Andorsrudveien 123

Andorsrudveien 123, 3039 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 74, bruksnummer 8

BRA-i (internt bruksareal)
Kjeller:
61 kvm: Gang, wc-rom, bad, badstue, tv-stue, teknisk rom og bod.

1. etasje:
146 kvm: Peisestue, stue, spisestue, kjøkken, grovkjøkken, wc-rom, soverom, gang og entré.

2. etasje:
110 kvm: Loftstue, bad, 4 soverom, walk-in og bod.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Dobbelgarasje - 1. etasje:
33 kvm: Dobbelgarasje og bod.

Garasje - 1. etasje:
36 kvm: Garasje og verksted.

Lekestue - 1. etasje:
7 kvm: Lekestue.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
213 kvm: Terrasse.

2. etasje:
6 kvm: Balkong.

2.etasje bolig har et totalt gulvareal (GUA) på 119 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 110 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Dobbelgarasje har et totalt gulvareal (GUA) på 41 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 33 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport utført av Bent Gunnerud. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført med grunnmur av mur-/betongkonstruksjon og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående og liggende trekledning. Malt utvendige overflater i 2012 og beiset i 2023/2024. Yttertak med halvvalms taksform av trekonstruksjon tekket med takstein fra 1987. Gradrenner ble utbedret etter taklekkasje i 2012 og 2020. Montert snøfangere i 2016. Ytterdører med profilerte/slette flater. Vinduer og terrasse-/balkongdører med karmer/rammer av tre med ett-, to- og tre-lags glass fra 1983, 1986 og ukjente årstall. Dobbelskyvedør og terrassedør fra wc-rom (mot sør) fra 2014. PVC-sprosser på alle vinduer fra 2012. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligen ble betydelig tilbygget i 1987.

Fra gårdsplassen er det utvendig trappeadkomst med varmekabler, til boligens overbygde inngangsparti i 1. etasje. Det er også utvendig trappeadkomst til boligens grovkjøkken i 1. etasje. Eiendommen har sol fra morgen til ca. kl. 21.00 (midtsommerstid) iflg. selger.

1 .etasje
Peisestue: Hyggelig og lys peisestue med sofaområde. Delvis åpen løsning mot stue. Godt med vindusflater som gir mye naturlig lysinnslipp. Flott innmurt peisinnsats i skiferbelagt vegg. Mitsubishi luft-til-luft varmepumpe fra 2012. Downlights i tak (LED) og vannbåren gulvvarme. Skipsparkett på gulv, malte vegger og plater i himling. Utgang til romslig uteplass på ca. 95 kvm belagt med belegningsstein (utvidet i 2022 mot sør). Uteplassen har en flott utepeis. Lagt vann til utekjøkken i 2022. Videre er det trapp opp til terrasse og tilgang til en terrasse på 71 kvm med basseng fra 2017 (ikke byggemeldt). Beiset terrasse i 2025. Bassenget er på ca. 3,50 m x 8,70 m (brukstid ca. april tom oktober iflg. selger). Enkelt vedlikehold med automatisk rensing via klorgenerator (som gjør om salt til klor) og økonomisk varmepumpe gir lett 30-32 grader deilig badevann!

Stue/spisestue: Stue med sofaområde og spiseplass. Åpen løsning mellom stuen og spisestuen. Frittstående klebersteinsovn fra 2022 med plate på gulv, pent plassert i midten av sonene. Vannbåren gulvvarme. Vegg-til-vegg teppe på gulv, malte vegger og plater i himling. Utgang til sydvestvendt terrasse (ikke byggemeldt) på ca. 47 kvm fra 2014 med to markiser på vegg (2014) og nedsenket Sundance jacuzzi (2012 - nye pumper i 2025). Videre er det trapp ned til uteplass.

Kjøkken: Profilert Miele-kjøkkeninnredning fra 1987 med Miele integrerte hvitevarer fra 2014-2018. Over- og underskap samt høyskap i hvit utførelse. Tilsvarende utførelse på kjøkkenøy. Godt med skap- og skuffplass på kjøkkenet. Flislagte felt på vegg over benkeplater. Granitt benkeplate fra 2005. Videre er kjøkkenet utstyrt med dobbeloppvaskkum, oppvaskmaskin, takhengt ventilator, platetopp, mikrobølgeovn, stekeovn og kjøleskap. Mulighet for spiseplass i enden av rommet. Downlights i tak (LED) og vannbåren gulvvarme. Fliser på gulv, malte vegger og malte plater i himling.

Grovkjøkken: Stilren Epoq-skapinnredning fra 2014 med over- og underskap samt høyskap i hvit og glatt utførelse med messingdetaljer. Flislagte felt på vegg over benkeplater av laminat. Nedfelt utslagsvask i benkeplate. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel i innredningen. Elektronisk dørlås fra 2018 (Yale Doorman). Downlights i tak (LED). Vannbåren gulvvarme. Fliser på gulv, tapet på vegger og malte plater i himling. Utgang til gårdsplassen.

Wc-rom: Rommet er fra 2012. Toppmontert servant på benkeplate over servantinnredning i hvit og glatt utførelse. Speil og lysarmatur over servant. Vegghengt toalett. Varmekabler i gulv. Fliser på gulv, fliser på vegger og malt himling. Utgang til terrasse.

Soverom: Vegghengt skapinnredning med høyskap og overskap i hvit samt glatt utførelse. ESWA-takvarme. Vannbåren gulvvarme. Vegg-til-vegg teppe på gulv, malte vegger og plater i himling.

Gang: Trappegang til 2. etasje og kjeller. Vannbåren gulvvarme. Vegg-til-vegg teppe på gulv, malte vegger og malt himling.

Entré: Skyvedørsgarderobe med speilfronter. Vannbåren gulvvarme. Parkett på gulv, malte vegger og plater i himling.

2. etasje
Loftstue: Skyvedørsgarderobe med speilfronter. Trappegang til 1. etasje. Downlights i tak (LED). Vegg-til-vegg teppe på gulv, malte vegger og plater i himling. Del av loftstue er opprinnelig byggemeldt som garderobe. Tilgang til kott og tilgang til uinnredet kaldtloft via luke.

Bad: Lyst og flott bad fra 2005. Baderomsinnredning fra JH Interiør. Nedfelt dobbelservant i benkeplate over servantinnredning i hvit og profilert utførelse. Tilsvarende utførelse på sideskap. Speil og lysarmatur over servant. Innfliset speil på vegg. Videre er badet utstyrt med vegghengt bidé, vegghengt toalett, dusjnisje med dusjdør av glass samt takdusj (dusjdør fra 2025) og innfliset hjørneboblebadekar med hånddusj samt massasjedyser (skiftet blandebatteri i 2024 og montert på nytt, fuget samt fliset på nytt i nyere tid). Downlights i tak (LED) og varmekabler i gulv. Fliser på gulv, fliser på vegger og malt panel i himling (malt i nyere tid). Rommet er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom.

Soverom: ESWA-takvarme. Vegg-til-vegg teppe på gulv, malte vegger og plater i himling. Trapp opp til mellomgang med garderobeløsning i hvit og profilert utførelse. Tilgang til egen walk-in via skyvedør, bod og uinnredet kaldtloft via luke. Walk-in med åpen garderobeløsning med hyller, skuffer og klesskinner. Utgang til overbygget sydøstvendt balkong på ca. 6 kvm.

Soverom: ESWA-takvarme. Vegg-til-vegg teppe på gulv, malte vegger og plater i himling.

Soverom: ESWA-takvarme. Vegg-til-vegg teppe på gulv, malte vegger og malt panel i himling.

Soverom: ESWA-takvarme. Vegg-til-vegg teppe på gulv, malte vegger og malt panel i himling.

Kjeller
Gang: Trappegang til 1. etasje. Vannbåren gulvvarme. Fliser på gulv, malt mur på vegger og malte plater i himling. Tilgang til bod og teknisk rom.

Wc-rom: Rommet er fra 2010. Vegghengt servant og gulvstående toalett. Speil over servant. Downlights i tak (LED) og varmekabler i gulv. Fliser på gulv, fliser på vegger og malt himling.

Bad: Gulvstående søyleservant. Speil over servant. Videre er badet utstyrt med gulvstående bidé, dusjhjørne med skyvedørsramme samt veggmontert hånddusj og innfliset badekar med veggmontert hånddusj. Downlights i tak (LED) og varmekabler i gulv. Fliser på gulv, fliser på vegger og malt mdf-panel i himling. Badet er fra 1987. Rommet er opprinnelig byggemeldt som vedbod.

Badstue: Stor badstue. Plassbygde sittebenker av tre. Tylö Badstuovn. Betong på gulv, panel på vegger og panel i himling. Rommet er opprinnelig byggemeldt som del av matbod.

Tv-stue: Rommet er innredet som tv-stue med sofaområde. Vannbåren gulvvarme. Fliser på gulv, malt mur på vegger og malte plater i himling. Rommet er ikke godkjent for varig opphold, vinduene i rommet avviker ifht. dagens krav om dagslys jf. tilstandsrapporten.

Generelt om boligen: Malt alle innvendige overflater i 2012. Skiftet alle vridere på innvendige dører i 2020-2022. Skiftet alle innvendige dører i 2. etasje i 2022. Vannbåren gulvvarme i alle rom i 1. etasje (unntatt wc-rom, som har varmekabler), tv-stue og gang i kjeller (termostatstyrt varme til hvert enkelt rom). Det er lagt inn fiberkabel til boligen, for internett i 2020. Nytt innvendig røykrør i 2022. Oso 198/97 liters varmtvannsbereder med anode for rensing av salt i grunnvann fra 2025, plassert i teknisk rom. Trykktank, vannrensing (vannpumpe med renseanlegg for borevann ble oppgradert i 2023-2024) og anlegg for vannbåren varme via bergvarme (2022), plassert i teknisk rom. Sikringsskap med automat-/skrusikringer, plassert i gang (1. etasje), kjellerbod og garasje. Det elektriske anlegget ble oppgradert fra 63 amp til 80 amp i 2012.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
- Bad (kjeller): Tildelt tilstandsgraden ut i fra en helhetsvurdering på hele rommet pga. alder/slitasje og registrerte avvik, se rapport for nærmere detaljer.
- Bad (2. etasje): Tildelt tilstandsgraden ut i fra en helhetsvurdering på hele rommet pga. alder/slitasje og registrerte avvik, se rapport for nærmere detaljer.
- Kjøkken: Usikker restlevetid på vannrør, irr/korrosjon på vannrør (årsak i lekkasje/kondens), sprekker i gulvfliser ved døråpninger (stue og entré), innredning har stedvis slitasje og svelleskader i skap under vask.
- Grovkjøkken: Irr/korrosjon på vannrør (årsak i lekkasje/kondens).
- Wc-rom (kjeller): Tilluftsspalte ved dør er ikke etablert, avtrekkseffekten/funksjonen til viften ble ikke funksjonstestet pga. at system er sensorstyrt og usikker restlevetid på avløpsrør.
- Wc-rom (1. etasje): Tilluftsspalte ved dør er ikke etablert og manglende drenering fra sisterne.
- Rom under terreng (kjeller): Avflassing og salt-/kalkutslag i kjellerstue samt teknisk rom (tilsier utilsiktet fuktvandring i konstruksjonen).
- Loft (uinnredet/råloft): Tildelt tilstandsgraden ut i fra en helhetsvurdering pga. deler av kaldtloftet ble ikke undersøkt (redusert/ingen tilkomstmulighet), stedvis fuktmerker, ikke registrert dampsperre og spor etter skadedyr, se rapport for nærmere detaljer.
- Ildsteder/skorsteiner innvendig: Fukt- og sotskjolder på teglsteinspipe på loft samt selger opplyser om at det ved enkelte tilfeller har blitt observert fuktighet på teglsteinspipe ved ekstremvær.
- Innvendige trapper: Manglende håndløper på begge sider og tapper har slitasjer.
- Etasjeskiller (kjeller, 1. etasje og 2. etasje): Skjevhetsmåling - forskjell på 15 mm i stue, 20 mm i peisestue og 29 mm i loftstue.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Usikker restlevetid på vannrør og avløpsrør.
- Radon: Ukjent om det er foretatt radonmålinger i boligen.
- Elektrisk anlegg: Kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utført arbeid på anlegget.
- Yttervegger inkl. fasader og kledning: Usikkert om panel er montert med tilstrekkelig lufting og luftespalte bak kledning er stedvis blokkert.
- Yttertak: Tildelt tilstandsgraden ut i fra en helhetsvurdering pga. alder/slitasje samt usikker restlevetid på taktekking og beslag, fuktmerker i undertak på loft og det kan ikke verifiseres om det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims/takutstikk, se rapport for nærmere detaljer.
- Balkonger, terrasser, veranda etc. (balkong): For lav rekkverkshøyde iht. dagens krav.
- Terrasser/platting på terreng: For lav rekkverkshøyde iht. dagens krav.
- Utvendige trapper: Noe sprekker i fuger og løs skifer.
- Drenering: Tildelt tilstandsgraden ut i fra en helhetsvurdering pga. alder/slitasje, se rapport for nærmere detaljer.
- Stikkledninger og tanker: Utvendig vann- og avløpsledninger pga. alder samt ukjent alder og ingen dokumentasjon på septiktank.
- Frittstående byggverk: Det er kun foretatt en forenklet og overordnet vurderingen av tilstanden - moderat vedlikehold på lekestue er tilstrekkelig.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Krypkjeller: Deler av krypkjeller under karnapp i peisestue er ikke tilgjengelig for inspeksjon og undersøkelser.
- Badstue: Konstruksjonen er lukket (undersøkelser er ikke mulig) og badstuovn er ikke funksjonstestet.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Avløpsrør er skjult og evt. stakeluke er ikke lokalisert.
- Terrasser/platting på terreng: Fundamenter er nedgravd samt skjult og basseng med teknisk utstyr er ikke undersøkt.
- Grunnmur, fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult og byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, platetopp, mikrobølgeovn, stekeovn og kjøleskap.

Frittstående vinskap og frittstående kjøle-/fryseskap i kjeller medfølger.

Frittstående kjøleskap i garasje medfølger.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Innmurt peisinnsats og luft-til-luft varmepumpe i peisestue. Frittstående klebersteinsovn i stue/spisestue. ESWA-takvarme på alle soverom i 2. etasje og soverom i 1. etasje. Vannbåren gulvvarme med bergvarme i alle rom i 1. etasje (unntatt wc-rom), tv-stue (kjeller) og gang (kjeller). Varmekabler i gulv på alle bad, wc-rom (1. etasje), kjellerstue (kjeller), wc-rom (kjeller), bad (kjeller) og deler av gang (kjeller). Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2024, utført av Drammenregionens brannvesen IKS og alt er funnet i orden.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i beboelsesrom ved visning, følger dette heller ikke med.

Drammen kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for opprinnelig boligbygning i deres arkiv. I henhold til matrikkelen for eiendommen, var bygningen først registrert tatt i bruk i år 1963 som en tomannsbolig. Boligen er registrert i matrikkelen og benyttes som en enebolig per dags dato.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for oppføring av bygningen (sanitærtegninger) fra 1959, for oppføring av dobbelgarasje datert 14.05.1980, for påbygg og ombygging av boligen - herunder oppføring av wc-rom og innlemming av deler av eksisterende veranda (liten del av 1. etasje) datert 16.08.1982 og for tilbygg av boligen (del av 1. etasje og store deler av 2. etasje) datert 25.06.1986.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven

Det er gitt ferdigattest for rehabilitering av pipe datert 05.01.2022.

Det foreligger godkjent tiltak uten ansvarsrett, som omfatter oppføring av garasje med bod datert 19.11.2012. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 19.11.2012. Iht. tillatelsen er det stilt betingelser om ferdigattest ved utført tiltak, dette foreligger ikke pt. derfor har tillatelsen falt bort. Kjøper har ansvar for å søke om ferdigattest på tiltaket (evt. søke på nytt hvis dette kreves), det må påregnes kostnader i tilknytning til dette. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen forbundet med dette.

Dagens planløsning (sett bort i fra tidligere søkte tiltak) avviker noe fra opprinnelig godkjente byggetegninger som ligger i kommunens byggesaksarkiv. Oppholdsrommene i 1. etasje og 2. etasje er internt omdisponert. Oppføring av lettvegg er i utgangspunktet unntatt søknadsplikt forutsatt at det ikke medfører vesentlige endringer i godkjent planløsning. I tillegg må alle tekniske krav opprettholdes. Det er uklart om endringen medfører vesentlige endringer eller om byggtekniske krav er opprettholdt. Kjøper overtar risikoen for dette.

Det har blitt satt inn dobbelskyvedør i peisestue samt spisestue og terrassedør på wc-rom i 1. etasje, det er usikkert om dette er et søknadspliktig tiltak. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Tv-stue i kjeller er opprinnelig byggemeldt som tørkerom samt vedbod jf. Godkjente byggetegninger fra 1959. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Vinduer i kjeller oppfyller ikke de krav som gjelder for et rømningsvindu jf. tilstandsrapporten. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det har blitt etablert en terrasse ved stuen i 1. etasje. Det er oppført en carport inntil enkeltgarasjen (utført i 2016). Det har blitt etablert et utvendig basseng med tilhørende terrasse (utført i 2017). Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Selger opplyser om at basseng og carport er nabovarslet (signert godkjent av naboer) og basseng er sikret etter reglement. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 201734
Tinglysningsdato: 24.06.1961
Servitutten omhandler: Eiendommen har rett til å ta vann fra bestående boreanlegg på gnr. 74/bnr. 6, stikkledning fra hovedledningen bekostes av denne eiendommen. I tillegg er det pliktig vedlikehold av anlegget og tilsvarende forpliktelser som de øvrige andelshaverne av Garås Vannverk (gnr. 74/bnr. 6).

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen, som er kontinuerlig vedlikeholdt, har en idyllisk og skjermet beliggenhet i stille og rolige omgivelser på Andorsrud inn fra Svingen i Skoger. Landlige omgivelser med spredt boligbebyggelse og svært gode solforhold. Marka som nærmeste nabo. Kort vei til barneskole og full barnehagedekning på Konnerud. Eiendommen ligger ved Andorsrud Hestesportsenter og ved Imjelt 18-hulls golfbane med vinteråpen kafé i umiddelbar nærhet.

Nærhet til Majordammen med hyggelig badeplass. Opparbeidet skiløypenett rett ved boligen. Kort kjørevei til Konnerudsenteret med de fleste servicetilbud. Ca. 10-12 minutters kjøreavstand til Drammen sentrum.

Mange fritidstilbud på Konnerud. Flott turterreng, sommer og vinter. Lysløype på Konnerud. Kort gangavstand til flott turterreng med lysløype. Konnerud IL er et aktivt idrettslag som innehar ulike idrettsanlegg. 2 km til Drammens største kunstgressanlegg for fotball, med oppvarmet underlag. Konnerud IL er av Norges største og driftigste idrettslag. 2 km til flott langrennsarena der det har vært arrangert FIS World Cup arrangement og tilhørende standard, med bla. kunstsnø og milevis med skiløyper.(www.konnerud.no).

Rideskole på Andorsrud Hestesportsenter i umiddelbar nærhet (www.andorsrud.no). Drammen Golf/Imjelt Pitch og Putt, stort treningsområde for golf bare 200 meter unna, www.imjelt.no. 10 min. kjøring til Skoger Golfbane, 18-hulls (www.skogergolfbane.no).

Meget god busskommunikasjon til sentrum fra Svingen. Bussholdeplass ved innkjørsel til egen tomt. Ca. 20 min. med buss til jernbane og sentrum. 10 min. med tog til Asker. 36 min. med tog til Oslo. Enkel påkjøring til E-18 via Skoger til Oslo/Tønsberg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Jordbrekkskogen barnehage (3,2 km), Skoger barnehage (5 km), Espira Gåserud barnehage (4,4 km).

Skoler: Vestbygda barneskole (1,5 km) og Svensedammen ungdomsskole (4,7 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 3 577 kvm. Svakt skrånende tomt som er parkmessig opparbeidet med lettstelte grøntarealer, kjøkkenhage (2022), frukthage (2024), frittstående lekestue (2012), basketballområde, badmintonbane med lyskastere (evt. skøytebane, vinterstid) og stor sandvolleyballbane (2012). Forøvrig er noe av tomten bestående av naturtomt. Trapper av betongkonstruksjon belagt med skifer ved inngangspartier og ved uteområde. Gårdsplassen er belagt med belegningsstein. Utvidet området med belegningsstein i 2012.

Det er lagt dryppvanning i sørvendt bed i 2022.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har noe usikre grenser (delvis mot Andorsrudveien og mot naboeiendommen Andorsrudveien 127). Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 31-200 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i frittstående dobbelgarasje med flislagt gulv, bevegelsessensor for lys, leddporter av metall (Crawford) og elektriske portåpnere med fjernkontroll. Tilgang til bod i bakkant av garasjen, boden har støpt dekke og innlagt strøm.

Parkering i frittstående isolert garasje fra 2012 (ikke byggemeldt) med betongdekke, leddport av metall (Hörmann) og elektrisk portåpner. Det er også en etablert en carport inntil garasjen fra 2016 (ikke byggemeldt). Tilgang til et verksted ("Mancave") i garasjen (ikke byggemeldt), verkstedet har fliser på gulv, malte vegger og malt himling.

Montert lader for el-bil i 2024 på boligens yttervegg (ved inngangspartiet).

Forøvrig er det svært godt med biloppstillingsplasser på egen gårdsplass belagt med belegningsstein.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen har privat septiktank med spredningsgrøfter. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen har privat brønn som vannkilde (borevann). Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt. Det er fremlagt dokumentasjon på drikkevannskvaliteten til takstmann, vannprøver anbefales utført hver 2. år.

Selger opplyser om at det foreligger planer om tilknytning til kommunalt vann og avløp (ikke tidsfestet).

Eiendommen ligger i et uregulert område men er hovedsakelig avsatt til LNF-areal for spredt boligbebyggelse og del av eiendommen er avsatt til LNF-areal for nødvendige tiltak for landbruk, reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag ved kommuneplanens arealdel 2014-2036 datert 05.10.2015. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at områder som er avsatt til LNF-formål (landbruks-, natur- og friluftsformål), kan gi begrensninger i forbindelse med evt. videre utbygging av tomt og ved fradeling av tomteareal. Konferer med megler for mer informasjon.

Avløpsanlegg (septiktank): ca. kr 1.800,- pr. tømming (min. hvert år), tømmefrekvens er avhengig av bruken av anlegget.
Det må i tillegg påregnes kostnader til årlig tilsyn av tanken.
Kommunestyret har vedtatt en forskrift om utslipp av sanitært avløpsvann fra bolighus, hytter mv. Her gis det hjemmel for å kreve oppgradering av eksisterende avløpsanlegg.

Eiendommen har vann fra privat brønn, det må påregnes kostnader for bruk og vedlikehold av dette.

Det må påregnes vedlikehold av anode til varmtvannsbereder (hvert 2 år) og månedlig påfyll av salt i avkalkingsanlegg (benyttes også til basseng), årlig kostnad for salt er ca. 4.000-5.000,- avhengig av behov.

Renovasjonskostnader: kr 4.930,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Standard renovasjon, 2025.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 578,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2025). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 52.000 kWh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Winterbergh på kr 13.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett og har kostet ca. kr 699,- pr. mnd avhengig av hastighet på nettet.
Det er lagt inn fiberkabel for internett i 2020.

Nåværende eier har installert alarm tilknyttet Verisure alarmsentral og koster ca. kr 12.000,- pr. år. Kjøper kan selv velge om alarm er ønskelig.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 817 671,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 270 684,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

9 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

245 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
265 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 065 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kenneth Lauritzen

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75% av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedsføringspakke: kr 27.400,-
Visninger/overtagelse: kr 4.000,- pr. stk
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 20-0171/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR20.25171

Sist oppdatert: 13. juni 2025 kl. 13:58