Dælenenggata 11A

Dælenenggata 11A, 0567 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 76, ideell andel 1/1
Aksjenummer 1633-1649, Ringgaten Byggeselskap 2 AS, organisasjonsnummer 933774988

Totalt bruksareal BRA: 46 kvm

BRA-i:
1. etasje 38 kvm: Entré, bad, soverom og åpen stue- kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjelleretasje 8 kvm: To boder.

Leiligheten disponerer to boder merket 179 i kjelleretasje. Bodene er oppmålt til 5 og 3 kvm (BRA-e) og har adkomst via felles trappegang og felles bodområde.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at Aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.09.2026 utført av Anticimex AS v/John O. Ljungblom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Dagens planløsning avviker noe fra godkjente byggetegninger, se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1933. Bygningen er oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og etasjeskillere av betong. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av synlig murverk. Yttertaket er belagt med takstein. Leiligheten har vinduer med to-lags glass og karmer/rammer av treverk fra 2010. Entrédøren er klassifisert som brannklasse B30 og lydklasse 35dB.

Sikringsskapet er plassert i entréen og anlegget er sikret med automatsikringer. Takstmann har ikke el-kompetanse og det er kun foretatt en forenklet kontroll. Det anbefales derfor en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen er utstyrt med røykvarslere, godkjent slukkeutstyr og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Det er registrert bom i enkelte veggfliser.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Høydeforskjellene med tanke på lekkasjesikkerhet er mindre enn det som ideelt anbefales.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i tilliggende konstruksjoner.

Kjøkken
- Kjøkkenventilator benytter kullfilter (ikke eget utkast).
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig da det ikke er fraluftsventil på rommet.

Andre rom
- Innerdører er vridd i dørbladene.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på det elektriske anlegget i 2025 av faglært (Elektriker Gruppen). Arbeidet omfattet bytte av tre jordfeilbrytere, utarbeiding av kursfortegnelse, festing av løs stikkontakt til waterguard, branntetting og merking av sikringsskap, samt montering av bruksanvisning for jordfeilbrytere. Dokumentasjon foreligger.

En lekker og stilren leilighet i en sjarmerende teglsteinbygning fra 1933. Boligen har en praktisk planløsning og består av entré, stue, kjøkken, soverom og bad.

Nærmere innhold:

Entré:
Velkommen inn! Entréen gir et umiddelbart godt førsteinntrykk. Her er det god plass til yttertøy og sko i romslig skyvedørsgarderobe med speilfronter. Fra entréen er det videre adkomst til øvrige rom i leiligheten.

Stue:
Stuen har store vindusflater som slipper rikelig med dagslys inn i rommet og skaper en luftig atmosfære. Her har du hyggelig utsyn nedover mot trehusbebyggelsen på Rodeløkka. Rommet har plass til sofagruppe, salongbord, tv-seksjon og spisebord.

Kjøkken:
Lyst og pent HTH-kjøkken fra 2017 som ligger i åpen og sosial løsning med stuen. Kjøkkeninnredningen har hvite, glatte fronter med benkeplate i tre og nedfelt vask. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og frittstående kjøl/fryseskap. Automatisk lekkasjestopper og komfyrvakt.

Soverom:
Leilighetens soverom har plass til dobbeltseng og godt med oppbevaringsplass i garderobeskap. Vinduet gir godt med dagslys, og skaper en lun romfølelse. Soverommet vender ut mot en idyllisk, lukket og rolig bakgård.

Bad:
Lyst, flislagt bad med gulvvarme som ble oppgradert i 2005 i regi av aksjeselskapet. Innredningen består av vegghengt toalett, vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant, speilskap med overlys på vegg over servant og dusjhjørne med svingbare glassdører. Naturlig ventilasjon med fraluftsventil i himling.

Overflater:
Gulv: Parkett. Fliser på bad.
Vegger: Slette malte flater. Fliser på bad.
Himling: Slette malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer to eksterne boder på fellesareal: to kjellerboder på henholdsvis ca. 5 og 3 kvm.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på badet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1933.
Kommunen opplyser at ikke foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes et ekspedisjonsdokument, men dokumentet er ikke attestert og kan derfor ikke anses som datidens ferdigattest. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for rerehabilitering av våtrom, datert 02.05.2005
- Ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg, datert 30.09.2015
- Ferdigattest for fasadeendring og riving av brannbalkonger, datert 12.02.2021
- Ferdigattest for fasadeendring, datert 13.04.2023

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 04.02.1933. Dagens planløsning avviker fra godkjente byggetegninger ved at kjøkken er etablert i stue og soverom er etablert i tidligere kjøkken. Tiltaket anses ikke som søknadspliktig. Byggetegningene ligger vedlagt salgsoppgaven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst fire servitutter på aksjelagets eiendom som omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, bestemmelser om felles gårdsplass m.v., avtale med bestemmelse om brannvegg/-dør, bestemmelser om vann/kloakkledninger, bestemmelser om rettigheter/plikter til fellesareal med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Dælenenggata 11 har en perfekt beliggenhet for deg som ønsker å bo sentralt til i rolige omgivelser, på populære Rodeløkka. Området kombinerer rolig byhygge med umiddelbar nærhet til Grünerløkkas pulserende liv. Herfra har du et perfekt utgangspunkt for å nyte alt det beste fra to av byens mest attraktive bydeler. Du befinner deg i et trygt og veletablert nabolag, samtidig som du kun er en kort spasertur unna alt du trenger i hverdagen og et rikt kulturliv. Populære Hot Shop ligger et steinkast unna, samt Art bar, Evviva Bar, Kaffe Lykke og Carls.

Det ligger flere parker og grøntarealer med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærmiljøet, som bl.a. Rodeløkkens kolonihager, som er et sjarmerende område med hager og gamle, fargerike trehus. Et steinkast unna fortsetter nabolaget Rodeløkka nedover mot Grünerløkka, med idylliske gater. Det er få steder i byen hvor det er slike rolige nabolagsperler. Ola Narr, Tøyenparken, Botanisk hage og Sofienbergparken ligger også kun minutters gange unna leiligheten.

Leiligheten ligger en kort spasertur unna Carl Berner og nærmiljøet kan by på det aller meste av forretnings- og servicetilbud med baker, dagligvarebutikker og postkontor i umiddelbar nærhet. Spar, Kiwi, Coop Mega og søndagsåpne Joker ligger like ved. Bakeri, kiosker, Jernia, apotek, optiker, grønnsaksbutikk og sushi er også like utenfor døren. Sommeren 2020 stod Carl Berner Torg ferdig med et realt løft og et nytt nærområde med boliger, forretninger, vinmonopol og spisesteder rundt et moderne torg.

Grünerløkka er like i nærheten og er kjent for sitt kultur- og uteliv. Her finner man et mylder av spennende kaféer og restauranter, blant annet populære Delicatessen, Trattoria Popolare, Villa Paradiso m.m. På søndager arrangeres loppemarked på Birkelunden.

For deg som ønsker å trene innendørs finnes blant annet Fresh Fitness, Fitness24Seven, Sats, og nye Tøyenbadet i gangavstand fra leiligheten. Utomhus byr nærområdet på minigolf, sandvolleyballbane og tennisbaner.

Carl Berners Plass er et viktig knutepunkt i kollektivtrafikken, og det er direktelinjer med trikk, T-bane eller busser til destinasjoner som BI Nydalen, Blindern, Høyskolen, Ullevål Sykehus, Oslo S, Majorstuen, m.m.
Du vil med andre ord enkelt kunne ta deg rundt i hele sentrum. Fra Carl Berner kjører T-banelinje nr. 5. I tillegg har blant annet 20, 21, 28 og 31-bussen, i tillegg til flybussen, holdeplass her. 31-bussen går døgnet rundt! Trikkens linje 17 går også forbi Carl Berner. Se forøvrig www.ruter.no for mer info.

Tøyen togstasjon på Gjøvikbanen ligger på Keyserløkka og er en unik mulighet til å ta toget ut i Nordmarka.

I tillegg er det bysykkelstativ like i nærheten av leiligheten. Herfra er det enkelt å komme seg rundt i byen, og ikke minst opp til marka for hyggelige turopplevelser.

Har du behov for bil i det daglige er det enkel adkomst til Ring 3 og derfra til både E6 og E18, og indre bykjerne.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Lakkegata barneskole og Sofienberg ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Oslo kommune, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 197,3 kvm som tilhører aksjelaget. Eiendommen har en felles bakgård som er til hygge og nytte for alle beboere. Fellesarealene inkluderer indre og ytre bakgård med gressplener, beplantning, dyrkekasser, blomsterbed, lekeområde, oppmurt grillplass og to nye sykkelhus med toetasjers stativ (60 plasser).

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Det er kommunale ladeplasser like utenfor.
Det er tidvis parkeringsplasser for utleie i nærliggende sameier.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, "Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune", datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030 (vedtatt 23.09.2015). Deler av planen kan fortsatt gjelde. Kjøper oppfordres til å avklare med Plan- og bygningsetaten hvilke bestemmelser som er gjeldende for eiendommen.

I henhold til områdeanalyse ligger eiendommen i et område med:
- Aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen er vurdert til 'Ingen'.
- Akseptabel forurensning.
- Middels til lav aktsomhet for radon.

Eiendommen er kommunalt listeført som bygningslokalitet og enkeltminne bygning av Byantikvaren i Oslo. Dette innebærer at tiltak på eiendommen kan være underlagt særskilte krav og restriksjoner for å ivareta de kulturhistoriske verdiene. Det anbefales å kontakte Plan- og bygningsetaten for å avklare eventuelle bevaringsinteresser før tiltak iverksettes.

Pågående saker i området:
- Saksnr. 201901778 - Oppføring av omsorgsboliger i Dælenenggata 37-39. Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 4 739,34,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, internett (1000/1000 Mbps fiberlinje), avsetning til vedlikeholdsfond, vaktmestertjenester, trappevask, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, div. felles drift og vedlikehold samt renter og avdrag på andel fellesgjeld.

Spesifikasjon av husleien:
Lån nr: 9820799482; IN lån 2 - Akonto renter: kr 515,75
Lån nr: 9820799482; IN lån 2 - Akonto avdrag: kr 141,43
Lån nr: 9820754755; IN lån 1 - Akonto renter: kr 275,84
Lån nr: 9820754755; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 562,56
Felleskostnader: kr 2 723,76,-
Vedlikeholdsfond kr 371,-
Internett: kr 149,-

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for leiligheten.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4 573 kWh pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

TV er valgfritt og kan bestilles fra NextGenTel dersom beboere ønsker det, med ulike pakker som faktureres den enkelte direkte.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 093 023,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 34 700,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 157 618,77 pr. 28.08.2026.

Total fellesgjeld for aksjeselskapet kr 12 123 748,- pr. 28.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207547557
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo: kr 4 073 619,-
Andel av saldo: kr 54 607,80,-
Innfrielsesdato: 30.03.2033
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,00 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207994820
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo: kr 8 050 129,-
Andel av saldo: kr 103 010,97
Innfrielsesdato: 30.03.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,00 %

Dette aksjeselskapet har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av aksjeselskapets fellesgjeld til aksjeselskapet. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til aksjene og følger leiligheten ved et eventuelt salg.

Kr 157 618,77,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 1 495,58,-. Dette forutsetter uendrede lånevilkår.

4 250 000,00 Prisantydning
157 618,77 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 407 618,77 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eierskiftegebyr
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 422 268,77 Totalpris inkl. omkostninger
4 432 218,77 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Felicia Ueland

Leiligheten er tilknyttet Ringgatens Byggeselskap II AS.

- Selskapet er et boligaksjeselskap med 1837 aksjer og består av 74 leiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6597951.
- Selskapets nettside er ringgaten2.no.
- Boligselskapet ble diplomvinnere av Bymiljøetatens hagepris i 2020.
- Dugnad må påregnes.
- Husdyrhold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for naboer. Det er båndtvang for hunder i bakgårdene, og det er ikke tillatt å la hunder gjø på balkongene.
- Selskapet har fellesvaskeri, fellesgrill, to sykkelhus og kjellerboder.

På årsmøtet i juni 2026 ble det vedtatt å tillate bruk av gassgrill og kompakte gassfyrte ovner på balkongene, i tillegg til elektrisk grill. Kullgrill er forbudt.

Foretatte påkostninger de senere år:
2026: Bytte av selskapets varmtvannsberedere. Annlegging av to nye fartshumper i ytre bakgård.
2024: Maling av trappeoppganger. Skiftet stakeluker til nedløpsrør i ytre bakgård.
2023: Utskifting av kjellervinduer. Maling av vinduer og kjellerdører utvendig. Asfaltering i indre bakgård.
2022: Tak- og fasaderehabilitering. Nye taknedløp, takrenner og varmebrettsystem for issmelting. Murt opp nye piper over tak. Delvis utbygging av loft der syv leiligheter fikk bygge ut loftet over eksisterende areal.
2021: Nye sykkelhus i indre gård. Byttet pulverapparater i fellesarealer og leiligheter. Nye betongheller, plen og beplantning på nedre del av indre gård.
2020: Drenering av grunnmuren og nye overvannsrør i indre bakgård. 15 nye boder bygget i kjellerne.
2019: Ny lekeplass med bordtennisbord.
2018: Kjellere, fellesrom i kjelleren og boder ble malt. Resterende brannbalkonger ble revet og sårene i pussen reparert.
Uteområdene ble oppgradert med ny grill, dyrkekasser, frukttrær og bærbusker.
2017: Elektriske oppgraderinger i hovedtavlene i kjelleren for leiligheter, vaskerier og fellesstrøm. Byttet til automatsikringer og montert overspenningsvern. Belysning i fellesarealer: byttet til LED-lamper med bevegelsessensor
2016: Piperehabilitering. Nye postkasser i alle oppganger. Installasjon av fibernett.
2015: Installert seriekoblet brannvarslingsanlegg i alle leiligheter og i fellesarealer med overføring til vaktselskap. Bygget balkonger i Dælenenggata 11 E.
2014: Totalrenovering av fellesarealer, inkludert el-anlegg og TV-kabler i Dælenenggata 11A.
2013: Bygget balkonger over portalen. Nye dørtelefoner i alle leilighetene.
2011: Bygget balkonger. Alle vinduer mot indre og ytre bakgård byttet. Alle leiligheter har fått montert røykvarsler med 10 års batteri, pulverslukker og brannteppe. Montert seriekoblet røykvarslere i fellesarealer.
2010: Alle vinduer i fasade mot Christian Michelsensgate og Dælenenggata byttet.
2005: Våtromsrehabilitering. Elektrisk anlegg oppdatert.
2002: Byttet dører. Alle dører mellom loft og kjeller byttet til brannsikre dører.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse 4 500,-, etter andre visning.

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger områdeanalyse  kr 313,00
Panteattest  kr 410,00
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje  kr 4 150,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 508,50
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0319/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26319

Sist oppdatert: 08. september 2026 kl. 19:17