler av det elektriske anlegget
- Installasjon av luft-til-vann-varmepumpe og rør for vannbåren varme

2007:
- Fornyelse av bad i 1. etasje

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2021:
- Oppgradering av overlastvern, utført av Amlien Elektro AS

2020:
- Oppgradering av gavlvegg i front fra murpuss til plater i patinert sink, utført av Tak og Blikkarbeider Kjetil Pedersen

2017:
- Oppgradering av bakre gavlvegg fra murpuss til plater i patinert sink, utført av Tak og Blikkarbeider Kjetil Pedersen
- Montering av to nye vinduer i kjeller, utført av Bjerke Byggservice AS
- Ombygging av kjellerom med støpt gulv, utskjæring av døråpninger og etablering av vindu med lysgrav, utført av Bjerke Byggeservice AS

Stor og unik enebolig over tre plan, på idyllisk tomt. Denne boligen gir rom for en hel families behov. Her har man stue, kjøkken, soverom og bad i 1. etasje, to soverom og bad i den innredede loftsetasjen, og en romslig kjelleretasje med kinorom, hobbyrom, vaskerom og garderobe. Oppvarming skjer via vannbåren gulvvarme tilknyttet luft/vann-varmepumpe, supplert med elektrisk gulvvarme på badene og en kakkelovn i stuen. Eiendommen er bygget i 1966, tilbygd i 2011 og ombygget i 2015, og bærer preg av at det er gjort løpende arbeider gjennom eiertiden.

1. etasje:

Entré: Man kommer inn i en romslig hall med flislagt gulv og vannbåren gulvvarme. Entrédøren har glassfelt og elektronisk dørlås. Rommet har knagger for oppheng av ytterklær, og plass til helspeil, kommode og sittebenk.

Stue: Stuen har flislagt gulv og en vakker kakkelovn plassert sentralt i rommet. Kakkelovnen gir vedfyring som supplement til vannbårne gulvvarme. Stuen kan deles inn i ulike soner og møbleres deretter. Det er plass til en stor hjørnesofa, bord, TV og tilhørende møblement. Spisebord og stoler kan plasseres i praktisk tilknytning til kjøkkenet. Fra stuen er det utgang til to solrike terrasser; én sydøst-vendt og én nordvest-vendt. Terrassedørene er fra 2011 med to-lags glass. Den sydøstvendte terrassen er delvis overbygget, med dekke av betong og rekkverk i trekonstruksjon. Den nordvest-vendte terrassen er belagt med terrassebord og har skillevegger i trekonstruksjon. Samlet terrasseareal er 109 m², og begge terrasser vender mot åkrene og gressplenen. Det er montert stikkontakter og utelys på terrassene.

Kjøkken: Kjøkkeninnredningen fra 2011 har slette fronter, benkeplate av laminat og nedsenket oppvaskkum i rustfritt stål, med ett-greps armatur. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og platetopp. Det er ventilator med kullfilter over platetopp. I tillegg følger et French Door-kjøleskap med salget. Kjøkkenet har meget godt med skap, skuffer og arbeidsflater. Ved en hyggelig frokostbar kan morgenkaffen inntas.

Bad 1. etasje: Boligen har to bad. Badet i 1. etasje ble fornyet i 2007 og har flislagt gulv med varmekabler. Rommet har flislagte vegger og himling belagt med trefiberpanel og innfelte downlights. Videre er det vegghengt servantinnredning med slette fronter, ett-greps armatur, speilskap og stikkontakt over servant. Det er også et badekar med dusjvegg og dusjarmatur tilkoblet hånddusj, samt vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Innredet loft:

Opp trappen i trekonstruksjon åpner loftsetasjen seg med to soverom og et bad. Gulvflatene er belagt med laminat, vegger og himlinger i malte, slette flater, og profilerte innerdører.

Soverom: Boligen har tre soverom. Soverommet i 1. etasje har gulvflater belagt med parkett, vegger med tapet og panelplater, samt himling i trepanel. Rommet har direkte tilgang til terrasse på vestsiden. To soverom ligger i loftsetasjen Disse ligger på hver sin side av badet. Begge har laminatgulv og malte, slette vegger og himlinger. Skråtaket gir rommene et lunt preg. I kjelleretasjen er det et rom benyttet som soverom.

Bad: Badet i denne etasjen er fra 2016 og har flislagt gulv med varmekabler, flislagte vegger og himling i malt flate med struktur. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med slett front, servant med ett-greps armatur og speilskap med belysning over servant. Videre er det vegghengt toalett med innebygget sisterne, dusjhjørne med innfellbare glassdører, dusjarmatur tilkoblet hånd- og regnfallsdusj. Avtrekksventil er plassert i himling og fordelerskap for vannrør ligger bak servantinnredningen.

Kjelleretasje:

Kjelleretasjen er romslig og inneholder en rekke rom med ulike funksjoner.

Kjellerstue: Kjellerstuen er det største rommet i kjelleretasjen og benyttes som kinorom/oppholdsrom. Gulvet er av betong mot grunn, belagt med fliser. Vegger er av pussede, malte flater og synlige porebetongelementer. Himling er av trepanel. Her kan man få en autentisk kinoopplevelse. Lerret og projektor kan følge med salget, mot pristillegg.

Innredede rom i kjeller: I tillegg til kjellerstuen inneholder kjelleretasjen et rom benyttet som hobbyrom og et rom benyttet som kontor. Alle rommene har gulv av betong mot grunn, stedvis belagt med fliser og laminat, vegger i pussede, malte flater og synlige porebetongelementer og trepanel. Himlinger i synlige porebetongelementer, trepanel og pussede flater. Ventilasjon er basert på naturlig tilluft, kombinert med stedvis mekanisk avtrekk.

Vaskerom: Vaskerommet i kjelleretasjen har en praktisk innredning med slette fronter, benkeplate av laminat og nedsenket oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Rommet har opplegg for vaskemaskin, samt tørketrommel og et gulvstående toalett. Det er montert avtrekksventil med mekanisk avtrekk i vegg. Hovedstoppekran er plassert i rommet. Deler av røropplegget ble fornyet i 2021. Gulv er av betong mot grunn, vegger i pussede, malte flater og himling i malte porebetongelementer.

Garderoberom: Kjelleretasjen har et stort walk-in closet belagt med vegg-til-veggteppe. Her har man plass til hele familiens klær og diverse.

Lagring: Boligen har meget godt med oppbevaringsmuligheter. Kjelleretasjen inneholder tre boder, samt et teknisk rom. Bod/teknisk rom huser varmtvannsbereder og luft/vann-varmepumpe. I en frittstående dobbelgarasje er det også lagringsmuligheter. I tillegg er det en frittstående bod med bruksareal på ca. 3 m² på eiendommen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Jacuzzi, French Door-kjøleskap, oppvaskmaskin, platetopp, komfyr, stekeovn og integrert mikroovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier.

Shuffleboard, hjemmekinoanlegg med lerret inkl. projektor kan følge med, mot tillegg i pris.

Følger ikke med salget: 4 stk. TV'er (i stue, soverom 2. etg, rom i kjeller, kontor i kjeller), 3 stk. speil (vaskerom, garderoberom og gang), 4 stk. bildehyller (i 2. etg. og barnerom 1. etg.), bilder og hageslangerull ute.

Boligen varmes i all hovedsak opp via vannbåren gulvvarme, tilknyttet luft/vann-varmepumpe. Det er elektrisk gulvvarme på begge bad. I tillegg er det vedfyring med en kakkelovn plassert i stuen, i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 22.11.1972. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for tilbygg til enebolig og koblet garasje datert 30.08.2016.

Dagens planløsning samsvarer ikke helt med godkjente tegninger hos kommunen. I kjelleretasjen fremstår kjellerstuen som større enn inntegnet og mangler vindu, og utformingen av etasjen avviker på enkelte punkter.

Rommene i kjelleretasjen som benyttes som soverom, kontor og garderoberom er opprinnelig byggemeldt som henholdsvis redskapsbod, bod, og kjølerom/gang og hobby jf. byggetegninger er ikke godkjent til varig opphold. Deler av vaskerom og deler av kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som henholdsvis bod og hobby/gang og deler av rommene er ikke godkjent til varig opphold. I 2. etasje er deler av gang opprinnelig byggemeldt som kott. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen:
Dagboknr. 4513, tinglyst 10.12.1966, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning: Eiendommen er underlagt Nordre Follos vann- og kloakkreglement, som er bindende for nåværende og fremtidige eiere. Eier plikter å melde fra til Ingeniørvesenet før arbeid på vann- og kloakkanlegget og må tillate inspeksjon. Eieren er ansvarlig for skader på offentlig ledning forårsaket av ulovlige utslipp fra eiendommen, og for skader dersom eiendommens ledningsanlegg ikke er i forskriftsmessig stand. Kommunen fraskriver seg ansvar for frostskader, oversvømmelse og visse skader på private ledningsanlegg. Erklæringen kan ikke avlyses uten Ingeniørvesenets samtykke.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et landlig og fredelig landskap på Bjastad/Kråkstad, med åkerlandskap og skog som nærmeste nabo. Her bor du tilbaketrukket fra støy og trafikk, men samtidig med enkel tilgang til alt en aktiv hverdag krever. Dette er et område som gir rom for å puste, med flott utsikt over de omkringliggende jordene, rett fra egen tomt.

Kråkstad skole, som dekker 1. til 10. trinn og Kråkstad barnehage ligger begge kun en kort kjøretur unna. Idretts- og fritidsaktiviteter er også lett tilgjengelige i Kråkstadhallen. Her får du et etablert og trygt oppvekstmiljø.

Kråkstad byr på fine turmuligheter hele året. Vinterstid kjører både Skiforeningen og idrettslaget opp løyper på jordet rett utenfor boligen. Fra disse kan man ta seg til lysløype, videre innover i marka. Gaupesteinsmarka og Vintjern er et populært turmål hele året. Her er det fine skiløyper vinterstid og merkede turløyper på sommeren. Vientjern har gode bademuligheter med blant annet stupebrett.

Den daglige handlerunden gjøres effektivt med bil. Kråkstad har blant annet en storkiosk med lange åpningstider (også søndager) og et godt utvalg av basisvarer, i tillegg til gatekjøkkenservering. For et bredere utvalg av butikker, servicetilbud og spisesteder er det kort vei til Ski. Ski er regionsenteret i Follo. I Ski sentrum finnes alt av forretninger, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski kan by på Ski Storsenter med over 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kinosenter, offentlige kontorer og en nyere togstasjon. Herfra tar Follobanen deg inn til Oslo på 12 minutter.

Pendling er også praktisk, med Kråkstad stasjon kun 4 minutter unna med bil, hvor toget tar deg videre til Oslo på bare 17 minutter. Nærmeste busstopp; Dyrerud, ligger i kort gangavstand fra eiendommen. På Kråkstad stasjon ligger den populære; Stasjonskaféen. Kaféen har en helt unik atmosfære, som bare må oppleves, i tillegg til deilig bakst, kaffe og et utvalg av gode drikker.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Kråkstad barnehage, Kroerbarnehagen og Rustadporten Kanvas-barnehage ligger kun 5-6 minutters kjøring unna boligen. Nærmeste barne- og ungdomsskole er Kråkstad skole. Videregående skoler i Ski og Ås.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.487,9 kvm. Tomten er pent opparbeidet med gruslagte biloppstillingsplasser, stor gressplen og diverse beplantning.

Eiendommen har en dobbelgarasje og flere biloppstillingsplasser på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen har privat brønn som vannkilde, som eies i fellesskap med nabo. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Eiendommen har privat minirenseanlegg. Service på anlegget ble sist utført i mai 2025. Eier er selv ansvarlig for private vann- og avløpsledninger på eiendommen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Nordre Follo 2023 - 2034 datert 03.05.2023, avsatt til LNRF-formål (landbruks-, natur- og friluftsformål).

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 89, "Landbruksområdene i søndre del av Ski kommune", datert 29.05.1978. Hele eiendommen på 1.488 m² er i denne planen regulert til Jord- og skogbruk. Planen er vedtatt før 1. januar 2020 og gjelder så langt den ikke er i strid med kommuneplanens arealdel.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer følgende hensynssone:
- H310_1: Ras- og skredfare.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Kommuneplan Nordre Follo 2026-2037 (plan-ID KPLAN2026) har status som planforslag. Det er ikke kjent hvilke endringer denne vil medføre for eiendommen.

Det er planlagt ny trasé for E18 mellom Retvet og Vinterbro. Det omfatter bygging av 14 km firefelts motorveg. E18 ligger i dag nord for eiendommen, ny trasé i fremtiden vil bli lagt syd for eiendommen og vil være litt nærmere. Link til Statens vegvesen: https://www.vegvesen.no/vegprosjekter/europaveg/e18orjevinterbro/e18retvetvinterbro/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert til kr 8.481,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, feiing og kontrollgebyr minirenseanlegg.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett. Vann kommer fra privat brønn og avløp går til privat renseanlegg (septiktank).

Kostnader for minirenseanlegg: 2 servicer pr. år av kr. 4.058,-Kjemikalier kr. 1.276,-samt valgfri forsikring kr. 1.899,-(kan kun inngås ved overtagelse og ikke på et senere tidspunkt) Tømming av tank kommer i tillegg og faktureres via kommunale avgifter - Kr. 1.290,- ved siste tømming 2025, samt kjøregebyr.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25.258,- pr. år/13.908 kWh. pr. år. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12.600,- hos Fremtind Forsikring. Nåværende eier har en delt kostnad med nabo for strøm til pumpehus for vannbrønn, som utgjorde kr 1.281,- for 2025.

Boligen er klargjort for RiksTV via antenne og mobilt bredbånd fra Telia, via utendørsantenne. Abonnement følger ikke med.

Eiendommen er tilknyttet alarm fra Verisure. Alarmutstyret kan følge med, men ny avtale må tegnes med leverandør.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 863.586,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3.454.343,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

7 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

180 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
181 090,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 381 090,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Knut Eirik Bruvold-Rørnes og Marlene Westerlund Bruvold-Rørnes

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen.
Minimumsprovisjon er kr 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 18.900,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning kr 37.115,-
Fotopakke Enebolig inkl. dronefoto kr 7.000,-
Tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk/landbruk kr 24.688,-

Oppdragsnummer 46-0066/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2666

Sist oppdatert: 12. juni 2026 kl. 12:13