Oppegårdveien 209

Oppegårdveien 209, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 122, bruksnummer 84, seksjonsnummer 21, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 131 kvm

BRA-i:
Leiligheten:
1. etasje 113 kvm: Entré, gang, garderoberom, vaskerom, bad, tre soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Garasje:
-1. etasje 14 kvm: Garasje.

Leiligheten:
2. etasje 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
Leiligheten:
1. etasje 25 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.11.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) og TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg over 8 etasjer, samt underetasje. Oppført med støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner av betong, samt trekonstruksjoner. Etasjeskillere av betong. Fasader utført i stående trekledning, plater i metall, samt betong. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med takpapp/membran (ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør med killehull og kodelås. Brannklasse B30 og lydklasse 38db. Balkongdør med karm av PVC og to-lags glass fra 2015. Balkongdør med karm av tre og to-lags glass fra 2012. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2011, byggeår og ukjent årstall. Leiligheten er elektrisk oppvarmet. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Bad: Svertesopp påvist på mykfuger i dusjsonen. Fuger bør rengjøres/fornyes.
- Vaskerom: Det er ikke etablert tilstrekkelig tettesjikt i våtsone rundt utslagsvask. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til 18 mm.
- Kjøkken: Kullfilter på kjøkkenet (ikke eget utkast) som kan medføre lavere effekt enn en konvesjonell avtrekksventilator. Vannrør er ikke plugget mot varerør. Det er ikke etablert komfyrvakt.
- Øvrige rom: Dørkarm og dørlister på soverom 2 bærer preg av skade/slitasje.
- Etasjeskiller: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 1,8 meter er målt til 13 mm i stue. Årsak er ikke vurdert. Forøvrig ngen merknader i det andre rommet som er målt (stue).
- Tekniske anlegg/VVS: Vanninntaksrør av kobber pga. alder.
- Elektrisk anlegg. Ingen tilkomst til tilkobling/stikkontakt varmtvannsbereder pga. plassering. Kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.
- Yttervegger inkl. fasader og kledning: Grunnet observasjon av råteskader på ytterkledning kan skade i bakenforliggende konstruksjon ikke utelukkes. Trekledning er stedvis råteskadet ved terrasse. Overflatebehandlingen på trekledning bærer preg av alder/slitasje. Sameiet har satt i gang arbeider på naboblokken og alle de resterende blokkene skal bytte fasade og etterisolere i løpet av 2026.
- Vinduer fra byggeår bærer preg av slitasje og elde.
- Terrassebord og rekkverk er slitt og trenger fornying.

Interessenter må sette seg inn i byggemåte, tilstandsgrader og den tekniske tilstanden ved å lese den vedlagte tilstandsrapporten. Kjøper overtar fullt ansvar og risiko for dette.

Leiligheten har en praktisk planløsning og god standard. Leiligheten ble oppusset i 2014/2015 med nye overflater, nytt bad, nytt vaskerom og nytt kjøkken, samt rør og det elektriske anlegget ble oppgradert. Gulvene ble tatt opp og bjelker/isolering ble byttet. Gulvvarme i alle rom bortsett fra vaskerom og garderobe. Leiligheten ligger i 1. etasje med enkel adkomst. Vestvendt og solrik terrasse på 25 kvm. Garasje i felles rekke under blokka. Bod på 4 kvm i etasjen over leiligheten.

Entré:
Lys entré med gulvvarme. God plass til oppheng av yttertøy og sko. Downlights i himling. Inngang til garderoberom bak skyvedøren.

Garderoberom:
Et meget praktisk rom med hylleløsning for oppbevaring. Eier har benyttet rommet som kombinert bod/kontor.

Stue:
Lys og romslig stue med åpen kjøkkenløsning. God plass til sofagruppe, spisestue og tilhørende møblement. Store vindusflater mot vest slipper inn godt med naturlig lys. Gulvvarme i stue. Utgang til terrasse fra stue og gang.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra 2015 med slette fronter og høytrykkslaminert benkeplate. Underlimt oppvaskkum i kompositt og nedfelt induksjonstopp. Stikkontakter på vegg over benkeplate. Integrerte hvitevarer: Oppvaskmaskin, stekeovn, mikrobølgeovn og kjøleskap med frysedel. Himlingsmontert ventilator med kullfilter. Montert automatisk lekkasjestopper. Downlights i himling. Gulvvarme på kjøkkenet.

Bad:
Flislagt bad fra 2015 med gulvvarme. Plassbygd innredning med laminert benkeplate og overliggende servant. Speil på veggen med lys over servant. Dusjhjørne med glassdører og regnfallsdusj. Frittstående badekar. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekksventil i himling. Downlights.

Vaskerom:
Et romslig og meget praktisk vaskerom fra 2015. Flislagt gulv. Gulvstående innredning med laminert benkeplate og nedfelt utslagsvask. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2012 plassert i høyskap. Mekanisk avtrekksventil i himling.

Soverom:
Det er tre fine soverom i leiligheten. Hovedsoverom med skyvedørsgarderobe. To mindre rom som egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger.

Gulvvarme i entré, gang, stue/kjøkken og alle soverom. App-styrt gulvvarme i stue/kjøkken med nattsenking. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 25.06.1985. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 6777, tinglyst: 07.09.1977: Pantsettelseserklæring på kr 3.000,- til sameiet. Denne er tinglyst som sikkerhet for oppfyllelse av felles forpliktelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 25. Pantet er begrenset oppad til 1G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 11 servitutter på eiendommen. Det er blant annet tinglyst en urådighet om at alle overdragelser skal godkjennes av styret. De andre servituttene er vurdert til ikke å ha betydning for ny eier og bruken av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen og kopi av servituttene kan fås av megler.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Velkommen til Oppegårdveien 209!
En stor og innbydende 4-roms leilighet i et attraktivt og rolig boligområde på Langhus. Området er svært barnevennlig med barnehage og lekeplass i umiddelbar nærhet, samt nærhet til barne- og ungdomsskole. Kort gangavstand til offentlig kommunikasjon, Langhus togstasjon ligger kun 900 meter fra leiligheten. Tog til Oslo S tar 32 minutter.

Langhus tilbyr et aktivt lokalmiljø med mange forskjellige fritidsaktiviteter for barn og ungdom. Det er kort gangavstand til idrettsanlegg, skøytebane, idrettshall og svømmehall. Nærhet til flotte tur- og friluftsområder. Fornøyelsesparken Tusenfryd ligger kun 8 minutter med bil fra leiligheten. Gangavstand til bade- og turmuligheter ved Tussetjern. Kort kjøretur til Breivoll, Ingierstrand og Hvervenbukta.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Coop Extra 700 meter fra leiligheten. Gangavstand til Langhus nærsenter som byr på blant annet Meny, apotek, frisør, tannlege og restaurant. Dersom man ønsker utvidet servicetilbud er det ca. 5 minutter til Ski. Ski er regionsenteret i Follo. I Ski sentrum finnes alt av forretninger, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski kan by på Ski storsenter med over 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kinosenter, offentlige kontorer og togstasjon.

Det er ca. 10 minutter til Kolbotn som kan by på Kolben kulturhus, bibliotek, caféer, restauranter og Kolbotn Torg med 55 butikker.
Det tar ca. 20 minutter med bil til Oslo S.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen!

Det er flere barnehager i nærområdet: Dalstunet bhg, Tussestien bhg og Smedsrud bhg. 1,2 km til Langhus barneskole og 1,9 km til Haugjordet ungdomsskole. Nærmeste videregående skoler er i Ski.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 41 854,2 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles eiet tomt opparbeidet med asfalterte adkomstveier, biloppstillingsplasser, gressplen og diverse beplantning.

Leiligheten har en garasjeplass i felles garasjerekke merket med nr. 14. Mulighet for montering av elbil-lader i egen garasje. Fellesladere på sameiets tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse, felles avkjørsel og gang-/sykkelvei i henhold til reguleringsplan Del av felt Q1, (Terrasseblokker) datert 14.12.1972 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremgår følgende hensynssoner:
2.864 kvm av tomten: H320_2 Flomfare.
11.635 kvm av tomten: H220 Gul sone.
41.854 kvm av tomten: H110 Nedslagsfelt drikkevann.
2.667 kvm av tomten: H530 Hensyn friluftsliv.
17.209 kvm av tomten: Ras- og skredfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 125,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Fellesutgiftene er kr 4 620,- pr. mnd. og fordeles slik:
Avdrag felleslån: kr 303,-
Avdrag felleslån: kr 183,-
Renter felleslån: kr 494,-
Renter felleslån kr 26,-
Felleskostnader: kr 3.256,-
Avsetning vedlikehold: kr 358,-

Felleskostnadene inkluderer: Nedbetaling av andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, styrehonorar, grunnpakke tv og internett, trappevask, gartner, måking, fellesstrøm, drift- og vedlikehold i sameiet.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det er satt i gang omfattende utvendig oppgradering av tak, fasader, isolering og terrasser i sameiet. Naboblokken er snart ferdigstilt. Nr. 209 skal etter planen ha oppstart i april 2026. Det vil være fire delutbetalinger. En del av lånet er allerede utbetalt. Resterende kostnad vil ligge på ca. kr 280.645,- for denne leiligheten. I kostnadsoverslaget er det lagt inn kr 5.092.313,- til uforutsette kostnader. Hvordan nedbetalingen/innbetalingen av beløpet blir skal behandles på neste årsmøte i 2026. Kjøper overtar ansvar og risiko for hva det endelige beløpet blir og nedbetaling av det. Ettersom kostnaden for renoveringen ikke er kjent før nærmere sommeren, er eier positiv til å diskutere denne.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15.000,- pr. år. / 15.000 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.349.704,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5.398.817,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 14.846,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 99.812,- pr. 18.11.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 9.295.833,- pr. 18.11.2025 og lånevilkårene er:

Lån 1: 12134891708 DNB Bank ASA:
Rentebetingelser: 6,7 %
Lånets løpetid: 30.03.2027
Restsaldo: kr 508.333,-.

Lån 2: 15160956183 DNB Bank ASA (Første delutbetaling i forbindelse med renovering av tak/fasader 2025/2026)
Rentebetingelser: 6,45 %
Lånets løpetid: 30.06.2045
Restsaldo: kr 8.787.500,-

Det er ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) pr. nå. I forbindelse med utvendig oppgradering av tak, fasader, isolering, terrasser, sluk og avløp i sameiet skal plan for nedbetaling/innbetaling tas opp på årsmøte i 2026. Det kan bli aktuelt med IN-ordning.

4 900 000,00 Prisantydning
99 812,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 999 812,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

124 970,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
136 010,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 135 822,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Knut Wicklund-Hansen og Annette Wicklund-Hansen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Langhus Terrasse sameie, med sameiebrøk 5/422.
Sameiet består av 114 leiligheter: 77 leiligheter og 37 hybelleiligheter.
Forretningsfører er Usbl.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å ha hund og katt, men styret må informeres. Hold av andre dyreslag kan kun skje etter godkjennelse av styret.

Planlagte påkostninger:  

Det er satt i gang omfattende utvendig oppgradering av tak, fasader, isolering, terrasser, sluk og avløp i sameiet. Naboblokken er snart ferdigstilt. Nr. 209 skal etter planen ha oppstart i april 2026 og ferdigstilles i 2026. Det vil være fire delutbetalinger. En del av lånet er allerede utbetalt. Resterende kostnad vil ligge på ca. kr 280.645,- for denne leiligheten. I kostnadsoverslaget er det lagt inn kr 5.092.313,- til uforutsette kostnader. Hvordan nedbetalingen/innbetalingen av beløpet blir skal behandles på neste årsmøte i 2026. Kjøper overtar ansvar og risiko for hva det endelige beløpet blir og nedbetaling av det. Ettersom kostnaden for renoveringen ikke er kjent før nærmere sommeren, er eier positiv til å diskutere denne.

Sameiet har gitt styret fullmakt til å sjekke eventuelt salg av skogsområdet sameiet eier på oversiden av blokkene. Det er snakk om ca. 20.000 kvm. Eventuelt salg skal inngå i regnskapet for rehabiliteringen.

Kjøper må godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 46-0202/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.25202

Sist oppdatert: 28. januar 2026 kl. 15:33