Fjellsetveien 85

Fjellsetveien 85, 2019 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 37, bruksnummer 720, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 37, bruksnummer 713, ideell andel 1/67
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 37, bruksnummer 774, ideell andel 1/136
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 37, bruksnummer 775, ideell andel 1/136
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 37, bruksnummer 776, ideell andel 1/136
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 39, bruksnummer 262, ideell andel 1/136
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 39, bruksnummer 265, ideell andel 1/67
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 39, bruksnummer 383, ideell andel 1/67

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm

BRA-i:
1U. etasje 35 kvm: Entré/trapperom, baderom og to soverom.
1. etasje 51 kvm: Trapperom, vaskerom, toalettrom, kjøkken, spisestue/stue og soverom. Vaskerom og toalettrom er opprinnelig godkjent som bod og ikke bruksendret, og ikke godkjent til varig opphold.

BRA-e:
2U. etasje 17 kvm: Garasje (kun utvendig adkomst).

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 32 kvm: Terrasse (flere plan).

Takhøyder i boligen er på tilfeldige steder oppmålt til: 2U. etasje (garasje) 2,23 meter, 1U. etasje 2,39 - 2,41 meter. 1. etasje har skråtak og himlinger fra 1,75 - 2,37 meter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.08.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 2000 over tre plan, hvorav underetasjen er delvis under terreng. Fundamenter er av støpt plate på mark med grunnmur av betong/lettklinkerbetong. Yttervegger er av mur- og bindingsverkskonstruksjon med utvendige fasader av pussede og malte overflater samt trepanel. Etasjeskillere er av mur og tre. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med betongtakstein. Boligen har vinduer med 2-lags glass fra byggeåret og en skyve-terrassedør med 3-lags glass fra 2018. Entrédøren er av trefiber med kikkehull, mens ytterdøren på vaskerommet er en uisolert innerdør. Det er utgang fra stue til en terrasse på 32 m² fordelt over to plan. Boligen har et pipeløp av stålpipe som for tiden ikke er i bruk.

Sikringsskapet er plassert i entréen og har automatsikringer. Det er observert tegn til ufagmessige arbeider, blant annet en skjøteledning for innvendig bruk som er ført gjennom yttervegg til utedel for varmepumpe. Det er også observert enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet på vaskerom og baderom.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og godkjent slukkeutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2):

BADEROM:
- Overflater vegger: Våtromstapet har stedvis slitasje og mangler stedvis over speil. Kan medføre fuktrisiko. Foreslått tiltak er komplett utskiftning.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Sluket er ikke skiftet og medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. TG2 for å belyse risiko.
- Plassering av sluk: Sluket er isolert inne i dusjnisjen. Bruks- og lekkasjevann utenfor dusjen vil ikke lede til sluk, som reduserer fuktsikkerhet.
- Ventilasjon: Kun naturlig ventilasjon.
-Selger opplyser at det et er montert aquastop *2 stk på vaskerom og toalett i 2 etasje. Utførsel av bad og toalett i 2 etasje er utført av Askim og Mysen rør.

KJØKKEN:
- Innredning: Bærer stedvis preg av slitasje og enkelte skader.

TOALETTROM / WC:
- Ventliasjon: Kun naturlig ventilasjon
- Sanitærutstyr og innredning: Ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra innebygd toalettsisterne. Kan ikke verifiseres om vanninstallasjonen er utført slik at lekkasjevann blir raskt synliggjort.

TEKNISKE ANLEGG:
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av alder vurderes fremtidig funksjon usikker. Også tilkoblet med stikkontakt.
- Varmepumper: Ukjent når varmepumpen sist fikk service. Service anbefales hvert 2.-3. år. for å opprettholde ytelse og levetid.

ANDRE ROM:
- Overflate gulv: Utførelsen av gulvoverflatene bærer stedvis ikke preg av faglig god utførelse, spesielt avslutninger mot dører, vegger og listverk (ikke ferdigstilt). Medfører risiko for skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Av estetisk betydning.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet.

ROM UNDER TERRENG:
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Av estetisk betydning.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet.

VINDUER OG YTTERDØRER:
- Ytterdører og omramming: Ytterdør av typen innerdør er uisolert og mangler terskel samt tilfredsstillende tetting mot karm. Fare for frost på røropplegg.

YTTERTAK:
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult under tekking, men undersiden kan observeres fra boligens kaldloft.

DRENERING:
- Terrengfall fra grunnmur: Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er økt fuktbelastning på grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: Det er ikke verifisert at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Konstruksjon uten utvendig fuktsperre som er ikontakt med bakken har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som kan føre til fuktskader.

Tilstandsgrad 3 (TG3):

VASKEROM:
- Helhetsvurdering:
Gulv mangler sluk og tilnærmet flatt. Har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv eller veggflater. Det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Våtrom (baderom og vaskerom) har krav til sluk. Risiko for skader ved for eksempel lekkasje.
Kun naturlig ventilasjon på vaskerom.
Lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. Bærer ikke preg av faglig god utførelse som medfører risiko for skjulte feil og mangler.
Ytterdør er uisolert og mangler terskel og tilfredstillende tetting mot karm. Konsekvens er at det ved kalde perioder tilsier fare for frost på røropplegg. Foreslått skifte av dør.
Skjøteledning for innvendig bruk er ført gjennom yttervegg og tilkoblet utdedel for varmepumpe. Utbedrende tiltak må påberegnes.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag fra selgers egenerklæring:
- Laget toalett og vaskerom i 2 etg i 2019, utført av Askim og Mysen rør
- Lagt microsement på gulv og vegg på bad i 1. etg i 2026
- Sprengte rør servant på bad i 1. etasje, rant vann fra fasadevegg.
- Utbedret lekkasje ved tørke av rom og garasje, skiftet gulv i 2 rom i 1. etg, også bad. Utført i 2026 av Reco
- Eneste som har satt inn "hev og skyv dør" i sameiet - 2020. Har toalett og vaskerom oppe, hevet terrassen og varmepumpe.
-Montert varmepumpe 2017

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Overflateoppgradering av baderom med mikrosement og gulvvarme på gulv, samt våtromstapet og malte overflater på vegger

2020:
- Montering av heve-/skyvedør med trerammer og 3-lags glass

2019:
- Innredning av vaskerom i tidligere utvendig bod, med gulvbelegg, trepanel og malte overflater

2019:
- Etablert toalett og vaskerom i 2. etasje, utført av Askim og Mysen rør

2017:
- Montering av varmepumpe

Rekkehuset på Brånåsen er fordelt over tre plan og gir en praktisk romfordeling med tre soverom, åpen stue- og kjøkkenløsning med utgang til terrasse, og integrert garasje i underste plan. De siste årene er det gjort en rekke oppgraderinger: nytt baderom i underetasjen, parkett lagt i 1. etasje og soverommene, ny hev- og skyvedør til terrassen og heving av terrassedekket.

ENTRÉ:
Praktisk entré i underetasjen med trappeoppgang fra garasjenivå. Entréen fungerer som et naturlig fordelingspunkt mot baderom og de to soverommene. Sikringsskapet er plassert her. Innerdørene har profilerte dørblader.

KJØKKEN:
Åpent og sosialt kjøkken i direkte tilknytning til stue- og spisedelen. Kjøkkeninnredning fra Huseby med profilerte fronter, laminert benkeplate og mosaikkfliser over benken. Innredningen er utstyrt med nedfelt skylle- og oppvaskkum, induksjonskoketopp, innebygget stekeovn og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap med fryser er plassert i nisje, mens overskap gir god oppbevaringsplass. Varmtvannsbereder på ca. 120 liter fra byggeår er plassert i hjørnet av innredningen.

STUE:
Lys og innbydende stue- og spisedel i boligens øverste etasje, utformet som en åpen løsning mot kjøkkenet. Trepanel, tapet og malte overflater tilfører rommet særpreg. Her er det parkett på gulvet. Moderne skyvedør fra 2018 har trerammer og 3-lags glass og gir direkte utgang til den store terrassen over to plan.

BAD:
Baderommet i underetasjen ble oppgradert i 2026 med mikrosement på gulv og vegger, og har et friskt uttrykk. Her er det også gulvvarme. Innredningen består av servant og speil på vegg, frittståendeklosett og dusjnisje. Det er også opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.
I 1. etasje finner man også et WC og Vaskerom. WC er utstyrt med servant, speil på vegg og vegghengt klosett. Gulvbelegg og malte overflater på vegger. Vaskerommet ble innredet i 2019 og var tidligere en utvendig bod. Rommet har høyskap og benk samt utslagsvask og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Her også er det gulvbelegg, trepanel og malte overflater. Vaskerommet har egen utgang til terrassen.

SOVEROM:
Boligen har totalt tre soverom. To av soverommene ligger side om side i underetasjen og fremstår som rolige og skjermede rom. Her er det god plass til seng og egen innredning. Det tredje soverommet ligger i 1. etasje i tilknytning med stue- og kjøkkendelen og har parkett i likhet med resten av etasjen.

TERRASSE:
Fra stuen er det direkte utgang gjennom skyvedøren til en flott terrasse over to plan på til sammen ca. 32 m². Terrassen har terrassebord på gulvflatene og rekkverk i tre, samt belysning og stikkontakt. Her er det flere naturlige soner for utemøblement. Selger opplyser om gode solforhold fra formiddagen av.

LAGRING:
Gode lagringsmuligheter med kaldtloft tilgjengelig via loftsluke med nedfellbar stige i trapperommet. På loftet er det stedvis etablert provisorisk gulv for lagring. I underste plan er det en garasje på ca. 17 m² med utvendig adkomst, som gir praktisk plass til både bil og ekstra oppbevaring.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Selger opplyser om at SMEG kjøleskap kan følge med til en ekstra kostnad. Pris avtales med selger.

Løsøre som ikke medfølger salget: Lamper, bilder, tv, gardiner og oppheng i begge etasjer, seng, hyller på rom i 1. etasje, jernseng i 2. etasje, speil oppe og det som er på bad oppe, vaskemaskin, og tørketrommel.

Elektrisitet og varmepumpe. Luft-til-luft-varmepumpe fra 2018 plassert på vegg i trapperom, og elektrisk gulvvarme på baderom.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2000. Det foreligger ferdigattest for på eiendommen datert 20.12.2004. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger godkjente byggetegninger datert 12.04.1999.

Etter ferdigattest ble gitt er det som opprinnelig var byggemeldt som to sammenhengende boder i 1. etg ombygget og innredet som vaskerom og wc. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Tilstandsrapporten opplyser også om at vaskerommet ikke har sluk, som er et krav til våtrom. Potensiell konsekvens er at kommunen kan kreve at det tilbakeføres til slik det opprinnelig var.

Selger har gjort endringer fra de opprinnelige fasadetegningene satt inn en stor skyvedør i stuen. Opprinnelig var det en dør og et vindu her. Dette er en fasadeendring som kan være søknadspliktig tiltak. Det foreligger ingen søknad eller godkjenning for fasadeendring. Konsekvens av dette kan være at kommunen krever søknad om godkjennelse eller at det tilbakestilt til sin opprinnelige utgangspunkt.

Kjøper overtar ansvaret for disse punktene.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på seksjonen (GNR 37, BNR 720, SNR 8):

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

2000/7812-2/8 22.05.2000 ERKLÆRING/AVTALE
Denne seksjon har tilleggsdel - areal.
Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2001/2463-2/8 14.02.2001 RETTIGHETER IFLG. SKJØTE
Sameierne har rydde og vedlikeholdsplikt for felles inngangsparti
Sameierne og kommune har rett til å vedlikeholde ledninger som måtte gå over eiendommen
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om adkomstrett
Pliktig medlemskap i velforening m.v.
Rett til gjesteparkering på biloppstillingsplass
Med flere bestemmelser

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Fjellsetveien 85 ligger på Brånåsen i Lillestrøm kommune, i et rolig og etablert boligområde med nærhet til både natur, servicetilbud og gode transportforbindelser. Området er godt tilrettelagt for familier, med gang- og sykkelveier, barnehager, skoler og idrettstilbud i nærområdet.
Fra boligen er det kort vei til Tæruddalen, som byr på flotte turmuligheter og to populære badevann. Her finnes gode muligheter for rekreasjon og friluftsaktiviteter gjennom hele året.

Daglige innkjøp kan gjøres ved blant annet Coop Extra Brånåsen, som ligger ca. 650 meter fra boligen. Kiwi Holt Vestvollen og Rema 1000 Holt Vestvollen ligger begge ca. 1,4 kilometer unna. I tillegg er det kort vei til barnehager, skoler og idrettsanlegg.

Området har gode kollektivforbindelser, med bussholdeplass i gangavstand. Bussforbindelser gir enkel adkomst til Lillestrøm og øvrige nærområder, mens reisetiden til Oslo med kollektivtransport er om lag 30–40 minutter, avhengig av rute og tidspunkt. I rushtiden finnes det 4 avganger i timen med buss 400 til Oslo.
Med bil tar det ca. 10 minutter til Lillestrøm sentrum og rundt 25 minutter til Oslo og ca. 20 minutter til Gardermoen. Gode gang- og sykkelforbindelser i området gjør det enkelt å ta seg frem til både kollektivtransport, servicetilbud og øvrige fasiliteter uten bil.

I Fjellsetveien 85 får du en attraktiv beliggenhet for deg som ønsker et rolig og familievennlig bomiljø, samtidig som både natur, daglige servicetilbud og bymessige fasiliteter er lett tilgjengelig.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Romerike barnehage Solhaug (0-5 år) 0,4 km
- Brånåstoppen Fus barnehage (0-5 år) 0,8 km
- Skolsegglia Fus barnehage (1-5 år) 0,9 km

Skoler:
- Brånås skole (1-7 kl.) 0,9 km
- Sten-Tærud skole (1-7 kl.) 1,6 km
- Oks friskole (1-10 kl.) 2,2 km
- Åsenahgen skole (1-7 kl.) 2,6 km
- Tæruddalen skole (8-10 kl.) 2,7 km
- Lillestrøm videregående skole 6,5 km
- Skedsmo videregående skole 6,9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1331,3 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Seksjonen har en tinglyst tilleggsdel på 62 kvm. Eiendommen har andel i flere realsameier. Det er tinglyst pliktig medlemskap i velforening.

Leiligheten disponerer en integrert garasje og en parkeringsplass foran denne. Hver leilighet er tildelt én garasje med plass til én bil. I tillegg er det felles gjesteparkering foran rekken.

Det er mulighet for montering av ladeboks i garasjen, men ladestasjon er ikke montert per dags dato. Sameiet krever at godkjente elbilladere benyttes.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, frem til gårdsplass med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse (konsentrert småhusbebyggelse) i henhold til reguleringsplan for Brånåsen (plan-ID 243/92), datert 22.06.1992, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt 20-A1. Hele eiendommen er regulert til boligformål.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2035 (ID: 2023-2035), vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende). I henhold til planens bestemmelser gjelder reguleringsplaner ved motstrid foran kommuneplanens arealdel.

Eiendommen er omfattet av et registrert kulturminneområde, '5 SKEDSMOKORSET', i et høringsutkast til kulturminnevernplan for tidligere Skedsmo kommune fra 2011. Registreringen medfører ikke automatisk vern.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Sikringssone – frisikt (H140_2): Sonen er en regulert frisiktlinje langs Fjellsetveien. Innenfor sonen tillates ikke tiltak, gjerder eller beplantning som kan hindre sikt for veitrafikken.
- Gul støysone (veg): Området er utsatt for veitrafikkstøy fra Trondheimsveien (Lden > 55dB). Gul sone er en vurderingssone hvor det kan stilles krav til støytiltak ved etablering av støyfølsom bebyggelse.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred (NVE). Området ligger under marin grense, noe som indikerer at det kan finnes marin leire i grunnen.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene for enheten er kr 3 065,- pr. mnd. og inkluderer:
- Utvendig forsikring
- Vann/avløp
- Renovasjon
- Tv / bredbånd
- Brøyting
- Buffer for kostnader på fellesarealer, blomster og innkjøp til dugnad.

Fellesutgiftene justeres i forhold til sameiets faktiske utgifter. Eventuell økning bestemmes av styret en gang årlig, i april hvert år.

Det gjøres oppmerksom på at fellesutgiftene kan variere blant de ulike enhetene, da det finnes tre typer leiligheter i sameiet.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 650 pr. mnd. for maksimal hastighet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 14 099,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 13 547,-. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er p.t. ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 7 128,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 072 670 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

4 480 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 090,00 Omkostninger totalt
132 990,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
123 040,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lene Kristin Eivindsdatter

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Miklagard Boligsameiet.

- Sameiet består av 10 boligseksjoner.

Dugnad må påregnes. Dugnaden går over to dager, og det er i utgangspunktet møteplikt for én person fra hver husstand.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til ulempe for andre beboere. Husdyrreglene presiserer blant annet at fellesarealer som platting/lekeplass ikke skal brukes til lufting av hund, og at det evt. må ryddes opp umiddelbart.

Sameiet har felles lekeplass og avfallsrom. Hver seksjon har en tilhørende garasje for bil- og sykkelparkering, samt et privat uteareal på baksiden av leiligheten.

Beboerne har ansvar for snømåking ved egen inngang, foran garasje og ved fellesanlegg som postkasser og søppelskur. Vedlikehold og stell av trappeoppganger utføres av beboerne som deler inngangsparti. Den enkelte sameier har ansvar for det indre vedlikeholdet av egen seksjon.

Det er fastsatt regler for ro og orden, spesielt mellom kl. 23:00 og 07:00. Det er ikke tillatt med trampoliner eller vedfyrte boblebad på terrassen. Mating av fugler er forbudt. Fartsgrensen på området er 5 km/t.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse første visning gratis/ deretter 4.500

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0112/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.26112

Sist oppdatert: 02. september 2026 kl. 17:19