Nydalen allé 7

Nydalen allé 7, 0484 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 77, bruksnummer 384, seksjonsnummer 19, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 53 kvm

BRA-i:
4. etasje 48 kvm: Entré, stue/kjøkken, bad og soverom.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
4. etasje 10 kvm: Balkong.

Boligen disponerer én kjellerbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.07.2026 utført av Anticimex v/Thomas Wesley Valstad.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 2006. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringskjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av teglstein, fasadeplater og liggende trekledning. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:

Bad:
- Det er registrert riss/sprekk i flis ved dør til bad. Det er registrert hullyd i enkelte veggfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre svelleskader. Forholdet vurderes som estetisk og uten
funksjonelle konsekvenser.

Øvrig:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje, riper, hakk og gliper. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Det observeres sprekk i det ene glassfeltet i rekkverket på balkongen. Konsekvens er at sprekk kan øke I omfang.

Følgende punkter er ikke undersøkt (TG IU):

Bad:
- Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres.
- På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader.

Balkong:
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

Elektrisk anlegg:
Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Det anbefales likevel alltid på generelt grunnlag at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
Selger opplyser at to fliser på badet har sprekker, og det er registrert noe svelling i gulvet rundt kjøleskapet. En av plastrutene på balkongen har en sprekk, noe som har vært tilfellet siden overtakelsen i 2018. I 2023 ble det oppdaget veggdyr i en annen leilighet i bygget. Dette ble utbedret av skadedyrfirma, og det har ikke blitt gjort nye observasjoner i etterkant. Videre ble det høsten 2025 mottatt informasjon om endring av reguleringsplanen for Sandakerveien 121.

ENTRÉ
Velkommen inn i en lys og innbydende entré med callinganlegg, som gir et godt førsteinntrykk av boligen.

KJØKKEN
Leiligheten har et åpent kjøkken som skaper en sosial og funksjonell sammenheng med stuen. Kjøkkeninnredningen har glatte fronter og laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum. Det er fliser mellom benkeplate og overskap, benkebelysning og stikkontakter over arbeidsbenken som gir gode arbeidsforhold. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap med fryser og ventilator integrert i overskap.

STUE
Romslig og luftig stue med åpen løsning mot kjøkkenet. Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord, samtidig som de store vindusflatene slipper inn rikelig med naturlig lys. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen.

BALKONG
Fra stuen kommer du ut på en herlig solrik balkong på ca. 10 kvm. Balkongen har terrassegulv, rekkverk i metall og glass, samt utebelysning og utvendig stikkontakt. Her kan du nyte solen store deler av dagen - en perfekt forlengelse av stuen i sommerhalvåret.

SOVEROM
Romslig soverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende møblering. I tillegg har rommet en praktisk walk-in-garderobe som gir rikelig med oppbevaringsplass.

BADEROM
Flislagt baderom med gulvvarme som sørger for god komfort året rundt. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, speil med belysning og stikkontakt, vegghengt toalett og dusjhjørne med glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin og mekanisk ventilasjon som bidrar til et godt inneklima.

ØVRIG
Leiligheten har parkett på gulvene, malte vegger og himlinger samt glatte innerdører som gir et moderne og tidløst uttrykk. Oppvarming skjer hovedsakelig via radiatorer tilknyttet byggets varmesentral, og boligen er tilknyttet felles varmtvann - en praktisk løsning som gir økt bokomfort.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming via fjernvarme til radiatorer og elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse gitt 2006.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
I flg. kontroll erklæring fra ansvarlig kontrollerende er det registrert mindre vesentlige mangler. Disse er imidlertid ikke til hinder for midlertidig brukstillatelse.

Videre følger det av dokumentasjon på saken at følgende mangler foreligger før ferdigattest kan gis:
- Det må innsendes kontrollerklæringer samt driftstillatelse for heiser.
- Det må bekreftes at sluttdokumentasjonen er oversendt til Vann- og avløpsetaten.
- I rammetillatelsen er det krevd at Nydalen Allé og Nydalsveien skal være ferdig opparbeidet til og langs den side hvor tomten har sin atkomst. Det heter videre i rammetillatelsen at brukstillatelse/ferdigattest ikke vil bli gitt før veien er ferdig opparbeidet og overtatt av kommunen. Det må bekreftes at veiene er ferdig opparbeidet og overtatt av kommunen.

Det har blitt søkt anmodning om å frafalle kravet om at kommunen skal overta veiene før ferdigattest blir gitt, og Plan- og bygningsetaten har kommet frem til dette kravet ikke kan frafalles. Det vil derfor fremdeles kreves at Nydalen Alle` og Nydalsveien skal være overtatt av kommunen før ferdigattest blir utstedt.

Megler gjør oppmerksom på at det ikke har vært mulighet til å verifisere om samtlige forhold er oppfylt, hva gjelder eventuelle vilkår som følger av midlertidig brukstillatelse, samt videre dokumentasjon om ferdigattest. Kjøper oppfordres til å gjøre nærmere undersøkelser, og eventuelle konsekvenser som følge av manglende oppfyllelse bæres av kjøper. Les mer om saken på saksnummer 200303087 hos Plan- og bygningsetaten.

Øvrig dokumentasjon kan fås ved henvendelse til megler.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, samt alt ansvar, kostnad og risiko for overnevnte videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring/avtaler om:
- Disposisjonsrett til arealer, tekniske installasjoner og levering av fjernvarme.
- Gjelder plikt til å varsle kommunen ved evt. bygge- og gravearbeid på grunn av forurensende masser.
- Gjelder inst. av fjernvarmeanlegg plikt til å tilknytte og kjøpe fjernvarme fra Nydalen Energisentral as.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Nydalen Allé 7 har en svært sentral og attraktiv beliggenhet i flotte Nydalen. Her bor du langs idylliske Akerselva med badeplasser rett utenfor døren, og turstier som strekker seg fra Maridalen til Bjørvika. Samtidig bor du i gangavstand til alt du skulle trenge i hverdagen, samt et av Oslos mest komplette kollektivtilbud!

Nydalen har gjennomgått en total forvandling fra å være et typisk industriområde til å bli et urbant, levende og meget moderne bydelssenter i bydel Nordre Aker. Antall beboere og brukere av området er fortsatt i sterk vekst, og i takt med etterspørselen er det etablert en rekke servicetilbud, serveringssteder og butikker. I nærområdet finner du et godt utvalg av hyggelige kaféer, lunsjbarer og restauranter. Her er Godt brød, nye Trattoria Crudo, Nydalen Bryggeri, Red Sun og Brasserie Ceres absolutt verdt et besøk.

Dagligvarehandelen kan gjøres hos Coop Mega, Meny, Rema1000 eller Kiwi. Søndagsåpne Bunnpris ligger også i gangavstand. På 5 minutter når du Torgbygget, et lite kjøpesenter med blant annet matbutikk, apotek, frisør og Vinmonopolet. Det er også gangavstand til Storo Storsenter, et av Oslos største handlesenter med over 130 butikker og restauranter. I området finner du og BI, vakre Lillo gård og ODEON kino som er Norges største kinosenter!

Nærområdet har en avslappende og rolig atmosfære, og består i hovedsak av nyere næringslokaler og boligkomplekser, omkranset av store grøntarealer og parkanlegg. Solsiden er et godt etablert strøk og hyggelig nabolag. Like utenfor døren ligger Akerselva, med flotte badeplasser heriblant fine, trygge bademuligheter på fellesarealene. Gode rekreasjonsområder som f.eks. Voldsløkka med blant annet fotball- og tennisbane om sommeren.

I umiddelbar nærhet finner du idylliske Akerselva. Her kan helgeturen nytes i grønne omgivelser, med stopp hos koselige kafeer som Hønse-Lovisas hus med en kaffekopp og god bakst! Følger du Akerselva opp til Maridalen, åpner Nordmarka seg med et yrende friluftsliv og utallige tur-, sykkel- og skimuligheter. Når været ikke spiller helt på lag er det også flere innendørs treningssenter (SATS, EVO, Athletica på BI, Crossfit senter mm.) i nærheten.

Området er godt tilrettelagt for en bilfri hverdag og et av byens beste knutepunkter for offentlig kommunikasjon. Her går det både T-bane (linje 4 og 5), buss og jernbane fra Nydalen, samt trikk fra Storo. Det er under 5 minutter å gå fra leiligheten til T-bane og til holdeplass for 37- og 30-bussen. Buss 37 har også nattruter hele døgnet. Flybussen går fra Storo og herifra når du Oslo lufthavn på ca. 50 minutter. Fra Nydalen er det også svært gode sykkelruter til store deler av byen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 168 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, belegningsstein, diverse støttemurer, sittegrupper, og andre forskjellige beplantninger.

Det er mulighet for leie av garasjeplass i Nydalen P-hus. Sameiet har egen avtale med Avantor som eier og drifter parkeringshuset. Iht. Avantor per. mail 07.05.2026 er det ledige plasser for fri flyt sonen i Nydalen P-hus, og leiesummen per. plass for eier i Solsiden er kr 27 000,- pr år, mva. kommer i tillegg. Dette er et fri flyt anlegg slik at her er det ingen faste plasser, men man parkerer der det er ledig. Inne på plan 3 er det et eget område med el-lade plasser og her betaler man for ønsket lade tid via Easypark eller Wattif-appen.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3 850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1 925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til formål bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan V080306 datert 08.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Pågående plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 201816207 - Detaljregulering for Vitaminveien. Hensikten med prosjektet er å avklare fremtidig gateutforming av Vitaminveien og deler av de tilstøtende gatene Sandakerveien, Kristoffer Aamots gate, Gunnar Schjelderups vei og Nydalen allé.

Saksnummer 2025/12434 - Byggesak. Nydalen allé 33 - forhåndskonferanse, innbygging av eksisterende innhakk i fasade.

Saksnummer 2026/00032 - Byggesak. Sandakerveien 114 - ombygging og bruksendring til klinikk. Søknad om tillatelse ble sendt inn 01.01.2026.

Saksnummer 2025/07752 - Byggesak. Sandakerveien 121 - oppføring av boligkvartal - Kvartal A. Det har blitt søkt om oppføring av bebyggelse for bolig i 5 til 10 etasjer, inkl. ett næringslokale på bakkeplan, samt underjordisk parkeringskjeller med tekniske rom, boder, sykkelparkering mv. Søknad om rammetillatelse ble sendt 07.05.2025. Tillatelse til riving av eksisterende industribebyggelse på tomten ble bitt 07.11.2025, se saksnummer 2025/07764.

Saksnummer 2026/01352 / 2026/01348 - Byggesak. Sandakerveien 113-119 og 121 - Nydalen park. Det ønskes å etablere offentlig park med lite offentlig toalett og bygg for rømning fra t-banekulvert. Søknad om rammetillatelse ble sendt inn 05.02.2026. Tomten består hovedsakelig av parkering i dag, og Nydalen park vil være et stort løft for området.

Saksnummer 2025/10529 - Byggesak. Gullhaug Torg 1 - oppføring av nytt boligkvartal og riving av eksisterende bebyggelse. På vegne av tiltakshaver Avantor søkes det om oppføring av et nytt boligkvartal på 2-8 etasjer fra terreng, med større næringsarealer over to etasjer, og opparbeidelse av tilhørende utearealer. Det søkes også om riving av eksisterende kontor- og lagerbygg. Søknad om rammetillatelse ble sendt 19.09.2025, og saken er i dag under behandling.

Saksnummer 2025/09275 - Byggesak. Gullhaug torg 2 A - futureBuilt - Oppføring av kontor-, nærings- og boligbygg - Opparbeidelse av torgarealer, veiarealer og teknisk anlegg og en del av Akerselva og friområdene langs elven - Riving av Y-formet kulvert og energibrønner - Nydalen Vy.

Saksnummer 2025/11862 - Byggesak. Gullhaug torg - opparbeidelse av gatetun, vei og fortausarealer. Søknad om rammetillatelse ble innsendt 07.10.2025.

Saksnummer 2025/22275 - Byggesak. Gullhaug torg - oppføring av midlertidig visningssenter. Tillatelse til tiltak ble gitt 03.03.2026.

Saksnummer 2025/06790 - Plansak. Detaljregulering , Vitaminveien. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Vitaminveien og deler av Nydalen allé, Gunnar Schjelderups vei og Sandakerveien fra offentlige og fellesprivate samferdselsformål og forretning/kontor/industri til offentlige samferdselsformål (bl.a. kjøreveg, fortau sykkelanlegg, torg) og annen veigrunn (grøntareal). Per. 07.05.2026 er siste endring i sak gjort 21.11.2025 hvor planforslaget er for detaljregulering.

Saksnummer 200713329 - Reguleringssak. Kristoffer Aamots gate - Reguleringsplan - Barnehage - S-4642. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for barnehage tilsvarende 4 avdelinger. Foreslåtte bygning er i to etasjer, der 2. etasje er en tilbaketrukket mesanin. Maks BRA = 800 m2. Reguleringsplan egengodkjent av bystyret 23.05.2012.

Området er under stor utvikling og byggearbeid/støy må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 298,- pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming og varmtvann (fjernvarme), grunnpakke kabel-tv/internett fra Telia, trappevask, drift og vedlikehold, bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger o.l.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 2 821,-
- TV/Internett: kr 477,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, der grunnpakke er inkludert i felleskostnader. TV-tuner/dekoder medfølger.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 498 626,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. faller det ikke eiendomsskatt for denne boligen.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
148 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 638 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 648 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Markus Aas Rafdal

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Solside 2 boligsameie, med sameiebrøk 48/3501
Sameiet består av 55 seksjoner.
Sameiet eier 13,9% i Solsiden Utenomhussameie og sameiet har solidaransvar for den samlede gjelden i Solsiden Utenomhussameie.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning.
Dyrehold er tillatt. Alle hundeeiere plikter å fjerne etterlatenskaper etter sine egne hunder og det er båndtvang på sameiets område. Dyrehold skal ikke skape sjenanse hos naboene. Iht. husordensreglene vedtekt 10

Foretatte påkostninger de senere år:
2025:
- Oppgradering av kjellerinngang og sykkelbod i nr 9. Dette innebar bygging av ny vegg med ILock og automatisk dør, samt oppmaling av gangen.
- Høytrykksspylet alle soilrør. Dette ble utført av Høytrykksvakta ved tilgang til alle toaletter i nederste etasje knyttet til hver sjakt.
- Skiftet/oppgradert to ringetaavler.
- Skiftet/ombygget en del korridorlamper til LED
- Gjennomført en bygningskontroll av firmaet Anticimex. Rapporten var som forventet og i tråd med styrets oppfatning av byggets status. Et viktig, men ikke akutt, punkt er kontroll med taktetting, inkludert membran under terrassedekker. Arbeid med kontroll av status startes i 2026 med blant annet skifte av to terrassedekker, inkludert kontroll og trolig skifte av membran for fremtidig varighet.
- Styret har initiert en prosess for utarbeidelse av vedlikeholdsplan.
2024:
- Gjennomført rensingen av vifter og viftekanaler.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser den 14.07.2026 at det ikke er planlagt større påkostninger. Det jobbes for tiden med sammenslåing av alle 6 sameiene i Solsiden - noe som vil føre til besparelser for beboerne.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 30 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige   kr 24 732,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 10 010,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0059/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2659

Sist oppdatert: 28. juli 2026 kl. 12:13