Dalsveien 4B

Dalsveien 4B, 1357 BEKKESTUA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 19, bruksnummer 427

Totalt bruksareal BRA: 190 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig:
Kjeller: 53 kvm: Entré, bad, stue/soverom, kjøkken, teknisk rom og bod.
1. etasje 79 kvm: Entré, bad, soverom, stue og kjøkken.
Loftsetasje 38 kvm: Gang/loftstue og to soverom.

BRA-e:
Frittstående garasje:
1. etasje 14 kvm: Garasje.

Frittstående redskapsbod:
1. etasje 6 kvm: Frittstående redskapsbod.

Åpent areal:
Tomannsbolig:
Loftsetasje 12 kvm: Takterrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 46 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 38 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

Uteområdet med kunstgress er ikke medregnet som TBA grunnet at det ikke er gangbart gulv (kun kunstgress direkte på terreng). Uteområdet er oppmålt til ca. 33 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.12.2025 utført av Anticimex v/André Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og betong/mur. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
- Boligbygg over 3 etasjer.
- Bygningen har støpt gulv mot grunn.
- Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong/murkonstruksjoner og trekonstruksjoner.
- Yttervegger i trekonstruksjoner. Utvendig kledd med liggende og stående trekledning.
- Yttertaktekking fra ukjent årstall. Saltak av trekonstruksjoner med takopplett, tekket med takplater. Beslag, takrenner og nedløp av metall og plast.
- Boligen har glatt entrédør fra 2009 med glassfelt i hoveddel. Glatt entrédør fra 2015 med glassfelt i hybel. Terrassedør med karmer av tre og to-lags glass fra 2000. Vinduer med karmer av tre, to-lags og tre-lags glass fra 2000, 2009, 2010 og 2015.
- Vannrør av type rør-i-rør, kobber og flexi. Synlig avløpsrør av plast og støpejern. Fordelerstammer for rør-i-rør med lekkasjestopper er montert i teknisk rom. Fordelerskap for rør-i-rør og stoppekraner er plassert i innkassing over toalett på bad i hoveddel. Stoppekran er plassert på teknisk rom. Varmtvannsbereder på 287 liter fra 1999 er plassert i teknisk rom. Avløpspumpe er plassert i teknisk rom. Sentralstøvsuger er plassert i bod i hybel. Mekanisk avtrekk fra begge bad og kjøkken i hybel. Kjøkkenventilator med kullfilter i hoveddel. Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler i vinduer og yttervegger. Boligen er oppvarmet med elektrisitet samt peisovn montert i stue. Gulvvarme i begge entréer, begge bad, trapperom og i kjøkken i hoveddel.
- Skorstein fra byggeår. Det er en teglsteinspipe. Peisovn med glassdør i stue.
- Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i loftstue. Sikringsskap med automatsikringer og hovedsikring er plassert i teknisk rom i hybel. Boligen har skjult elektrisk anlegg med noe åpent elektrisk anlegg.
- Utgang fra soverom 1 til takterrasse på 12 m². Terrassen er belagt med terrassebord og har rekkverk av trekonstruksjoner. Rekkverkshøyden er målt til 85 cm.
- Dreneringen er fra ukjent årstall. Synlig utvendig grunnmursplast (fuktsperre) observeres stedvis. Nedløpsrør for takvann er ledet ned i drensrør. Skrånende tomt.
- Diverse forstøtningsmurer av naturstein. Rekkverk av trekonstruksjoner.
- Boligen har private stikkledninger tilknyttet kommunalt vann og avløp. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra ukjent årstall.
- Boligen disponerer halvparten av felles dobbelgarasje. Garasjen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betongkonstruksjoner. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med liggende panel. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takshingel. Leddport.
- Frittstående redskapsbod i trekonstruksjoner. Gulvflate belagt med terrassebord. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående panel. Yttertaktekking tekket med takshingel.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Bad hoveddel (fallforhold, membran/tettesjikt/overgang til sluk, sanitærutstyr/innredning og svelleskader på innerdør).
- Bad hybel (membran/tettesjikt/overgang til sluk og innfelte/gjennomgående installasjoner).
- Øvrige rom 1. etasje (gulvoverflater, himlingsoverflater og ventilasjon).
- Rom under terreng (gulvoverflater og konstruksjoner).
- Loft (gulvoverflater, konstruksjonsoppbygging og ventilasjon).
- Ildstedet/skorsteiner innvendig (innvendig skorstein).
- Innvendige trapper (trapp ned til kjeller).
- Etasjeskiller 1. etasje (skjevhetsmåling).
- Tekniske anlegg (vannrør, avløpsrør og varmtvannsbereder).
- Elektrisk anlegg (forenklet vurdering av anlegget).
- Yttervegger (konstruksjon og fasader/kledning).
- Dører/vinduer (dører og vinduer).
- Yttertak (helhetsvurdering).
- Takterrasse (rekkverk og overflatebehandling).
- Grunnmur (grunnmur).
- Drenering (alder, terrengfall og fuktsikring).
- Forstøtningsmurer (rekkverk og overflatebehandling).
- Stikkledninger/tanker (vann/avløpsledninger).

TG3:
- Takterrasse: Over deler av underliggende etasje er det en takterrasse som i praksis er et flatt tak. Tettesjiktet er for det meste skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det registreres at rekkverksstolper er festet med skruer gjennom tettesjiktet. Tettesjiktet er derfor brutt og det er med stor risiko at det kan være følgeskader i konstruksjoner. Det registreres i tillegg vannansamlinger rundt rekkverksstolpene, noe som øker faren for fuktinntregning. Konstruksjonen må åpnes for å kartlegge eksakt tilstand og utbedringer må påregnes. Det registreres også ufagmessig avslutning på membran/tettesjikt ved at membranen er avsluttet med å være skrudd direkte i terskel på terrassedør. Sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser og lokale utbedringer. Eksakt kostnad for utbedringer kan overstige sjablongmessig prisanslag hvis det avdekkes større følgeskader. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.
- Garasje: Mindre frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Overordnet forenklet vurdering av tilstanden er at det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det registreres blant annet høy slitasjegrad/manglende vedlikehold på panelen, høy slitasjegrad på vinduet, samt at takkonstruksjonen har tydelige tegn til svekkelser. Det er registrert store svanker på utvendig side på taket. Ukjent eksakt årsak, men det kan skyldes underdimensjonering/konstruksjonsfeil og/eller manglende snørydding/vedlikehold. Ytterligere undersøkelser og utbedringer må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser og nødvendige utbedringstiltak. Ved en eventuell fornying av garasjen i sin helhet vil kostnaden overstige sjablongmessig prisanslag. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000.

TGIU (ikke undersøkt):
- Bad hoveddel (hulltaking/fuktmåling).
- Tekniske anlegg (stakeluke, sentralstøvsuger og avløpspumpe).
- Radon (radonmåling)
- Byggegrunn og fundamenter

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Kjelleretasje/hybel:
Kjelleretasjen har egen inngang og er innredet som en selvstendig hybel med gode utleiemuligheter. Etasjen byr på en fleksibel og innholdsrik del av boligen med svært gode bruksmuligheter, enten man ønsker leieinntekter, en privat ungdomsavdeling eller en komfortabel gjestedel. Her finner du en hyggelig stue-/soveromsløsning og eget kjøkken som skaper en hjemmekoselig og selvstendig atmosfære. Kjøkkenet fra 2021 har et moderne uttrykk med glatte fronter, integrerte hvitevarer og gode arbeidsflater som gjør det enkelt å trives i hverdagen. Baderommet fra 2016 fremstår stilrent og praktisk med flislagte overflater, behagelig gulvvarme og downlights som gir en lun stemning. Videre har etasjen teknisk rom og bod som gir gode oppbevaringsmuligheter.

1. etasje:
Boligens hovedetasje ønsker deg velkommen med en innbydende entré som leder videre inn til lyse og sosiale oppholdsrom. Stuen oppleves romslig og trivelig, med naturlige soner for både avslapning og hyggelige sammenkomster. Kjøkkenet fra 2019 har et moderne og stilrent preg med integrerte hvitevarer, gode arbeidsflater og praktiske løsninger som gjør matlagingen til en naturlig del av hverdagslivet. Her er det enkelt å samle familie og venner rundt gode måltider. Etasjen inneholder også et pent baderom fra ca. 2014 med flislagte overflater, badekar og regndusj som gir en behagelig spa-følelse i hverdagen, samt et soverom med en rolig og skjermet atmosfære. Boligen fremstår gjennomgående velholdt og innflytningsklar, med nymalte overflater og en standard som gjør det enkelt å flytte rett inn.

Loftsetasje:
Loftsetasjen byr på en lun og privat atmosfære med gang og to soverom som passer perfekt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Fra denne etasjen har man også tilgang til en stor takterrasse på hele 12 kvm – et herlig uteområde hvor man kan nyte rolige morgenstunder, lange sommerkvelder og hyggelige stunder med utsikt og gode solforhold. Dette gir boligen en ekstra dimensjon og skaper en fin overgang mellom inne- og uterom.

Uteområder:
Eiendommen har flotte uteområder som inviterer til både lek, dyrking og avslapning. Fra boligen har man tilgang til en skjermet uteplass med kunstgress på ca. 33 kvm, som gir et lettstelt og hyggelig område for utemøbler, grilling og sosiale sammenkomster. Herfra er det videre adkomst til hagen, hvor man kan glede seg over blant annet jordbærplanter, rabarbra, epletrær og plommetrær som bidrar til en grønn og frodig atmosfære gjennom sesongen. Hagen har i tillegg god plass til trampoline og annen lek, noe som gjør eiendommen spesielt attraktiv for barnefamilier.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet samt peisovn montert i stue. Gulvvarme i begge entréer, begge bad, trapperom og i kjøkken i hoveddel.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger totalt 9 arkivsakIDer på eiendommen med følgende status:
1949/500 - Tomannsbolig: Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.
1953/38 - Endring bestående byggverk: Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.
1962/873 - Bygningsmessig arbeid: Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.
1985/141 - Endring bestående byggverk: Det foreligger ferdigattest datert 09.08.1985.
2005/2005 - Dalsveien 4 A og 4 B - flytting av gavlvegger: Tiltaket er meldt til kommunen.
2010/11453 - Dalsveien 4 B - kjeller - tak og fasadeendring på enebolig: Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse (tiltaket er søkt hos kommunen og det er gitt tillatelse til tiltak, men det er ikke søkt om ferdigattest).
2014/29730 - Dalsveien 4 B - inngangsparti i kjeller og lagringsplass: Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse (tiltaket er søkt hos kommunen og det er gitt tillatelse til tiltak, men det er ikke søkt om ferdigattest).
2017/803 - Dalsveien 4 B - støttemur -terrenginngrep: Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse (tiltaket ser ut til å være trukket/endret til å gjelde en støttemur som ikke krever søknad).
2025/30222 - Dalsveien 4 B - bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel: Det foreligger ferdigattest datert 10.03.2026.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
- Dagboknr 8255, tinglyst 05.12.1951, type heftelse: Erklæring/Avtale: Eier av delt tomannsbolig har i fellesskap bygget en vertikalt delt tomannsbolig på ovennevnte eiendommer. Vi skal eie og bekoste hver vår fysiske halvpart av tomannsboligen med tilhørende tomt. Tomta skal deles slik at grensen følger skilleveggen mellom de to boliger. Huset er plassert slik at skilleveggen mellom de to bolig faller sammen med den felles grenselinje mellom tomtene. Hver av partene skal ha skjøte på den del av tomta han skal ha. Den bebyggelse som er oppført på hver av de to eiendommer skal i sin helhet tilhøre vedkommende eiendoms eier. Begge boliger må utvendig males med nøyaktig samme farge, og hver av partene er overfor den annen og overfor Husbanken pliktig til å sørge for at boligen utvendig holdes godt vedlike. Det er forutsetningen at utvendig maling skal skje på samme tidspunkt. Ingen av partene må foreta utvendige forandringer på sin bolig eller føre opp andre hus på tomta uten samtykke fra Husbanken. Begge boliger må være tilstrekkelig forsikret i ett og samme brannforsikringsselskap. I tilfelle brann skal den ene eier overfor den annen være forpliktet til å gjenoppføre boligen til full verdi innen 2 år. Gjenoppføringen må skje etter tegninger og byggeplan godkjent av Husbanken. Begge boliger må bare belånes i Husbanken eller med samtykke av Husbanken. Dersom eiendommene pantsettes eller selges frivillig eller på tvangsauksjon skal begge parters gjensidige rettigheter etter denne kontrakt følge med i pantsettelsen eller overdragelsen. Avtalen er bindene for begge eiere, selv om en av dem innfrir lånet i Husbanken. Den skal tinglyses på de eiendommer som dobbelthusene ligger på med prioritet foran pantelån på boligen og kan ikke avlyses uten samtykke av begge eiere og Husbanken. I kjelleren utgraves, innredes og anlegges felles bryggerhus, rulle, alt med egen inngang utenfra. Utgiftene bæres av kontraktspartene i fellesskap etter nøyaktig regnskap. Det avgjøres ved særskilt avtale hvor stor del av utgravingen/støpingen av kjelleren som faller på fellesanlegget. Hver skal kose og eie en halvpart av fellesanleggene og ha bruksrett til dem på like linje med den annen og etter en nærmere bestemt plan over hvilke dager og/eller hvor ofte hver skal bruke vaskeriet m.v. Vedlikeholds- og fornyelsesutgiftene bæres med en halvpart på hver, bortsett fra utgifter på grunn av skade som skyldes en bestemt bruker, forsåvidt skaden ikke har sin hovedsaklige årsak i slitasje. Fyringsutgiftene oppgjøres iht. nærmere avtale.
- Dagboknr 306806, tinglyst 23.09.1969, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering: Eier av Dalsveien 4 og 6 har blitt enige om at den av bygningsmyndighetene godkjente dobbelte garasje som er oppført med en halvpart på hver av tomtene skal tjene som felles garasje for begge eiendommer, så lenge disse er bebygd som nå med vertikalt delte eneboliger, eller så lenge begge eller den ene av nåværende eiere vil ha det slik. Vippeporter m/beslag tilhører den enkelte eier. Ytre vedlikehold blir å utføre så ofte som det er nødvendig eller er sedvanemessig. Utgifter/arbeide med dette blir å dele på de to eiere.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens kjelleretasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Hybelen leies i dag ut for kr. 13.500,- og har 3 mnd gjensidig oppsigelsesfrist.
Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Rolig og trafikkstille beliggenhet i et særdeles populært og barnevennlig boområde på Bekkestua. Sentralt med kun få minutters biltur til Bekkestua sentrum. Du har også kort gange til nærbutikk (Rema 1000) og bussholdeplass med ekspressbuss til Oslo sentrum. Gangavstand til T-bane på Bekkestua.

Meget kort og trygg vei til barne- og ungdomsskoler, samt flere barnehager. Dette er et perfekt sted for barnefamilier. Det er et spennende og variert fritidstilbud i nærområdet, bl.a. Nadderudhallen, tennisbaner, flere idrettsbaner, treningssentre, Gjønneshallen med kunstgressbane, håndballbane, klatrevegg, fotball m.m. For golfentusiaster er det kort avstand til baner på Ballerud, Haga eller Grini som ligger kun 5 minutter unna med bil. Fra boligen er det kort vei til marka med fine turmuligheter fra Øverland og Grini. Bærumsmarka har flotte turmuligheter både sommer og vinter. Vinterstid er det kilometervis med oppkjørte skiløyper og egen lysløype i nærområdet, og sommerstid fine tur- og sykkelstier. Med andre ord byr nærområdet på aktiviteter for enhver smak.
Bekkestua sentrum har utviklet seg til et moderne og aktivt handelssentrum med et stort utvalg av forretninger. Her finner dere flere dagligvarebutikker, nisjebutikker, kjedebutikker, Vinmonopolet, kaféer, restauranter, Bærum bibliotek, legesenter, tannlege, treningssenter og mye mer.

Kort gangavstand til flere bussholdeplasser og til T-bane på Bekkestua. Ellers kort kjøreavstand til Østerås Senter, Eiksmarka Senter, Fornebu S, Sandvika Storsenter og CC-Vest på Lilleaker.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Bekkestua Kanvas-barnehage
- Norlandia Huskestua barnehage
- Nadderudskogen barnehage
- Furu barnehage
- Ringstabekk FUS barnehage

Barneskoler:
- Bekkestua barneskole

Ungdomsskoler:
- Bekkestua skole
- NTG-U Bærum

Videregående skoler:
- Nadderud
- Eikeli
- Stabekk
- NTG Bærum

I nærområdet har du også Oslo International School med barnehagetilbud, grunnskole og videregående skole og Steinerskolen i Bærum med barnehagetilbud, grunnskole og videregående skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 513 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet asfaltert og singlet gårdsplass, garasje, plenarealer og diverse beplantning.

Parkering i garasje og på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til "frittliggende småhusbebyggelse" og "kjørevei" i henhold til reguleringsplan "Nadderud" med planID 1949116 datert 04.10.1949.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Byggeplaner i nærområdet:
- Naboeiendommen Dalsveien 2A har søkt/fått godkjent et tilbygg mot vest (inkludert terrasse med trapp).

Kommunale avgifter er kr 16 236,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. xxx kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr ca. 24.000,-.
Boligen er tilknyttet altibox.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 463 977,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

12 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

308 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
309 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
329 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
12 659 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
12 679 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Dawn Williams

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Foto tomannsbolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 2 500,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet -(5,71 promille av 11 200 000,-)  kr 63 952,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0362/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25362

Sist oppdatert: 01. juni 2026 kl. 14:37